MFH Neubau 40 Jahre Zinsbindung!?

Diskutiere MFH Neubau 40 Jahre Zinsbindung!? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Ich betreibe mit der Familie eine Grundstücksverwaltungs Gbr im Speckgürtel von Freiburg.Ich planen dort auf eigenem Grundstück ein MFH zu bauen....

  1. #1 ingho301, 05.08.2018
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    Ich betreibe mit der Familie eine Grundstücksverwaltungs Gbr im Speckgürtel von Freiburg.Ich planen dort auf eigenem Grundstück ein MFH zu bauen. Das Herzstück unserer Gbr bildet eine sehr alte denkmalgeschützte Immobilie, die wir langfristig erhalten wollen. Leider verursacht dies hohe jährliche Instandhaltungskosten so dass wir bei dem geplanten MFH als Kapitalanlage darauf angewiesen sind, einen Teil der Erträge zu entnehmen, um sie in die alte Immobilie in Schuss zu halten. Das Preisniveau in der Gegend ist hoch und da wir das Grundstück schon mitbringen müssen wir nicht mehr arg viel Ek einsetzen um auf eine 60% Beleihungsauslauf zu kommen um eben auch spürbare Mehreinnahmen zu haben. Bei Erstbezug zu 11/qm werden wir zukünftig ca 61.000 Mehreinnahmen pa für die Gbr erzielen. Der Cash EK Einsatz inkl Erschliessungskosten beträgt ca 200.000 Euro um bei einer 60% Finanzierung zu landen. Ich plane innerhalb der nächsten 5 Jahre weitere immobilienprojekte, so dass es hier auch darum geht, das Risikoprofil des gesamten Portfolios nicht aus den Augen zu verlieren.

    Die Allianz würde ein Volltigerdarlehen mit 40 Jahren Zinsbindung zu 2,7% Zinsen und 1,39% Tilgung anbieten. Alternativen wären zb 18 Jahre Zinsbindung zu 1,9% Zinsen und 2% Tilgung bzw auch 10 Jahre Zinsbindung bei 1,7% Zinsen und 2% Tilgung möglich. Ich lande bei dem Volltiger bei dem höchsten freien Cashflow nach Bewirtschaftungskosten und Steuern im Vergleich zu den anderen Varianten. Klar, die hohen Zinskosten drücken die EK Rendite aber gleichzeitig können die Zinsen ja auch steuerlich geltend gemacht werden was bei den hohen Zusatzeinnahmen sinnvoll erschient. Nach 10 Jahren könnte man die Lage neu bewerten und ggf günstiger finanzieren oder einzelne Wohnungen abverkaufen um höher zu tilgen. Spannend finde ich dass ich was den Cashflow angeht mit dem Volltilger sogar noch vor der 10 Jahresfinanzierung bin...

    Eine deutlich kürzere Zinsbindung würde meiner Meinung nach jedenfalls nur Sinn machen wenn wir hoch tilgen würden. Dies beisst sich aber mit dem Ziel einen Teil der Erträge zu entnehmen. Alle Varianten dazwischen 18 oder 20 Jahre Zinsbindung bei 2% Tilgung bringen weniger Cashflow. Der hohe Cashflow bei dem Volltilger kommt ja durch die niedrige Tilgung und die niedrigen Steuern zustande. Die lokale Bank bewertet den lokalen Immobilienmarkt als sehr positiv und langfristig noch nicht ausgeschöpft. Man darf also sicher eine vorsichtige Wertsteigerung annehmen da die Lage sehr gut ist. Und wenn nicht, na ja,... dann sitzt man es über die 40 Jahre eben einfach bis zum Ende aus..klar man bezahlt sehr viel Zinsen an die Bank über die volle Laufzeit aber eigentlich habe ich ja nur die Wahl das Geld der Bank oder dem Finanzamt zu geben?

    Ich würde mich jedenfalls über eure Einschätzung zu dieser langen Finanzierungsdauer sehr freuen! Wie schätzen die Erfahrenen unter euch diesen Sachverhalt ein?

    Unten findet ihr die Zahlen genau aufgeschlüsselt

    PS das hier ist eine Momentaufnahme aus dem ersten Jahr. Kosten und Miete steigen natürlich über die Jahre.

    Szenario 1 10 Jahre Zinsbindung 1,7% Zinsen, 2% Tilgung

    Mieteinnahmen pa: 61.010

    - Bewirtschaftungskosten: 2.746

    - Zinsen: 14.148

    - Afa 19.700

    - Steuern 10.818

    - Tilgung 16.931

    Ergebnis nach Afa, Steuern und Tilgung -2.392 (+ Afa, da keine real anfallenden Kosten)

    = 16.365 freier Cashflow p.a mit 658.868 Restschuld nach 10 Jahren und einer EK Rendite von 12,21% vor Steuern

    Szenario 2 Volltilger 40 Jahre Zinsbindung 2,7% Zinsen, 1,39% Tilgung

    Mieteinnahmen pa: 61.010

    - Bewirtschaftungskosten 2.746

    - Zinsen 22.534

    - Afa 19.700

    - Steuern 7.102

    - Tilgung 11.821

    Ergebnis nach Afa, Steuern und Tilgung -2.895 (+ Afa, da keine real anfallenden Kosten)

    = 16.804 freier Cashflow p.a mit 706.129 Restschuld nach 10 Jahren und einer EK Rendite von 8,01% vor Steuern
     
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  3. Andres

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    Wie man an deinen beiden Finanzierungsbeispielen (übrigens: Glückwunsch, zwei einigermaßem vergleichbare Finanzierungen im ersten Beitrag schaffen nicht viele hier ...) wunderbar sieht, ist gerade das nicht der Fall. Zahle ich einen Euro Zinsen, bekomme ich vom FA bis zu 45 ct. zurück. Habe ich dagegen einen Euro Überschusseinkünfte, will das FA zwar noch bis zu 45 ct. Steuern, aber bei mir verbleiben trotzdem noch die übrigen mindestens 55 ct.!

    Ja, mit Soli und Kirchensteuer funktioniert es dann beim globalen Spitzensteuersatz tatsächlich so nicht mehr, aber bis zu den 45 % schaffen es ja auch nur wenige. Alle anderen zahlen besser Steuern als Zinsen.


    Zur Finanzierung selbst:

    Wenn man über Zinsbindungen grübelt, sollte man schon im Kopf haben, was historisch (mindestens seit dem 2. WK) immer die günstigste Finanzierung war - die Finanzierung komplett ohne Zinsbindung, d.h. EURIBOR-Darlehen und ihre Vorgänger. Aus Renditesicht ist die Sache also ganz einfach: Laufzeit runter = Rendite hoch. Genau so ist es ja auch in deinen beiden Finanzierungsbeispielen. Dass die anderen Angebote mit mittleren Laufzeiten nicht in dieses Schema passen wollen, dürfte am Anbieter liegen und sollte sich ausgleichen, wenn du marktbreit Konditionen ermittelst.

    Warum machen es dann nicht alle so? Wegen des Zinsänderungsrisikos! Wenn in deinem Beispiel mit der kurzen Zinsbindung in 10 Jahren die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bei knapp über 5 % p.a. liegen, hast du einen negativen Cashflow. An diesem Punkt müsstest du zusätzliches Eigenkapital an den Tisch bringen - ob du das kannst, musst du selbst wissen. Auch wenn vor dem Hintergrund der aktuellen Zinsen 5 % völlig absurd klingt, ist das historisch gesehen ein ziemlich normaler Zinssatz. Wenn man jetzt sogar noch darauf angewiesen ist, Geld aus der Bewirtschaftung der Immobilie abzuziehen, um eine andere Immobilie zu erhalten, muss man an diesem Punkt noch vorsichtiger kalkulieren.

    Die Bank kauft dir dieses Risiko ab, ähnlich einer Versicherung. Daran möchte die Bank natürlich auch etwas verdienen. Ein Volltilger über 40 Jahre hatte noch nie besonders erfreuliche Konditionen ...

    Die sinnvolle Vorgehensweise ist, zunächst die eigenen Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung zu analysieren: Welcher Teil des geplanten Cashflows wäre im Bedarfsfall verzichtbar? Könnte ein Teil der Restschuld mit liquiden Mitteln abgelöst werden? Dabei bitte bedenken, dass der Verkauf von Wohnungen deutlich schwieriger wird, wenn die Zinsen kürzlich stark gestiegen sind. Ein paar Wohnungen abzustoßen wird also womöglich keine Option sein.

    Für jedes Finanzierungsmodell berechnet man dann, welche Zinsen bei Anschlussfinanzierung im Rahmen der eigenen Möglichkeiten noch zu stemmen sind. 5 % sollten dabei auf jeden Fall noch machbar sein, bei 8 % ist man relativ sicher. Absolute Sicherheit gibt es nur mit Volltilgern, wobei das auch nur hinsichtlich des Zinsänderungsrisikos gilt.
     
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  4. #3 ingho301, 06.08.2018
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    Das sehe ich genauso daher scheinen 2,7% Zinsen eben auch nicht absurd hoch. Ich sehe es so, sollte sich an den Zinsen in 10 Jahren gar nichts getan haben, dann hätte ich eben 10 Jahre lang "zuviel" Zinsen gezahlt aber über die niedrige Tilgung trotzdem den höchsten Cashflow abgeschöpft. Nach 10 Jahren würde ich dann entweder kündigen und günstiger nachfinanzieren oder eben verkaufen. Sind die Zinsen deutlich gestiegen fahre ich mit meinen 2,7% doch erstmal sehr gut und habe langfristige Sicherheit mit hohem Cashflow. Irgendwie verbirgt sich dahinter auch die Frage EK Rendite versus Cashflow. Was ist eigentlich wichtiger? Eine hohe EK Rendite bringt mir ja wenig wenn ich eigentlich auf den Cashflow angewiesen bin? Wenn ich auf die EK Rendite aus bin, dürfte ich von Haus aus eher keine 60% Finanzierung machen sondern nur das Grundstück mitbringen und das restliche EK woanders investieren. Das Problem ist nur ich finde aktuell keine alternative Anlage, die sicher die Rendite bringt, die ich mit meiner eigenen Immobilie erzielen kann...

    Eine 8% Stressannuität würde die Immobilie aus sich selber raus verkraften nach einer 10 jährigen Finanzierung aber natürlich mit einem deutlich gesunkenen Cashflow.

    Ja, aber in einem Volltilgerszenario mit 0% Anschlussfinanzierungsrisiko profitier ich von einer höheren Tilgung doch eigentlich nur im Falle eines Verkaufs? Der Verkauf ist ja auch bei dem Volltiger nach 10 Jahren nicht ausgeschlossen wenn die Preise immer noch oben sind..wobei mir nicht klar ist ob man aus der laufenden Finanzierung raus eine einzelne ETW verkaufen kann oder ob das immer bedeutet dass man den Kredit kündigen muss. Da stellt sich einem eigentlich auch gleich die Frage teilt man das Haus von Anfang an in ETWs auf?

    Ich suche bei dem Volltilger immer noch nach dem Szenario wo es mich richtig in die Bredouille bringen kann...finde es aber noch nicht..Im Endeffekt kaufe ich mir einen konstant hohe Cashflow mit hohen Zinsen. Gäbe es das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nicht wäre man natürlich völlig unflexibel gefangen aber so habe ich doch auch mit dem Volltiger die Möglichkeit flexibel auf den Zinsmarkt reagieren zu können und schöpfe währendessen den maximalen Cashflow ab?
     
  5. #4 Goldhamster, 06.08.2018
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    Hallo,

    du kannst den Kredit auch auf verschiedenen Laufzeiten aufteilen.

    5J
    10J
    15J
    20J

    und dafür auf jegliche Sondertilgungsmöglichkeit verzichten.

    Meint
    DER HAMSTER
     
  6. #5 ingho301, 06.08.2018
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    Danke für den Tip! Du meinst alle Kredite laufen dann über die gleiche Bank? Und dann tilge ich das teuerste zuerst?
     
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  7. Andres

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    Genau, deshalb ist keine der Alternativen "wichtiger". Die EK-Rendite ist das Ziel, aber der Cashflow entscheidet, ob du vorher Pleite gehst. Es muss also ein Kompromiss gefunden werden.


    Meine zuvor zitierte Aussage passt eigentlich eher zur kurzen Laufzeit mit weniger Zinsen und mehr Steuern. Außerdem stellt sich bei einem Volltilgerdarlehen die Frage nach einer höheren Tilgung nicht - woher soll das Geld auch kommen?

    Wenn sich auf diesem Weg nur noch durch Verkauf eine annehmbare Rendite erzielen lässt, ist das Projekt (zu diesem Zinssatz) wirtschaftlich nicht interessant. Das ist auch kein Wunder, denn im aktuellen Umfeld von Zinsen, Baukosten, Mieten usw. sind 2,7 % doch eine ziemlich mächtige Ansage.


    Wie immer im Leben: Es ist (fast) alles verhandelbar. Es ist aber eher unwahrscheinlich, dass das für dich ein gutes Geschäft wird. Neben der Sicherheit ist die Flexibilität eine der Stellschrauben für den Zinssatz.


    Das bietet sich an, schon um kein Vorkaufsrecht der Mieter auszulösen.


    Es verschwindet dauerhaft Geld im Tresorraum der Bank. Diese Rendite kannst du nicht mehr realisieren und wenn doch plötzlich eine größere Summe benötigt wird, um diese oder eine andere Immobilie zu erhalten, verschiebt die fehlende Rendite die persönliche Schmerzgrenze nach unten. Man sieht das doch an deinen beiden Finanzierungsbeispielen: Nach 10 Jahren liegt der Unterschied schon bei fast 50.000 €.


    Auf was willst du denn reagieren?
     
  8. #7 ingho301, 06.08.2018
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    Ich meinte das eher so dass im Falle des Verkaufs ich von einem höheren Gewinn durch vorherige hohe Tilgung profitieren würde da weniger von dem Erlös für die Abtilgung des Kredits benötigt wird. Generell hat man es ja in diesen Hochpreisigen Regionen eher mit Renditeobjekten zu tun als mit CF Immobilien dh ein Verkauf wäre denke ich immer rentabel als Exit Szenario. Bezahlt wird dort aktuell zwischen 4000-4500 Euro/qm
    Danke das it noch mal ein wertvoller Hinweis

    Ich sehe schon du würdest eher zu einer deutlich kürzeren Zinsbindung tendieren und das Zinsänderungsrisiko eingehen wenn du in meinen Schuhe stecken würdest? 10-15 Jahre kann man sicher auch machen..es gibt aktuell ja genug Gründe wie zb die schlechte wirtschaftliche Lage der Länder in Südeuropa etc, die gegen einen Anstieg der Zinsen sprechen..andererseits werden jetzt hohe Verluste aufgrund mangelnder Anlagerendite aus Staatsanleihen direkt aus der Rentenkasse bezahlt...das kann auch nicht wirklich lange gut gehen.!...Aber klar, die Zinsen sind tendentiell immer gefallen während die Grundtsückspreise in BW in guter Lage seit Anfang der 1970er immer gestiegen sind..bleibt es dabei sollte man kürzer finanzieren...
     
  9. sara

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    ich auch.
    40 Jahre, wäre mir einfach eine zu langer Zeitraum bei der finanziellen Bindung an die Bank.
    Ansonsten schließe ich mich der guten Analyse von Andres an.
     
  10. #9 QuietscheEnte, 06.08.2018
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    Aber man hat doch immer die Möglichkeit, nach 10 Jahren zu kündigen? Also bei einer langen Zinsbindung.
     
  11. Andres

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    Geht jetzt sehr in grundsätzliche Fragen, aber wenn dich das interessiert: Die Befürchtung ist, dass bei nachhaltig steigenden Zinsen eine ganze Reihe von Käufern der letzten Jahre (egal mit welcher Motivation sie eingestiegen sind) ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Das könnte dann zu einem hohen Angebot bei gleichzeitig geringer Nachfrage führen. Es besteht dann das Risiko, dass bei einem Verkauf nicht einmal mehr die Restschuld ablösen zu können.

    Gegen dieses Risiko versucht man, sich mit der Zinsbindung abzusichern. Ist wie bei einer klassischen Versicherung: Man deckt existenzbedrohende Risiken ab - mehr nicht. Dass in einem wirtschaftlich ungünstigen Umfeld die Rendite in den Keller geht, ist kaum sinnvoll versicherbar.


    Ja. Das müssen nicht unbedingt 10 Jahre sein, bis 20 Jahre würde ich für den Anfang Angebote einholen. Dazu die oben beschriebene Überlegung, welche Zinsänderungen ich noch verkraften kann.


    Schon, aber dann hat man in diesem Beispiel 10 Jahre lang 50-100 % mehr als den üblichen Zins gezahlt - und für welche Gegenleistung?
     
  12. #11 ingho301, 06.08.2018
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    Ja, in der Zeitspannen habe ich vor dem Allianz Angebot auch gesucht. Bei 20 Jahren bin ich ca bei 2,2% Zinsen bei 18 Jahren 1,9% beides mit 2% Tilgung.

    Wie bewertest du eigentlich den zusätzlichen Einsatz von Eigenkapital (ca 100.000) um auf eine 60% Finanzierung zu kommen? Gehe ich nur mit dem Grundstück rein lande ich je nach Bank bei einer 85-70% Finanzierung was dann ca. noch mal 0,05 bis 0,2% Zinsaufschlag kosten würde..Der Punkt betrifft natürlich wieder die Risikoabwägung und die EK Rendite...setze ich den zusätzlichen nach Steuer Cashflow ins Verhältnis zu den eingesetzten 100.000 komme ich auf eine nach Steuer Nettorendite von 3.11% auf die eingesetzten 100.000. (Die Gesamt EK Rendite bei dieser 18 Jahresfinazierung mit 60% Auslauf beträgt 12,6%) 3,11 % ist jetzt sicher kein brilliantes Geschäft..wenn man das so losgelöst überhaupt rechnen kann...alternativ könnte man sagen Cash ist King und ich behalte das Geld auf dem Konto und bin in der Lage flexibel auf alle Problemstellungen zu reagieren...die vielzitierte Einlagensicherung ist allerdings auch nur ein Gesetz, das schnell geändert werden kann
     
  13. Andres

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    Eher positiv. Das mag natürlich auch an persönlichen Erfahrungen liegen, aber solange man nicht weitere abbezahlte Immobilien in der Hinterhand hat, die bei Bedarf auch zur Querfinanzierung genutzt werden können, bewerte ich Sicherheit höher als Rendite. Diese langfristige Abhängigkeit von Banken finde ich etwas bedenklich. Vorhandenes Eigenkapital in die Finanzierung zu stecken, bedeutet aktuell eine praktisch risikolose Rendite von 1-3 %, je nach Finanzierungssituation. Es kommt auf die persönliche Risikoneigung an, ob man das Geld lieber riskanter anlegt, aber ein schlechtes Angebot ist das nicht ...

    Die Beleihung unter 60 % sollte man aber so oder so im Kopf haben. An dieser Grenze ziehen die Kreditzinsen das erste Mal spürbar an.


    Beim Neubau nicht von der Hand zu weisen - da kann immer mal was passieren. Wenn man bei steigenden Baukosten nachfinanzieren muss, wird es regelmäßig teuer. Auch mit der Denkmalimmobilie, die vielleicht etwas mehr Pflege braucht, würde ich trotz des geplanten soliden Cashflow gerne noch einen Notgroschen zurückhalten.

    Genau das ist aber ein weiteres Argument gegen lange Laufzeiten: Wenn die Immobilie mal fertig gebaut ist, die Bewirtschaftung läuft und man nach ein paar Jahren so etwa absehen kann, wohin die Reise geht, muss man nicht mühsam über Sondertilgungen, geänderte Raten usw. verhandeln. Die Zinsbindung läuft ja ohnehin aus ...
     
  14. #13 ingho301, 07.08.2018
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    Das ist ein ein total spannender Hinweis. Wir haben in der Gbr auch abbezahlte Objekte. So habe ich das noch nie betrachtet....Du würdest die schuldenfreien Immobilien als EK Ersatz beleihen für den Notfall? Eine weitere Immobilie bei der Finanzierung als Sicherheit zu geben scheint wenig attraktiv es sei denn man könnte sie ab einem gewissen erreichten Tilgungsstand wieder freibekommen..
     
  15. Andres

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    Im Notfall, aber aber auch im Regelfall, wenn sich damit die Beleihung pro Objekt auf unter 60 % drücken lässt und dadurch bessere Konditionen verfügbar werden. Dabei ist etwas Planung erforderlich, denn für weitere Anschaffungen fallen solche Immobilien als Sicherheit dann ja aus.


    Wenn das beabsichtigt ist, schließt man besser von Anfang an zwei Darlehen ab.
     
  16. #15 ingho301, 08.08.2018
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    Ok, trotzdem vewirrend die Hausbank (Sparkasse) hat heute noch mal ein kompliziertes Angebot bestehend aus drei Bausteinen gemacht: Ein Bausparer mit 20 Jahren Laufzeit zu 1,7, ein Annuitätedralehen auf 10 Jahre 1,7 und über die Sparkassenversicherung noch ein Darlehen auf 20 Jahren zu 1,9%. Wenn ich das mal runterechne dann lande ich insgesamt bei einem Zins von 1,8% bei 3,12% Tilgung. So bleibt dann nach den 20Jahren einen Restschuld von 244.000 Euro von 940.000 ursprünglich bei Start. ABER die Baussparsumme kann ja gar nicht garantiert werden wenns blöd läuft bekommt man die volle Summe gar nicht und hat 10 Jahre umsonst gespart. Zweitens läuft das 10 jährige Darlehen vor dem 20jährigen Darlehen aus. Dann bin ich bei der Anschlussfinazierung ja der Sparkasse ausgeliefert und kann nirgendwo anders mehr finanzieren und muss mir die Zinsen diktieren lassen..hm das scheint die bis dato unattraktivste Variante zu sein. Hätte ich jetzt von der Hausbank nicht erwartet. Aber sie setzen das eigene Grundstück mit 30% sehr hoch an, mehr EK Einsatz wäre nicht benötigt
    Wahrscheinlich kann aber die Sparkasse nur bis 10 Jahre gute Konditionen bieten...scheint so
     
  17. sara

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    Da möchte jemand Geld verdienen mit dem Verkauf eines Bausparer ...

    Das wäre für mich kein Angebot!
     
  18. Andres

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    Wenig überraschend. Bei der Spaßkasse gibt's eher selten die ganz tollen Konditionen. Daher nur noch zwei kurze Hinweise zum Angebot:

    Schön, dass du das ausrechnest. Eigentlich ist es der Job der Sparkasse (die immer großen Wert darauf legt, keine Bank zu sein), dir den Effektivzins solcher Kombiangebote zu nennen, und zwar unaufgefordert.

    Wenn man so fokussiert ist, dass einem so etwas während eines Beratungsgesprächs auffällt, kann man ja mal nachfragen, ob das nun ein Bug oder ein Feature in der Finanzierung ist. Dann den Gesichtsausdruck beobachten .... :009sonst:


    Allgemein: Ich bin ein großer Freund davon, Dinge so einfach zu halten, wo es möglich ist. Wenn man jetzt nicht gerade ein ganzes Einkaufszentrum oder einen Wolkenkratzer in Innenstadtlage bauen möchte, sind mehrteilige Finanzierungen unbedingt mein Geschmack. Ok, bei geförderten Krediten oder wenn man bereits jetzt weiß, dass man zum Zeitpunkt X eine gewisse Sondertilgung leisten will, weil Geld aus einer anderen Quelle frei wird, muss man wohl in den sauren Apfel beißen. Ohne Not eine simple Finanzierung in drei Teile zu teilen, stört mich schon aus Prinzip. Natürlich werden sich immer Gründe finden lassen, warum der Plan des Beraters das Beste seit der Erfindung von geschnitten Brot ist. Bei der Begründung, warum dir die Sparkassengruppe ihre Dienste nicht in einem einzigen, einfach gestrickten Darlehensvertrag zu klaren Konditionen anbieten kann, wird es dann schon schwieriger.


    Wenn dich interessiert, welche Anbieter derzeit günstige Konditionen bieten könnten: Die Stiftung Warentest veröffentlicht in ihrer Zeitschrift Finanztest monatlich Listen mit den Konditionen von Immobilienkrediten. Diese Aufstellungen beziehen sich zwar auf etwas kleinere Finanzierungssummen und bei einigen Anbietern fällst du vielleicht wegen der GbR als Institutioneller Anleger durchs Raster, aber grundsätzlich kann man sich daran schon orientieren.
     
  19. #18 ingho301, 11.08.2018
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    sauguter Tip, danke. Ich werde mich jetzt auch noch mal mit der Allianz treffen und dann mal berichten. Schönen Samstag
     
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