MFH Neubau auf eigenem Grundstück

Diskutiere MFH Neubau auf eigenem Grundstück im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Liebe Community ich würde euch gerne um eure Einschätzung zu folgendem Fall bitten: wir besitzen ein Baugrundstück (2 Doppelhaushälften a max 2...

  1. #1 ingho301, 23.04.2018
    ingho301

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    Liebe Community

    ich würde euch gerne um eure Einschätzung zu folgendem Fall bitten: wir besitzen ein Baugrundstück (2 Doppelhaushälften a max 2 WE) in einem Neubaugebiet in guter Lager in Bad Krozingen. Der Ort gehört zum Speckgürtel von Freiburg und Freiburg ist für Pendler unaufwendig in kurzer Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Ich überlege nun zwei Doppelhäuser mit eigenem Mitteln auf dem Grundstück zu bauen , es sind 488qm vermietbare Wohnfläche auf 4 Maisonette Wohnungen zu erzielen. 2x 128 qm mit grossem Garten und 2x 116qm mit grossem Balkon, gehobener Standard Parkett und Fussbodenheizung wie ind er Region dort leider üblich da Kurort. Die Doppelhaushälften sind eigenständig und können getrennt voneinander verkauft werden bzw nach Teilungserklärung können auch die vier Wohnungen einzeln verkauft werden.

    Die schlüsselfertige Bausumme beträgt 970.000€ also 1990€ Baukosten/qm. Ich würde neben den Erschliessungskosten 55.000€ für das Grundstück weitere 250.000€ Eigenkapital investieren und somit bei einer Kreditsumme von 720.000€ landen. 15 Jahre 2,3% Zinsen, 4% Tilgung =274600€ Restsumme nach 15 Jahren. Miete 10,50/qm eher vorsichtig angesetzt

    Cashflow

    61488€ Mieteinnahmen p.a
    - 45360€ Kapitaldienst p.a
    - 6148€ 10% Rücklagen p.a
    - ca. 10.000€ Steuer p.a
    ca. +/- 0 p.a

    Wie beurteilt ihr dieses Geschäft? Alternativ könnte man die Tilgung auf 2% reduzieren und hätte spürbare mtl Mieteinnahmen bei erhöhtem Risiko mit der Anschlussfinanzierung. Allerdings könnte man nach 10 Jahren aber auch eine Hälfte bzw zwei Wohnungen verkaufen um einen Volltilgung vorzunehmen. Das macht das Risiko etwas überschaubarer. Je nachdem wo der Markt in 10 Jahren eben steht könnte man auch die gesamte Immobilie verkaufen.

    Das alternative Szenario wäre ein Verkauf des Baugrundstücks. Dies ist aber aufgrund drohender Gewerblichkeit in frühestens 5 Jahren möglich. Bleiben die Preise auf dem aktuell hohen Niveau könnte man dann ca einmalig 390.000€ steuerfrei erzielen.

    Die große Frage ist ja wo der Immobilienmarkt in 10 Jahren steht? Haben wir wieder 5% Zinsen wird kein Investor 4% Rendite in Kauf nehmen. Dann müssten die Preise ja wieder 30% nach unten korrigiert werden...Alternativ könnte man dann die Immobilie ganz abzahlen und eben nicht verkaufen.

    Was ist das bessere Geschäft? Der Neubau auf eigenem Grund und Vermietung oder der einmalige Verkauf des Grundstücks um Eigenkapital aufzubauen und dann im Falle eines Immobiliencrashs in 10 Jahren einkaufen zu gehen?

    Ich würde mich über euere Einschätzung sehr freuen
     
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  3. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Dieser Hype um Immobilien, Investoren, Cash-Flow, Rendite, und den anderen Sch..., den man immer wieder liest, geht mir so dermaßen auf die Eier, dass ich manchmal gar nicht soviel Essen wie ich k.... möchte. Irgendwann werden alle mit der 110% Finanzierung auf die Fresse fallen, weil es eben keine gute Idee ist 5 MFH gleichzeitig auf Keif zu kaufen.

    Ich schweife ab....

    Um Deine Frage zu beantworten:
    Keine Ahnung was für DICH das beste ist, ICH würde so vorgehen:

    Das Gründstück ist meines.
    Ich habe knapp 33% des Herstellungspreises des Gebäudes als EK auf der Bank (zzgl. Grundstück).
    Jetzt würde ich schauen, dass ich eine Bank finde, die zu annehmbaren Kondidionen den Rest finanziert. Die Laufzeit würde ich so wählen, dass ich ein Darlehen habe, welches innerhalb der Laufzeit voll tilgen kann, ohne Restschuld.

    Die jährliche Rate würde ich zwar nach Deiner Formel berechnen, die Steuer jedoch außer acht lassen.

    Berücksichtige Leerstand, Räumungsklagen oder Zahlungsausfälle bei der Miete.
    Achja, regelmäßige Mieterhöhungen oder eine Indexmiete nicht vergessen, sofern durchsetztbar.
    Sondertilgungen nicht vergessen, lässt sich schön aus Rücklagen machen.

    Ich bin der Meinung: Ich baue für mich bzw. meine Kinder, nicht um zu spekulieren. Deshalb soll das Ding zu 100% mir gehören, und zwar so schnell wie möglich. Dazu muss die Laufzeit der Kredite für mich so kurz wie möglich sein. Ohne Restschuld und so. Lieber höhere Tilgung als längere Laufzeit. Dabei soll die Immo die Raten selber bedienen können, also ohne Querfinanzierung aus anderen Immos.
     
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  4. Andres

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    Stammt diese Vorgabe aus dem Bebauungsplan? Ich hätte eher mehr und kleinere Wohnungen bevorzugt.


    Schlüsselfertig ist kein genau definierter Begriff. Ist z.B. das erwähnte Parkett in diesem Preis bereits enthalten? Wie zuverlässig ist die Planung? Habt ihr Vorerfahrungen als Bauherren?

    So oder so: Wenn ich den Grundstückswert einbeziehe, ist dieses Bauvorhaben eigentlich über meiner Schmerzgrenze für Vermietungsobjekte. Da sind wir dann wieder einmal bei der ungeliebten Feststellung, dass aktuell nicht gerade der beste Zeitpunkt für den Kauf (oder Bau) von Mietwohnungen ist.


    So ein kleines bisschen Ansatz für Leerstand oder Mietausfall wäre ja schon hilfreich. Bei den beliebten 4 % der Jahresmiete flowen schon wieder 2500 Doppelmark jährlich aus der Kasse.

    Wer macht die Mietverwaltung? Macht derjenige das für umsonst?


    Die Zinsen sind zu hoch, sucht nach anderen Angeboten. Bei diesem Vorhaben ist im Gegensatz zu den hier sonst gerne präsentierten Luftschlössern wenigstens ein erträgliches Eigenkapital (>40 %) vorhanden. Bei 15 Jahren Zinsbindung sollte vor dem Komma damit eindeutig eine 1 stehen.

    Außerdem frage ich mich, wozu die 15 Jahre Zinsbindung gut sein sollen. Ihr erwägt ja bereits jetzt den Verkauf, also macht aus meiner Sicht eine Zinsbindung jenseits von 10 Jahren keinen Sinn. Zu diesem Zeitpunkt hat man steuerlich alle Optionen in der Hand und kann dann nach Marktlage entscheiden. Für 10 Jahre Zinsbindung sollte bei dieser EK-Quote derzeit ein Zins von 1,5 % machbar sein. Die o.g. Restschuld habt ihr dann nicht nach 15 sondern schon nach 10 Jahren. Wenn man schon bei Faktor 22 vermieten will, sollte man wenigstens bei der Finanzierung gut abschneiden.


    Stimmt, das ist die große Frage. Leider auch eine Frage, die niemand wirklich beantworten kann und die deshalb für die Entscheidungsfindung eher nebensächlich ist. Die Überlegung, das unbebaute Grundstück in 5 Jahren zu verkaufen (steuerliche Gründe), dann das Geld zu bunkern (zu welchem Zinssatz?) und damit auf den großen Crash zu warten, bei dem man dann ganz Südbaden kaufen kann, sprengt so ziemlich jede Risikoskala. Das ist eine Wette auf
    • eine stabile Wertentwicklung innerhalb der nächsten 5 Jahre,
    • eine halbwegs inflationssichere, kurzfristig liquide Geldanlage für den Verkaufserlös vom Verkauf der Grundstücks bis zum großen Crash,
    • das Eintreffen eines solchen Crashs,
    • den Zeitpunkt eines solchen Crashs, nämlich keinesfalls früher als in 5 Jahren aber möglichst bald danach,
    • einen möglichst isoliert die Immobilienwirtschaft betreffenden Crash, weil es sonst keine Nachfrage nach euren Immobilien gibt,
    • weitgehende Untätigkeit der Politik, damit genau euer Weg nicht durch Gesetzgebung verbaut wird
    • und mit Sicherheit noch weitere Faktoren, die ich nicht bedacht habe.
    Lotto ist weniger riskant.

    Außerdem ist dieses Vorgehen nicht im Einklang mit der alten Anlergerweisheit: "Time in the market beats timing the market." Da ich das Bauvorhaben nicht prinzipiell für eine schlechte Idee halte, würde ich das weiter verfolgen. Bei Ablauf der Zinsbindung sollte das Projekt eben so dastehen, dass man notfalls auch mit Verlust, aber eben ohne den persönlichen Ruin aussteigen kann. Genau deshalb auch meine Ansätze oben: Klaren Entscheidungszeitpunkt in 10 Jahren suchen, bis dahin Kosten niedrig halten und defensiv kalkulieren.
     
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  5. #4 ingho301, 23.04.2018
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    Vielen Dank für deine Einschätzung!
     
  6. #5 ingho301, 23.04.2018
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    Danke für deine kompetente Einschätzung.
     
  7. sara

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    @ ingho301, es wäre schön wenn du nicht immer die kompletten vorstehende Texte bei deiner Antwort hier nochmal zitieren würdest.
     
  8. #7 ingho301, 23.04.2018
    ingho301

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    Hey Sara, wie geht das denn genau? Zitieren und die Parts , die man nicht benötigt löschen?
     
  9. #8 immobiliensammler, 23.04.2018
    immobiliensammler

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    Entweder so, oder nur einen Teil des Posts markieren und auf Zitieren gehen!
     
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  10. Nanne

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    Diesen 'Text habe ich markiert und auf "Zitieren" geklickt.
     
  11. #10 ingho301, 23.04.2018
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    Danke!
     
  12. Pitty

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    Ich kenne Deine Gegend nicht. Finde 128 und 116 m2 zu groß für den Mietpreis. Ich würde Max.65m2 bevorzugen, zumal man bei kleinen Wohnungen mehr Rendite bekommt.
     
  13. #12 ingho301, 23.04.2018
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    So wäre das Grundstück maximal genutzt was die vermietbare Fläche angeht. Mehr Wohneinheiten als 2 sind leider nicht erlaubt. Ich würde auch lieber mehr kleinere Wohnungen bauen. Das geht auf diesem Grundstück leider nicht
     
  14. #13 ingho301, 23.04.2018
    ingho301

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    Ist die Indexmiete für einen Erstbezug Neubau die beste Variante? Einen offiziellen Mietspiegel gibt es dort nicht...
     
  15. Bovary

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    Grundsätzlich könnte man sich auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde beziehen.
    http://www.vhw.de/fileadmin/user_up...13_Beyer/88._Kommentierung_VIII_ZR_413-12.pdf

    Wenn es eine solche nicht gibt, müsste man wohl drei vergleichbare Wohnungen benennen oder ein sachverständiges Gutachten erstellen lassen.
    Aufwand und Streitpotential bei der Indexmiete ist wohl geringer, man koppelt aber den Mietpreis an die allgemeinen Lebenshaltungskosten und nicht an die Mietmarktentwicklung vor Ort. Modernisierungs-Mieterhöhungen sind nur für Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht selbst zu vertreten hat. (Ist bei einem Neubau vielleicht erst einmal nicht so vordergründig.)

    Was anderes: Wenn man erwägt, einzelne Wohungen zu verkaufen, sollte man sich ggf. überlegen, ob man das ganze von vorn herein in ETW aufteilt. Erfolgt die Aufteilung erst, wenn das Mietverhältnis schon besteht, entsteht eine Sperrfrist (§ 577a BGB), die die Wohnungen für potentielle Käufer mit Selbstnutzungsinteressen unattraktiv machen könnten. Die Art der Wohungen (DHH, große Wohnfläche) dürfte aber durchaus so einige Selbstnutzer ansprechen.
     
  16. Pitty

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    Dann teile die Grundstücke. So grosse Wohnungen kann sich kaum jemand leisten. Da werden Familien einziehen wo es genauso Stress wegen Kinder geben kann.
     
  17. Bovary

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    Bad Krotzingen dürfte noch gut im Pendelbereich zur Schweiz liegen. Basel ist z. B. ein großer Pharmastandort (Roche / Novartis)...
     
  18. #17 ingho301, 24.04.2018
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    Ja genau, das ist Einzugsgebiet Basel und Freiburg. Danke für den Tip mit den ETWs.
     
  19. #18 ingho301, 24.04.2018
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    Ist das möglich wenn der Bebauungsplan nur DHH erlaubt?
     
  20. Andres

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    Ob das möglich ist, wird man wohl vor Ort klären müssen. Wenn man durch Aufteilung 3 statt 2 Doppelhäuser bauen kann, wäre das vielleicht nicht die schlechteste Option.


    Die Form der Bebauung spricht für meinen Geschmack eigentlich eher dafür, dass es keinen Stress mit Kindern gibt. In einem größeren MFH sehe ich das problematischer.
     
  21. #20 ingho301, 24.04.2018
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    Ich weiss von unserem Architekten dass es quasi unmöglich ist Änderungen am Bebauungsplan durchzubekommen. Ich werde das aber erneut prüfen.
    Ich würde auch denken, dass die Maisonette Struktur für Familien erstmal nicht unbedingt super attraktiv ist. Ansonsten gibt es im EG jeweils einen grossen Garten wo sich das hoffentlich verläuft. Die DHH Hälften sind schalltechnisch seitlich voneinander entkoppelt durch zwei getrennte Aussenwände. Ansonsten sind die Schallschutzauflagen ja hoch. Prinzipiell halte ich es für eine gute Idee die Wohnung von Anfang an in ETWs zu teilen wie oben vorgeschlagen denn Maisonette mit Garten in zentraler guter Lage ist für Eigennutzer hoffentlich attraktiv. Aber viellicht eher für ein Pärchen als eine grosse Familie...
     
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