MFH - nicht umlegbare BWK u. Höhe der Annuität

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von jc55, 10.04.2014.

  1. jc55

    jc55 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich hoffe ihr könnt mir bei der Berechnung der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und der Finanzierungsberechnung eines MFH helfen.

    Hier die Vorhabensbeschreibung:
    - Kauf eines MFH (1996 kernsaniert und von außen ansprechender Zustand)
    mit vier Wohneinheiten (zw. 60-97m²) auf zwei Geschossen, Gesamtwohnfläche 310m², dazu entsprechende Stellplätze

    KP: 280.000
    Gesamtkosten: 320.000 inkl. Kosten für Gutachter, kein Reparaturstau
    Jahresrohertrag: 20.200
    = Brutto-Vervielfältiger: 13,86 -> Bruttomietrendite 7,22%

    Um den Jahresreinertrag zu berechnen setze ich folgende Werte an, die ich hiermit zur Diskussion stellen möchte.

    Mietausfallwagnis - 4% des Rohertrags: 820
    Verwaltungskosten - 225€/Einheit: 900
    Instandhaltung - 10€/m² Wfl.: 3.100

    Jahresreinertrag: 15.380
    = Nettomietrendite 4,8%

    Zum Mietausfallwagnis - ich habe es vom Jahresrohertrag genommen, d.h. nur die Nettokaltmiete wurde als Grundlage berücksichtigt. Sollte ich die Bruttokaltmiete oder gar die Bruttowarmmiete ansetzen?
    Zur Höhe - 4% bedeuten ja nichts anderes als 2 Monate Leerstand bei 50 Monaten Vermietung oder 1 Monat Leerstand bei 25 Monaten Vermietung. Das ist doch realistisch oder?

    Insgesamt betragen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten im Beispiel 24%. Ist dies ein angemessener Wert bzw. ein Wert der im Rahmen ist?

    zur Finanzierung:
    Angenommen, es sollen 220.000 durch ein Bankdarlehen finanziert werden.
    Zinsbindung 10 Jahre.
    Bei monatlichen Einnahmen von 1.680 abzgl. der 24% ergeben sich 1.275 Überschuss.
    Die Kreditrate müsste natürlich geringer sein, da das Objekt sich selbst rechnen soll. Was ist aber nun wenn die größte Einheit mit einer Warmmiete von 640 ausfällt? Man würde darauf sitzen bleiben.
    Also empfiehlt es sich doch eine Kreditrate kleiner 1.000 zu wählen um den möglichen Ausfall zu kompensieren?
    Bei einer Annuität von 950 (2,72% Zins + 2,46% anf. Tilgung) kann man den Überschuss separat für Instandhaltung (260) als auch für Mietausfall ansparen.
    Tritt kein Mietausfall ein, können die gesparten Beiträge bspw. für Sondertilgungen verwendet werden. Eine mögliche spätere Zinserhöhung kann abgefedert werden, da noch genügend Überschuss zur Verfügung steht.
    Bei einem Anschlusszinssatz von 5% bei identischer Annuität streckt sich die Finanzierung über 34 Jahre, was nach erstem Zinsauslauf für eine Erhöhung der Annuität spricht.
    Diese sollte so gewählt sein, dass weiterhin Überschüsse vom Reinertrag erzielt werden, die Gesamtfinanzierungsdauer aber nicht 25 Jahre übersteigt. So kann man das ganze Vorhaben über zwei Zinsbindungen (10J. + 15J.) finanzieren
    Ansonsten könnte man noch darauf achten, dass die Restschuld nach Zinsbindung innerhalb von 60% des Beleihungswertes liegt, damit man bei der Anschlussfinanzierung gute Konditionen erhält.
    Wieviel Reserve sollte man zu Beginn der Finanzierung für Unvorhersehbares zurückhalten? 10% des KP?

    Wie seht ihr diesen Sachverhalt und welche Erfahrungen habt ihr gemacht?
    Ich bin auf eure Meinungen gespannt.
    Danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 10.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.04.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ich muss sagen, dass ich diese Überlegungen/Berechnungen so nicht ganz verstehe und auch nicht gemacht habe.

    Wenn ich die Berechnungen so angestellt hätte, hätte ich mit 23 Jahren kein Mehrfamilienhaus gebaut. :unsicher023:

    Sicher gab es da dann erst mal keine großen Reparaturen, aber die hast du ja schon im Blick und zum Teil auch schon eingerechnet.

    Was du aber bei deiner Berechnung noch nicht dabei hast sind die Steuern auf das Einkommen. (Natürlich Netto)
     
  4. Andres

    Andres
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    Du solltest bei solchen Zahlenspielen bedenken, dass du mit 4 Wohnungen weit vom Gesetz der großen Zahlen entfernt bist. Du errechnest hier (zwar ganz plausibel, aber was hilft's?) einen Durchschnittswert, der von deinen tatsächlichen Erfahrungen schnell weit abweichen könnte.

    Die viel wichtigere Frage ist damit für mich: Hast du genug Kapital in der Hinterhand, um solche Schwankungen ausgleichen zu können? Dass bei Schwierigkeiten die Rendite leidet, ist nicht zu vermeiden - dass man beim kleinsten Schluckauf sofort in der Zwangsversteigerung landet, ist aber sehr wohl vermeidbar.


    Bruttowarmmiete ist etwas zu viel, aber die Richtung stimmt. Bei Leerstand entfallen anfallende Betriebskosten auf dich. Auch wenn der Verbrauch bei Leerstand sinkt (nicht notwendigerweise auf 0), sollte man sich also eher an der Warmmiete orientieren.


    Das musst du anhand der Lage abschätzen. Wenn sich vor Ort immer geeignete Mieter finden lassen und du Kandidaten sorgfältig auswählst, ist das realistisch. Was dabei alles schief gehen kann, kannst du hier im Forum tausendfach nachlesen.


    Gleiche Einwände wie oben: Grundsätzlich nicht unrealistisch, aber statistische Streuung bedenken und Besonderheiten des Objekts berücksichtigen. Welche Überlegung steht hinter deinen "Verwaltungskosten"?


    Das ist Oberkante, fast 80 % des Kaufpreises. Ein Kauf mit mehr Eigenkapital wäre sinnvoll - auch und ganz besonders für die Rendite.


    Der Hinweis auf Steuern kam schon von sara.


    Tja, das ist ein klassisches Problem: Einerseits willst du aggresiv tilgen, um eine gute Rendite zu erreichen, andererseist musst du irgendwie auch Rücklagen ansparen.

    Darfst du denn Sondertilgungen leisten? Wie stark verschlechtern sich dadurch die Konditionen? Besser wäre es, Rücklagen aus dem eigenen Vermögen bilden zu können.


    Sagst du so einfach. Steuerbereinigt glaube ich daran nicht. Das beginnt aber schon damit, dass ich nicht an die 2,72 % glaube, falls du nicht zusätzliche Sicherheiten bieten kannst.


    Würde das die Kosten bei einem Komplettausfall der Heizungsanlage abdecken? Das ist nicht der worst-case, aber daran orientiere ich mich ganz gerne. Außerdem sollte man mindestens 3, besser 6 Monate die Kreditraten aus Rücklagen bedienen können.


    Ich finde das ganze Projekt aufgrund des geringen Eigenkapitalanteils zu wackelig.
     
  5. #4 immodream, 11.04.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo JC55,
    hast du denn eine tatsächliche schriftliche Zusage einer Bank bei einem Kaufpreis von 320 000 € mehr als fünfzig Prozent zu finanzieren und das bei einem Zinssatz von nur 2,72 %.
    Ich bin in den letzten 35 Jahren bei einer vorsichtiger Berechnung einfach so vorgegangen.
    Nettomiete Minus 20 % für Leerstand, Mietausfälle und Reparaturen ( keine Kernsanierungen ).
    Und von dem Betrag erst einmal mindestens 20 % an das Finanzamt an Steuern zahlen.
    Dann darf aber kein Supergau eintreten und eine eventuelle Kernsanierung muß aus anderen Geldquellen bezahlt werden.
    Je geringer dein Wohnungsbestand ist, desto größer ist die finanzielle Katastrophe bei Mietausfall einer Wohnung ( Supergau Mietnomade ).
    Wenn man zig Einheiten vermietet, fallen ein oder zwei leerstehende Wohnungen für je 350 € nicht ins Gewicht.
    Und denke daran , wenn alles ruhig läuft, hörst du oft wochenlang , oder tagelang nichts von deinen Mietern , wenn aber die Katastrophen ( Verstopfungen der Abwasserleitungen, Ausfall der Heizungen immer Freitags ab 14 Uhr, Streitereien an den Feiertagen ) kommen, hast du keine ruhigen Wochenenden oder Feiertage.
    Hier wurde die Vermietung, überwiegend auch am Wochenende , noch nicht als Störfaktor berücksichtigt.
    Deine ganzen Zahlenspielereien sind ganz lustig, aber oft realitätsfern.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 sosoberlin, 06.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2014
    sosoberlin

    sosoberlin Erfahrener Benutzer

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    Theorie und Praxis:
    Mietsausfall bei 4 Wohnungen ist meistens eben nicht 4% wie das Lehrbuch sagt sondern kurz gesagt 25% oder sogar noch mehr.. :115:

    Ich halte mich immer an eine Sache: der Ausfallfaktor Mensch ist unberechenbar und Gesetzesänderungen auch. Eine Überprüfung der baurechtlichen Situation, der Baugenehmigung, eine Befragung der Nachbarn, Mieter, der Oma im Dorf um die Ecke, eine Besichtigung nach Starkregen, bei Hitze und zu allen Tageszeiten sowie die Begehung des Kellers und des Dachstuhls (!) mit einem Sachverständigen sind wesentlich wichtiger als die Berechnungen.
    Nimmt man dann noch eine Topkanzlei hinzu zur Überprüfung der vorhandenen Verträge kommt meistens sehr schnell heraus, warum derjenige verkaufen möchte.
    Also: Kontakt zu allen Beteiligten suchen, reden, reden und reden. Führt eher zur Wahrheit als rechnen, denn es ist immer einer mehr oder weniger als man denkt.
     
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