MFH oder Kuhstall? Die nächste Investitionsentscheidung steht an.

Diskutiere MFH oder Kuhstall? Die nächste Investitionsentscheidung steht an. im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo allerseits, ich habe zwei potentiell interessante Projekte. Zum einen ein MFH, das sich bis auf die Ladeneinheit (Friseur) seit zehn...

  1. #1 dabescht, 26.11.2019
    dabescht

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    Hallo allerseits,

    ich habe zwei potentiell interessante Projekte.

    Zum einen ein MFH, das sich bis auf die Ladeneinheit (Friseur) seit zehn Jahren im Rohbau befindet. Gute Lage in einer wachsenden kleinen Stadt.
    Die Wohneinheiten müssen noch fertig gestellt werden. Das Friseurgeschäft ist vermietet. Leider konnte ich den Mietvertrag noch nicht einsehen.
    Ich habe bislang nur reine Wohnimmobilien vermietet und noch keine Erfahrung mit Gewerbevermietungen.
    Wenn ich es richtig im Kopf hab, dann kann doch bei einem Friseur die Umsatzsteuer auf die Miete erhoben und vom Vermieter abgeführt werden, oder? Und gabs da nicht eine Grenze bis zu der ich als VM wählen kann ob ich das mache oder nicht? Grundsätzlich habe ich keine Lust auf weiteren Aufwand in der Steuererklärung und da die Ladeneinheit fertig gestellt ist sehe ich auch keinen wirklichen Nutzen darin.

    Das andere Projekt wäre ein Kuhstall. Der Bauer gibt seine Bullenmast auf (bald neuere strengere Haltungsregelungen) und will den Stall (ca. 500qm, vollständig überdacht) verkaufen. Daraus könnten man sicher was machen. Entweder an Gewerbe vermieten oder was bestimmt auch gut geht sind überdachte Abstellplätze für Wohnwagen/Wohnmobile.
    Da müsste ich dann aber sicher die Umsatzsteuer von den Mietern erheben, oder?
    Und im Gegenzug könnte ich dann bei allen Renovierungen/Umbauten die Mwst. von den Rechnungen vom Finanzamt zurück verlangen, oder?
    Und was mir noch wichtig ist, kann ich den Stall nach 10 Jahren, Wertsteigerung unterstellt, steuerfrei verkaufen?

    Grüße Klaus
     
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  3. GSR600

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    Wie weit ist der Rohbau denn?
    Mich würde hier evtl Feuchte im Mauerwerk abschrecken.
     
  4. dots

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    Ich meine zu wissen, dass man privelligiert sein muss, um im Außenbereich zu bauen (und nutzen?) zu dürfen - im Klartext: Landwirtschaftliche Nutzung könnte okay sein, aber wenn jemand, der kein Landwirt ist, das Ganze zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken nutzt, könnte das Probleme geben.

    Das nur als Denk-/Informationsanstoß/-aufhänger. Genauer weiß ich es leider auch nicht.
     
  5. #4 Florian88, 26.11.2019
    Florian88

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    Moin,

    die Idee mit den überdachten Stellmöglichkeiten finde ich grundsätzlich gut, hatte ich auch schon mal in Erwägung gezogen.

    Frage die ich mir aber stelle: Ist wirklich ein Bedarf dafür da? Und wenn ja, zu welchem Kurs (Mietzins)? Ich sehe immer viele Gesuche, aber zu Wunschvorstellungen (Mietzins) oder aber mit der Option zum Schrauben.

    Außerdem, wie viel Aufwand muss noch betrieben werden? Nutzungsänderung?
    Umbaumaßnahmen? Kann der Stall sinnvoll in mehrere Parteien unterteilt werden ohne dass ein Mieter die Anderen stört?

    Wie wäre nachher ein realistischer Multiplikator (konkrete Zahlen)?

    Überdenke auch den Aufwand der Verwaltung der dahinter steckt.
    Wohnmobilstellplätze werden oft sehr spontan gekündigt, das Rentnerpaar das 4 Monate im Jahr mit ihrem Wohnmobil unterwegs ist, möchte natürlich für diese Zeit nicht bezahlen. Steht der Platz dann leer?

    Auf jeden Fall nimmt der Personenkreis halt deutlich zu, was meines Erachtens gleichzeitig zu deutlich mehr Stress führt. Auch wenn „nur“ ein Stellplatz vermietet wird, können dir die Mieter ebenso den letzten Nerv rauben.
     
  6. #5 dabescht, 26.11.2019
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    Der Rohbau ist mit Fenster und Dach. Soweit trocken. Heizungsanlage muss erneuert, Dach gedämmt, sämtl. Installation. Alles eben. Und das für 4 WE und 270qm. Ich schätze 200000 bis fertig gestellt bei einem Gesamtinvest von dann 500000. Würde sich aber dann bei Fator 15 bis 16 lohnen und ich hätte einen Neubau mit kaum Instandhaltung in den nächsten Jahren. In 10 Jahren dann aufteilen und verkaufen.
     
  7. #6 dabescht, 26.11.2019
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    Der Kuhstall ist im Innenbereich. Einiges umzubauen. Boden und Wände sind zu sanieren. Nutzungsänderung müsste klappen. Gespräche mit der Gemeinde bzw. Bauamt stehen noch aus. Dach (Asbest) wär irgendwann fällig. Schreckt mich aber nicht grundsätzlich ab. Alles eine Frage des Preises.
     
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  8. Ferdl

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    Für Wohnmobile brauchst du entweder einzeln zugängliche Boxen/Garagen oder jemanden vor Ort, der Ein- und Ausfahrt regelt.
    Evtl. könntest du auch den Stall sanieren und zB dem Bauern oder sonst wem vor Ort komplett vermieten und der übernimmt das kleinteilige Geschäft mit den Einstellern.
     
  9. #8 Papabär, 26.11.2019
    Zuletzt bearbeitet: 26.11.2019
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    In größeren Gemeinden gibt es doch bestimmt auch Wohnmobilvereine, für die das Interessant wäre (z.B. als Clubhaus o.ä.). Kann man dort nicht einfach mal unverbindlich nachfragen? Auch Oldtimervereine vlt.? Wenn Du das ganze an einen Verein vermieten kannst, nimmst Du zwar ggf. weniger ein, hast aber auch die kleinteilige Arbeit nicht. Von der Versicherungs-/Haftungsfrage mal ganz zu schweigen.

    Ich kenne beispielsweise in Berlin zwei solcher Vereine/Interessengemeinschaften. Da könnte ich mir ein entsprechendes Interesse durchaus vorstellen ... allerdings hauptsächlich wirklich zum Schrauben oder als Wintereinstellmöglichkeit. In ländlicheren Gegenden (wo >60% der Fahrer eh ein eigenes Grundstück haben) schätze ich den Bedarf deutlich geringer/gegen Null ein.

    Ein Bauer aus der Nachbarschaft meiner Eltern (ehem. LPG) hat einen seiner leeren Ställe umgebaut und stellt dort im Winter Segelflugzeuge & UL´s ein. Das Dorf hat nicht nur einen eigenen Bahnhof, sondern auch einen eigenen Flugplatz (das will Berlin erst noch schaffen) - und die Stellplätze in den dortigen Hangars sind begrenzt und offenbar auch teuer.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 26.11.2019
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    Rein aus dem Bauch heraus ohne (fast) jedes Hintergrundwissen:
    Ich denke gerade auf dem Land sind auch Schrauberbuden und Einstellmöglichkeiten gefragt für Saissonfahrzeuge, Oldtimer und Bastlerfahrzeuge.
    Selbst wenn man ein eigenes Grundstück hat, das ausreichend Platz zum Schrauben und Werkeln an Autos bieten würde, wieviele davon haben Ölabscheider ohne die man nicht ernsthaft an den Gefährten im Garagenoffice rumschrauben darf?

    Mit wegen diesem Hintegrund (beheizte Garagen, Stromanschluß und Ölabscheidern) rennt man mir auf dem Land die Bude ein nach Garagen-, Stell und Schrauberplätzen. Da muss nicht mal inseriert werden, eine eine Garage frei wird, die Habenwoller lauern schon.
    Die einfachen Garagen sind inzwischen auch sehr gefragt. Viele Familien auf dem Land haben nicht nur 1 KFZ. Oft haben alle Familienmitglieder eigene KFZs sobald die Altersschranke dafür erreicht ist.
     
  11. Andres

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    Mein Senf dazu: Bei der Nummer mit dem Rohbau muss man sich doch mal fragen, warum in den letzten 10 Jahren niemand auf die Idee gekommen ist, das Ding fertigzustellen bzw. zu verkaufen, damit ihn jemand anderes fertigstellt. Warum macht man das? Wenn man nun nicht auf der Grundannahme operieren möchte, dass alle anderen einfach zu blöd waren, den offensichtlichen nächsten Schritt zu gehen, muss man doch vermuten, dass es da irgendein Problem gibt. Baumängel, Kostenexplosion, Altlasten, Juchtenkäfer oder ähnliches entdeckt, keine Nachfrage mehr, ...

    Wenn der Rohbau seit 10 Jahren steht, ist das auch weit jenseits dessen, was z.B. bei Pleite eines Bauträgers zu erwarten wäre.


    Ja, sofern der Mieter selbst umsatzsteuerpflichtig ist. Die Ausübung dieser Option hat zwei Vorteile:
    • Der Vermieter wird dadurch selbst vorsteuerabzugsberechtigt. Das ist hilfreich, wenn man selbst viel Umsatzsteuer zahlt, z.B. für Baumaterial ...
    • Der Mieter gewinnt dadurch effektiv (also nach Abzug aller letztendlich "durchlaufender Posten") die Umsatzsteuer in den Betriebskosten. Das mag die Bereitschaft steigern, ein kleines bisschen mehr Miete zu zahlen.
    Vor allem zum ersten Punkt sollte man sich vom Steuerberater eingehend erklären lassen, welche genauen Folgen das hat. Letztendlich ist das ein Rechenexempel.


    Dann würde ich keine weiteren Objekte kaufen. Selbst ohne die Umsatzsteueroption steigt der Aufwand: Es ist eine weitere Anlage V auszufüllen, für das neue Objekt ist die Grundlage der AfA zu ermitteln, ganz allgemein entstehen neue Sachverhalte, die erklärt werden müssen.

    Ja, wenn man erstmalig Umsatzsteuer abführen muss, steigt der Aufwand. Im ersten Jahr gibt man monatlich Voranmeldungen ab, danach kann man die Häufigkeit der Voranmeldungen reduzieren, hier wahrscheinlich auf vierteljährlich (Umsatzsteuer jährlich bis 7500 €) oder sogar ganz ohne Voranmeldung (bis 1000 €), d.h. nur die jährliche Umsatzsteuererklärung. Am Anfang nervt das etwas, aber daran gewöhnt man sich schnell und langfristig fällt das wirklich nicht ins Gewicht. Ein echtes Problem haben da nur Leute, die die Voranmeldungen nicht selbst gewuppt bekommen - einen Steuerberater dafür zu bezahlen, geht ins Geld.

    Nein, die Umsatzsteueroption musst du nie wählen. Daher auch der Name "Option". Du verwechselst das mit ...

    ... der Kleinunternehmerregelung. Die Vermietung von Stellplätzen ist (anders als andere Vermietungen) grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, d.h. wenn man in diesem Fall keine Umsatzsteuer zahlen (und erklären) möchte, braucht man eine Ausnahme. Die liegt vor, wenn die Umsätze im vergangenen Jahr unter 17.500 € (ab 2020: 22.000 €) und im aktuellen Jahr voraussichtlich unter 50.000 € bleibt. Für die Vermietung weniger Stellplätze ist das meist kein Problem, aber hier geht es ja um eine etwas andere Größenordnung.


    Die 10-Jahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte ist unabhängig von der Art der Immobilie. Die Ausnahmen für die Selbstnutzung gibt es allerdings nur bei Wohnraum.
     
  12. Ferdl

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    Beim Thema "Schrauberbude" solltest du dich sehr gut schlau machen. Ich habe für mich das Thema geknickt, Genehmigung muss man erstmal bekommen und auch oder gerade die Versicherung des Ganzen ist nicht ohne.
    Für eine professionelle Autowerkstatt ist das kein großes Problem die ganzen Kosten wieder rein zu bekommen aber für Gelegenheitsschrauber eigentlich unmöglich.
    Ne reine Unterstellhalle ist da schon einfacher.
     
  13. #12 Papabär, 26.11.2019
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    An der Frage ist natürlich etwas dran.

    Meine Erfahrung von "ländliche Gegend" bezieht sich hauptsächlich auf Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Sachsen. Und beim Thema Ölabscheider würde ich mir dort eher die Frage stellen, wen es interessiert.
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 26.11.2019
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    Ich glaube da gibt es regional ziemlich große Unterschiede.

    Ich musste bei meinen Garagen nix beantragen, habe die Genehmigungen mit übernehmen können. Ob ich die heute nochmal bekommen würde... :152:


    Bei alten Stallungen fällt mir aber was anderes ein.
    Wie sieht es aus mit Bodenbelastungen?
    Wo wird/wurde der Mist gelagert? Gebäude auf/über ehemaligen Jauche- oder Fäkliengruben haben gerne Probleme mit Salpeterausfällungen. Bei Stallungen kann das auch zutreffen, je nachdem was dort für Vorkehrungen gegen solche Langzeitschäden getroffen wurden.

    Mir dämmert auch irgendwas von wegen Salpeter + Holzkohle + Schwefel = beliebtes Silvesterverbrauchsmaterial und somit Schrauberbudentod.
     
  15. #14 dabescht, 27.11.2019
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    Danke erstmal für die rege Beteiligung. Zum MFH: Der Verkäufer, mittlerweile über 80, hat den Friseurladen noch fertig gestellt. Der Rest des Hauses (Ursprungsbaujahr 1900) ist neu angebaut bzw. aufgestockt worden. Angeblich aus gesundheitlichen/finanziellen Gründen aber nie fertig gestellt worden. Immerhin hat man vor 3 Jahren zumindest die Fenster eingesetzt. So zumindest der Makler. Selbst habe ich den Eigentümer und seine Tochter, die das wohl verwaltet, noch nicht gesehen.

    Selbstverständlich muss vorher baurechtlich noch alles abgeklopft werden. Soweit bin ich aber noch nicht. Ich warte noch auf Baupläne etc.

    Zum Kuhstall:
    Nachfrage nach Unterstellplätzen gibt es bei uns genug. Für eine einfache Garage kann man auch auf dem Land 50€ nehmen. Wohnmobilstellplätze werden 10 km weiter, umzäunt, nicht überdacht für 40€ vermietet. Das kann sich schon lohnen. Aber der Aufwand will natürlich beachtet werden. Ist allerdings auch fußläufig von mir in 2 Minuten erreichbar.
    Was die Schadstoffe (Jahrzehnte Gülle) angeht bin ich unsicher. Kenne mich da nicht aus. Auch ob man den Gestank aus den Wänden und Böden bekommt ohne die völlig abtragen zu müssen frag ich mich. Wenn man da nur frisch verputzen müsste wärs nicht viel.
     
  16. Ferdl

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    Zum Kuhstall: Geruch halte ich für kein großes Problem. Eher Korrosion verursacht durch Ammoniak.
    Bei sichtbaren Metallteilen gut feststellbar aber wenn da eine Spannbetondecke drin ist sollte das begutachtet werden.
     
  17. dabescht

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    Hallo,

    also mittlerweile hatte ich einen weiteren besichtigungstermin im mfh. die tochter die alles verwaltet war dabei. der senior kam zufällig hinzu. scheinbar geistig nicht mehr ganz auf der höhe. wenns zum deal kommt bin ich mal gespannt ob er beim notar noch geschäftsfähig ist.

    ich konzentrier mich jetzt auf das mfh. da kenn ich mich besser aus. und nachdem das grundstück sogar grösser ist als gedacht und platz für 4 garagen bietet ist das mein favoritt.

    der makler muss jetzt mal zeigen was er für seine 5,99% provision alles kann. die baugenehmigung dürfte ja abgelaufen sein. brauch ich dann ne neue für den innenausbau? und muss ich dann die aktuelle enev einhalten was teurer wird?
     
  18. Andres

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    Landesrecht. In BaWü wäre sie grundsätzlich abgelaufen, hätte aber durch Anträge verlängert werden können - sogar über diesen langen Zeitraum.


    § 28 EnEV. Die Frage, ob die Baugenehmigung verlängert wurde, ist hier also von entscheidender Bedeutung.


    Bei diesen Fragen wäre der Makler wirklich der allerletzte, dessen Meinungen ich glauben würde. Gerade wenn die Antworten für dich nachteilig ausfallen, hat der Makler einen massiven Interessenskonflikt und außerdem grundsätzlich keine Ahnung von Baurecht.
     
  19. dabescht

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    klar verlasse ich mich nicht auf die aussage des maklers. aber er soll mir die baugenehmigung von damals besorgen. damit kann ich dann zum bauamt. es fehlen ja auch sonst so gut wie alle unterlagen....
     
  20. dabescht

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    kleines Update: der Makler des MFH mit den dicken % (keine 30 Jahre übrigens) schafft es trotz vollmundiger Zusagen nicht die Unterlagen beizubringen. Läge am Verkäufer. Dafür will er aber unbedingt ein Angebot von mir haben um auszutaxieren ob sich die Mühe mit mir lohnt.... So interpretiere ich das zumindest.
    Unter der Voraussetzung, dass es keine baurechtl. / bautechnischen Überraschungen mehr gibt hab ich ihm auch eins unter Vorbehalt gegeben. Rund 18% Abschlag war meine Kalkulation auf den inserierten Preis.

    Nun die Reaktion: Es gäbe schon Angebote die höher wären und der Eigentümerseite wäre mein Preis in keinem Fall zu vermitteln.
    Bin nun am überlegen wie das einzuordnen ist. Möglicherweise stimmt es und es gibt jemanden der mehr bietet. Allerdings kann das kein verbindliches, belastbares Angebot sein. Es fehlen ja nach wie vor nahezu alle Unterlagen. Wenn meine Hypothese stimmt dann ist es wohl am besten, dass ich mich mal zurückhalte und abwarte. Vielleicht fallen die ganzen Bieter die über mir sind am Ende hinten runter...
     
  21. dots

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    Oder sie verschwinden plötzlich, zusammen mit dem und genau so wie der Weihnachtsmann.
     
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MFH oder Kuhstall? Die nächste Investitionsentscheidung steht an.

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