MFH verkaufen oder weiter vermieten

Diskutiere MFH verkaufen oder weiter vermieten im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, Ich habe mal eine Frage an die Fachleuchte. Ich habe 2013 ein MFH zwecks Kapitalanlage gekauft, dass seitdem auch dauerhaft...

  1. #1 Daywalker, 18.07.2019
    Daywalker

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    Hallo zusammen,

    Ich habe mal eine Frage an die Fachleuchte.

    Ich habe 2013 ein MFH zwecks Kapitalanlage gekauft, dass seitdem auch dauerhaft vermietet wird. Das Haus wurde damals voll finanziert (100%, exkl. NK). Die Idee war, dass die Mieter es abbezahlen und ein wenig Geld übrig bleibt, um anfallende Instandsetzungen bezahlen zu können. Das läuft soweit auch ganz gut, bisher keine Probleme. Langfristig sollte es eine Altersvorsorge werden.

    Aufgrund der jetzigen Immobiliensituation kam mir die Idee, das Haus gewinnbringend zu verkaufen. Mir ist klar, dass ich bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahres Frist auf den Gewinn die Steuer bezahlen muss und die Bank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Restlaufzeit haben möchte.

    Meine Bedenken sind, dass das Haus in z.B. 3-4 Jahren aufgrund geänderter Bedingungen auf dem Immomarkt weniger wert ist und ich es dann einfach behalte bzw. behalten muss. Dies war auch der ursprüngliche Plan (Altersvorsorge), da ich aber jetzt doch einen nicht unerheblichen Gewinn damit erzielen könnte, überlege ich diesbezüglich.

    Hier noch ein paar Daten des Hauses:
    Mehrfamilienhaus
    Baujahr 1996
    Alles gut erhalten, kein Renovierungsstau
    2-3 WE (zurzeit sind es 2 Mieter, da ein Mieter 2 WE als eine WE nutzt).
    Wohnfläche: 220qm (3 Geschosse, 75+75+70)
    Kaufpreis: 210.000,-€
    Mieteinnahmen: 13800,-€/p.a. (Kaltmiete)
    Restschuld: ca. 175.000,-€
    Angepeilter Verkaufspreis: ca. 300.000,-€ (realistische Einschätzung aufgrund längerer Marktbeobachtung)

    Falls dieser Kaufpreis erzielt werden kann, hätte ich einen Gewinn von 90.000€ an "Wertsteigerung" + ca. 35.000€ bereits getilgtes Darlehen. Wäre eine Gesamtsumme von 125.000€ vor Kosten. Diese sind mir noch nicht bekannt, ich rechne mit max. 45.000€. Würde bedeuten, dass ca. 80.000€ übrigbleiben. Damit wäre ich zufrieden und könnte das Kapitel Vermietung vorerst beiseite legen.

    Wie würdet ihr in dieser Situation vorgehen?
    Jetzt verkaufen oder in 4 Jahren nach Ablauf der 10 Jahres Frist verkaufen oder gar nicht verkaufen?
    Habe ich irgendwo einen Denkfehler?
    Vielleicht kann mir jemand einen Tip geben, bzw. hatte schon eine ähnliche Situation.

    Ich bin über jeden Tip dankbar.
    Vielen Dank schon mal dafür.

    Grüße,
    Daywalker
     
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  3. Andres

    Andres
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    Vor allem würde ich mir zunächst überlegen, was abseits des Zahlenwerks eigentlich meine Absichten sind. Raus aus der Vermietung? Andere Form der Geldanlage? Altersvorsorge nicht mehr notwendig? Kurzfristiger Kapitalbedarf für andere Zwecke?

    Ich bin immer dagegen, Dinge aus Selbstzweck zu tun. Die Frage könnte man auch stellen als: Was waren vor 6 Jahren die Gründe, diese Immobilie zu kaufen, und was hat sich daran geändert?


    Zunächst den, den du glaube ich schon selbst erkannt hast:

    Wie hoch waren denn die Kosten? Kaufnebenkosten damals? Bewirtschaftungskosten während der Haltedauer? Fairer Ansatz der eigenen Arbeitszeit, d.h. zu einem Stundenlohn, für den du auch sonst arbeiten würdest?

    Einkommenssteuer auf die Wertsteigerung? Alleine dieser Punkt dürfte wenigstens 30.000 € ausmachen, wenn du noch wenigstens ein geringes Arbeitseinkommen hast. Dieses Geld landet in 4 Jahren einfach von einem Tag auf den anderen in deiner Tasche statt in der des FA.

    Dann noch:

    Gibt es dafür konkrete Anhaltspunkte oder ist das eine allgemeine Prognose auf die zukünftige Entwicklung der Marktsituation?
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    incl. Grunderwerbsteuer, Notar u. sonstiger Kosten beim Kauf?
     
  5. #4 notwendiges Übel, 18.07.2019
    notwendiges Übel

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    Mich interessiert wo das Haus ist.
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  6. #5 Immofan, 18.07.2019
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    Also, wenn man den meisten Beiträgen hier im Forum glaubt, dann solltest Du das Haus unbedingt so schnell wie möglich verkaufen, weil Du mit Deiner 100% Finanzierung unglaubliche Risiken eingegangen bist und ohnehin nur die Bank/Mieter/Staat finanzierst. Dazu kommen die extreme Blase im Immobilienmarkt die ihn jeden Moment platzen lässt und die horrenden Zinsen die unmittelbar bevorstehen... ;)

    Ich für meinen Teil finde es mehr als ordentlich, was Du da erreicht hast. Jetzt kommt es darauf an, ob Du das Geld nun auch benötigst oder ob Du noch eine Weile warten kannst um Kasse zu machen.

    Die 4 Jahre sind ja nun auch überschaubar und 30k würde ich nicht verschenken. Dann lieber aufmerksam die Lage beobachten. Im Moment sieht es nicht danach aus, als schafft der Staat kurzfristig massenhaft günstigen Wohnraum. Im Gegenteil...
     
  7. #6 FMBerlin, 18.07.2019
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    Überlege Dir, was Du mit dem Erlös anfangen willst. Anlegen, für 0,x% p.a. auf ein Tagesgeldkonto bis die nächste Bank gerettet wird (Teilenteignung der Kontoinhaber wie in Zypern), Aktien bis zum nächsten Crash oder z.B. in Immobilien bis die Blase platzt, freiwillige Beiträge zur Gesetzlichen Rentenversicherung bis zur nächsten Rentensenkungsreform? Wenn Du keine bessere Verwendung für das Kapital hast erscheint mir behalten günstiger als verkaufen. Immobilien sind weniger inflationsanfällig und schwerer zu enteignen als Kontoguthaben bzw. schwanken weniger im Wert als Aktien oder Edelmetalle. Ackerland kaufen wäre eine gute Alternative, aber dazu solte man etwas von Bodenfruchtbarkeit und Landwirtschaft verstehen sowie einen Pächter haben.
     
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  8. #7 immobiliensammler, 18.07.2019
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    Ich würde das Ganze (unterstellt es stehen nicht große absehbare und zwingend nötige Investtionen in das Haus an) rein von der kaufmännischen Seite aus betrachten. Du hast aktuell bezogen auf die 210.000 Euro Kaufpreis zu 13.800 Euro Miete eine Rendite von 6,5 %. Genauer wäre die Rechnung, wenn man auch die Zinskosten kennt aber zum Verständnis meiner Herangehensweise reicht das denke ich aus.

    Die Frage ist halt, was willst Du mit dem Geld machen. @FMBerlin hat das schon zutreffend genannt. Wenn Du nicht eine adäquate Anlageform hast, die ähnlich viel Rendite bringt wäre es finde ich besser, hier weiter die Miete zu kassieren und zu hoffen, dass die Blase erst nach den noch fehlenden 4 Jahren platzt. Das bringt Dir einige 10.000 Euro ersparte Steuer.

    Ich denke auch nicht, dass die Immo-Preise von heute auf morgen um sagen wir 20 % fallen, das geht schleichend und wird mit den ersten größeren Zinserhöhungen der EZB beginnen.

    Fazit:
    Ich würde abwarten, aber die Möglichkeit "Verkauf" im Hinterkopf behalten, um evtl. schnell reagieren zu können.
     
  9. Duncan

    Duncan
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    gucke ich schon eine ganze Zeit nach, auch mit dem Hintergedanken da könnte mal eine Eigenjagd bei rum kommen, aber bei den üblichen Pachtverträgen lande ich da bei einem Faktor über 100...
     
  10. Pitty

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    Mich interessiert wo das Haus ist.
    (Kleinstadt/Großstadt/Bundesland). (Irgendwie ging das zitieren nicht.


    Mich auch. Du solltest Deine Steuerersparnis durch die Vermietung berücksichtigen. Sämtliche Steuerbescheide werden Rückwirkend geändert so oder so ähnlich erzählte es mir unser Steuerberater als wir ein Haus im 7. Jahr kauften. Er meinte das wäre das unklügste was man machen könnte, wegen der Steuer. Der Gewinn des Verkaufes wird dann wohl extra berechnet. Das ist wohl Dein Denkfehler.
     
  11. #10 immobiliensammler, 18.07.2019
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    Wieso werden die Bescheide denn rückwirkend geändert? Könntest Du das mal näher erläutern?
     
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  12. #11 Papabär, 18.07.2019
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    Kann ich hier im konkreten Einzelfall natürlich auch nicht beantworten - hatte ich aber ebenfalls schon mal. Lt. anwaltlicher Auskunft gelte für "die öffentliche Hand" auch eine längere Verjährungsfrist (ich glaube das waren damals 4 Jahre). Der Kreis hatte einfach eine Satzung rückwirkend geändert und Schwupps, mussten wir den Mietern (v.a. den Neumietern) erklären, warum sie jetzt Kosten aus 4 Jahren in der BKA finden. Nicht nett ...
     
  13. #12 immobiliensammler, 18.07.2019
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    Das kenne ich auch - aber wieso sollten Steuerbescheide beim Verkauf der Immo in der Spekulationsfrist rückwirkend geändert werden? Erschließt sich mir nicht, schade das @taxpert bekanntlich im Urlaub ist! Und @Pitty hat das ja leider bisher nicht weiter erklärt!

    So was wie in Deinem Beispiel kenne ich übrigens auch aus eigener Erfahrung. Kleine Gemeinde in Sachsen-Anhalt, kurz vor der Eingemeindung, da hatte wohl niemand Lust zum Arbeiten, jedenfalls kam nach dem Kauf nie ein Grundsteuerbescheid (war einer der Sonderfälle, wo die Gemeinde selbst die Grundlage für die Grundsteuer festsetzt, es also keinen Bescheid vom Finanzamt darüber gibt), und das über Jahre. Am Ende des vierten Jahres wurden dann auf einen Schlag Bescheide für 4 Jahre rückwirkend verschickt, war auch blöd, Mieterwechsel, alte Mieter natürlich bereits abgerechnet ..... - aber halt rechtens! Leider hat denke ich vor der Eingemeindung ein Beamter aus der Stadt, welche den Laden "übernommen" hat nochmals alles nachgeprüft!
     
  14. #13 Goldhamster, 19.07.2019
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    Hallo,

    dieser Beitrag zählt auch wieder zum Bereich "nicht verstanden"

    Der Erwerb und das Betreiben eines Mfhs ist ein wirtschaftliches Risiko.
    Allein schon das Risiko, dass man beim Erwerb eine "Niete" zieht. Also z. B. ein Haus mit fortgeschrittenem Sanierungsstau, problematischer Nachbarschaft etc. Sowas alleine kann schon den Ruin des Käufers (sog. Investors) bedeuten. User wie @Immofan ignorieren dieses "Einstandsrisiko" vollständig.

    Nun zurück zu unserem Fall:
    Das oben von mir beschriebene Einstiegsrisiko ist natürlich schon erledigt. Es tritt beim weiteren Betrieb des Mfhs nicht weiter auf. Es bleibt lediglich ein Restrisiko, dass sich z. B. Mietverhältnisse oder die direkte Nachbarschaft drastisch verschlimmern. Das sind die entscheidenen Risiken, die hier mit erwähnt werden sollten.
    Und dieses Restrisiko sollte die Entscheidung über Verkauf oder Halten beeinflussen.

    Stets alle Risiken bedenkt
    DAS HAMSTERLEIN
     
  15. #14 Immofan, 19.07.2019
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    Immer wieder lustig was Du für einen Quatsch von Dir gibst, weil Du meinst etwas über andere zu wissen. Deine Risiken lassen sich mit entsprechenden Fachleuten leicht eingrenzen. Mag sein, dass für Dich der Erwerb und die Prüfung eines MFH ein Mammut Projekt ist, für viele andere ist es das nicht.

    Jemand der aggressiv an die Sache rangeht würde den Gewinn gleich wieder investieren um mit einem möglichst geringen EK Anteil weitere MFH zu kaufen.

    So, und jetzt kannst Du weiter Ängste schüren und anderen die Kompetenz absprechen, die ja anscheinend ausschließlich bei Dir und den Dir genehmen Personen zu liegen scheint...
     
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  16. #15 Goldhamster, 19.07.2019
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    @Immofan :

    du musst mich nicht beleidigen.
    Was ich vorgetragen habe sind alles sachliche Argumente.

    Weder kann ein Gutachter alle versteckten Gebäudeschäden aufspüren noch ausschließen.
    Damit meine ich auch Schäden, die schon bei der Errichtung durch Planungs- und Ausführungsfehler sowie Pfusch am Bau entstanden sind.

    Dazu kommen nicht kalkulierbare Risiken aus der Entwicklung der direkten Nachbarschaft.

    Und das muß eine seriöse Kalkulation einfach berücksichtigen.

    wiedereinmal hat es dir gezeigt
    DER HAMSTER
     
  17. #16 Daywalker, 19.07.2019
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die rege Diskussion, genau so etwas habe ich mir erhofft.
    Ich werde versuchen auf alle Fragen einzugehen.

    Das Haus befindet sich in einer Stadt mit ca. 50.000 Einwohnern in NRW an der Grenze zum Ruhrgebiet.

    Die Kaufnebenkosten habe ich zwar erwähnt aber nicht beziffert.
    Sie lagen bei ca. 5%, also bei ca. 10.000EUR und wurden aus der eigenen Tasche bezahlt.
    Kauf war von Privat, deshalb keine Maklerprovision.

    Warum ich das Haus gekauft habe?
    Ich mag Immobilien, besitze noch eine weitere die selbst bewohnt wird und in 5 Jahre abbezahlt ist.
    Weiterhin gehöre ich wohl zu den "Besserverdienern" (sorry, mag dieses Wort nicht), sodass auch andere Bausteine der Altersvorsorge vorhanden sind (z.B. ETF Sparplan, Festgeld).
    Bei dem Hauskauf selbst habe ich wenig Risiken gesehen, da Eigenkapital vorhanden war und zur Not hätte eingesetzt werden können.
    Für die 100% Finanzierung habe ich mich ganz bewusst entschieden aus Steuergründen.
    Die Immobilie wurde von den Erstbesitzer gebaut und war entsprechend gut gepflegt, also auch hier ein überschaubares Risiko.

    Was Pitty meint könnte doch eigentlich nur sein, dass das FA einem unterstellt, nicht mit Gewinnerzielungsabsicht zu vermieten.
    Würde bedeuten, dass man ein Haus kauft, es vermietet und alle Werbungskosten absetzt.
    Sobald es Gewinne gibt und es langsam interessant wird für das FA, verkauft man das Haus und macht womöglich noch einen Gewinn durch Wertsteigerung dabei.
    Die Steuer für die Wertsteigerung fällt vor Ablauf der 10 Jahres Frist definitiv an.
    Evtl. wird das FA aber sagen, dass man nie vor hatte gewinnbringend zu vermieten und streicht die Steuererstattungen der letzten Jahre.
    Dazu habe ich bisher keine Infos, ob und wie das abläuft.

    Kommen wir zu dem wesentlichen Punkt, warum ich verkaufen möchte bzw. überlege und was sich seit dem Kauf geändert hat.
    Finanziell ist der Verkauf nicht notwendig, jedoch hat sich hauptsächlich ja der Markt geändert.
    Dies würde ich gerne nutzen und den "Gewinn" verwirklichen.
    Ich sehe eine Kapitalanlage nicht in Stein gemeißelt und passe die Anlagen gerne der Situation an.
    Natürlich ist dies nicht überall sinnvoll (z.B. ETF Sparplan), aber hier bietet es sich an.
    Klar möchte ich dem Finanzamt nicht unnötigerweise 30.000 - 40.000 Euro in den Rachen werfen.
    Die 4 Jahre kann ich noch locker warten, wie der Markt dann aussieht, kann keiner vorhersehen.

    Ich gebe Andres, immobiliensammler und immofan aber recht, der Markt ändert sich nicht von heute auf morgen und wahrscheinlich ist es das beste, die 4 Jahre zu warten und die Situation dann neu zu bewerten.

    Was ich generell für die Zukunft plane?
    Ackerland kommt nicht in Frage, damit kenne ich mich nicht aus.
    Andere Produkte zur finanziellen Absicherung sind vorhanden.
    Ich stelle mir vor irgendwann ein größeres MFH zu besitzen, das als zusätzliche Einnahmequelle für die Altersversorgung dient.
    Betonung liegt hier bei EINEM, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten. Am liebsten Neubau mit mittlerem bis gehobenem Standard.
    Grundsätzlich macht mir das Vermieten Spass, habe aber auch noch keine größeren, negativen Erfahrungen gesammelt.

    Falls ich etwas vergessen haben sollte, schreibt bitte einfach.

    Danke nochmal für die vielen Impulse, ich finde das Forum super!!!

    Grüße,
    Daywalker
     
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  18. AJ1900

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    Du blendest hier aber die Möglichkeiten die so ein Forum zur Beratung bietet komplett aus. Kurz gesagt, von keinem der hier Fragen stellt ob er hunderttausende für die nächsten 25 Jahren in irgend eine Immobilie investieren soll kennen wir hier wirklich den realen wirtschaftlichen und sonstigen Hintergrund. Und wir kennen auch nicht die Immobilie noch alle Details der Verträge oder der Finanzierung usw. usw. Und jemand mit eigener Ölquelle auf dem Grundstück würde solche Fragen wahrscheinlich auch nicht hier stellen, vermute ich mal.
    Daher kann es hier eigentlich nur darum gehen die nun mal vorhandenen Risiken zu beleuchten. Und eine 100% Finanzierung für jemanden der unterm Strich nur sein Arbeitseinkommen und die besten Vorsätze hat ist nun mal ein nicht unerhebliches finanziellen und sonstiges Risiko.
    Das heißt ja nicht das es nicht trotzdem klappen kann, aber andererseits stellt sich dann auch automatisch die Frage, nach anderen Anlagealternativen, die weniger Riskant sind und weniger Arbeit bedeuten.
     
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  19. AJ1900

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    Schlicht und einfach, was ich habe und was Gewinn bringt(oder mal bringen wird) wird behalten. Ausnahme von dieser Regel mache ich nur wenn es nervt, z.Bsp. weil die Distanz zu groß ist, oder zuviel Arbeit macht, oder beides.
     
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  20. #19 Goldhamster, 19.07.2019
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    Ein ganz besonderes Risiko fällt mir hierzu noch ein.
    Der sog. "Investor" selber. Bzw. seine Gesundheit.

    Bei einem Unfall oder plötzlich unerwarteter Krankheit passieren kann, ist dass der Vermieter kurzfristig länger ausfällt.
    Sollte hier die Verwandschaft (oder ähnlich nahestehende Personen) keinen Überblick, Mut oder Verständnis für den Betrieb eines Objektes mit verschiedenen Mietparteien, dann kann die Krankheit auch noch den finanziellen Ruin als Folge von ausbleibenden (gekürzten??? ) Mietzahlungen sein. Das Ganze auch noch parallel zum zu krankheitsbedingten Ausfall oder Reduktion des Einkommens aus Arbeitnehmertätigkeit.

    Hier ist natürlich eine Anzahl fremdverwalteter Eigentumswohnungen schon ein wenig sicherer. Aber auch die müssen mal neu vermietet werden.

    aufgeregt klatscht in seine kleinen Pfötchen
    DAS HAMSTERLEIN
     
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  21. #20 notwendiges Übel, 19.07.2019
    notwendiges Übel

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    Wie der Goldhamster schon geschrieben hat.....ich bin mir relativ sicher daß mein Mann, wenn ich plötzlich und unerwartet „aus dem Rennen“ wäre, das (mein) Mietshaus verkaufen würde.
    Es ist 100 km entfernt und ihm macht es- im Gegensatz zu mir- keinen Spaß sich darum zu kümmern.
     
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