MFH verkaufen oder weiter vermieten

Diskutiere MFH verkaufen oder weiter vermieten im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Ein ganz besonderes Risiko fällt mir hierzu noch ein. Der sog. "Investor" selber. Bzw. seine Gesundheit. Sorry, aber das ist m.E. Quatsch. Wenn...

  1. #21 immobiliensammler, 19.07.2019
    immobiliensammler

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    Sorry, aber das ist m.E. Quatsch. Wenn der Vermieter länger ausfällt kann diese Arbeit jederzeit an eine Hausverwaltung übergeben werden.
     
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  3. #22 notwendiges Übel, 19.07.2019
    notwendiges Übel

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    Da muß man in einer Kleinstadt erstmal eine vernünftige Verwaltung finden (die dann- weil es nur wenige Einheiten sind- relativ teuer ist) und dann bleibt nicht mehr viel über, wenn man eine ältere Immobilie hat wo regelmäßig „was gemacht“ werden muß.


    ....und wie „Florian“ in einem anderen Faden geschrieben hat, können Verwalter ein ziemlicher „Renditekiller“ sein.
     
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  4. #23 Goldhamster, 19.07.2019
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    Hallo,
    das muß aber erst einmal klappen vom Krankenbett der Spezialklinik heraus...
     
  5. #24 immobiliensammler, 19.07.2019
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    Wenn VM nicht im Koma liegt sollte er auch dort die Verwaltervollmacht unterschreiben können!
     
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  6. #25 Immofan, 19.07.2019
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    Na bloß gut, dass Du es extra dazu schreibst, sonst hätte es womöglich keiner bemerkt. Redest im echten Leben eigentlich auch ständig in der 3. Person von Dir oder kompensiert Du nur hier im Internet nur irgendetwas?
    Na, egal, interessiert wahrscheinlich eh niemanden weiter...
     
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  7. Andres

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    Alleine die Grunderwerbsteuer lag in NRW zum Kaufzeitpunkt bei 5 %, mittlerweile bei 6,5 %. Sofern hier also keine "Steuervorteile" eingerechnet sind (die sich bei vorzeitigem Verkauf nur teilweise realisieren ließen), ist diese Zahl unplausibel niedrig.


    Ich mag Whiskey und Zigarren, zu welcher Geldanlage würdest du mir raten? :bier


    Eine ziemliche Fehleinschätzung, wie aus den bisherigen Beiträgen schon deutlich geworden sein sollte. Dein Glück: Risiken haben sich bisher nicht realisiert, teilweise ist das nun auch weniger wahrscheinlich geworden, ansonsten könntest du sie wohl gut wegstecken. Mit jeder weiteren Tilgung verringert sich die Gefahr. Und rückblickend war es unter diesen Umständen sogar ein Vorteil, die Risiken nicht zu kennen. Sonst hättest du das womöglich nie gewagt ...


    Ich lese hier keinen wirklichen Grund, der für diese Anlageentscheidung gesprochen hätte. Dabei ist das eigentlich keine schwere Frage: Selbst unter Annahme recht ungünstiger Umstände, hättest du mit dem von dir skizzierten Verkauf eine EK-Rendite von schlappen 30 % gemacht. Jährlich! Ein mehr als valider Grund für den Kauf der Immobilie wäre also z.B. eine hohe Renditeerwartung gewesen - bei entsprechender Risikobereitschaft und mehr Aufwand.


    Das muss an mir vorbeigegangen sein. Seit 10 Jahren liegt der Leitzins faktisch bei 0. Seither drücken "alle" in bestimmte Anlageformen, mit denen sie das zu umgehen hoffen. Immobilien gehören dazu. Ich sehe nicht, dass sich das in den letzten 6 Jahren irgendwie geändert hätte. Und ich sehe nicht, warum sich das in den nächsten 4 Jahren grundlegend ändern sollte.


    Klingt toll, aber ist keine Antwort auf meine Frage nach den Anlagezielen. Wenn das Anlageziel z.B. "Renditemaximierung" wäre, wie ich vorgeschlagen habe, stellt sich die Frage, wo du eine bessere Rendite bekommst. Selbst wenn man deine Aussage "Ich mag Immobilien" als Anlageziel akzeptieren würde, muss man doch fragen: Jetzt magst du sie nicht mehr?


    Du erlaubst, dass ich herzhaft lache? Wir nehmen ein einfaches, repräsentatives Beispiel: Der MSCI World hat in den letzten 6 Jahren 90 % zugelegt (TR). Da müsste man ja eigentlich auch sofort aussteigen und Gewinne mitnehmen. Mit 11 % p.a. hätte man die für diese Anlageklasse langjährig zu erwartende Rendite (7-8 %) schließlich großzügig übertroffen - jetzt kann es eigentlich nur noch schlechter werden.

    Und warum macht man das dann nicht? Weil die Fondsanteile weiterhin zu den eigenen Anlagezielen passen und weil selbst heftige Kurseinbrüche zu den regelmäßigen "Krisen" auf lange Sicht völlig wumpe sind. Aussteigen würde man erst, wenn man den erforderlichen Anlagehorizont nicht mehr hat, d.h. zu alt ist um den nächsten Kurseinbruch auszusitzen oder kurzfristigere Liquidität braucht.


    Wie würde dich der Verkauf des aktuellen Mietshauses diesem Ziel näher bringen? Ein abbezahltes Haus könnte als Sicherheit dienen. Zumindest könntest du weiter Erfahrungen sammeln. Mir widerstrebt einfach die Idee, ein Objekt, das zu einem relativ guten Preis (für den Kaufzeitpunkt) erworben wurde und das erkennbar "funktioniert" zu verkaufen, zumindest sofern man auf dem Thema Immobilien nicht grundsätzlich aussteigen will.
     
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  8. #27 Goldhamster, 19.07.2019
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    Oder die frustrierte (noch-) Ehefrau übernimmt die Verwaltung...
    oder die Tochter mit der Idee, vor allem auch jungen Flüchtlingen eine Chance zu bieten, weil ja alle eine gerechte Chance brauchen...
    oder der Immomarkelerer, der infolge mangelnder Vermittlungsaufträgen jetzt auch Verwaltung anbietet...
    oder der Schwager, der alles selber machen kann.. hehe
    ...
    ich finde es lustig, über soetwas nachzudenken....
    Jedes Jahr gibt es viele Firmenpleiten in D. Und auch immer wieder Privatinsolvenzen von sog. "Investoren". Siehe Zwangsversteigerungsportal.
    Hinter jeder steckt bestimmt eine spannende Geschichte.

    Ich finde die Idee vom User @Daywalker daher nicht so abwegig gegen den Strom zu entscheidne und Gewinne mitzunehmen und wünsche ihm eine gute Wahl.

    Fröhlich geht auf seinen Pfötchen ins Wochenende und winkt noch einmal @Immofan lachend zu
    DeR hAmStEr
     
  9. Pitty

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    Weil so getan wird als wenn die Vermietung nie bestanden hätte, dann hat man auf die Steuerersparnis/Afa des Gebäudes keinen Anspruch hat und muss darauf Einkommenssteuer nachzahlen mit Zinsen. So einfach ist das für das Finanzamt. Mein Steuerberater meinte nur, das man so etwas vor 10 Jahre aus diesem Grund nicht verkauft. Der Notar hat, als er den Kreditvertrag mit uns gemacht hat das gleiche gesagt, da habe ich diese Worte aber noch nicht verstanden.
     
  10. Andres

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    Nein, ist es nicht. Das geschriebene gilt nur, wenn nach dem Verkauf Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht aufkommen - und dieses Problem könnte man grundsätzlich auch ohne Verkauf bekommen. Grob gerundet (zum Glück ist @taxpert im Urlaub) hat man dieses Problem aber nicht, wenn man unbefristet vermietet.
     
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  11. Pitty

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    Ich traue unseren Finanzämtern trotzdem nicht über den Weg. Er muss so etwas ja schon einmal gehabt haben, sonst erzählt man es ja nicht.
     
  12. #31 notwendiges Übel, 20.07.2019
    notwendiges Übel

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    ....., nochmal zum Thema „wenn der Verwalter/Eigentümer ausfällt.....“
    ....ich versuche meine Söhne davon zu begeistern, was aber etwas schwierig ist.
    Sie bekommen mit, wenn ich auf den Mietnomaden schimpfe, die unnötigen Kosten, das Putzen und sehen auch wie „platt“ ich bin wenn ich von einem Arbeitseinsatz am Haus wiederkomme.
    Einer der Jungs stellt sich bei handwerklichen Dingen nicht ungeschickt an und hilft mir in den Ferien, den Jägerzaun im Vorgarten zu erneuern. Er hatte das erste mal eine Bohrmaschine in der Hand......und leuchtende Augen :129:
    Mal gucken wie lange das anhält :137:

    Der Andere hätte eher ein Händchen für den Papierkram und soll bei der nächsten Abrechnung mit zu Techem. Seine Begeisterung hält sich in sehr engen Grenzen :155:

    Wie handhabt Ihr die „Einarbeitung der Nachfolger“ ?
    Ich bin vor einigen Jahren ins kalte Wasser geschubst worden und als ich das Gefühl hatte zum Spielball der (langjährigen) Mieter zu werden, habe ich einen mehrtägigen Verwalterkurs mitgemacht und habe dann „das Steuer herumgerissen“ (und mich unbeliebt gemacht)
     
  13. Duncan

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    das muss einem egal sein, wenn man die Vermietung wirtschaftlich halten will, das Haus in Schuss halten möchte und am Ende um auch ein beliebter Vermieter zu werden. Zuerst machst du dich halt mit jeder Veränderung unbeliebt, egal wie sehr die Mieter davon (langfristig) profitieren.
     
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  14. #33 Wohnungskatz, 20.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 20.07.2019
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    Mein Mann ist auch ins kalte Wasser geschubst worden - durch Erbschaft vor 11 Jahren (Erbengemeinschaft mit seinen Brüdern - die beide dort auch wohnen -, was nicht immer ganz einfach ist, aber an sich ganz gut klappt, weil der eine behindert ist und sich nicht kümmern kann und der andere sich raushält aus der Verwaltung.). Nach einigen Anfängerfehlern (durch Unwissenheit) und natürlich etwas Lehrgeld (hat sich allerdings in Grenzen gehalten, denn eine leere Wohnung muss man ja nicht teuer räumen lassen, wenn man den Prozess gewinnnt ;-) ), läuft es jetzt ganz gut.

    Ich durchforsche das Internet (z. B. BGB und BGH-Urteile) und die Foren und gebe alles weiter, was ich meine, dass er wissen müsste. Nachfolge: mein Mann wird jetzt 70, ich bald 64 - wie wissen also jetzt nicht, wer wessen direkter Nachfolger wird. Ich bin auch viel härter und die Mieter würden bei mir weniger Narrenfreiheit haben als bei ihm, aber uns liegt auch daran, dass die Mieter sich vertragen und wir nicht ständig neue suchen müssen. Deswegen akzeptiert er schon mal einiges, was ich vielleicht nicht machen würde. Aber solange ich da nichts zu sagen habe (ist ja (noch) nicht mein Erbe), sondern nur von hier aus auf ihn Einfluss habe, kann ich zumindest nur Tipps wegen Gesetzgebung geben.

    Mein Mann ist handwerklich sehr geschickt und macht einiges, aber längst nicht mehr so viel wie früher, selbst. Wir brauchen ja schließich auch Rechnungen für das FA. Und da derzeit die Dächer dran sind, sollte er sich da auch besser zurückhalten.

    Wir haben einen erwachsenen Sohn, der allerdings weit weg studiert, jedoch durchaus weiß und das auch akzeptiert, dass er sich bald mit der Verwaltung anfreunden sollte. Ich erzähle möglichst viel, damit er weiß, was auf ihn zukommt, und er ist durchaus interessiert. Ich denke, wenn wir nicht beide auf einmal nicht mehr da sein sollten, dass er das schon hinkriegen wird. Nur mit dem handwerklichen hapert es etwas ;-), aber dafür gibt es ja Handwerker.
     
  15. #34 notwendiges Übel, 20.07.2019
    notwendiges Übel

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    @Wohnungskatz, das ist ja meist bei den Studierten so (nicht bei allen) daß sie mit dem Handwerklichen nicht unbedingt „auf Du und Du“ sind ;-). (@ allen Studierten -sorry, es mag auch Ausnahmen geben)​

    Mir hat der Hausverwalter-Kurs bei der VHS geholfen.
    https://www.duesseldorf.de/vhs/such...minar+Vermietung+und+Mietverwaltung&katid=797

    Seine eigenen Rechte zu kennen ist -auch als Vermieter- nicht verkehrt.

    Bis dahin hatte ich das Gefühl die Mieter sehen mich als Fee an, die bei Erscheinen (mindestens) 3 Wünsche/Forderungen zu erfüllen hat.
    Gern wurden auch selbst Handwerker& Heizöllieferanten beauftragt, die , wenn sie vor Ort waren, bei mir angerufen haben, weil sie festgestellt haben, daß der Auftraggeber nicht der Eigentümer ist und auch nicht vorhat seinen Auftrag bezahlen.
    Unangenehm für beide Seiten.

    Inzwischen sind die jahrzehntelangen Mieter ins betreute Wohnen gezogen und dort fast wieder Nachbarn :-)
    .....und bei den neuen Mietern kam die Diskussion gar nicht auf.
    Einige Fehlgriffe habe ich auch getan, teures Lehrgeld gezahlt und inzwischen Ruhe IM Haus.....aber der Grundstücksnachbar schreit danach seine Grenzen aufgezeigt zu kriegen.
    Ich arbeite daran. ;)
     
  16. #35 taxpert, 20.07.2019
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    Stimmt!
    Stimmt so definitiv nicht!

    Entweder solltest Du dir schnellst möglich einen anderen Steuerberater suchen, ween er/sie das tatsächlich so falsch dargestellt hat, oder Du solltest deinem SB besser zuhören und versuchen zu verstehen, was er sagt!

    Wird ein V+V-Objek innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn der Besteuerung nach §23 EStG. Die steuerlich geltend gemache AfA erhöht dabei den zu versteurnden Gewinn:

    Also nix da mit Änderung der alten Bescheide! Vielmehr wird alles in einem Jahr steuerpflichtig, was auch nicht "schöner" ist, da wahrscheinlich sich hier dann durch die Progression der Steuersatz entsprechend erhöht!

    Haha, falsch gedacht. Hier ist er!

    Stimmt! Im Bereich der Einkünfte aus V+V besteht bei unbefristeter Vermietung von Wohnraum immer die Überschusserzielungsabsicht! Durch die Anhebung der Grenze des §21 Abs.2 EStG auf 66% ist der entsprechende Passus im einschlägigen BMF-Schreiben obsolet! Problematisch können in dieser Hinsicht eigentlich nur die folgenden Fälle werden (Liste sicherlich nicht abschließend):

    -befristete Vermietung
    -Vermietung von Garaggen, Stellplätzen
    -Vermietung von Gewerbeeinheiten
    -Eigenbedarfkündigung bei Erwerb einer unbefristet vermieteten Wohnung

    Weit verbreitete, aber total falsche Denkweise! Euch ist schon klar, dass unterm Strich das Elbermachen günstiger ist, da man maximal 42 Cent für einen aufgebrachten Euro an Steuern sparen kann? Ich persönlich sehe das eher als Anreiz, meine Arbeits- und damit Lebenszeit dank dem Zuschuss für mich persönlich sinnvoller Verwenden zu können!

    taxpert
     
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  17. #36 sara, 20.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 20.07.2019
    sara

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    Dazu habe ich eine Nachfrage...
    In diesem hier nachgefragten Fall wäre die geltend gemachte Afa von den 5 od. 6 Jahren der Vermietung, zusätzlich zum Gewinn bei Veräußerung zu versteuern?

    Dann hätte Pitty zumindest nicht (ganz) unrecht mit ihrer Aussage zur Auswirkung oder? (Wenn auch nicht steuerrechtlich formuliert)
     
  18. #37 Papabär, 20.07.2019
    Papabär

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    :erschreckt013:
    Tauschen die ihn um ... oder drucken ihn neu aus?

    Auf die Idee, seine Kinder mit zum Abrechner zu schicken muss man erst mal kommen ... passt wohl in die Babyklappe nich mehr rein, der Gute. oder? :112:
     
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  19. #38 notwendiges Übel, 20.07.2019
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    Ich fahre zu „meiner“ Sachbearbeiterin bei Techem, die fragt die Rechnungsbeträge ab und nach 2-4 Wochen kommt die Abrechnung.
    Das kostet nicht viel und ich habe nicht das Problem daß irgendwelche Beträge in angeblich falsche Spalten geraten, woran dann die komplette Abrechnung scheitert.....außerdem habe ich nicht das Herumgeeiere daß irgendwelche Niederlassungen nicht für mich zuständig sind, (hier wurden gerade welche zusammengelegt und niemand fühlte sich zuständig) Abrechnungszeiträume nicht passen etc.
    Das hätte ich anfangs und da paßte gar nichts (wirklich nichts)
    Seit ich zu „meiner“ Sachbearbeiterin fahre, läuft es wie geschmiert.
    Dann drucke ich die Anschreiben an die Mieter aus (nachdem ich die Vorauszahlungen abzüglich der Kosten berechnet habe).
    Seit ich das so handhabe, passen die Abrechnungen und der Ärger ist deutlich geringer.
    Es kommen zwar immer noch irgendwelche Anfragen aus dem Callcenter......dort sage ich daß Sie NICHtS ändern sollen ohne Rücksprache mit der Sachbearbeiterin.....und wie gesagt, es läuft :129:

    Mein Sohn könnte mitfahren und anschließend die Briefe ausdrucken :61:
     
  20. Pitty

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    Das habe ich ja gemeint, wenn auch nicht in Finanzamtssprache ausgedrückt . Für mich als Laie werden die Bescheide geändert, weil man darauf ja keinen Anspruch hat und im Jahre des Verkaufes versteuert. Aber 5 Jahre geht ja noch, da ist der Schaden nicht ganz so groß. Bei uns waren es schon 7,5 Jahre, die man in meinen Augen auch hätte abwarten können. Aber sie meinten sie hätten sich erkundigt. Da habe ich nichts mehr gesagt.
     
  21. Duncan

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    vielleicht auch besser so. Wer weiß auch was die wahren Gründe für die Veräußerung waren, ggf. lieber ein Ende mit schrecken und teuer erkauft als gar kein Ende und noch teurer. Vielleicht auch, weil man kurzfristig Wurzeln kappen wollte bevor man wo festhängt was man gar nicht will z.B. wg. Auswanderung. Wohl jeder von uns wird sich schon mal aus einer wenige angenehmen Lage einfach "freigekauft" haben, da sind dann ggf. die Steuern einfach ein Teil des Preises dafür.
     
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