MFH verkaufen oder weiter vermieten

Diskutiere MFH verkaufen oder weiter vermieten im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; @Pitty mir scheint du hast das noch nicht ganz verstanden. Da werden keine Bescheide geändert. Das was Taxpert versuchte zu erklären ist...

  1. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    @Pitty mir scheint du hast das noch nicht ganz verstanden.
    Da werden keine Bescheide geändert.
    Das was Taxpert versuchte zu erklären ist folgendes: wenn du ein Haus kaufst für 100 € (bzw ein beliebig vielfaches davon) ist das steuertechnisch durch dei AfA nach 5 Jahren nur noch ~90 € Wert, wenn du das dann verkaufst für zB120 € musst du nicht 20 € (diff EK - VK) sondern 30 € (diff steurlichen Restwert - VK) als Einkommen Versteuern und zwar im Jahr des Verkaufes.
    Ich hoffe das ist so besser Verständlich und Taxpert gibt seinen fachliche Segen zu meiner Erklärung.
     
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  3. #42 Daywalker, 22.07.2019
    Daywalker

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    Guter Hinweis! Dieses Risiko wurde betrachtet und die Familie soweit eingeweiht, dass zumindest die Verwaltung in professionelle Hände übergeben werden könnte oder ein Verkauf angestrebt wird.

    Jetzt wollen wir mal nicht so kleinlich sein, dann waren es eben ca. 7% Kaufnebenkosten. Wurde in jedem Fall alles bar bezahlt.

    Eher in Whiskey, mag ich auch und habe da ein paar seltene Exemplare erworben. Bei Interesse kannst du dich gerne bei mir melden.

    Interessant, woran wird das deutlich? Wenn ich mich nicht irre, gibt es keine genormte Definition für Risiko. Die bewertet jeder anders oder aus einem anderen Blickwinkel. Wie du auch richtig erkennst, habe ich es gewagt, weil mir die "Gefahren" und Umstände der Vermietung bekannt waren. Ganz blauäugig bin ich da nicht reingelaufen, aber natürlich gehört auch eine Portion Glück dazu, gerade bei der Auswahl der Mieter. Ein erhöhtes Risiko habe ich dennoch nie wirklich empfunden, auch wenn es deiner Meinung nach da war.

    Das verstehe ich nicht so ganz. Du schreibst, dass du nicht verstehst, warum ich in diese Immobilie investiert habe und an anderer Stelle schreibst du, dass du nicht verstehst, dass ich erwäge die Immobilie zu verkaufen. Zumal du auch erkennst, dass es sich um ein "funktionierendes" Konstrukt handelt. Tipps kann ich hier nur schwer ableiten, sondern nur Kritik an allen Entscheidungen und Gedanken, die auch nicht besonders konstruktiv ist.

    Ich habe auch nicht von der Finanzpolitik gesprochen sondern vom Immobilienmarkt. Da hat sich einiges geändert, denn eine solche Immobilie könnte ich heute nicht für diesen Preis kaufen. Aber auch die Zinsen sind in den letzten Jahren noch etwas gesunken, also ja, es scheint was an dir vorbeigegangen zu sein.

    Natürlich darfst du lachen, wenn es sein muss dann kannst du dir sogar den Bauch dabei halten :-)
    Die Werte scheinen mir unplausibel, auf 10 Jahre magst du recht haben, aber ist ja hier nicht das Thema.
    Ich würde diese Aussage nicht so pauschalisieren, dass man überall die Gewinne sofort einstreicht. Der ETF Sparplan ist für MICH auf einen langen Anlagezeitraum ausgelegt, dabei verfolge ich recht konsequent die passive Buy&Hold Strategie. Ist halt eine andere Komponente meiner Altersvorsorge und wird auch anders behandelt. Spricht doch nichts dagegen oder?

    Mögliche Gründe für einen Verkauf, habe ich ja schon genannt.
    Hauptsächlich geht es hier, wie bereits schon von jemand anderem erwähnt um "Gegen den Strom schwimmen". Jetzt quasi teuer verkaufen und in ein paar Jahren, wenn es sich ergibt wieder etwas günstiges kaufen bzw. bauen. Falls es sich nicht ergibt, dann eben nicht. Wäre kein Drama.

    Da ist ja doch mal etwas konstruktives :148:
    Diese Ansicht teile ich grundsätzlich ja auch und neige dazu, das Haus auch vorerst zu behalten.


    Könnte das bitte nochmal erläutert werden, wann genau das FA die AFA mit versteuert? Nur beim Verkauf innerhalb der 10 Jahre oder kann das später auch noch passieren?

    Das meine ich auch immer, wenn ich von "Steuern sparen" spreche.
    Sehr gute Einstellung, sehe ich genauso!!!
     
  4. #43 immobiliensammler, 22.07.2019
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    Wurde oben schon mal ich glaube von @Ferdl erklärt, ich fasse es noch einmal kurz zusammen:

    Unterstellt: Kauf in 2010 zu 100.000, Afa bisher 16.000 Euro, Verkauf in 2019 zu 200.000

    Für Dich wäre also logisch (VK-Nebenkosten mal außen vor): 200.000 - 100.000 = 100.000 Gewinn
    Das Finanzamt rechnet so: 200.000 VK - 100.000 EK + 16.000 bisherige Afa = 116.000 Gewinn

    Das gilt aber nur für die Berechnung des Spekulationsgewinns, wenn es also - weil außerhalb der Spekulationsfrist - keinen Spekulationsgewinn gibt ist das nicht mehr von Belang!
     
  5. #44 Daywalker, 22.07.2019
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    Die Berechnung war mir soweit klar, ich wollte nur wissen ob es nach den zehn Jahren nicht mehr von Belang ist. Das hast Du damit ja beantwortet, danke dafür.
     
  6. #45 taxpert, 23.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 23.07.2019
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    Und genau das ist etwas, was mich manchmal ärgert! Schreibt ein Neu-User hier im Forum -eben nicht im RA-Sprech!- davon, dass er Besitzer einer Wohnung ist, so wird er/sie als aller erstes darauf hingewisen, dass man sich mit den Begriffen Eigentum und Besitz auseinander setzen soll! Dabei hat es bei den gestellten mietrechtlichen Fragen in neun von zehn Fällen keinerlei rechtliche Relevanz, ob man als Eigentümer oder Besitzer die Immo vermietet!
    In anderen Bereichen scheint es zulässig zu sein, nur "gefühlt" zu argumentieren!
    Wie bereits von @Ferdl erklärt, ist das eben genau falsch und führt -wenn es nicht berichtigt wird- eben zu den entsprechenden Rückfragen! Daher hier nur nochmals zur Verdeutlichung:

    Private Veräußerungsgeschäfte nach §23 EStG sind sonstige Einkünfte im Sinne §22 Nr.2 EStG. Sie fallen ausschließlich im Jahr des Zuflusses des Kaufpreises an und stehen weder in diesem Jahr noch in den Jahren davor in Verbindung mit irgendwelchen anderen Einkunftsarten! Es kann sich daher nie,nie, nie, nie, nie ein Einfluss auf andere Jahre oder Einkunftsarten ergeben!

    Kuriosum am Rande: Gemäß §2 Abs.2 EStG gehören die sonstigen Einkünfte nicht zu den Gewinn- sondern zu den Überschusseinkünften! Trotzdem wird hier ein "Gewinn" ermittelt! Es bedurfte daher einer eigenen Gewinnermittlungsvorschrift in §23 Abs.3 EstG, da grade die steuerlich geltend gemachte AfA bei einer Überschussermittlung nicht zum Tragen gekommen wäre.

    Was mich allerdings besonders gewundert hat, dass grade @Pitty das Prinzip nicht erkannt hat! Ich bin immer davon ausgegangen, dass ihr einen Betrieb/Firma habt! Wie wirkt es sich den steuerlich aus, wenn ihr eine Maschine, ein Fahrzeug oder eben auch eine betribelich genutzte Immo verkauft? Der Gewinn erhöht/vermindert sich um den Veräußerungspreis abzüglich des Restbuchwertes. Der Restbuchwert sind die fortgeführten AHK, §6 Abs.1 Nr.1 EStG, also die AHK abzüglich AfA! Nichts anderes sagt §23 Abs.3 EStG!

    Den wichtigste Grund hast Du vergessen: Vielleicht kam §23 EStG gar nicht zur Anwendung?

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  7. Andres

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    Kleinlich oder nicht: Es sind weitere ca. 4000 € Kaufnebenkosten, die mit dem Verkauf der Immobilie endgültig verloren sind, die über die Miete erst verdient werden müssen und den Gewinn schmälern und die bei längerer Haltedauer auf einen längeren Zeitraum entfallen würden. Genau diese Art von Kosten ist der Grund, weshalb man davon absehen sollte, sein Vermögen ständig umzuschichten.

    Durch diese zusätzlichen Kosten sinkt die EK-Rendite nach meiner Schätzung aus dem letzten Beitrag übrigens von über 30 % auf knapp 24 % jährlich.


    Tut mir leid, aber den konstruktiven Teil kann ich nur eingeschränkt leisten. Ich weiß nicht, in welcher Lebenssituation du dich befindest, welche Erwartungen du an eine Geldanlage hast, insbesondere zu Renditeerwartung, Laufzeit, Risikotoleranz, welche anderen Geldanlagen du noch hast und welche Lücken, Nischen und Chancen eine weitere Säule daher abdecken sollte.

    Ich kann nur sagen, wie ich deine eigenen Schilderungen wahrnehme, und für mich sind eben keine "guten" Gründe erkennbar. Das bedeutet nicht, dass Entscheidungen falsch sein müssen (man kann auch aus den falschen Gründen das Richtige tun - oder ganz ohne Grund), aber erhöht drastisch das Risiko, dass man Anlageentscheidungen trifft, wo still sitzen und abwarten das beste Vorgehen gewesen wäre. Das ist der Grund, weshalb ich so auf diesen ominösen Anlagezielen herumreite. An der Börse kursiert dazu die Weisheit: "Hin und her macht Taschen leer."


    Ich auch, gleich im übernächsten Satz:

    In den aus meiner Sicht wesentlichen Punkten hat sich seither auch nichts geändert: Immobilien wechseln für Multiple den Eigentümer, die schon bei durchschnittlichen Zinsen (von hohen Zinsen wie z.B. ab den späten 80ern wollen wir gar nicht anfangen ...) selbst für Neubauten kaum gezahlt wurden. Dass heute teilweise noch viel durchgeknalltere Preise gezahlt werden als vor 10 Jahren, ändert nichts an der grundsätzlichen Marktsituation mit viel Nachfrage bei einem zwangsläufig begrenzten Angebot.

    Die Nachfrage begründet sich durch den steigenden Wohnraum pro Kopf (wirtschaftliche Entwicklung - man kann es sich leisten) und regionale Effekte. Das Angebot ist begrenzt, weil Immobilien nicht vom Himmel fallen. Das geht von Bauland über Planung und Genehmigung bis Ausführung. Von allgemeinen Weltuntergangsfantasien abgesehen, müsste man schon sehr gut begründen, warum man einen nahen Preissturz erwartet.


    Mir werden seit 2010 durchgehend Zinsen um 1 % angeboten - natürlich nicht bei Vollfinanzierungen. Auf diesem Niveau fällt es allgemein schwer, Tendenzen zu erkennen. Ob die Zinsen nun bei 0,95 % oder bei 1,10 % liegen, macht in der Kalkulation keinen wesentlichen Unterschied - daher meine Aussage.


    Die Werte habe ich extra für den relevanten Vergleichszeitraum nachgerechnet (6 Jahre ist ja sonst kein üblicher Zeitraum für solche Angaben) und Zinsrechnung kann ich glaube ich noch ...


    Nein, ganz im Gegenteil: Ich halte das für eine äußerst sinnvolle Strategie! Ich mache das auch selbst so. Es erscheint nur etwas kurios, dass du bei deinem Depot klaglos akzeptierst, dass Passivität eine gute Strategie sein kann, du aber mit der Immobilie unbedingt aktiv handeln möchtest. Dabei sind die Gründe für diese Vorgehensweise exakt identisch: Lieber die Marktentwicklung mit Höhen und Tiefen mitnehmen als zu versuchen, es bei Auswahl und Timing besser als der Markt zu wissen. Und Kosten vermeiden, wo auch immer es geht.

    Die eine aktive Entscheidung, an der man bei Immobilien nicht vorbei kommt, hast du nach meiner Einschätzung ganz gut getroffen. Ein Haus kann man halt nicht als Sparplan kaufen. Ich würde das jetzt laufen lassen bis ich etwas besseres mit meinem Geld anzufangen wüsste.
     
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  8. #47 Goldhamster, 16.03.2020
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    Hallo alle zusammen,
    ich hoffe, ihr seid noch alle gesund :finger010:

    Wie seht ihr denn - und besonders unser Forumsinvestitionsberufsoptimist @Immofan - die neue Situation infolge der beginnenden Wirtschaftskrise?

    Das die nächste Krise nun gleich so eine wird, hat ja keiner geahnt.

    Meine Meinung:
    Hochpreisige Immobilien könnten kurzfristig schwer verkäuflich sein. Ich befürchte das Zusammenbrechen mancher guter Mieterbonität. Und damit auch mittelfristig der Einnahmen der Vermieter. Aber zuerst die ganz hochpreisigen Mietimmobilien.

    Und natürlich möbliertes Wohnen auf Zeit und so. Anderes Blatt


    Mit Blatt vorm Mund schreibt heute
    DER HAMSTER
     
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  9. #48 immodream, 16.03.2020
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    Hallo,
    Ich gehe davon aus, das einige meiner Mieter entweder ihren Arbeitsplatz verlieren werden oder die Arbeitgeber vorüber keinen Lohn zahlen können.
    Das gab es auch schon vor Corona.
    Wichtig ist immer, das die Mieter sich bei mir melden und sich auch bei Arbeitslosigkeit umgehend beim Jobcenter melden.
    Wenn alles gut geht, das Jobcenter oder der Arbeitgeber in einigen Monaten zahlt, kann der Mieter bei mir in Raten die Mietschulden ausgleichen.
    Meine Mieter leben von der " Hand in den Mund " und wenn die Chefs nicht direkt zum Monatsanfang den Lohn überweist, können die auch ihre Miete erst später überweisen.
    Und so ist das bei Lohnausfällen erst Recht.
    Probleme ergeben sich immer, wenn die Mieter den " Kopf in den Sand stecken " und sich tot oder unwissend stellen.
    Dann endet das oft in einer Kündigung meinerseits .
    Vor dreißig Jahren wäre so ein Virus bei den Zinssätzen von 8 % für die Finanzierung für mich finanziell " tödlich " geworden.
    Also sehe ich das ganz entspannt und warte auf die ersten Meldungen.
    Grüße
    Immodream
     
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  10. #49 Immofan, 16.03.2020
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    Da die Krise mal wieder mit noch billigeren Krediten und noch mehr Geld "gelöst" wird und die Börsen gerade abstürzen wird wohl eher das Gegenteil von dem was Hamster beschreibt geschehen.

    Die Preise für Immobilien und ähnliche Anlageformen schnellen weiter in die Höhe. Mangels Alternativen wahrscheinlich noch schneller und stärker als bisher...
     
  11. #50 Goldhamster, 17.03.2020
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    Guten Morgen @Immofan
    bleib uns schön gesund.

    Hast du schon mal als Investor eine Wirtschaftskrise erlebt - und vor allem - wirtschaftlich überlebt?
    Das Hauptproblem bei solchen Krisen ist ja, dass die Menschen zurückhaltender agieren. Und auch zurückhaltender investieren.
    Dadurch entsteht ja der Preisverfall. Wer kauft sich denn ne Eigentumswohnung, wenn er nicht mal weiß, ob er in 3Monaten noch einen Job hat?

    Wenn die Jobs in den großen Städten weniger werden, wird auch der Zuzug zahlungskräftiger Mietinteressenten zurückgehen.

    Ich bin gespannt, welche gesetzlichen Maßnahmen für Verbraucher, die den Job verloren haben, ersonnen werden.
    Vielleicht ist ja auch etwas dabei, wo Mieter weiter geschützt werden. Z. B. wenn die ausstehenden Mieten nicht mehr gezahlt werden können....

    Froh und gesund schaut aus seinem Bau
    DER HAMSTER
     
  12. #51 taxpert, 21.03.2020
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    Da hat das Hamsterchen ja wohl anscheinend mal wieder genau den richtigen Riecher gehabt, wenn man die Ankündigungen des BMJ zum Mieterschutz in Corona-Fällen hört!

    Alle Achtung für das Näschen!

    taxpert, der Gott sei Dank am Montag wieder ins Amt darf!
     
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  13. sara

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  14. #53 Goldhamster, 21.03.2020
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    Hallo,

    bei mir ist es ein Gewerbemieter, der um Zahlungsaufschub für die Aprilmiete gebeten hat.
    Er hat vorgeschlagen, nur einen Betriebskostenanteil zu zahlen.
    Ich habe zugestimmt und für Mai und evt. Juni ähnliches Vorgehen angeboten.

    Ich habe wirklich KEIN Interesse, dass der Mieter seinen Laden zu machen muß.
    Es ist mein größter Einzelmieter. Allein die Tilgung für das Darlehn kostet mich über 500,-- pro Monat.
    Schlimmer wäre allerdings ein monatelanger Leerstand.

    Vielleicht werde ich meinen berufstätigen Mietern im Angestelltenverhältnis (nicht verbeamtet) eine freiwillige Redukition der Kaltmiete von 20% anbieten. Freiwillig, ohne dass diese das später nachzahlen müssen!

    Es schreibt mit errötetem Gesicht vom Lob der Vorposter
    DER HAMSTER
     
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  15. jorgk

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    Frei zitiert aus einer Bundesbehörde: 'Wg. Corona .... die Mitarbeiter im Bereich xxx werden sodann gebeten nicht mehr zu kommen'.

    Meine Tante, als ich ihr heute zum 77'igsten (telefonisch!) gratuliere (sie weiss ja wo ich arbeite): 'Bei Euch muss doch jetzt super viel los sein, damit was gegen das Virus gemacht wird.'

    So funktioniert Verwaltung. Unglaublich, ist aber wahr.

    Klar kann man in bestimmten Bereichen nicht mal eben umschwenken, aber es sollte doch wenigstens der laufende Betrieb, was auch immer das ist und soweit gefahrlos machbar, einfach weiter gehen.
    Ohnehin, was haben wir als Volkswirtschaft davon, wenn alle Däumchen drehen/unproduktiv sind? Das kann, über Monate gesehen, nicht wirklich gut gehen.

    Zurück zum @Goldhamster: Selbst wenn Du von Dir aus viel in die Waagschale wirfst, ein paar dumme Fehlentscheide können unser aller System super einfach in die Knie zwingen. Hoffen wir das Beste!
     
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  16. #55 RP63VWÜ, 21.03.2020
    RP63VWÜ

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    Du musst nicht erröten, Hamster, das goldige steht Dir ja auch …

    Folgendes ist meine ureigene Meinung (und steht zur evtl. Diskussion):
    Ich sehe gewisse Ähnlichkeiten zur Dekadenz des römischen Reichs.
    Es bedarf manchmal nur einer (mikroskopisch) kleinen Ursache, um ein Imperium zu stürzen.
    Wir laben uns an den Versprechen von Politikern, die das Wort "Billionen" in den Mund nehmen.
    Geld ist ja nur das Äquivalent zur Wirtschaftsleistung, nachdem die Gold-Deckung der Währung durch (ich glaube) Nixon aufgehoben wurde.

    Ich bin ja durchaus positiv eingestellt, sehe aber "gewisse" Probleme.
    Geld drucken ging ja schließlich schon einmal.

    Schon jetzt freue ich mich auf zukünftige Kommentare, die diesen meinen Beitrag als meiner Reputation abträglichen Nonsens geißeln.
    Schließlich hätte ich mich dann (glücklicherweise) geirrt.
     
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  17. #56 Goldhamster, 29.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 29.03.2020
    Goldhamster

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    Hallo @RP63VWÜ

    ich möchte noch einmal auf dieses Thema zurückkommen.
    Was erwartest du, wenn die Krise (=Ansteckungsgefahr) weltweit wieder Richtung Null tendiert für die Wirtschaft allgemein in D und dann auch für den Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt?

    Also ich vermute fast, dass durch das ungeheure Vermögen, was in den letzten 10Jahren durch den Aussenhandelsüberschuss nach D geflossen ist, uns noch lange durchfüttern wird.

    Ich habe mal überlegt, wie lange ich jetzt ohne geschäftliche Einnahmen wirtschaftlich Überleben könnte. Das sind bestimmt 5Jahre. Einfach duch die Möglichkeit, wieder Kredite auf schon abbezahlte Immobilien aufzunehmen.

    Ganz entspannt schreibt der bei unschönem Sonntagswetter
    DER HAMSTER
     
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  18. #57 RP63VWÜ, 29.03.2020
    RP63VWÜ

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    Moin @Goldhamster
    Wie sagt man so schön (und da sind wir wieder beim römischen Reich):
    Pecunia non olet!
    Allerdings stinkt es nicht nur, sondern es macht auch nicht satt!

    Ich bin ein prinzipiell positiv denkender Mensch und gehe daher davon aus, dass sich die wirtschaftliche Auswirkung der Pandemie in Grenzen hält, wenn die Beschränkungen nicht allzu lange dauern.
    Allerdings muss man doch kein Prophet sein, um festzustellen, dass Geld nur dann Sinn macht, wenn es das Äquivalent zu vorhandener Ware und/oder Dienstleistung ist.

    Seit bereits oben erwähnter Abkehr vom Gold-Standard ist Geld als Wette auf die Zukunft anzusehen.
    Bedenke, wie viele hunderte von Milliarden am Anfang der Krise täglich einfach "verschwunden" sind.
    Kaum kommen dann Politiker, die "virtuelles Geld drucken", gehen die Aktienkurse "durch die Decke", um kurz darauf wieder zu sinken, weil ""Gewinn"-Mitnahmen" getätigt werden.
    Das Geld-System baut hauptsächlich auf stetigem Wachstum.
    (was momentan (auf mittlere Sicht) zumindest fragwürdig ist)

    [/Wort zum Sonntag]
     
  19. Pitty

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    Ich finde das, was gerade läuft erschreckend, alles wird mit einem Mal ausgehebelt. Was gestern galt, gilt morgen nicht mehr. Wer jetzt keine Kredite auf die Immos zu laufen hat ist jetzt wohl der Gewinner der Krise!

    Mal zum nachdenken.

     
  20. Ferdl

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    Mal zum Nachdenken.
    Zitat Wikipedia:
    Wissenschaftler und Journalisten bewerten die Zeitschrift als verschwörungsideologisches Querfront-Magazin und ordnen sie dem Rechtspopulismus zu. Seit 2015 präsentiert sich Compact als Sprachrohr der rechtspopulistischen Partei Alternative für Deutschland (AfD) und der islamfeindlichen Pegida-Bewegung. Seit März 2020 listet der Verfassungsschutz das Magazin als Verdachtsfall.

    Das sehe ich anders, wer sein Unternehmen, welcher Art auch immer, auf ein gesundes Fundament stellt, kommt besser durch jedwede Krise wie ein Glücksritter.
    Die die keine übermäßigen Kredite laufen haben, werden die sein, die wo die ganzen Fantastiliarden bezahlen dürfen mit denen die gerettet werden die alles auf Pump gebaut haben.
     
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  21. #60 Goldhamster, 01.04.2020
    Goldhamster

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    Hallo @Pitty
    ich lese gerne deine Beiträge.
    Aber das verlinkte Video geht gar nicht. Das ist ganz übel.

    Kannst du das nicht bitte noch ersetzen bzw. einen Mod darum bitten?
    Du könntest z. B. dieses Video statt dessen einfügen, das macht wenigstens gute Laune. Die linke blonde Tänzerin vertanzt sich nämlich dabei....



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