MFH verkaufen oder weiter vermieten

Diskutiere MFH verkaufen oder weiter vermieten im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; @Pitty mir scheint du hast das noch nicht ganz verstanden. Da werden keine Bescheide geändert. Das was Taxpert versuchte zu erklären ist...

  1. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    @Pitty mir scheint du hast das noch nicht ganz verstanden.
    Da werden keine Bescheide geändert.
    Das was Taxpert versuchte zu erklären ist folgendes: wenn du ein Haus kaufst für 100 € (bzw ein beliebig vielfaches davon) ist das steuertechnisch durch dei AfA nach 5 Jahren nur noch ~90 € Wert, wenn du das dann verkaufst für zB120 € musst du nicht 20 € (diff EK - VK) sondern 30 € (diff steurlichen Restwert - VK) als Einkommen Versteuern und zwar im Jahr des Verkaufes.
    Ich hoffe das ist so besser Verständlich und Taxpert gibt seinen fachliche Segen zu meiner Erklärung.
     
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  3. #42 Daywalker, 22.07.2019
    Daywalker

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    Guter Hinweis! Dieses Risiko wurde betrachtet und die Familie soweit eingeweiht, dass zumindest die Verwaltung in professionelle Hände übergeben werden könnte oder ein Verkauf angestrebt wird.

    Jetzt wollen wir mal nicht so kleinlich sein, dann waren es eben ca. 7% Kaufnebenkosten. Wurde in jedem Fall alles bar bezahlt.

    Eher in Whiskey, mag ich auch und habe da ein paar seltene Exemplare erworben. Bei Interesse kannst du dich gerne bei mir melden.

    Interessant, woran wird das deutlich? Wenn ich mich nicht irre, gibt es keine genormte Definition für Risiko. Die bewertet jeder anders oder aus einem anderen Blickwinkel. Wie du auch richtig erkennst, habe ich es gewagt, weil mir die "Gefahren" und Umstände der Vermietung bekannt waren. Ganz blauäugig bin ich da nicht reingelaufen, aber natürlich gehört auch eine Portion Glück dazu, gerade bei der Auswahl der Mieter. Ein erhöhtes Risiko habe ich dennoch nie wirklich empfunden, auch wenn es deiner Meinung nach da war.

    Das verstehe ich nicht so ganz. Du schreibst, dass du nicht verstehst, warum ich in diese Immobilie investiert habe und an anderer Stelle schreibst du, dass du nicht verstehst, dass ich erwäge die Immobilie zu verkaufen. Zumal du auch erkennst, dass es sich um ein "funktionierendes" Konstrukt handelt. Tipps kann ich hier nur schwer ableiten, sondern nur Kritik an allen Entscheidungen und Gedanken, die auch nicht besonders konstruktiv ist.

    Ich habe auch nicht von der Finanzpolitik gesprochen sondern vom Immobilienmarkt. Da hat sich einiges geändert, denn eine solche Immobilie könnte ich heute nicht für diesen Preis kaufen. Aber auch die Zinsen sind in den letzten Jahren noch etwas gesunken, also ja, es scheint was an dir vorbeigegangen zu sein.

    Natürlich darfst du lachen, wenn es sein muss dann kannst du dir sogar den Bauch dabei halten :-)
    Die Werte scheinen mir unplausibel, auf 10 Jahre magst du recht haben, aber ist ja hier nicht das Thema.
    Ich würde diese Aussage nicht so pauschalisieren, dass man überall die Gewinne sofort einstreicht. Der ETF Sparplan ist für MICH auf einen langen Anlagezeitraum ausgelegt, dabei verfolge ich recht konsequent die passive Buy&Hold Strategie. Ist halt eine andere Komponente meiner Altersvorsorge und wird auch anders behandelt. Spricht doch nichts dagegen oder?

    Mögliche Gründe für einen Verkauf, habe ich ja schon genannt.
    Hauptsächlich geht es hier, wie bereits schon von jemand anderem erwähnt um "Gegen den Strom schwimmen". Jetzt quasi teuer verkaufen und in ein paar Jahren, wenn es sich ergibt wieder etwas günstiges kaufen bzw. bauen. Falls es sich nicht ergibt, dann eben nicht. Wäre kein Drama.

    Da ist ja doch mal etwas konstruktives :148:
    Diese Ansicht teile ich grundsätzlich ja auch und neige dazu, das Haus auch vorerst zu behalten.


    Könnte das bitte nochmal erläutert werden, wann genau das FA die AFA mit versteuert? Nur beim Verkauf innerhalb der 10 Jahre oder kann das später auch noch passieren?

    Das meine ich auch immer, wenn ich von "Steuern sparen" spreche.
    Sehr gute Einstellung, sehe ich genauso!!!
     
  4. #43 immobiliensammler, 22.07.2019
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    Wurde oben schon mal ich glaube von @Ferdl erklärt, ich fasse es noch einmal kurz zusammen:

    Unterstellt: Kauf in 2010 zu 100.000, Afa bisher 16.000 Euro, Verkauf in 2019 zu 200.000

    Für Dich wäre also logisch (VK-Nebenkosten mal außen vor): 200.000 - 100.000 = 100.000 Gewinn
    Das Finanzamt rechnet so: 200.000 VK - 100.000 EK + 16.000 bisherige Afa = 116.000 Gewinn

    Das gilt aber nur für die Berechnung des Spekulationsgewinns, wenn es also - weil außerhalb der Spekulationsfrist - keinen Spekulationsgewinn gibt ist das nicht mehr von Belang!
     
  5. #44 Daywalker, 22.07.2019
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    Die Berechnung war mir soweit klar, ich wollte nur wissen ob es nach den zehn Jahren nicht mehr von Belang ist. Das hast Du damit ja beantwortet, danke dafür.
     
  6. #45 taxpert, 23.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 23.07.2019
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    Und genau das ist etwas, was mich manchmal ärgert! Schreibt ein Neu-User hier im Forum -eben nicht im RA-Sprech!- davon, dass er Besitzer einer Wohnung ist, so wird er/sie als aller erstes darauf hingewisen, dass man sich mit den Begriffen Eigentum und Besitz auseinander setzen soll! Dabei hat es bei den gestellten mietrechtlichen Fragen in neun von zehn Fällen keinerlei rechtliche Relevanz, ob man als Eigentümer oder Besitzer die Immo vermietet!
    In anderen Bereichen scheint es zulässig zu sein, nur "gefühlt" zu argumentieren!
    Wie bereits von @Ferdl erklärt, ist das eben genau falsch und führt -wenn es nicht berichtigt wird- eben zu den entsprechenden Rückfragen! Daher hier nur nochmals zur Verdeutlichung:

    Private Veräußerungsgeschäfte nach §23 EStG sind sonstige Einkünfte im Sinne §22 Nr.2 EStG. Sie fallen ausschließlich im Jahr des Zuflusses des Kaufpreises an und stehen weder in diesem Jahr noch in den Jahren davor in Verbindung mit irgendwelchen anderen Einkunftsarten! Es kann sich daher nie,nie, nie, nie, nie ein Einfluss auf andere Jahre oder Einkunftsarten ergeben!

    Kuriosum am Rande: Gemäß §2 Abs.2 EStG gehören die sonstigen Einkünfte nicht zu den Gewinn- sondern zu den Überschusseinkünften! Trotzdem wird hier ein "Gewinn" ermittelt! Es bedurfte daher einer eigenen Gewinnermittlungsvorschrift in §23 Abs.3 EstG, da grade die steuerlich geltend gemachte AfA bei einer Überschussermittlung nicht zum Tragen gekommen wäre.

    Was mich allerdings besonders gewundert hat, dass grade @Pitty das Prinzip nicht erkannt hat! Ich bin immer davon ausgegangen, dass ihr einen Betrieb/Firma habt! Wie wirkt es sich den steuerlich aus, wenn ihr eine Maschine, ein Fahrzeug oder eben auch eine betribelich genutzte Immo verkauft? Der Gewinn erhöht/vermindert sich um den Veräußerungspreis abzüglich des Restbuchwertes. Der Restbuchwert sind die fortgeführten AHK, §6 Abs.1 Nr.1 EStG, also die AHK abzüglich AfA! Nichts anderes sagt §23 Abs.3 EStG!

    Den wichtigste Grund hast Du vergessen: Vielleicht kam §23 EStG gar nicht zur Anwendung?

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  7. Andres

    Andres
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    Kleinlich oder nicht: Es sind weitere ca. 4000 € Kaufnebenkosten, die mit dem Verkauf der Immobilie endgültig verloren sind, die über die Miete erst verdient werden müssen und den Gewinn schmälern und die bei längerer Haltedauer auf einen längeren Zeitraum entfallen würden. Genau diese Art von Kosten ist der Grund, weshalb man davon absehen sollte, sein Vermögen ständig umzuschichten.

    Durch diese zusätzlichen Kosten sinkt die EK-Rendite nach meiner Schätzung aus dem letzten Beitrag übrigens von über 30 % auf knapp 24 % jährlich.


    Tut mir leid, aber den konstruktiven Teil kann ich nur eingeschränkt leisten. Ich weiß nicht, in welcher Lebenssituation du dich befindest, welche Erwartungen du an eine Geldanlage hast, insbesondere zu Renditeerwartung, Laufzeit, Risikotoleranz, welche anderen Geldanlagen du noch hast und welche Lücken, Nischen und Chancen eine weitere Säule daher abdecken sollte.

    Ich kann nur sagen, wie ich deine eigenen Schilderungen wahrnehme, und für mich sind eben keine "guten" Gründe erkennbar. Das bedeutet nicht, dass Entscheidungen falsch sein müssen (man kann auch aus den falschen Gründen das Richtige tun - oder ganz ohne Grund), aber erhöht drastisch das Risiko, dass man Anlageentscheidungen trifft, wo still sitzen und abwarten das beste Vorgehen gewesen wäre. Das ist der Grund, weshalb ich so auf diesen ominösen Anlagezielen herumreite. An der Börse kursiert dazu die Weisheit: "Hin und her macht Taschen leer."


    Ich auch, gleich im übernächsten Satz:

    In den aus meiner Sicht wesentlichen Punkten hat sich seither auch nichts geändert: Immobilien wechseln für Multiple den Eigentümer, die schon bei durchschnittlichen Zinsen (von hohen Zinsen wie z.B. ab den späten 80ern wollen wir gar nicht anfangen ...) selbst für Neubauten kaum gezahlt wurden. Dass heute teilweise noch viel durchgeknalltere Preise gezahlt werden als vor 10 Jahren, ändert nichts an der grundsätzlichen Marktsituation mit viel Nachfrage bei einem zwangsläufig begrenzten Angebot.

    Die Nachfrage begründet sich durch den steigenden Wohnraum pro Kopf (wirtschaftliche Entwicklung - man kann es sich leisten) und regionale Effekte. Das Angebot ist begrenzt, weil Immobilien nicht vom Himmel fallen. Das geht von Bauland über Planung und Genehmigung bis Ausführung. Von allgemeinen Weltuntergangsfantasien abgesehen, müsste man schon sehr gut begründen, warum man einen nahen Preissturz erwartet.


    Mir werden seit 2010 durchgehend Zinsen um 1 % angeboten - natürlich nicht bei Vollfinanzierungen. Auf diesem Niveau fällt es allgemein schwer, Tendenzen zu erkennen. Ob die Zinsen nun bei 0,95 % oder bei 1,10 % liegen, macht in der Kalkulation keinen wesentlichen Unterschied - daher meine Aussage.


    Die Werte habe ich extra für den relevanten Vergleichszeitraum nachgerechnet (6 Jahre ist ja sonst kein üblicher Zeitraum für solche Angaben) und Zinsrechnung kann ich glaube ich noch ...


    Nein, ganz im Gegenteil: Ich halte das für eine äußerst sinnvolle Strategie! Ich mache das auch selbst so. Es erscheint nur etwas kurios, dass du bei deinem Depot klaglos akzeptierst, dass Passivität eine gute Strategie sein kann, du aber mit der Immobilie unbedingt aktiv handeln möchtest. Dabei sind die Gründe für diese Vorgehensweise exakt identisch: Lieber die Marktentwicklung mit Höhen und Tiefen mitnehmen als zu versuchen, es bei Auswahl und Timing besser als der Markt zu wissen. Und Kosten vermeiden, wo auch immer es geht.

    Die eine aktive Entscheidung, an der man bei Immobilien nicht vorbei kommt, hast du nach meiner Einschätzung ganz gut getroffen. Ein Haus kann man halt nicht als Sparplan kaufen. Ich würde das jetzt laufen lassen bis ich etwas besseres mit meinem Geld anzufangen wüsste.
     
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