MFH vermieten, dann selbst nutzen

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Housely, 29.05.2015.

  1. #1 Housely, 29.05.2015
    Housely

    Housely Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    kurz zu meiner Person: Ich bin Mitte Dreißig, liiert (nicht verheiratet) und mit Kind.

    Wir suchen schon seit längeren nach einem Haus zur Eigennutzung. Das gestaltet sich allerdings in der aktuellen Lage auf dem Immobilenmarkt sehr schwierig. Nun ist uns ein Dreifamilienhaus angeboten worden, dass uns sehr zusagt, jedoch mit 280 Quadratmetern auf jeden Fall zu groß für uns allein ist.

    Deswegen überlegen wir das Haus als Kapitalanlage mit späterer Option zur teilweisen Eigennutzung zu kaufen.
    Das Haus kostet (unverhandelt) 380.000 und ist z.Zt. für eine Kaltmiete von insgesamt 1600€ voll vermietet.
    Jetzt habe ich durch Google einige Informationen zu Steuersparmodellen über Vermietimmobilien gefunden.

    Mit Hilfe dieser Informationen habe ich eine theoretischen, chronologischen Plan aufgestellt:
    1) Haus kaufen
    2) 3 Jahre voll vermieten (um den folgenden Schritt nicht als anschaffungsnahen Aufwand angerechnet zu bekommen)
    3) Renovieren/Sanieren und die Kosten von der Steuer absetzen
    4) 1 oder 2 Parteien kündigen und selber einziehen

    Das Ganze hat in meinen Augen folgende Vorteile:
    - Wir können die Immobilie in den ersten Jahren zu 2% p.a. abschreiben
    - Mieter zahlen in den ersten Jahren einen Großteil der Kreditrate, wenn nicht sogar ein Überschuss übrigbleibt
    - Wir können die Renovierungskosten zu großen Teilen absetzen
    - Wir sind flexibel und können je nach weiterer Familienplanung entsprechend mit dem Haus planen

    Was meint ihr, ist das plausibel oder zu blauäugig gedacht?
    Wie sollte man die Finanzierung aufziehen?
    Unser EK beträgt ca. 60k €. Wir wohnen aktuell noch günstig zur Miete und können so ca. 15000€ jährlich zur Seite legen.
    Mein Jahresbrutto liegt zwischen 70t und 80t € bei Lohnsteuerklasse 1; ich wäre also für die ein oder andere Steuererleichterung dankbar.

    Dann haut mal in die Tasten, ich bin gespannt!

    Viele Grüße,
    Housely
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Wenn Du Mieter 1 und 2 kündigst, renovierst, wirst Du die Renovierung nicht von der Steuer absetzen können, weil Du anschließend selber einziehst. Weiter werden die Mieter sicherlich nicht so schnell freiwillig ausziehen. Es könnten Gerichtskosten ect. Auf Dich zukommen.

    Die Rate wird auch nur noch Anteilig auf die vermietete Fläche angerechnet. Und schon musst Du einen Großteil selber tragen. Du solltest Dir selber ausrechnen, ob Du das tragen kannst. Deinen Lebensunterhalt kenne ich nicht. Der kann ja groß oder ganz klein sein. Das kannst nur Du beurteilen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Davor sollte man sich ernsthaft fragen, ob man mit den eigenen Mietern unter einem Dach leben will. Ich würde vorher lieber selbst zur Miete wohnen wollen ...


    Fast Faktor 20. Ein Schnäppchen ist das jedenfalls nicht. Für diesen Preis müsste sich die Immobilie schon in einem herausragenden Zustand befinden und Mieterhöhungen sollten zumindest mittelfristig erreichbar sein. Wie du richtig erkannt hast, ist gerade nicht die beste Zeit um Immobilien zu kaufen.


    Jede schlechte Geldanlage, die die Welt jemals gesehen hat, wurde mit Steuervorteilen beworben. Ein paar gute auch.


    Du gehst davon aus, dass 60.000 € oder mehr in das Haus investiert werden müssen? Das bewegt das Haus jenseits von Faktor 23 und damit zu einer ganz schlechten Anlage.


    So weit klar.


    Unter vollständiger Vernachlässigung der Tatsache, dass nicht der volle Kaufpreis abgeschrieben werden kann, bedeutet das bei 390.000 € Kaufpreis jährlich 7.800 € AfA. Dem gegenüber stehen 19.200 € zu versteuernde Einnahmen. Selbst mit horrenden Zinsen wird das nie im Leben ein steuerlicher Verlust. Die Sache muss sich also selbst wirtschaftlich tragen.


    Nun, das wird von den Konditionen der Finanzierung abhängen. Das Risiko der Veranstaltung (Leerstand, Zahlungsausfall, ...) trägst du.


    Das erfordert, dass während der Vermietung renoviert wird. Davon profitiert zunächst einmal der Mieter. Außerdem ist es stressig und kann zu Mietminderungen führen. Einige Maßnahmen (z.B. das Verbinden von zwei Wohnungen) können so auch gar nicht durchgeführt werden.


    Oben schrieb ich, dass ich mit meinen Mietern nicht unter einem Dach leben möchte - das ist der Vorteil, der dem gegenübersteht.


    Dann rechnen wir doch einfach mal ein bisschen:

    Kaufpreis 390.000 € + 7 % Nebenkosten (ohne Makler), 60.000 € EK, also noch 357.300 € zu finanzieren. Das ist auch unter besten Annahmen bereits über dem Beleihungswert. Bei einem freundlichen Zinssatz von 2 % (den du eher nicht bekommst - musst du aber selbst herausfinden) brauchst du für 3 % anfängliche Tilgung (was ich bei den derzeitigen Zinsen als das Minimum ansehe) eine Rate von 1.556,29 €. Das erfordert schon Querfinanzierung.

    Wenn du zwei Jahre wartest (+ 30.000 € EK), verringert sich die Rate um ca. 50 €, bei 4 Jahren um ca. 100 €. Das hilft also nicht wirklich weiter. Das Verhältnis Kaufpreis/Miete ist einfach zu schlecht.

    Weiteres Problem: Durch den Umzug steigt eure finanzielle Belastung.


    Der Steuervorteil durch die Renovierung bzw. Sanierung müsste schon immens sein, damit sich das lohnt. Die laufende Vermietung ist jedenfalls kein gutes Geschäft - außer für die Bank.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Die Frage ist doch, ob Du Dir die Finanzierung selber leisten kannst, wenn Du drinnen wohnst und die Mieteinnahmen dadurch weg fallen. Jedes Jahr mehr Eigenkapital ansparen würde helfen. Allerdings ist es bei der hohen Kaufsumme wirklich schwierig alleine 50 Prozent Eigenkapital anzusparen.

    Unter 40 Prozent Eigenkapital würde ich kein Haus kaufen. Zum anderen sind die Konditionen zu schlecht, als es sich lohnen würde das abzuschließen.
     
  6. #5 Housely, 01.06.2015
    Housely

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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für euer Feedback und die Anregungen.

    Nach der Besichtigung heute hat sich das Thema für diese konkrete Immobilie erledigt.
    Um eine vermietete Immobilie zu kaufen und die Mieter dann rauszuklagen muss man glaube ich aus härterem Holz geschnitzt sein als ich es bin.
    Ich habe während der Besichtigung kurz mit dem anwesenden Mieter einer der Parteien gesprochen, der arme Kerl war völlig verzweifelt. Er ist Anfang sechzig und hat vor kurzem auf eigene Kosten die Wohnung wirklich toll hergerichtet um mit seiner Frau darin den Lebensabend zu genießen...

    Davon abgesehen gab es nicht unerheblichen Sanierungsbedarf, so dass die Immobilie sowohl als Kapialanlage wie auch als selbst bewohntes Objekt einfach zu teuer werden würde.

    Wir suchen dann mal weiter nach einem netten EFH!

    Trotzdem Danke für euer Feedback, ich habe viel daraus gelernt!

    Viele Grüße,
    Housely
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Sicherlich kommen nach Euch noch andere Interessenten. Aber die meisten wollen ja die Mieteinnahmen.
     
  8. #7 Pharao, 02.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2015
    Pharao

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    Hi,

    auch wenn`s sich eigentlich erledigt hat:

    Nicht jeden gekündigten Mieter muss man tatsächlich rausklagen, aber wenn`s vor Gericht landet sollte, wäre es schon besser wenn die Kündigung auf "sicheren Beinen" steht. Der reine Wunsch zum Beispiel in die eigenen 4 Wände ziehen zu wollen, rechtfertigt i.d.R. m.E. keine Eigenbedarfskündigung.

    Ich denke es wäre Sinnvoll sich vorab mal zu überlegen, was einem wichtig bzw. wichtiger ist bei einer Immobilie? Ich mein, an eine Immobilie die als Kapitalanlage eher genutzt werden soll, stellt man i.d.R. ganz andere Wünsche bzw. Bedingungen als an eine Immobilie die zur Eigennutzung dienen soll.

    Diese Aussage finde ich doch recht erstaunlich, wenn man bedenkt das du den Mieter gerade mal für 5-10 Minuten kennengelernt hast und eigentlich garnix zu dem Mietverhältnis sagen kannst, gleichzeitig aber schon Mitleid mit ihm hast. Wie willst du unter diesen Voraussetzungen jemals eine Mieterhöhung durchsetzen, geschweige denn eine Eigenbedarfskündigung schreiben?

    Im übrigen hast du aus Vermietersicht i.d.R. garnix davon, das der Mieter es sich "schön" gemacht hat, ganz egal was im Endefekt "schön" hier im Einzelnen bedeutet.
     
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