MFH vs. mehrere EFHs

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mehrfamilienhaus, 06.02.2015.

  1. #1 mehrfamilienhaus, 06.02.2015
    mehrfamilienhaus

    mehrfamilienhaus Neuer Benutzer

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    Hallo!!

    Ich wollte Euch mal fragen, ob unter Umständen der (sukzessive) Kauf von mehreren Einfamilienhäusern zur Vermietung gleich interessant/interessanter sein kann als der Kauf eines einzigen Mehrfamilienhauses? - Vermutlich nicht, denn die meisten, die in etwas größerem Maßstab vermieten, scheinen ja ein MFH zu haben.

    Aber was sind die genauen Gründe pro MFH?

    - Wird ein MFH aufgrund seiner Größe immer günstiger sein als mehrere EFHs mit insgesamt gleicher Größe?
    - Wenn man es schafft, mehrere EFH mit jeweils interessanter Rendite zu kaufen und zu vermieten, worin besteht dann noch der Vorteil eines MFHs?
    - Kann man nicht mit mehrerern EFHs das Risiko besser streuen? Wenn man sich bzgl. Standort, Lage oder Bausubstanz bei einem MFH vertan hat (sollte natürlich nicht vorkommen bei sorgfältiger Prüfung), dann hat man sich insgesamt vertan. - Im Fall mehrerer EFHs liegt man vll. bei einem daneben, aber die anderen 5 laufen gut....
    - Sind mehrere EFHs arbeitsintensiver als ein einziges MFH?

    Wie seht ihr die Vorteile und Nachteile vom MFH gegenüber mehreren EFHs?

    Grüße,
    Julian
     
  2. AdMan

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  3. Franke

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    Hallo,

    nur mal als Beispiel: Wenn das Dach eines MFH erneuert werden muss, kostet das zwar vllt etwas mehr als bei einem EFH, bei mehreren EFH hast du aber mehrere Dächer, die nach und nach gemacht werden müssen.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Oft sind die Mietzeiten kürzer.
    Meist ist es eine Überbrückung bei beruflicher Veränderung, bzw. dass dann von den Mietern selbst ein Haus nach ein paar Jahren gekauft wird.
     
  5. #4 Newbie15, 06.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Es mag vielleicht auch regional unterschiedlich sein, aber zumindest hier sind fast alle EFH recht groß (d.h. Miete/m² ist zwangsläufig geringer) und trotzdem vom m²-Preis im Kauf meistens deutlich teurer als ein vergleichbares MFH. So stelle ich es mir schwer vor, da eine vernünftige Rendite zu bekommen. Bzw. vernünftig vielleicht schon, aber MFH wird sicherlich rentabler sein. Man bekommt 180 m² EFH schlecht für 1800 € los, während 3 Wohnungen à 60 m² locker für 600 € vermietet werden, wenn Zustand und Lage vergleichbar sind. Die 180 m² EFH (nicht selten sogar mehr als 250 m² WF) mietet fast niemand. Selbst für nur 5€/m² sind sie meist monatelang inseriert, weil der Interesstenkreis sehr klein ist. Diejenigen, die es finanziell stemmen können und den Platz brauchen, kaufen (v.a. im Moment). Deshalb auch die sehr hohen Preise für EFH.

    Bei kleinere Einfamilienhäusern mag das vielleicht anders sein. Die entscheidende Frage ist allerdings, wie man solche Häuser überhaupt bekommt. Wenn man hier in die Anzeigen schaut, fangen freistehende EFH nicht unter 170 m² an, weder bei Miet- noch bei Kaufobjekten.

    Die einzige Ausnahme sind Reihenhäuser, die bei neuerem Baujahr aber sehr häufig WEGs sind, sodass man viele Probleme hat, die einem von einer ETW in einer WEG abhalten könnten.

    Man sollte sich auch der Tatsache bewusst sein, dass kaum vollberufstätiger Single ein riesen EFH beziehen wird. Es werden zu 99% Familien mit mehreren Kindern, vermutlich noch mit mindestens einem Haustier, als Interessenten aufschlagen. Ich will das keinesfalls schlecht machen, aber man sollte sich dieser Tatsache einfach bewusst sein, was die Abnutzung angeht.

    Risikostreuung geht auch mit mehreren, kleinen MFH, die von der Wohnfläche teils nicht mal größer sind als ein EFH, nur auf 3 oder 4 Wohnungen verteilt und sich im Preis auch kaum/nicht unterscheiden.
     
  6. #5 mehrfamilienhaus, 06.02.2015
    mehrfamilienhaus

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    Franke, da hast du natürlich recht mit deinem Beispiel der Dacherneuerung. Hatte ich auch schon dran gedacht, dass Instandhaltung (allgemein) von mehrere EFHs teurer sein muss als beim MFH. Was das aber dann konkret in Zahlen heisst, das wäre mal interessant zu wissen. -Erst dann bekommt man ja ein richtiges Bild inwiefern sich MFH und EFHs bei der Instandhaltung letztendlich unterscheiden.

    Sara, du schreibst von kürzeren Mietzeiten (vermutlich beim MFH). Sind denn kürzere Mietzeiten nun besser oder schlechter als längere? Kommt wohl auf die Mieter an?

    Newbie15,
    was du bzgl. schwerer Vermietbarkeit von großen EFHs schreibst, sehe ich auch so. Ich hatte auch eher - wie du - an kleinere EFHs zwischen 120 und 150m² gedacht.

    Auch was du hinsichtlich verstärkter Abnutzung von EFHs aufgrund Familien-Nutzung schreibst, leuchtet mir erst einmal ein. - Guter Punkt, wär ich nicht drauf gekommen.

    Die Möglichkeit, mehrere kleinere MFHs zu kaufen werde ich mal andenken. Hatte bis jetzt irgendwie immer nur an ein einziges grosses gedacht.
     
  7. Andres

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    Selbstverständlich. Das ist aber gar nicht relevant. Die spannende Frage ist, wie sich das zu den erzielbaren Mieten verhält. Und damit ist deine ursprüngliche Frage schon weitgehend beantwortet: Das kommt darauf an, wie die Nachfragesituation aussieht.


    Im geringeren organisatorischen Aufwand für die Dinge, die pro Gebäude/Grundstück anfallen.

    Weiterhin hat jedes Objekt seine Eigenheiten. Bei einem MFH muss man sich mit einer Heizungsanlage, einem Abwassersystem, einem Dach usw. befassen, bei mehreren EFH fällt das jeweils separat an.

    Fahrtwege und -Zeiten für Kontrollbesuche verlängern sich extrem, wenn man mehrere Objekte hat. Bei Selbstverwaltung will man eigentlich so grob einmal pro Woche persönlich aufschlagen.

    Ein EFH ist teuer. Gerade als Einsteiger braucht man also viel mehr Kapital, um eine vergleichbare Streuung auf mehrere Mieter zu erreichen.


    Wenn durch den größeren Kapitalaufwand weniger Einheiten gekauft werden, hat man die Streuung sogar verschlechtert, s.o.


    Das ist nicht gesagt. Die "schlechte Lage" kann auch eine ganze Stadt oder Region betreffen. Da kannst du streuen, wie du willst ...


    S.o., ganz klar: Ja.
     
  8. #7 immodream, 06.02.2015
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    Hallo Julian,
    wenn du die Beiträge in diesem Forum alle lesen würdest, die sich mit den Problemen der Vermietung oder Selbstnutzung von ETW beschäftigen, würdest du dich auch als Anfänger freiwillig für ein Mehrfamilienhaus entscheiden. Es muß ja nicht gleich ein Zwanzigfamilienhochhaus sein.
    Wenn du eine ETW vermietet hast , und die Mieter oder Eigentümer in den anderen ETWs machen Lärm oder verschmutzen das Treppenhaus, kann dein lieber Mieter die Miete mindern, du hast aber kaum Möglichkeiten, auf die anderen Bewohner einzuwirken.
    Als Besitzer eines MFH kannst du dii Störenfriede abmahnen und notfalls kündigen.
    Da ich z. B. viele handwerkliche Dinge selbst ausführe oder die Arbeiten an mir bekannte Firmen vergebe, kann ich in meinem Mehrfamilienhaus selbst bestimmen, wie und wann ich mein Treppenhaus, die Keller ,Türanlage oder Garten gestalte.
    Bei diversen ETWs gilt der Beschluß der Eigentümergemeinschaft.
    Die Spannbreite kann von Marmor und Messing im Treppenhaus oder auch nichts zu tun und alles Dreckig lassen, gehen.
    Diverse Einfamilienhäuser zu vermieten würde sich nur lohnen, wenn du Mieter finden würdest, die ihre Pflichten als Mieter auch regelmäßig wahr nehmen. Und daran hakt es regelmäßig.
    Du kannst die in meiner Nachbarschaft die Doppelhäuser anschauen und wirst sofort erkennen , wo Mieter oder Eigentümer wohnen.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 mehrfamilienhaus, 06.02.2015
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    Andres, danke für deinen klaren Erläuterungen.
    Geringerer organisatorischer Aufwand leuchtet ein. Auch, dass jedes Objekt seine Eigenheiten hat, die sich im Falle von EFHs summieren. Da wäre ein MFH schon "angenehmer".

    Kann ich das auch dahin verstehen, dass u.U. die Nachfragesituation nach EFHs größer sein kann als nach Wohnungen in MFHs. Kann man hier allgemeine Aussagen treffen? Sind Wohnungen in Städten begehrter und EFHs in ländlichen Gebieten?

    Dann ist es in deinen Augen unterm Strich sinnvoller ein/mehrere MFHs zu kaufen und von EFHs eher Abstand zu nehmen?



    immodream,
    danke für deine Hinweise, wieso ETWs problematisch sind. Das war mir auch aufgefallen beim Lesen im Forum. Deshalb scheiden ETWs für mich aus.
    Ich interessiere mich primär für ein MFH und wollte trotzdem einmal durch diesen Thread prüfen, inwieweit die Variante "mehrere EFHs" dem MFH unterlegen ist.

    Damit sagst du vermutlich auch das , was Andres mit dem hohen organisatorischen Aufwand meint. - Welcher insbesondere dann gegeben ist, wenn zahlreiche Mieter einzelner EFHs ihre Pflichten nicht wahrnehmen.

    Danke Euch!
     
  10. #9 alibaba, 06.02.2015
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    für zwei EFH ,kannst schon ein 3FH vergleichsweise kaufen mit etwas Glück

    auch ein 4FH :160: , obwohl ich schon ein 5FH ergatterte zum Preis von zwei Einer :smile050:

    am besten finde ich ZFH + max. 4FH , die lassen sich gut vermieten :160:

    wobei sich ZFH leichter verkaufen lassen über Makler :48::070sonst::smile050:

    so meine erfahrungen .

    Gruss
    alibaba :smile050:
    PS:
    bis zur Rente will ich alles verkauft haben in Deutschland , iss ja noch lang hin :160:
     
  11. #10 alibaba, 06.02.2015
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    und egal was man an Immos besitzt und Geld einbringt ,sollte man auch daran

    denken "nichts iss für ewig" die meissten vergessen das leider oder blenden es aus :124:

    einige legen Geld in windige Axtien ,eins hat über Jahrhunderte sein Wert immer

    und das ist kein Papier ,wie die Geschichte aufzeigt [​IMG]

    Gruss
    alibaba :45:
     
  12. Andres

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    Ja, die Möglichkeit besteht.


    Schwierig. Wohnungen in einem MFH kommen vor allem wegen der zu erwartenden Miete für einen größeren Kreis an Interessenten in Frage. Ein ganzes EFH braucht erstens nicht jeder und zweitens kann es sich auch nicht jeder leisten. Allgemein kann man damit vielleicht sagen, dass die Nachfrage nach EFH geringer ist - aber hier ging es ja um die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage.


    Man will immer das, was es nicht gibt. ;)

    So pauschal wird das nicht zu beantworten sein. Wenn man die Nachfragesituation beurteilen möchte, macht man sich eben mal testweise selbst zum Wohnungssuchenden: Inserate on- und offline für ein bestimmtes Gebiet eine Zeit lang systematisch beobachten. Was wird angeboten? Wie lange sind Wohnungen inseriert? Das wird dann mit einem ausführlichen Spaziergang kombiniert.

    Daraus kann man schon einige Rückschlüsse ziehen, wie sich Angebot und Nachfrage verhalten.


    Für mich persönlich: Ja. Aber wer weiß - vielleicht hast du da tatsächlich eine interessante Nische in deiner Region gefunden. Jedenfalls müsste das EFH in meinen Augen ein deutlich besseres Verhältnis von Miete zu Kaufpreis haben, damit deine Idee eine Chance hat.
     
  13. Duncan

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    @mehrfamilienhaus: hier liegt das eigentliche Geheimnis
    Für den Preis eines durchschnittlichen EFH kann ich auch ein kleines MFH mit 3 bis 4 Wohnungen kaufen. Damit das EFH wirtschaftlich ist brauche ich einen Mieter der eine deutlich 4stellige (Kalt-)Miete bezahlt. Wenn der ausfällt stehe ich da wie Max in der Sonne. Das der früher oder später ausfällt ist nahezu garantiert, entweder Jobwechsel mit Ansage oder eigener Eigentumserwerb. Für das MFH brauche ich nur 3 bzw. 4 Mieter die eine mittlere 3stellige Miete bezahlen, von letzteren gibt es deutlich mehr. Wenn ein einzelner Mieter ausfällt habe ich noch immer keinen Totalausfall, im Regelfall zahle ich also noch immer nicht drauf, sondern habe "nur" einen Einnahmeausfall. Ein MFH hat also schon eine gewisse intrigierte Risikostreuung.

    EFH vermieten lohnt in meinen Augen eigentlich nie so wirklich, es ist bei ererbten Häusern aber noch vertretbar. EFH sind klassische Selbstnutzerobjekte, man könnte auch Liebhaberobjekte sagen.
     
  14. #13 Nanne, 07.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2015
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    Ich brenne vor Neugier. Was ist das,etwa Gold? Verrate es bitte!

    (evtl.ein Wert ohne physikalisches Gewicht?)
     
  15. #14 mehrfamilienhaus, 07.02.2015
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    alibaba, danke für das Berichten deiner Erfahrungen. Spricht ja doch sehr für ein MFH.


    Andres und Duncan,
    Inserate systematisch zu beobachten ist ein guter Hinweis.
    Dass Wohnungen in MFHs leichter zu vermieten sein müssten als ein EFH, kann ich jetzt nachvollziehen. Auch hat man i.d.R. nicht gleich einen kompletten Mietausfall.

    Meine Tendenz geht auch stark in Richtung MFH, dennoch werde ich einmal die Angebots- und Nachfrage-Situation für EFHs in meiner Region beobachten.

    Grüße,
    Julian
     
  16. #15 alibaba, 07.02.2015
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    Gold hat immer ein Gegenwert , Aktien nicht "schwarer Freitag " :130:

    wer Immos hat ist auch immer erpressbar ,siehe SchutzGeld .........StaatsSteuer

    Vorschriften über Vorschriften ,das fängt beim HausEingansNummernSchild

    geht über die 100 W Leuchte bis zur KlohDeckelHöhe und weiter zur LobbyPohlitiker

    DämmWahnVorschriften :crying:

    naja es wird von der Sache her immer beschissener ,dein bestes will keiner mehr

    die Renten sind schon fast nicht mehr tragbar ,sonst würde keiner auf den Gedanken

    kommen , das RentenAlter zu erhöhen

    "drum spare in der Zeit die Not kommt von allein"

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  17. #16 Nero, 07.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2015
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    Ich lege in Goldhamster an!

    In ein EFH würde ich nur insofern investieren, als es eher klein (80 m² + wenige plus) hat.

    Der Vorteil ist, dass es schon aus ernergetischen Zwecken begehrt ist ..
    Aber v. a. auch durch den Umstand, dass man einfach für sich autonom ist und mit sonst niemanden zu tun hat. So meine Erfahrung. Ich habe mit dem "Hexenhaus" die geringsten Probleme.

    Wenn ichs nochmals überhaupt kaufen würde - eher ein ein kleines Haus mit richtig Grünfläche drumherum.

    Aber wie schon die Vorredner sagten, es gibt sowohl Argumente für das eine oder andere.
    Wenn ich nichts hätte und beginnen wollte, so würde ich auf jeden Fall mit einem kleineren Mehrfamlienhaus (3/4 P. ) anfangen.
     
  18. Pitty

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    Ein kleines Mehrfamilienhaus hat den Vorteil, dass man drei bis vier Ausfälle fast nie gleichzeitig hat. Im EFH ist das ein 100 Prozentiger Ausfall. Das tut ganz schön weh, gerade, wenn dann noch die Bank etwas zu bekommen hat.
     
  19. #18 immodream, 07.02.2015
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    Hallo Julian,
    erfahrungsgemäß sind auch Dreifamilienhäuser mit ca. 250 -280 m² für die Vollvermietung zu teuer.
    Ich würde, so hab ich mein erstes Haus erworben, zum Üben ein 4-6 Familienhaus mit ca. 50-60 m² großen Wohnungen kaufen.
    Diese Wohnungen kann man an Einzelpersonen und an Paare vermieten.
    Selbst wenn eine Wohnung wegen Renovierung leer steht und ein Mieter nicht zahlt, bleiben immer noch 4 kleine Wohnungen als Mieteinnahme übrig.
    Und wenn du dann dein erstes Lehrgeld gezahlt hast und immer noch Häuser kaufen willst, kaufst du 8- 10 Familienhäuser.
    Größere Einheiten würde ich als Privatperson nicht kaufen , da sie durch die Vielzahl der Mieter wieder problematisch zu verwalten sind.
    Du hast dann immer einige Mieter, die aus dem Ruder laufen und noch die anderen friedlichen Mieter aufhetzen. Das kann dir natürlich auch bei kleineren Einheiten passieren.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 mehrfamilienhaus, 08.02.2015
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    Nero, dann bist du also zufrieden mit deinem Hexenhaus? Ist das gut vermietbar? Aber solche kleinen Häuser wirds vermutlich nicht wie Sand am Meer geben.
    Hinsichtlich Energiekosten ist so ein Haus natürlich interessant...

    immodream,
    vielen Dank fürs Berichten deiner Erfahrungen mit 3-Familienhäusern.
    50-60m² Wohnungen scheinen mir auch ganz gut dimensioniert. -Eben, wie du schreibst, für eine Person gut, aber auch für zwei.
    Dein Vorschlag, erst mal mit einem kleineren MFH anzufangen und sich dann evtl. zu steigern, finde ich gut. Hatte ich mir auch schon so gedacht.Wenn sich jedoch eine interessante Chance für den Kauf eines etwas größeres bieten sollte, dann würd ich wohl auch das zumindest in Betracht ziehen.

    Wie seht ihr das denn innerhalb der "Spezies" MFH: Wenn man für den Betrag x ein sehr großes kaufen könnte oder mehrere (vll. 3-4) kleine, was würdet ihr machen?
     
  21. #20 Goldhamster, 08.02.2015
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    Das kommt auch noch auf ganz viele andere Kleinigkeiten drauf an.
    Aber grundzipiell:

    Die Bewirtschaftungskosten sinken eher mit der Anzahl der Wohneinheiten.
    Aber wer will schon in einem Haus mit 30Mietparteien wohnen?


    Sonst mach es doch wie die römischen Kaiser...




     
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MFH vs. mehrere EFHs

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