Mielkaution in welcher Form? Sparbuch, Bankbürgschaft oder Depoteinzahlung

[Heinblöd]

Hallöchen,

seit heute bin hier Mitglied und natürlich interessiert, meinen Ärger welchen ich mit Mietern in der Vergangenheit hatte, in Zukunft etwas eindämmen zu können. Ich hoffe auf fruchtbaren Gedankenaustausch und bin gerne bereit meine Erfahrungen in Teilbereichen des Mietrechts mit anderen Teilnehmern hier auszutauschen.

Grundsätzlich stellt sich ja in der heutigen Zeit die Frage, in welcher Form generell in Zukunft mit Problemen im Mietrecht umzugehen ist, da ja der Gesetzgeber schon sehr oft mehr zu Gunsten des Mieters in Rechtsfragen entscheidet. Also ist der Vermieter im Vorfeld gefragt, seine Vermietertätigkeit so zu gestalten, daß möglichst keine oder wenig Probleme entstehen können. So bin ich z. B. dazu übergegangen, bei einer Neuvermietung den jeweiligen Zustand der Wohnung vorher durch Fotos genau zu dokumentieren und den Mieter das bei Vetragsabschluß bestätigen zu lassen. Auch wird er in einem gesonderten Merkblatt auf bestimmte Punkte, z. B. Qualität der Wandfarbe etc. bei Renovierungen (mit Bezug auf Grundsatzurteile und Fachliteratur) hingewiesen. Dieses Merkblatt ist dann ebenfalls Bestandteil des Mietvertrages und wird durch seine Unterschrift anerkannt. (Man glaubt gar nicht, was Mietern bei Rechtsstreitigkeiten vor Gericht plötzlich alles einfällt, warum die Miete gekürzt, oder gar nicht gezahlt wurde.)

Interessieren würde mich im Vorfeld jetzt erst einmal, in welcher Art überhaupt eine Mietkaution vom Mieter zu erbringen ist, und wie anschließend damit, für Mieter und Vermieter am besten zu verfahren ist. Als Mietkaution sind mir folgende Arten bekannt.

1. Sparbuch in Höhe von 2 oder besser 3 Monatsnettomieten
2. Bankbürgschaft des Mieters
3. Sparvertrag oder Depoteinzahlung des Mieters in Höhe von 2 oder 3 Monatsnettomieten auf seinen Namen, jedoch per Verfügung für die Mietdauer an den Vermieter abgetreten.

zu 1.
Das herkömmliche Sparbuch erscheint mir nicht mehr zeitgemäß, da ja der Zinssatz relativ niedrig ist und der Gesetzgeber wieder einmal die Freibeträge für festverzinsliche Geldanlagen nach unten korrigiert hat.

zu 2.
Eine Bankbürgschaft wird i. d. R. nicht so gerne genommen, da sie jährlich Gebühren kostet, was bei vielen Mietinteressenten oft mit Zähneknirschen oder gar Reduzierung der Kaltmiete, um eben diese Gebühr angenommen wird. Auf der anderen Seite ist sie natürlich interessant, da sie jemand, dem finanziell die Hose brennt, gleich im Vorfeld aussortiert. Auch braucht sich der Vermieter keine Gedanken um jährliche Zinsgutschriften, wie beim Sparbuch zu machen.

zu 3.
Eine Depoteinzahlung von Seiten des Mieters mit der Abtretung dieses Depots an den Vermieter, für die Dauer des Mietverhältnisses, erscheint mir eigendlich als die beste Variante, da sie die Nachteile aus 1. und 2. nicht hat. Hierbei wäre für mich wichtig in Erfahrung zu bringen, ob die Banken bei Mietzahlungsverzug des Mieters, keine Probleme mit der Freigabe an den Vermieter machen.

Ich freue mich auf Antworten.

Grüße aus München, bis denn, denn.

 

[CS Immobilien]

Das Sparbuch ist heute die am meisten genutzte Möglichkeit, um eine Kaution sicher zu hinterlegen. Außerdem sind in der Regel 2 Monatkaltmieten zu nehmen. In bestimmten Regionen, z.B. Hamburg oder München werden sogar 3 Monatskaltmieten genommen.

 

[Insolvenzprofi]

das sparbuch ist eine gute idee, die rechtlichen gegebenheiten ergeben sich aus dem 551 BGB, da kannste ja mal gucken, denn da steht auch drin, wegen teilbeträgen usw...

 

[Heinblöd]

Original von Insolvenzprofi
das sparbuch ist eine gute idee, die rechtlichen gegebenheiten ergeben sich aus dem 551 BGB, da kannste ja mal gucken, denn da steht auch drin, wegen teilbeträgen usw...

Ist mir schon klar mit dem Sparbuch, jedoch möchte ich das nur im Notfall machen, da die Zinserträge meines Wissens auch meinem Sparerfreibetrag zugeschlagen werden und nicht dem Sparerfreibetrag des Mieters. Bei einem Sparbuch auf den Namen des Mieters kann die Bank Probleme wegen der Auszahlung machen. Es müßte ein reines Miet-Kautionssparbuch sein. Selbst dabei hat es schon Probleme gegeben.

Bis denn, denn.

 

[Maja]

Es gibt doch auch dieses Kautionsparbücher die der Mieter anlegt und die dem Vermieter dann ausgehändigt werden. So eins habe ich nämlich privat bei meiner Wohnung. Dann geht der Sparfreibetrag auf die Kosten des Mieters.

Ob es damit nun bei der Auflösung schwierigkeiten gibt weiss ich nicht, aber die kannst du ja bei jeder anderen Kautionsart auch haben.

 

[Dieter]

Original von Heinblöd

............ da die Zinserträge meines Wissens auch meinem Sparerfreibetrag zugeschlagen werden und nicht dem Sparerfreibetrag des Mieters. ...............

Bis denn, denn.

Also,
bei der Spardabank gibt es eine "Kontoeröffnung Sparkonto für Mietkaution"
Du füllst dieses Formular aus, gibst den Namen und Adresse des Mieters an, überweist das Geld auf das Konto und bekommst nach einer Woche die Kontoauszüge zugeschickt. Zinsabschlagsteuer geht zu Lasten des Mieters. Er bekommt die entsprechenden Auszüge von Dir für seine Steuererklärung.
Sollte es mit dem Mieter Ärger geben, kannst Du jederzeit an das Geld ran. Das macht nur so, in dieser Form Sinn.
Eine Abtretung für ein Depot wideruft der Mieter und lacht sich ins Fäustchen.
Der geläufige Begriff für Mietkaution ist auch Mietsicherheit. Sicherheit für den Vermieter, seinen ausstehenden Mietzahlungen nicht nachzulaufen.
Über folgendes muß man sich auch bewußt sein:
Eine Mietkaution in Höhe von drei Nettomieten ist zu empfehlen, bei säumigen Mietern und folgender Räumungsklage wird dies aber immer nur ein Tropfen auf den heißen Stein sein.
Deshalb die Nebenkosten so hoch wie möglich ansetzen, lieber Rückerstattung als gar kein Geld.
Kaution für Garage, Fernbedienung oder ähnliches mit vereinbaren.
Mieterselbstauskunft, und ganz wichtig, ein langes Gespräch mit dem Mieter, beim Besichtigungstermin. Zeit lassen und zuhören können.

Gruß
Dieter

 

[Insolvenzprofi]

hallo hein,

das sparbuch wird auf den namen des mieters geführt, kann aber so eingerichtet werden, dass er nur mit deiner zustimmung drauf zugreifen kann... dann kriegt er die zinsen und bei der auszahlung gibs keine probs...

 

[Heinblöd]

Tach Leude,

da ist ja eine ganze Menge an Information zusammengekommen. Gut, gut!

@ Dieter, entweder hast Du auch schon einmal so richtig "reingegriffen", oder nur besser nachgedacht als ich. Nebenkosten so hoch wie möglich, ist eine gute Idee!

Grüße aus München, bis denn, denn.

 

[Cesar]

Jap-die guten Nebenkosten.

Original von Heinblöd
Tach Leude,

da ist ja eine ganze Menge an Information zusammengekommen. Gut, gut!

@ Dieter, entweder hast Du auch schon einmal so richtig "reingegriffen", oder nur besser nachgedacht als ich. Nebenkosten so hoch wie möglich, ist eine gute Idee!

Grüße aus München, bis denn, denn.

Tipp:

Bilanzier dein Nebenkosensatz um 15-20% höher als der Standartsatz und und Locke mit der höheren Jahresrückzahlung

 

[Maja]

RE: Jap-die guten Nebenkosten.

Ich finde es nicht gut, wenn man als Tipp gibt seine Nebenkosten um 15-20 % zu erhöhen... Das ist eine ganze Menge Geld!

Die Nebenkosten sollten schon angemessen berechnet werden, dafür sind sie ja schließlich auch da. Wenn ich mir eine Wohnung anschaue und die Nebenkosten sind sehr hoch, dann nehme ich doch lieber Abstand von der Wohnung...

 

[Dieter]

Original von Heinblöd
T...........
@ Dieter, entweder hast Du auch schon einmal so richtig "reingegriffen", oder nur besser nachgedacht als ich. Nebenkosten so hoch wie möglich, ist eine gute Idee!

Grüße aus München, bis denn, denn.

So ist es, aber die Rücklagen zusammen mit den NK haben den Schaden nach 3 Monaten gerade noch so in Grenzen gehalten. Den Rest versucht jetzt noch der GV zu holen.

Die NK höher anzusetzen, daran ist nach aktueller Lage der Energiepreise nichts anrüchiges zu erkennen. Wir werden mit Energiepreissteigerungen um die 20 Prozent pro Jahr leben müssen.
Ich hatte diese Woche 10 Vermietergespräche, allen 10 Mietinteressenten war es lieber, im Monat ein paar Euo mehr zu zahlen, als nächstes Jahr vor einer hohen Nachzahlung zu stehen.
Und ganz ehrlich, nach zwei Pleiten, will ich gar keinen Mieter mehr, der wegen 10 Euro NK-Vorauszahlung im Monat das Feilschen anfängt. Lieber laß ich länger leer stehen.

Gruß
Dieter

 

[Jerry]

Ist zwar nicht der Auslöser dieses Themas gewesen, aber stimmt schon, Nebenkosten sind keine Miete und daher definitiv kein Verhandlungsposten; realistisch angesetzt kann durchaus heissen, hoch angesetzt. Ich seh's doch auch bei den eigenen Verbrauchskosten: Trotz sinkenden Verbrauchs (man ist ja kein notorischer Umweltsünder - höchstens ein bisschen) steigen die Kosten immer noch. Man kann sich gar nicht soviel einschränken, wie einem in die Tasche gelangt wird.

Im Zweifel kann man bei einem Mieter, bei dem die sonstige Situation geeignet ist, meine Bereitschaft zu fördern, mit der Nettomiete etwas verhandeln. Das ist ein Posten, bei dem es keine Jahresendabrechnung und damit weder Nach- noch Rückforderungen gibt. Jeder weiss, wo er dran ist.

Was die Kautionen angeht (um wieder On-Topic zu werden): Verzinsung mit Spareckzins reicht völlig, der besseren Trennung und Nachvollziehbarkeit wegen am besten auf separaten Sparkonten pro Mieter. Ob die auf den Namen des Mieters, Vermieters oder Verwalters laufen ist dabei Jacke wie Hose - Sparerfreibetrag wird nur gezogen, wenn man einen Freistellungsauftrag erteilt, und im Zweifel macht man die Kautionskonten halt bei einer Bank, die keinen Freistellungsauftrag vorliegen hat. Sorry, Kaution ist keine Geldanlage, sondern ein Mittel, auf das ich kurzfristig zurückgreifen können muss, wenn der Mieter die Mietsache beschädigt hinterlässt. Zinsoptimierung wäre zwar ein angenehmer Seiteneffekt, macht aber so wenig aus, dass es den Aufwand überhaupt nicht lohnt.

Jerry

 

[Heinblöd]

Tja, da hat es schon wieder Pieung gemacht!!!!!!!!!!!.

Moin, moin,

gerade ist die Post dagewesen. Ach ist das ergreifend, wenn man das Gefühl hat, im nackten Zustand von hinten in die H...n gekniffen zu werden. Einer meiner Mieter hat Privatinsolvenz beantragt, ist aber glücklicherweise schon ausgezogen. von meinen 3700 € Außenständen bietet man mir 275,irgendwas € Innerhalb der nächsten 6 Jahre an. (Wohlverhaltensphase des Insolventen) Ich solle doch diesem Vergleich bitte zustimmen. Einen Teufel werde ich!!!! Der soll erst mal die Hosen runterlassen.

Und wie ich in Zukunft die Nebenkosten höher kalkulieren werde. Und auf alle Fälle sind bei Neuvermietung 3 Monatsmieten Kaution fällig. Das ist jetzt das 3. Mal innerhalb von 7 Jahren. Langsam neigt sich eine etwaige Rendite gegen Null.

Mal schauen, was da jetzt wieder rauskommt. Gibt es eigendlich Vermieter, die schon mal Prozeßkostenhilfe beantragt haben? Im Moment habe ich den Kanal gestrichen voll.

Bis denn, denn. :motzki