Mietanpassung Index Miete

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von gruz, 13.05.2014.

  1. gruz

    gruz Neuer Benutzer

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    Hallo Freunde,

    ich möchte gerne den Mietzins meiner Gewerbemieter anpassen, was selbstverständlich mietvertraglich vereinbart ist.

    Nun geht es um den Zeitpunkt der Mieterhöhung. Der Wirtschaftliche Übergang nach Kauf war der 06/2010. Darf ich nun erst mit den Prozentpunkten ab diesen Zeitpunkt rechnen oder kann ich hin gehen und sagen, z.B.: ...am 06/2007 bis zum 06/2010 haben wir die vertragliche vereinbarten Prozentpunkte erreicht...

    Gerne erwarte ich eure Meinungen und Erfahrungen zur meiner Frage.

    Viele Grüße aus dem schönen Duisburg
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Gut, und was ist da vereinbart? Vermutlich der Bezug zur letzten Miethöhe.


    Nein. Der Anspruch auf eine Erhöhung in 2010 ist verjährt. Du beziehst dich einerseits auf die letzte Mieterhöhung (falls es noch nie eine gab: die ursprünglich vereinbarte Miete) und den damaligen Indexstand und andererseits auf den heutigen Indexstand.

    Wenn du etwas genauere Informationen lieferst, können wir das hier gerne durchgehen.
     
  4. #3 BHShuber, 14.05.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    einmal das hier lesen, sollte schon den größten Pulk an Fragen beantworten.

    Indexmiete: So berechnen Sie Ihre Mieterhöhung | Miete einnehmen | meineimmobilie.de

    Gruß

    BHShuber
     
  5. gruz

    gruz Neuer Benutzer

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    also, folgender Vertragstext ist vereinbart:

    Der Mietzins ist für die Dauer bis zum 01.07.2004 fest vereinbart. Soweit nicht qem. § 4 ein Staffelmietzins vereinbart ist, erhöht oder ermäßigt sich der Mietzins ab den 02.07.2004 während der Dauer des Mietverhältnisses im gleichen prozentuellen Verhältnis, in dem sich der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstandes im Bundesgebiet geändert hat, Stand 1985 = 100 %. Eine Veränderung tritt jeweils zu Beginn des nächsten Kalendermonats ein, in dem sich der Preisindex um 5 Punkte gegenüber dem Stand bei Mietbeginn bzw. nach letzter erfolgter Mietanpassung erhöht oder ermäßigt hat. Die Geltendmachung der Mietzinsänderung ist an eine Frist nicht gebunden.

    Durch den letzten Satz sehe ich erstmal keine Verjährung. Es geht mir halt darum, ob ich die 5 Punkte aus der Zeit anrechnen darf, wo wir noch nicht Eigentümer waren, auch versuche ich an die Umbasierungsdaten zu kommen. Bei der IHK kam ich nicht weiter und das statistische Bundesamt lässt sich sehr viel Zeit :(
     
  6. Andres

    Andres
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    Ich könnte jetzt meckern, warum man Klauseln vereinbart, die man nicht versteht - aber weil du diesen Vertrag "gekauft" hast, will ich mal Gnade vor Recht ergehen lassen. ;)

    So, zur Sache:

    Diesen Index (und seine Verwandten für andere Haushaltsgrößen und Einkommensgruppen) gibt es nicht mehr. An seine Stelle ist der Verbraucherpreisindex (VPI) getreten.


    Du schreibst nicht, wann der Vertrag geschlossen wurde. Da man aber kaum für rund 20 Jahre eine unveränderte Miete vereinbart haben wird, bleibt mir nur die Feststellung: Diese Festlegung war bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Unfug und vermutlich auch nur hirnlos aus irgendeiner uralten Vorlage einkopiert.

    Die Datenreihe von 1985 wird selbstverständlich auch nicht mehr geführt. Man muss wegen einer weiteren, äußerst unsinnigen ...

    ... Punkteregelung jetzt immer die aktuellen relevanten Indexwerte auf diesen damaligen Wert zurückrechnen.

    Einfache Lösung: Da es sich um ein Gewerbemietverhältnis handelt, würde ich im Rahmen einer Änderungskündigung auf eine Wertsicherungsklausel umsteigen, die sinnvoll durchführbar und auf dem aktuellen Stand ist.


    Das siehst du falsch, dieser Satz bezieht sich auf etwas anderes. Es gibt zwei Arten, wie man solche Erhöhungen "organisieren" kann: Man kann vereinbaren, dass die Parteien bei Eintreten bestimmter Bedingungen eine Erhöhung/Senkung der Miete fordern können und dass die tatsächliche Erhöhung/Senkung dann einen gewissen Zeitraum nach Zugang dieser Forderung eintritt. Für Wohnraummietverhältnisse ist nur dieser Modus zugelassen. Für andere Mietverhältnisse kann man aber auch vereinbaren, dass die Veränderung automatisch, d.h. ohne irgendwelche Erklärungen oder Forderungen eintritt. Das ist hier vereinbart worden: Keine Frist - sobald die vereinbarte Indexänderung eintritt, tritt auch gleich eine geänderte Miete in Kraft.

    In der Praxis wird man den Vertragspartner natürlich trotzdem schriftlich über die Veränderung in Kenntnis setzen. Die zweite Variante bietet dir noch einen kleinen Vorteil: Du könntest die erhöhte Miete seit 2011 noch nachfordern ...


    Du darfst.


    Du musst nur fragen - hier werden Sie geholfen:

    Die neue Basis sollte eine aktuelle Reihe sein. Das wäre VPI mit 2010 = 100, den du hier findest. Für die Umbasierung nutzt du die Publikation "lange Reihen". Und los:

    Dein Vertrag bezieht sich auf 1985 = 100. Also schaust du in den "langen Reihen" nach dem Wert für 4 Personen mittleres Einkommen (4PME) von 1985 und findest auf Seite 2 einen Wert von 80,1 auf einer Basis von 1995 = 100. Auf Seite 3 findest du du dann für das Jahr 1995 den korrespondierenden VPI-Wert von 80,5.

    Der aktuelle (April 2014) VPI auf Basis 2010 = 100 liegt bei 106,5.
    Im Juli 2004 (Beginn der Indexvereinbarung) lag er bei 91,3.

    Umbasierung auf die Reihe 4PME Basis 1995 = 100: multiplizieren mit (100/80,5)
    Umbasieren auf die Reihe 4PME Basis 1985 = 100: multiplizieren mit (100/80,1)

    April 2014: 106,5 (2010=100) entspricht 132,3 (1995=100) entspricht 165,2 (1985=100)
    Juli 2004: 91,3 (2010=100) entspricht 113,4 (1995=100) entspricht 141,6 (1985=100)

    Diese Rechnung ist nur für die Prüfung der vereinbarten Schwelle (hier natürlich erreicht) erforderlich. Sofern es nur um die Miethöhe geht, kann man sich das sparen - dafür ist die Basis egal.

    Und Thema rechnen: Das müsstest du bitte noch einmal selbständig nachrechnen. Für Fehlerfreiheit kann ich nämlich nicht garantieren.
     
  7. gruz

    gruz Neuer Benutzer

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    Super! Danke für die Hilfe. Jetzt können wir ordentlich in die Berechnungen gehen. Danke Danke
     
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