Mietaufhebungsvertrag, Abstandszahlung, Obdachlosigkeit Vermieter droht!

Diskutiere Mietaufhebungsvertrag, Abstandszahlung, Obdachlosigkeit Vermieter droht! im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, wir haben (noch) kein Problem, allerdings befürchten wir dass es ein Großes wird! Zu uns: Wir sind beide 27 und 25. Jung, kein...

tucana

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Hallo zusammen,

wir haben (noch) kein Problem, allerdings befürchten wir dass es ein Großes wird!

Zu uns:
Wir sind beide 27 und 25. Jung, kein Wohneigentum und die Mietwohnung zu Ende des Jahres schon gekündigt. Unsere Mietwohnung hat 60qm (inklusive 2 Abstellräumen, sonst nur ca. 56qm) und ist für uns Beide viel zu klein. Wir möchten uns vergrößern und eine Familie gründen. 2 Personen und ein Baby werden aber auf 56qm definitiv keinen Platz finden.

Ende Januar haben wir über einen Makler ein Haus zum Kauf gefunden, leider vermietet. Das Mietverhältnis mit den alten Mietern läuft seit Juli 2016. Wir sind seit 2 Jahren auf der Suche nach einem EFH und mussten uns auch hier, wie bei allen besichtigten Immobilien zuvor; gegen über 100 Interessenten durchsetzen müssen. Wir haben dieses Haus dann doch gekauft.

Wir haben den Mietern im Haus (Familie mit zwei Kindern; Eltern Beide um die 50, Kinder im Teenager-Alter) einen Mietaufhebungsvertrag mit Abstandszahlung angeboten, welches die Mieter auch unterschrieben haben. Das Mietverhältnis endet automatisch zum 31.08.2021. Sofern die Mieter bis zu diesem Zeitpunkt ausgezogen sind, zahlen wir ihnen 5.000€ Abstandszahlung.

Die Mieter wissen seit Mitte März 2021, dass sie bis zum 31.08.2021 ausziehen müssen. Da der Mietaufhebungsvertrag von den Mietern unterschrieben wurde, haben wir auch unsere Wohnung zu Jahresende gekündigt.

Leider haben die Mieter das Haus in ein Messiehaus verwandelt. Obwohl erst seit 2016 dort lebend, haben die Mieter alle Räume inklusive Garten und Garage zugemüllt. DIe Mieter möchten bei einem Umzug natürlich alles mitnehmen. Dazu müssen sie aber spätestens Anfang Juni damit anfangen, da sie sonst wohl kaum alles mitnehmen können.

Die Mieter haben noch keine neue Bleibe gefunden, die groß genug für sie ist. Auch die Miete die sie zur Zeit zahlen ist konkurrenzlos günstig.

Da unsere Wohnung schon gekündigt ist, droht uns spätestens ab 01.01.2022 die Obdachlosigkeit.

Was passiert, wenn die Mieter bis Jahresende nicht ausziehen? Durch den Mietaufhebungsvertrag wohnen sie ab 01.09.2021 quasi illegal im Haus. Meine Frau möchte in ein paar Monaten schwanger werden. Wir brauchen unser Haus, welches wir gekauft haben, unbedingt. Wenn wir ein Baby haben und auf der Straße landen, wird uns das Jugendamt unser Kind garantiert wegnehmen.

Was können wir tun? Es ist doch unser Haus. Warum haben wir als junge angehende Familie kein Recht, unser Eigentum zu nutzen?

Eine neue Wohnung als Übergang können wir nicht mieten, da wir bei einer Neumietung die Miete und dann noch zusätzlich die Kreditraten vom Haus nicht mehr bedienen können, falls die Mieter auch keine Miete mehr zahlen sollten.

Das ist das Worst Case Szenario. Leider gehe ich mit jedem verstrichenen Tag mehr davon aus, dass es so eintreten wird. Im Übrigen gibt es im Umkreis von 15 Kilometern genug Häuser zur Miete. Doch leider ist das den Mietern anscheinend zu weit.
 
Andres

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Falls das alles dein Ernst ist: Baldrian, Spaziergang, Schnaps - such' dir was aus, Hauptsache du kommst etwas runter. Du merkst vielleicht schon, dass ich leichte Schwierigkeiten habe, diese Geschichte zu glauben, so planlos wie sie erzählt ist.


Die Mieter wissen seit Mitte März 2021, dass sie bis zum 31.08.2021 ausziehen müssen. Da der Mietaufhebungsvertrag von den Mietern unterschrieben wurde, haben wir auch unsere Wohnung zu Jahresende gekündigt.
Wer kündigt seine Wohnung denn mit 8-10 Monaten Vorlauf? Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Muss man ja nicht auf den letzten Tag ausreizen, aber was war da die Idee?

Egal, der erste Schritt ist nun völlig offensichtlich: Ihr redet mit eurem aktuellen Vermieter und schildert eure Lage. Der wird ja kaum jetzt schon für 2022 neu vermietet haben und wenn das Mietverhältnis unbelastet ist, sehe ich wirklich gute Chancen, dass er das Mietverhältnis einfach fortsetzt. Im Idealfall hält man das dann noch schriftlich fest und damit ist das Thema Obdachlosigkeit erst mal vom Tisch.


Was können wir tun?
Ruhe bewahren und abwarten. Es ist völlig sinnlos darüber zu grübeln, wann die Mieter mit dem Packen anfangen müssten. Wenn sie am 31.8. den Entrümpler das Haus ausräumen lassen, dann ist das Thema genauso erledigt, wie wenn man vorher 3 Monate Kisten packt. Es ist ganz einfach egal.

Wenn die Mieter wirklich überhaupt keine Anstalten machen (oder ernsthaft erklären, dass sie das Haus nicht räumen werden), könnte man sich mal in aller Ruhe einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht suchen und eine Räumungsklage vorbereiten, die dann pünktlich am 01.09. ans Gericht geht. Außer dem o.g. Gespräch mit dem Vermieter gibt es im Moment einfach nicht mehr zu tun.


Da unsere Wohnung schon gekündigt ist, droht uns spätestens ab 01.01.2022 die Obdachlosigkeit.
Vielleicht droht Obdachlosigkeit, ja. Im Moment wäre aber sogar noch genug Zeit, um eine Ersatzwohnung für euch zu suchen. Redet mit der Bank, ob man die Raten aussetzen oder zeitweilig reduzieren kann, und dann braucht mir wirklich niemand erzählen, dass man mit der bisherigen eigenen Miete und den Mietzahlungen aus dem EFH nicht vorübergehend zwei Erwachsene unterbringen kann. Und notfalls gäbe es dann ja noch den Staat ...

Solange ihr den Kopf nicht in den Sand steckt, habt ihr vielleicht jede Menge Ärger, den man lieber nicht hätte, aber ihr werdet nicht obdachlos.


Wenn wir ein Baby haben und auf der Straße landen, wird uns das Jugendamt unser Kind garantiert wegnehmen.
Wenn der Nachwuchs noch heute Abend gezeugt wird, habt ihr nach meiner Kenntnis noch rund 9 Monate, um dieses Problem (wenn es denn eines ist) abzubiegen. Es ist ja in Ordnung, sich um seinen Nachwuchs sorgen zu machen, aber du merkst hoffentlich, dass das etwas paranoid ist?


Es ist doch unser Haus. Warum haben wir als junge angehende Familie kein Recht, unser Eigentum zu nutzen?
Wer behauptet das? Selbst wenn die Mieter nicht zum 31.8. räumen (und nur zur Erinnerung: Es ist bis jetzt weniger als ein Fünftel der Zeit um, die die Mieter nach dem Aufhebungsvertrag haben!), sehe ich keine wirklichen Gründe, weshalb das nicht auf dem Rechtsweg durchsetzbar sein sollte. So ist das eben. Was würdet ihr sagen, wenn euch euer Vermieter einfach so auf die Straße setzen könnte?


Leider haben die Mieter das Haus in ein Messiehaus verwandelt.
Jetzt bin ich doch neugierig: Haben die Mieter das in den letzten 3 Monaten gemacht? Oder habt ihr wirklich sehenden Auges ein vermietetes Haus mit Messies und zu niedriger Miete gekauft und wundert euch jetzt über das Ergebnis? Oder das Haus gar nicht besichtigt?

Kann man ja alles machen, aber am Ende muss das eben in den Kaufpreis einfließen. Ihr habt euch nicht gegen 100 andere Interessenten "durchgesetzt". Ihr wart einfach die einzigen, die diesen Kaufpreis zahlen wollten.
 

tucana

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Wer kündigt seine Wohnung denn mit 8-10 Monaten Vorlauf? Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Muss man ja nicht auf den letzten Tag ausreizen, aber was war da die Idee?

Egal, der erste Schritt ist nun völlig offensichtlich: Ihr redet mit eurem aktuellen Vermieter und schildert eure Lage. Der wird ja kaum jetzt schon für 2022 neu vermietet haben und wenn das Mietverhältnis unbelastet ist, sehe ich wirklich gute Chancen, dass er das Mietverhältnis einfach fortsetzt. Im Idealfall hält man das dann noch schriftlich fest und damit ist das Thema Obdachlosigkeit erst mal vom Tisch.



Ruhe bewahren und abwarten. Es ist völlig sinnlos darüber zu grübeln, wann die Mieter mit dem Packen anfangen müssten. Wenn sie am 31.8. den Entrümpler das Haus ausräumen lassen, dann ist das Thema genauso erledigt, wie wenn man vorher 3 Monate Kisten packt. Es ist ganz einfach egal.

Wenn die Mieter wirklich überhaupt keine Anstalten machen (oder ernsthaft erklären, dass sie das Haus nicht räumen werden), könnte man sich mal in aller Ruhe einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht suchen und eine Räumungsklage vorbereiten, die dann pünktlich am 01.09. ans Gericht geht. Außer dem o.g. Gespräch mit dem Vermieter gibt es im Moment einfach nicht mehr zu tun.



Vielleicht droht Obdachlosigkeit, ja. Im Moment wäre aber sogar noch genug Zeit, um eine Ersatzwohnung für euch zu suchen. Redet mit der Bank, ob man die Raten aussetzen oder zeitweilig reduzieren kann, und dann braucht mir wirklich niemand erzählen, dass man mit der bisherigen eigenen Miete und den Mietzahlungen aus dem EFH nicht vorübergehend zwei Erwachsene unterbringen kann. Und notfalls gäbe es dann ja noch den Staat ...

Solange ihr den Kopf nicht in den Sand steckt, habt ihr vielleicht jede Menge Ärger, den man lieber nicht hätte, aber ihr werdet nicht obdachlos.



Wenn der Nachwuchs noch heute Abend gezeugt wird, habt ihr nach meiner Kenntnis noch rund 9 Monate, um dieses Problem (wenn es denn eines ist) abzubiegen. Es ist ja in Ordnung, sich um seinen Nachwuchs sorgen zu machen, aber du merkst hoffentlich, dass das etwas paranoid ist?



Wer behauptet das? Selbst wenn die Mieter nicht zum 31.8. räumen (und nur zur Erinnerung: Es ist bis jetzt weniger als ein Fünftel der Zeit um, die die Mieter nach dem Aufhebungsvertrag haben!), sehe ich keine wirklichen Gründe, weshalb das nicht auf dem Rechtsweg durchsetzbar sein sollte. So ist das eben. Was würdet ihr sagen, wenn euch euer Vermieter einfach so auf die Straße setzen könnte?



Jetzt bin ich doch neugierig: Haben die Mieter das in den letzten 3 Monaten gemacht? Oder habt ihr wirklich sehenden Auges ein vermietetes Haus mit Messies und zu niedriger Miete gekauft und wundert euch jetzt über das Ergebnis? Oder das Haus gar nicht besichtigt?

Kann man ja alles machen, aber am Ende muss das eben in den Kaufpreis einfließen. Ihr habt euch nicht gegen 100 andere Interessenten "durchgesetzt". Ihr wart einfach die einzigen, die diesen Kaufpreis zahlen wollten.


Jetzt ist es 1. Juli. Und viel schlauer sind wir nicht.
Die Bedenken, die wir damals im April hatten, haben wir heute immer noch. Zwar können wir unsere Wohnung noch bis Jahresende nutzen, eine eventuelle Räumungsklage werden wir bis zu diesem Zeitpunkt aber nicht durchgesetzt bekommen.

Also die Mieter haben jetzt noch etwas mehr als 8 Wochen. Haben sowohl von uns, als auch vom Makler neue MIetobjekte vorgestellt bekommen. Leider für sie alle zu teuer. Bei der letzten Besichtigung vor zwei Wochen, um einen Schimmelschaden zu beheben, konnte man sehen, dass auch überhaupt gar nichts gepackt, oder damit angefangen wurde.
Wir haben schon die Befürchtung, dass es mit dem 01.09. nichts wird.

EIn interessanter Gedanke kam uns noch. VIelleicht ist das ja möglich.

Aufgrund eines angeblichen Schicksalsschlags bei den Mietern, haben wir vor einigen Wochen angeboten, dass sie das Haus erst zum 30.09. verlassen müssen. Allerdings nur, wenn sie uns vorher mit der Renovierung ein wenig helfen würden, und das Haus trotzdem schon Mitte September zum Großteil ausgeräumt ist. Das Geld aus dem Mietaufhebungsvertrag würden sie in diesem Fall nicht bekommen. Und wir müssten das alles vorher schriftlich festhalten. (Alternative wäre, dass wir gleich am 01.09. eine Räumungsklage einreichen würden).
Jetzt würden wir noch folgendes anbieten: Sollten die Mieter bis zum 30.09. nicht ausziehen, dann würden wir einen Räumungstitel beantragen, so dass wir möglichst noch im Oktober das Haus zwangsräumen könnten.
Ich denke nicht, dass die Mieter zu sowas zustimmen würden. Aber falls doch; Wäre so ein Vertrag gültig, oder müsste man ihn bei einem Notar aufsetzen? (Hinsichtlich Erlaubnis zur Zwangsräumung nach dem 30.09.)?
 

Hutchinson Hatch

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Seid Ihr anwaltlich vertreten, oder macht Ihr das noch alles alleine?
 

tucana

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Seid Ihr anwaltlich vertreten, oder macht Ihr das noch alles alleine?

Noch nicht, da uns auch der Anwalt gesagt hat, wir sollten warten; zumindest bis August. Kann ja auch sein, dass die Sorge trotzdem unbegründet sein kann, falls die Mieter am 31.08. doch ausziehen werden.
 
Andres

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Jetzt ist es 1. Juli. Und viel schlauer sind wir nicht.
Habt ihr mit eurem Vermieter geredet? Mit der Bank? Habt ihr euch einen Anwalt gesucht? Falls ja, wie schätzt der die Lage ein?

Ok, gerade sehe ich, dass ihr schon mit einem Anwalt gesprochen habt. Noch einmal der Hinweis: Ihr wollt einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (wörtlich diese Bezeichnung), keinen Feld-, Wald- und Wiesenanwalt, der "alles" macht. Auch wenn ich grundsätzlich der Einschätzung zustimme, dass rechtliche Schritte jetzt noch nicht erforderlich sind, ist es doch so: Ihr verhandelt mit dem Mieter über weitere Vereinbarungen. Das passiert doch sinnvollerweise nicht ohne anwaltlichen Rat.

Davon abgesehen: Nur weil eine Räumungsklage jetzt noch nicht erhoben werden braucht (oder vielleicht sogar gar nicht erhoben werden kann), heißt das noch lange nicht, dass man sie jetzt nicht schon vorbereiten sollte. Zum Beispiel diese Sache hier:
Haben sowohl von uns, als auch vom Makler neue MIetobjekte vorgestellt bekommen.
Ist das alles so dokumentiert, dass es in einem Räumungsverfahren als Beweis eingebracht werden könnte? Nicht dass ich mich mit einem Aufhebungsvertrag in der Tasche großartig um Härtefälle sorgen würde, aber es schadet nicht, sich auch darüber Gedanken zu machen.

Aufgrund eines angeblichen Schicksalsschlags bei den Mietern, haben wir vor einigen Wochen angeboten, dass sie das Haus erst zum 30.09. verlassen müssen. Allerdings nur, wenn sie uns vorher mit der Renovierung ein wenig helfen würden, und das Haus trotzdem schon Mitte September zum Großteil ausgeräumt ist. Das Geld aus dem Mietaufhebungsvertrag würden sie in diesem Fall nicht bekommen. Und wir müssten das alles vorher schriftlich festhalten.
Viel Erfolg damit, Begriffe wie "ein wenig helfen", "Mitte September" und "zum Großteil ausgeräumt" halbwegs rechtssicher auszuformulieren. Und wozu soll diese Vereinbarung gut sein? Realistisch betrachtet erreicht ihr im September keine Räumung. Die Mieter können sich diese Zeit also sowieso nehmen, wenn sie kein Problem damit haben, den Vertrag nicht einzuhalten. Stattdessen signalisiert ihr nur weiteres Entgegenkommen, obwohl ihr selbst Obdachlosigkeit fürchtet.

Jetzt würden wir noch folgendes anbieten: Sollten die Mieter bis zum 30.09. nicht ausziehen, dann würden wir einen Räumungstitel beantragen, so dass wir möglichst noch im Oktober das Haus zwangsräumen könnten.
Ich denke nicht, dass die Mieter zu sowas zustimmen würden. Aber falls doch; Wäre so ein Vertrag gültig, oder müsste man ihn bei einem Notar aufsetzen? (Hinsichtlich Erlaubnis zur Zwangsräumung nach dem 30.09.)?
Eine solche Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung muss notariell errichtet werden. Der Gerichtsvollzieher muss die Räumung drei Wochen vor dem Termin ankündigen (§ 128 Abs. 2 GVGA) und mit den üblichen Abläufen findet die Räumung damit nie im Leben noch in dem Monat statt, in dem sie beantragt wird. Auch über solche Zusammenhänge klärt der Anwalt auf.

Den richtigen Mittelweg zwischen "blind ins Verderben" und "übervorsichtig paranoid" habt ihr irgendwie noch nicht gefunden.
 

Hutchinson Hatch

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Dann noch eine Frage: Wer hat Euch erzählt, dass Ihr eine tatsächliche Räumung bis Mitte Oktober realisieren könnt? Ich halte das für sehr optimistisch, oder anders gesagt... unmöglich.

Jetzt gibt es 2 Möglichkeiten:

Plan A: Die Mieter ziehen rechtzeitig aus, alles läuft wie geplant
Plan B: Die Mieter wollen Euch hinhalten und ziehen nicht aus. An dem Tag werden Eure Sorgen real, am 01.01.2022 obdachlos zu werden. Rechnet nicht unbedingt damit, die Mieter rechtzeitig rausklagen zu können, wenn sie sie anwaltlich wehren sollten.
 

tucana

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rechtliche Schritte jetzt noch nicht erforderlich sind, ist es doch so: Ihr verhandelt mit dem Mieter über weitere Vereinbarungen. Das passiert doch sinnvollerweise nicht ohne anwaltlichen Rat.

Mit den rechtlichen Schritten ist es noch zu früh. Mein Anwalt des Vertrauens (seit 5 Jahren bei ihm, sein Kollege war mein früherer Uni-Professor) ist Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht; leider kein Fachanwalt für Mietrecht. Er würde sich der Sache annehmen wollen. Leider hatte ich in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen mit (Fach)-anwälten gemacht, daher habe ich ein wenig Bedenken, jetzt zu einem neuen Anwalt zu gehen.

Ist das alles so dokumentiert, dass es in einem Räumungsverfahren als Beweis eingebracht werden könnte?

Mehrere unabhängige Zeugen und Schriftverkehr. Ich hoffe es reicht.

Plan B: Die Mieter wollen Euch hinhalten und ziehen nicht aus. An dem Tag werden Eure Sorgen real, am 01.01.2022 obdachlos zu werden. Rechnet nicht unbedingt damit, die Mieter rechtzeitig rausklagen zu können, wenn sie sie anwaltlich wehren sollten.

Das befürchten wir.

Heute haben wir noch eine neue Hiobsbotschaft bekommen: Seit diesem Monat bekommen wir offiziell Miete für das Haus. Leider hat der MIeter die Miete eigenmächtig ohne Rücksprache um 40% gekürzt. Grund: Von den Fenstern kommt Zugluft und verursacht höhere Heizkosten.

Wir hatten heute ein Gespräch mit dem Makler, der die Hausverwaltung bis zum Auszug übernommen hat und den Mietern.
Da das Haus einen Schimmelschaden hatte und die MIete schon vom Voreigentümer gemindert worden war, haben wir vor einigen Wochen Handwerker geschickt, die diesen Mangel geheilt haben. Seit diesem Monat sollen wir also die volle Miete bekommen.
Leider hat bei der letzten Ortsbesichtigung für die Schimmelbeseitigung, die MIeter es versäumt, und von den zugigen Fenstern zu berichten. DIesen Mangel haben sie uns arglistig verschwiegen und die Miete daher ohne Rücksprache gemindert.
Wir haben einen Mietvertrag von Haus & Grund. Dort steht drin, dass die Mieter nicht einfach so die Miete mindern können ohne Rücksprache. Außerdem hätten sie uns vorher bei der Ortsbesichtigung informieren müssen.
Wir haben ihnen zusammen mit dem Makler Frist bis Mittwoch zur Nachzahlung gegeben. Ab nächsten Mittwoch, falls kein Geld eingeht, dann schriftlich (eventuell mit Anwalt) auffordern, binnen einer Woche die Miete nachzuzahlen, da wir das Mietverhältnis dann fristlos kündigen möchten.

Können wir bei bereits einer nicht vollständig gezahlten Miete das Mietverhältnis fristlos kündigen?
Oder können wir wegen arglistiger Täuschung über die angeblich zugigen Fenster den Mietvertrag fristlos kündigen? -40% Mietminderung sind meiner Meinung nach ohnehin zu viel. Außerdem ist das ein Haus aus den 1960ern. Die Fenster wurden nach Einzug nicht ausgetauscht und das Gebäude nicht extra modernisiert. Der Mangel muss schon vorher bestanden haben, warum wird erst jetzt gemeckert? Müssen die Mieter das bei einem Altbau nicht hinnehmen?
 

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Hutchinson Hatch

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Naja, jetzt wird es halt schmutzig. Die Mieter werden alle Karten ausspielen, und ich denke, ohne anwaltliche Hilfe wird es nicht gehen.
 
Andres

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Mein Anwalt des Vertrauens (seit 5 Jahren bei ihm, sein Kollege war mein früherer Uni-Professor) ist Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht; leider kein Fachanwalt für Mietrecht. Er würde sich der Sache annehmen wollen. Leider hatte ich in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen mit (Fach)-anwälten gemacht, daher habe ich ein wenig Bedenken, jetzt zu einem neuen Anwalt zu gehen.
Ich sehe folgendes Problem: Du äußerst hier teilweise haarsträubende Ideen. Die Ursache ist, dass du von Mietrecht keine Ahnung hast. Das ist kein Vorwurf, ganz im Gegenteil: Eigentlich ist das ziemlich normal.

Nun gerätst du aber zunehmend in eine Situation, in der es ohne solide Kenntnisse im Mietrecht nicht mehr geht. Genau deshalb brauchst du anwaltlichen Rat, und zwar nicht erst, wenn tatsächlich Räumungsklage erhoben wird, sondern sofort und nicht nur in Form von Schriftsätzen an das Gericht, sondern in Form von tatsächlicher Beratung.

Es ist schön, wenn du Vertrauen zu einem Anwalt hast, aber bei "Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht, Kollege von einem früheren Prof" geht bei mir der Alarm an. Ihr braucht jemanden, der diese üblichen Mieterspielchen aus der Praxis kennt, und der euch bei aufkommender Panik nicht nur rechtlich sondern auch persönlich gut beraten kann. Ich glaube nicht, dass ihr so einen Anwalt habt.

Heute haben wir noch eine neue Hiobsbotschaft bekommen: Seit diesem Monat bekommen wir offiziell Miete für das Haus. Leider hat der MIeter die Miete eigenmächtig ohne Rücksprache um 40% gekürzt. Grund: Von den Fenstern kommt Zugluft und verursacht höhere Heizkosten.
Rücksprache muss der Mieter nicht halten. Ich bin aber (obwohl nicht Bolle) doch köstlich amüsiert: Höhere Heizkosten im Juli? Man lernt nie aus.

Hat der Mieter die Miete zuvor schon gemindert? Der wirtschaftliche Übergang wird ja wohl schon etwas zurückliegen - warum hat euch der Verkäufer davon nichts erzählt? Läuft diese Minderung evtl. schon seit vor dem Kaufvertrag? Dann hat euch vielleicht der Verkäufer getäuscht! Und schon wieder rächt es sich, dass ihr nicht von einem Anwalt beraten werdet.

Leider hat bei der letzten Ortsbesichtigung für die Schimmelbeseitigung, die MIeter es versäumt, und von den zugigen Fenstern zu berichten. DIesen Mangel haben sie uns arglistig verschwiegen und die Miete daher ohne Rücksprache gemindert.
Hat der Mieter diesen Mangel dem vorherigen Eigentümer gemeldet? Das genügt nämlich. Ihr seid Rechtsnachfolger - was der Mieter dem vorherigen Eigentümer gegenüber erklärt hat, gilt auch euch gegenüber. Und das mit der Arglist ist Quatsch.

Wir haben ihnen zusammen mit dem Makler Frist bis Mittwoch zur Nachzahlung gegeben.
Das ist lustig, weil der Mieter die Miete sowieso erst am Montag zur Zahlung anweisen muss. Überweisung beleghaft, nach Annahmeschluss am Montag bei der Bank eingereicht wird euch eher nicht vor Mittwoch erreichen.

Das ist wieder eine Sache, die ein Anwalt, der solide im Mietrecht dasteht, euch erklärt hätte. Stattdessen demonstriert ihr dem Mieter wieder eure Panik. Der lacht sich bestimmt halb tot.

Können wir bei bereits einer nicht vollständig gezahlten Miete das Mietverhältnis fristlos kündigen?
Nein, noch nicht einmal bei einer gar nicht gezahlten Miete. Zur genauen Mechanik bei Zahlungsrückständen berät ebenfalls ein Anwalt, bei Erfahrung im Mietrecht sind diese Spielchen auch bekannt. Die Höhe der Minderung ist auch kein Zufall: Selbst wenn sie völlig unberechtigt ist, entsteht so bis zum Ende der Vertragslaufzeit kein Kündigungsgrund mehr.

Oder können wir wegen arglistiger Täuschung über die angeblich zugigen Fenster den Mietvertrag fristlos kündigen?
Nein, schon alleine die Idee ist bizarr.

warum wird erst jetzt gemeckert?
Weil ihr der Feind des Mieters seid und man alles unternimmt, um euch zu schaden: Mängel erfinden, Zahlungen zurückhalten, alles blockieren und sabotieren. Euer unerfahrenes, panisches Auftreten ist für den Mieter genau die Bestätigung, die er sucht. Deshalb braucht ihr professionelle Hilfe, und zwar so schnell wie möglich. Bis dahin solltet ihr jegliche Kommunikation mit dem Mieter einstellen. Was ihr aktuell macht, ist nämlich überhaupt nicht zielführend.

Da das Haus einen Schimmelschaden hatte und die MIete schon vom Voreigentümer gemindert worden war, haben wir vor einigen Wochen Handwerker geschickt, die diesen Mangel geheilt haben.
Schon da geht's eigentlich los: Warum macht ihr das? Ich repariere doch dem ziehenden Mieter nicht die Wohnung. Der Voreigentümer hat dazu ja auch keine Veranlassung gesehen und wenn der Mieter dort nicht mehr wohnen will, können wir gerne per sofort einen Aufhebungsvertrag schließen.

Aufgrund eines angeblichen Schicksalsschlags bei den Mietern
Übrigens: Die Geschichte von seiner toten Oma kann der Mieter jemand anderem erzählen. Die ist nämlich etwa so real wie der Weihnachtsmann.

Auf weitere Ausflüchte kannst du dich schon einmal gefasst machen. Die Grundlage für den fehlenden Ersatzwohnraum ist ja schon geschaffen, weitere Geschichten werden folgen. Ich rechne auch damit, dass der Mieter die Wirksamkeit des Aufhebungsvertrags anzweifelt, was ihn trotzdem nicht davon abhalten wird, das zugesagte Ziehgeld einstreichen zu wollen. Ein Profi kennt das alles und weiß, was man besser ignoriert und was nicht.

Genau deshalb auch mein Rat zum Fachanwalt. Und zum Gespräch mit eurem aktuellen Vermieter, denn wenn es der Mieter darauf anlegt, zieht ihr definitiv nicht zum 1.1. dort ein.
 

Hutchinson Hatch

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Genau so sehe ich das auch. Ihr führt viele unsinnige Gespräche mit Mietern und Maklern, die aber in der Sache wenig zielführend sind. Wenn es einen arglistig verschwiegenen Sachmangel beim Hauskauf gab, müsst Ihr mit Eurem Anwalt die Chancen abklären, ob ein Schadensersatz vom Verkäufer geleistet werden muss. Damit hat der Mieter nichts zu tun.
 

Ferdl

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Euer unerfahrenes, panisches Auftreten ist für den Mieter genau die Bestätigung, die er sucht. Deshalb braucht ihr professionelle Hilfe, und zwar so schnell wie möglich. Bis dahin solltet ihr jegliche Kommunikation mit dem Mieter einstellen.
Dass ist der einzige gute Rat den man euch geben kann.
Vergiss meinen Kommentar #6, da wusste ich noch nicht was ihr alles so unternommen habt.
Der Mieter scheint Vollprofi zu sein, ihr dagegen völlig unbedarft. Ihr braucht unbedingt professionelle Hilfe. => Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
 

Papabär

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Thread nur überflogen, aber alles was ich lese ist

Fragesteller: "Da vorne ist ein offenes Messer! Ist zwar noch weit entfernt, aber wir haben Angst, da rein zu laufen. Was sollen wir tun?"
Antwort A: "Stehen bleiben!"
Antwort B: "Jemanden nach dem Weg fragen!"
Fragesteller: "Okay, wir rennen weiter, das Messer kommt immer näher."
 

tucana

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Thread nur überflogen, aber alles was ich lese ist

Fragesteller: "Da vorne ist ein offenes Messer! Ist zwar noch weit entfernt, aber wir haben Angst, da rein zu laufen. Was sollen wir tun?"
Antwort A: "Stehen bleiben!"
Antwort B: "Jemanden nach dem Weg fragen!"
Fragesteller: "Okay, wir rennen weiter, das Messer kommt immer näher."


So schlimm ist das jetzt noch nicht.

Also die Räumungsklage ist in den Startlöchern und wird am 02.09.2021 pünktlich beim Amtsgericht eingereicht. Bis dahin gibt es ja noch einen Mietvertrag. Anwalt haben wir.
Bis nächsten Mittwoch gilt für die MIeter noch eine Frist, uns einen Terminvorschlag zu nennen, wann das Haus übergeben wird. 01.09.2021 ist Deadline. Vielleicht wird ja noch alles gut, immerhin sind es noch 11 Tage. WIr fahren einmal die Woche an der Straße vorbei. Immerhin kann man von außen durch die Fenster sehen, dass einige Möbel verräumt wurden.

Leider verhalten sich die Mieter bis jetzt noch unkooperativ. 4 Anrufe und zwei E-Mails wurden ignoriert, daher die letzte Frist bis MIttwoch. Ging als Einwurf-Einschreiben raus.
Schauen wir mal. Ich denke, die Mieter werden dennoch einknicken, wenn sie einen Brief vom Amtsgericht bekommen werden. Es sind zwei berufstätige Eltern mit Kindern im Teenager-Alter. Ich kann mich zwar auch irren, aber sie haben den Mietaufhebungsvertrag unterschrieben, weil sie selber ausziehen wollten. Und außer ein paar Monate mehr Zeit, werden sie wohl nicht mehr gewinnen können. Und das Geld, das wir ihnen versprochen haben, ist auch pfutsch. Es sind ja keine Hardcore-Messies, einfach nur Menschen mit einer Sammelleidenschaft und einem Hang zur Unordnung.
Mit der drohenden Obdachlosigkeit hat es sich erstmal erledigt, trotzdem planen wir das Haus so schnell wie möglich leer zu bekommen.
 

tucana

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Hallo Leute,

ein kurzes Update:

ALso es hat DOCH geklappt. Die Mieter sind aus dem Haus raus. Aber nicht zum 01.09.2021.

Jetzt gibt es Streit bezüglich den 3000€ Abstandszahlung + 2000€ optional Umzugskosten.

Wir haben mit unserem Makler am 31.08.2021 das Haus mit Termin betreten zwecks Übergabe. Da uns der Mieter vorher den Zutritt zum Haus verweigert hat, wollten wir nicht erst am 01.09.2021 die Übergabe machen, sondern einen Tag vorher, um noch den einen Tag extra zur Einreichung der Räumungsklage beim Amtsgericht zu haben. Wir sind leider bis zum Schluss davon ausgegangen, die Räumungsklage durchzuziehen, da sich die Mieter extrem unkooperativ verhalten haben und bis Ende Juli noch nichts gefunden haben (das Haus war ja zugemüllt. Der Umzug hätte sicherlich einige Monate in Anspruch genommen). Die MIeter haben uns übrigens die ganze Zeit ignoriert. Auf den Termin zum Abmessen der Fenster zwecks Austausch (der MIeter hat ja gesagt, dass die Fenster zugig und alt sind) warte ich bis heute.

Wir sind am 31.08.2021 um 15 Uhr ins Haus rein zur Übergabe. Die MIeter waren noch nicht fertig. Die Räume waren größtenteils leer, aber es gab immer noch Gegenstände, die nicht mitgenommen wurden. Der Mieter hat mir einen Ersatzschlüssel für das Haus gegeben. Die restlichen Schlüssel hat er einbehalten und gesagt, er werde bis Samstag 04.09.2021 endgültig raus sein. Die restlichen Gegenstände hat er in der Zwischenzeit aus dem Haus in die Garage vor dem Haus geschafft.

Am Samstag hat er dann seinen restlichen Kram aus dem Haus und der Garage mitgenommen und mir die restlichen Schlüssel auf der Fensterbank da gelassen. Das hat er mir auch per E-Mail am Samstag bestätigt und mir den Zählerstand vom Wasser notiert.

Letzten Freitag, 10.09.2021 hat er mir geschrieben, dass er am 11.09.2021 vorbeikommen möchte, da er seinen Sonnenschirmständer im Garten vergessen hat. Da wir sowieso zum Tapete abkratzen den ganzen Tag dort waren, haben wir dem zugestimmt.
Mir war es sehr unbehaglich, da er nicht nur den Ständer mitgenommen hat, sondern zusammen mit seinem Sohn noch auf unserem Grundstück rumgeschnüffelt haben und noch einen Lederball aus dem Garten mitgenommen hat (der Lederball gehörte laut Aussagen unserer Nachbarin wahrscheinlich dem Nachbarsjungen, der versehentlich in unserem Garten gelandet ist).

Der Mieter hat mir dann am Samstag mitgeteilt, dass er von mir die 3000€ fordert + ca. 1000€ für den Umzug. Ich habe ihm gesagt, dass er zu spät ausgezogen ist. Deadline war 01.09.2021, nicht 04.09.2021. Allerdings habe ich ihm mitgeteilt, dass wir aus Kulanz einen Geldbetrag zu leisten bereit sind, aber nicht 4000€, da wir einen Schlussstrich ziehen möchten, womit dann alle Forderungen aus dem Mietvertrag abgegolten sind (es könnte nämlich noch Probleme wegen der Nebenkostenabrechnung auf uns zukommen, da der Vormieter seit 5 Jahren keine Nebenkostenabrechnung an die Mieter geschickt hat), da unser Handwerker und wir auch nicht pünktlich mit dem Tapeten abkratzen und Renovierung anfangen konnten. Außerdem haben wir die Garage gebraucht, da der Handwerker dort zum Teil sein Werkzeug lagert.

Leider wurde vor Voreigentümer keine Mietkaution vereinbart. Wir betrachten diese Zahlung als eine Art Kaution. Uns ist nämlich aufgefallen, dass mangels schlechter Lüftung Schimmelschäden an der Wand entstanden sind. Außerdem wurde der Garten völlig vernachlässigt. DIe Markise auf der Terasse lässt sich wegen dichtem Bewuchs gar nicht mehr ausfahren. DIe Dachrinnen sind teilweise mit Efeu zugewachsen. Der Rasen wurde über Jahre gar nicht gemäht. Meine Frau musste fast einen Tag Efeu von unseren Terassenfliesen entfernen, da die Fliesen gar nicht zu sehen waren.
Die schlechte Belüftung ergab sich auch aus der Tatsache, dass die Rollläden immer unten waren. Laut Aussage der Nachbarn waren die Mieter extrem unbeliebt, die Rollläden waren immer unten. Haus und Garten waren ungepflegt und zugemüllt. Der Nachbarsjunge durfte nie zum Spielen zu ihnen ins Haus kommen. Die Mieter haben isoliert gelebt. Smalltalk und Begrüßungen mit der Nachbarschaft gab es nie.

DIe Beseitigung der Schäden im Garten, Dachrinnen und der Schimmel werden uns noch viele Tausend Euro kosten.
Der MIeter will das nicht auf sich sitzen lassen. Ich werde in den nächsten Tagen wohl Post von seinem Anwalt bekommen. Ich finde es übrigrns extrem dreist, dass man über eine Woche nach Auszug immer noch Sachen vergessen hat und Zutritt fordert.
Ich habe zu diesem Thema noch nicht mit meinem Anwalt gesprochen, nur das er die Räumungsklage nicht einreichen soll.

Was meint ihr dazu? Noch habe ich nichts schriftliches vom MIeter bekommen. Würdet ihr ihm dieses Geld zahlen? Kann ich, obwohl keine MIetkaution vereinbart wurde, Schadenersatz wegen den Schäden gegen ihn verlangen?
 
Andres

Andres

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Der Mieter hat mir dann am Samstag mitgeteilt, dass er von mir die 3000€ fordert + ca. 1000€ für den Umzug. Ich habe ihm gesagt, dass er zu spät ausgezogen ist. Deadline war 01.09.2021, nicht 04.09.2021.
Das kommt auf die genaue Formulierung an. Ist dieser Abstand schriftlich vereinbart worden? Es ist nämlich durchaus so, dass der Mieter ja bis zum (sogar vor dem) 01.09.2021 ausgezogen ist.

Ach, so war das Angebot gar nicht gemeint und ihr wolltet eigentlich die Rückgabe bis zu diesem Datum? Ja, woher sollte der Mieter das denn wissen?

Allerdings habe ich ihm mitgeteilt, dass wir aus Kulanz einen Geldbetrag zu leisten bereit sind
Der Mieter wird sich bestimmt vor Lachen kringeln. Im Zirkus gibt es keine bessere Unterhaltung und hier muss er noch nicht einmal Eintritt zahlen.

Leider wurde vor Voreigentümer keine Mietkaution vereinbart. Wir betrachten diese Zahlung als eine Art Kaution.
Die gute Nachricht ist: So absurd diese Analogie ist, könnte sie in Grenzen trotzdem funktionieren. Solange die Gegenforderung (also z.B. die Forderungen aus dem verschlechterten Zustand der Mietsache) unbestritten ist, ist Aufrechnung zulässig. Besprecht das mit eurem Anwalt, und zwar bevor mit dem Mieter irgendetwas weiter besprochen oder gar geschrieben wird.

Kann ich, obwohl keine MIetkaution vereinbart wurde, Schadenersatz wegen den Schäden gegen ihn verlangen?
Natürlich, aber nur wegen tatsächlicher Schäden und Vertragsverletzungen. Wenn der Mieter nicht zur Gartenpflege verpflichtet war, dann ist die unterlassene Pflege auch kein Schaden, den er sich zurechnen lassen muss.

Würdet ihr ihm dieses Geld zahlen?
Ich persönlich? Nein, weil ich diesen Abstand so vereinbart hätte, dass er bei diesem Verhalten nicht fällig wird. Ob das in eurem Fall zutrifft, solltest du mit deinem Anwalt besprechen.

Was meint ihr dazu?
Das gleiche, was ich schon von Anfang an gemeint habe: Die ganze Vereinbarung hätte von einem Anwalt, der diese Geschichten aus praktischer Erfahrung kennt, formuliert oder mindestens überprüft werden sollen. Dem Mieter hätte kein weiteres Entgegenkommen signalisiert werden sollen, vor allem wenn man dazu eigentlich gar nicht bereit ist. Die eigene Unbedarftheit in rechtlichen Fragen und dem praktischen Umgang mit Mietern kann man euch nicht persönlich anlasten, aber im Ergebnis macht das überhaupt keinen Unterschied.
 

tucana

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Ach, so war das Angebot gar nicht gemeint und ihr wolltet eigentlich die Rückgabe bis zu diesem Datum? Ja, woher sollte der Mieter das denn wissen?

So steht es im Mietaufhebungsvertrag. Wenn der Mieter diesen nicht gelesen hat, ist das auch nicht mein Problem.

Der Mieter wird sich bestimmt vor Lachen kringeln. Im Zirkus gibt es keine bessere Unterhaltung und hier muss er noch nicht einmal Eintritt zahlen.

Ich verstehe diese Aussage nicht. Der Mieter will doch in erster Linie was von mir, nicht ich von ihm. Warum sollte sich der Mieter vor Lachen kringeln? Im Fall einer Klage muss der MIeter erstmal in Vorkasse treten.
Natürlich, aber nur wegen tatsächlicher Schäden und Vertragsverletzungen. Wenn der Mieter nicht zur Gartenpflege verpflichtet war, dann ist die unterlassene Pflege auch kein Schaden, den er sich zurechnen lassen muss.

Das könnte noch ein Angriffspunkt sein.
Laut Mietvertrag wurde ein Einfamilienhaus + Garage / Stellplatz vermietet. Von Gartenbenutzung steht explizit nichts drin; nur falls diese vermietet wird, muss Gartenpflege mitgemacht werden. AUs Gewohnheit nutzte der Mieter jedoch den Garten.

Laut mietrecht.org ist so eine stillschweigende Duldung auch eine Mitvermietung.

Ansonsten muss der Mieter die Mietsache laut MIetvertrag pfleglich behandeln. Die Markise ist fest am Haus befestigt. Der Efeu wächst vom Garten in die Markise hinein, wodurch sich diese nicht ausfahren lässt. Das ist eine Beschädigung der Mietsache Haus.
 

ehrenwertes Haus

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So steht es im Mietaufhebungsvertrag. Wenn der Mieter diesen nicht gelesen hat, ist das auch nicht mein Problem.
Sicher, dass auch ein Jurist das so liest, wie du?
Warum bist du dir so sicher, dass es nur diese eine Lesart eurer Vereinbarung gibt und absolut keinen Interpretationsspielraum?


Wenn der Mieter diesen nicht gelesen hat, ist das auch nicht mein Problem.
Oder es ist dein Problem, wenn du mit Auszug = Wohnungsrückgabe meinst. Den Eindruck habe ich bei dir, so wie du dich äußerst.
Rechtlich sind das 2 völlig verschiedene Dinge.


Ich verstehe diese Aussage nicht. Der Mieter will doch in erster Linie was von mir, nicht ich von ihm. Warum sollte sich der Mieter vor Lachen kringeln?
Sicher, dass der Mieter in 1. Linie was von dir will? So ganz unbegründet und ohne jegliche Gegenleistung?


Im Fall einer Klage muss der MIeter erstmal in Vorkasse treten.
In den meisten Fällen muss der Kläger in Vorleitung treten im Zivilrecht, aber ganz sicher ist das nicht immer der (ein) Mieter...

Ansonsten muss der Mieter die Mietsache laut MIetvertrag pfleglich behandeln. Die Markise ist fest am Haus befestigt. Der Efeu wächst vom Garten in die Markise hinein, wodurch sich diese nicht ausfahren lässt. Das ist eine Beschädigung der Mietsache Haus.
Ist das so?
Instandhaltungsmaßnahmen sind Aufgabe des Vermieters, ebenso die Gartenpflege, wenn das nicht explizit auf den Mieter abgwälzt wurde.



Du tust dir keinen Gefallen mit Hypothesen, welche auf Halbwissen basieren, und daraus irgendwelche Rechte, Pflichten und Forderungen abzuleiten.
Wie Andres schon sagte, du bist in einen Bereich gerutscht, der Wissen über Mietrecht erfordert. Das du dieses Wissen nicht mitbringst, ist normal, wenn man in Etwas reinrutscht, womit man nicht gerecht hat. Umso wichtiger ist es wirklich fachlich Kompetente Hilfe in Anspruch zu nehmen und nicht zu versuchen Dinge, die richtig viel Geld kosten auf eine Faust zu lösen. Das Fachwissen Mietrecht kann man sich nicht in ein paar Stunden Internetrecherche ernsthaft aneignen. Das Internet kann einem nur helfen Denkanstöße und Basiswissen zu erhalten. Sobald es Ernst wird, ist der Gang zum Fachanwalt die bessere Lösung als DIY auf Basis von zusammenhanglosen Internetbehauptungen.

Anwälte lernen in einer mehrjährigen Ausbildung Fachchinesisch und damit juristische Texte richtig zu lesen. Mit Umgangssprache kommt man dabei nicht weit.
 

tucana

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Ist das so?
Instandhaltungsmaßnahmen sind Aufgabe des Vermieters, ebenso die Gartenpflege, wenn das nicht explizit auf den Mieter abgwälzt wurde.

Zumindest hat das OLG Köln und das OLG Düsseldorf das bei EInfamilienhäusern so entschieden.

OLG Köln (Az.: 19 U 132/93)
OLG Düsseldorf (Az.: 10 U 70/04)

Sollte es wirklich eskalieren, werden wir uns ohnehin anwaltliche Hilfe suchen.
Der Mietaufhebungsvertrag wurde von einem Fachanwalt für Wohneigentumsrecht entworfen.

Mietaufhebungsvertrag 1.pngMietaufhebungsvertrag 2.png

Allerdings haben wir den Mietaufhebungsvertrag nicht selbst unterschrieben, weil wir zum Zeitpunkt des Vertrages noch keine Eigentümer waren. Der Vertrag wurde vom Voreigentümer unterschrieben. Allerdings wurde im notariellen Kaufvertrag erwähnt, dass so ein Vertrag existiert.
 
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