Mietaufrechnung oder Widerspruch?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Lotte Rie, 28.08.2009.

  1. #1 Lotte Rie, 28.08.2009
    Lotte Rie

    Lotte Rie Neuer Benutzer

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    Hallo und guten Abend zusammen,

    bei der Suche zur Lösung meines Probs bin hier gelandet und konnte schon einige gute Infos sammeln. Es bleibt ein Prob über, das ich schildern möchte und auf einige gute Ratschläge hoffe.
    Ich selbst bin Eigentümer einer ETW in einer gut funktionieren WEG. Meine Eltern (seit mehr als 10 Jahren Rentner) unterstütze ich im alltäglichen Leben so auch bei Probs in Vertragsangelegenheiten.

    Zur Schilderung:
    Meine Rentner leben seit mehr als 32 Jahren in einem Mietobjekt mit insgesamt 12 Einheiten, aufgeteilt zu 2*6 Wohnungen ohne Balkon in nebeneinander liegenden Häusern. Zu jeder Wohnung gehörten ursprünglich kleine Nutzgartenstücke, die im Laufe der Jahrzehnte durch Zusammenschlüsse, Übernahmen von anderen Mietern auf aktuell nur noch 6 Teilstücke(für 6 Mieter) zusammengeschmolzen sind und dementsprechend unterschiedlich groß sind. & Mieter haben ergo kein Gartenstück. Sie wurden von den Mietern im laufe der Jahre in Rasenflächen umgewandelt, Gartenhäuser gebaut, Teiche angelegt.
    Alles nur mit Duldung des Vermieters, da in keinem MV die Gartenstücke mitvermietet wurden bzw. ein Nutzungsrecht eingeräumt wurde. In den 70ern hieß es noch:"Das Gartenstück gehört zur Wohnung".

    In der letzten NK-Abrechnung wurde wegen einer Modernisierung(Wärmedämmung) eine Mieterhöhung angekündigt. Dieser konnte ich teilweise erfolgreich widersprechen.
    Doch der Vermieter war nicht dumm, er versucht nun aktuell, die Mietausfallkosten bei meinen Rentern, durch eine Mietzuschlag für die Gartennutzung zu kompensieren! Weiter gehe ich davon aus, das meine Rentner die einzigen sind die mit solch einem Mietzuschlag konfrontiert werden.

    Aus dieser imho merkwürdigen Forderung resultieren einige Fragen wie wir damit umgehen sollen:

    1. Kann der Vermieter nach 32 Jahren auf einmal für den Garten Miete verlangen?

    2. Gibt es hier so etwas wie ein Gewohnheitsrecht, da man vielleicht von einer
    sogenannten konkludenten Vertragsänderung(richtig???) ausgehen kann?

    3. Muß der Vermieter nicht dann für alle Gartenstücke Miete verlangen?

    4. Wenn wir dieser Mieterhöhung widersprechen, kann der Vermieter meinen
    Rentnern den Garten einfach wegnehmen und einem anderen Mieter
    zuteilen?

    5. Der Mietspiegel in unserer Stadt lässt, bei nicht vorhandenem Balkon, einen
    Mietabschlag in gleicher Höhe zu, wie der Mietzuschlag für den Garten. Könnte
    man, um den Garten ggf. vielleicht nicht zu verlieren, hier eine Mietminderung
    geltend machen, die das Ganze zu einem Nullsummenspiel werden läßt?


    Meine Renter und ich sind für jeden Ratschlag dankbar!
    Gruß
    Lotte Rie
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 pragmatiker, 28.08.2009
    pragmatiker

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  4. #3 Lotte Rie, 28.08.2009
    Lotte Rie

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    Hallo und vielen Dank für die schnelle Antwort.


    miete kann jemand verlangen, der etwas vermietet hat. hat der eigentümer dies nicht getan, (was vermietet wurde, müsste sich aus dem mietvertrag ihrer eltern ergeben), so kann er die weitere nutzung untersagen oder nutzungsentschädigung verlangen für den nicht verjährten zeitraum und die weitere zeit der nutzung.


    s.o., sie müssen klären, ob es überhaupt einen mietvertrag gibt.

    Der Garten wird mit keiner Silbe im MV erwähnt. Ich sehe ein, das er dann keine Miete verlangen kann, aber dann die Räumung.


    nein, gewohnheitsrecht gibt es hier nicht. ob evt. ein konkludenter mietvertrag geschlossen wurde, ergäbe sich aus den tatsächichen umständen, die wir hier nicht beurteilen können.


    Brauchen Sie weitere Infos um das beurteilen zu können?



    5. Der Mietspiegel in unserer Stadt lässt, bei nicht vorhandenem Balkon, einen
    Mietabschlag in gleicher Höhe zu, wie der Mietzuschlag für den Garten. Könnte
    man, um den Garten ggf. vielleicht nicht zu verlieren, hier eine Mietminderung
    geltend machen, die das Ganze zu einem Nullsummenspiel werden läßt?

    nein, wo sollte hier ein mangel vorliegen ? mietspiegel haben auch nichts mit mietminderungen zu tun. andere baustelle. ihr problem ist einfach: klären sie ob ein mietvertrag für den garten vorliegt. wenn nicht, können ihre eltern auch keinen beanspruchen. wenn ja, haben sie anspruch auf den garten. wird der garten nicht zur verfügung gestellt, können sie die miete mindern.

    Ich will nicht auf einen Mangel hinaus. Ich bringe deswegen den Mietspiegel ins Spiel, weil der Vermieter sich bei seinem Gartenzuschlag darauf bezieht. Der Mietspiegel bietet die Möglichkeit zu einem entsprechenden Abschlag bei nicht vorhandenem Balkon

    Gruß
    Lotte Rie
     
  5. #4 Michael_62, 28.08.2009
    Michael_62

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    Mit den Mietspiegeln ist das so eine Sache. Ist das ein qualifizierter Mietspiegel? Dann gilt nach oben die Kappungsgrenze, allerdings nicht für die 11% Regel und nicht für die Modernisierung.

    Wahrscheinlich hast du dir mit dem Wiederspruch mehr Ärger reingeholt als es Wert ist.

    Was den Garten angeht herscht wirklich Vertragsfreiheit. Er muss nicht vermieten oder zur Verfügung stellen.

    Wenn ich in der Position des Vermieters wäre, würde ich Nutzung untersagen und nach zweimaligem Verstoss kündigen.

    Dann herrscht Vertragsfreiheit und der Mietspiegel interessiert überhaupt nicht mehr.

    Ist halt die Frage ob dein Vorgehen - welches sicherlich rechtlich einwandfrei war - auch schlau war.
     
  6. #5 Lotte Rie, 29.08.2009
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    Hallo und guten Morgen,

    vielen Dank für die Antwort!

    Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt.
    Noch haben wir keinen Widerspruch eingelegt, gegen den Mietzuschlag für den Garten. Ich möchte hier Ratschläge einsammeln, damit ich mit meinen Rentnern zusammen abwägen kann, was wäre wenn....

    Der erwähnte Mietspiegel ist schon qualifiziert, offiziell herausgegeben in unserer Stadt durch Haus&Grund bzw. Mieterschutzverein. Deswegen die Frage nach einer evt. berechtigten Aufrechnung Balkonabschlag gegen Gartenzuschlag.

    Falls meine Rentner diesen merkwürdigen Gartenzuschlag akzeptieren würden, wäre das dann eine sogenannte konkludente Vertragsänderung?

    Bzgl. Kappungsgrenze sieht die Situation so aus, das der m²-KM-Preis innerhalb der Baualtersklasse/Ausstattungsklasse aus der Mietrichtwerttabelle vom Vermieter voll ausgereizt wurde. Dazu kommt jetzt noch der Gartenzuschlag. Die 11% kommen auch noch obendrauf(ist akzeptiert), so das das Gesamtvolumen weit über 30% Erhöhung liegt... So viel dazu...

    Ob mein Vorgehen ob dieser Reaktion schlau war, läßt sich sicherlich hinterfragen, resultiert aber aus den Erfahrungen der vergangenen 8-9 Jahre in denen alljährlich die NK-Abrechnung Grund zur Beanstandung gab, da sie Abrechnungsfehler zu Ungunsten meiner Rentner enthielten...

    LG
    Lotte Rie
     
  7. #6 Michael_62, 29.08.2009
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    Eine konkludente Vertragsänderung würde dadurch erreicht, dass sie wiederstandslos zahlen.

    In dem Falle hier erscheint mir eine beidseitige Vertragsergänzung sinnvoller.

    Villeicht kann man an der Stelle eine Verlängerung der nächsten Kappungsperiode einzelvertraglich vereinbaren. So zum Beispiel: ´Beide Parteien vereinbaren im Gegenzug zu dieser Zustimmung einen Ausschluss weiterer Mieterhöhungen aus dem §558 BGB für einen Zeitraum von 24 Monaten´ oder so was.

    Du scheinst doch ganz gut verhandeln zu können. Lass dir ein Mandat deiner Eltern einräumen und nimm das in die Hand.
     
  8. #7 lostcontrol, 29.08.2009
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    im mietspiegel steht auch was bezüglich garten?
    das würde mich interessieren, das habe ich noch nie in einem mietspiegel gelesen.
    wir hatten hier ja schon mehrfach die frage was denn für so einen garten an miete verlangt werden kann, auch deshalb wäre das ganz interessant.

    für den garten müsste dann eigentlich ein entsprechender vertrag her bzw. ein nachtrag zum bestehenden mietvertrag.
    aktuell ist es ja offensichtlich so, dass der garten garnicht mitgemietet wurde und seine nutzung vom vermieter lediglich geduldet wurde. diese "duldung" kann der vermieter selbstverständlich jederzeit abbrechen und den garten selbst nutzen, jemand anderem vermieten oder auch betonieren oder bebauen. es ist anzunehmen dass deine eltern dann auch entsprechend rückbauen müssten (sprich: gartenhäusle abreissen, teich aufschütten usw.).

    das ist sein gutes recht.

    ich denke da wäre es sinnvoll, sich einmal zu informieren was gartenpachten in eurer gegend so durchschnittlich kosten. informiere dich doch mal in der nächsten schrebergartenkolonie bzw. beim nächsten kleingärtnerverein etc. - ich glaube hierfür gibt es keine "pachtspiegel", falls du aber sowas finden würdest wäre ich dir dankbar wenn du das mitteilst, das wäre für mich eventuell von interesse.

    durch die modernisierung wird sich die "einordnung" der wohnung in den qualifizierten mietspiegel aber auch verschieben, da würde ich mal prüfen ob das mit den 30% dann auch noch so richtig ist.
    meines wissens sind modernisierungs-erhöhungen unabhängig von den sonstigen regelungen bezüglich mieterhöhungen.

    ich denke deine eltern werden sich überlegen müssen, ob sie den garten "behalten" wollen. ein anrecht darauf haben sie jedenfalls nicht.
    aber vielleicht könnte es auch eine argumentationshilfe sein, wenn man dem vermieter klarmacht, dass die gartennutzung einer der gründe für die anmietung genau dieser wohnung war und dass man sich im zweifel dann nach einer anderen wohnung umschauen wird, bei der ein garten mitvermietet wird.
    kein vermieter verliert gerne gute, zuverlässige, pünktlich zahlende mieter.
     
  9. #8 Lotte Rie, 29.08.2009
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    Hallo,

    ich versuch alles zu beantworten und zu kommentieren....

    @michael_62
    imho ist das genau etwas was mich ärgert, weil das doch eine einseitige(für den Vermieter) konkludente Vertragsänderung wäre... deswegen auch die Frage nach einem Gewohnheitsrecht bzw konkludente Änderung im Sinne des Mieters nach 32 Jahren

    Das würde in meinen Augen nicht viel Sinn machen. Die KM bei meinen Rentnern liegt nach der aktuellen Erhöhung am Max. der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach §558 BGB muß der VM nun min. 12 Mon. warten um eine erneute Mieterhöhung ab dem 16. Mon. durchzusetzen, unter Berücksichtigung von 20% in 36 Mon. Den Gartenzuschlag mit eingerechnet sind das bereits über 14%
    Das ist ja auch nicht der Kasus Knaktus, mir geht es vordringlich um die Abwendung des Gartenzuschlags.


    @lostcontrol
    der Mietspiegel in unserer Stadt weist diverse Zu-/Abschläge auf. So hier für eine Gartennutzung einen Zuschlag von 4-6% auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Größenangaben gibt es dabei nicht. Ebenso ist es lt. Mietspiegel möglich bei nicht vorhandenem Balkon einen Abschlag in gleicher Höhe vorzunehmen. Daraus ergibt sich meine Frage nach der Aufrechnung unter Berücksichtigung der bisherigen Mietdauer von mehr als 32 Jahren.

    Das ist schon so richtig. Ändert bei Altverträgen aber nichts an der Ursprungseinstufung nach dem Mietspiegel. Die 11% sind ja abhänging vom Modernisierungsvolumen und werden einfach oben drauf gepackt, so das es bei Altverträgen eigentlich 2 KM-Beträge gibt, bei Neuverträgen würden diese beiden Pos. dann zu einer zusammengefasst werden. Da wir aktuell am Max. der Vergleichsmiete liegen, hat der VM nur noch 2 Möglichkeiten meinen Rentnern die KM zu erhöhen. Entweder durch weitere Modernisierungen, hier greifen die 30% nicht, oder durch Anhebungen der Mietrichtwerte im nächsten aktualisierten Mietspiegel unter Einhaltung der o.a. Grenzen.

    Nicht unerwähnt sollte bleiben, das der VM zu Beginn der letzten NK-Periode ohne Not auch noch die Kaltverdunsterröhrchen gegen elektronische Verteiler an den Heikörpern getauscht hat, was zur Ursache hat, das allein die Heizkosten meiner Rentner um 5% gestiegen sind ohne kompensierbar zu sein. Ich weiß, das der VM daran nichts großartiges verdient, doch imho so die NK fahrlässig in die Höhe treibt.
    In meiner WEG wirds bei Kaltverdunstern bleiben solange sie am Markt sind.

    Meine beiden Mitsiebziger denken ob dieser Tatsachen und in Ihrem hohen Alter daran, nochmal die Wände zu wechseln. Ich weiß ehrlich gesagt nicht, ob es so gesund ist alte Bäume zu verpflanzen......

    Wie gesagt, suchen wir unter den gegebenen Umständen "nur" nach einer Möglichkeit den "Gartenzuschlag" abzuwenden oder zu verrechnen.

    LG
    Lotte Rie
     
  10. #9 lostcontrol, 30.08.2009
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    lotte, du darfst dich nicht so am mietspiegel aufhängen.
    der mietspiegel ist lediglich ein vergleichswert und keine auflage oder sowas.
    man kann wohnungen jederzeit zu einem preis über dem mietspiegel vermieten, wenn man einen mieter findet der das zahlt.
    kein vermieter muss sich nach dem mietspiegel richten!

    gewohnheitsrecht wird hier nicht zur anwendung kommen.
    der eigentümer kann mit seinem garten tun und lassen was er will.

    wenn ihr den garten offiziell mieten wollt, werdet ihr nicht darum herumkommen dafür zu bezahlen, es sei denn der vermieter ist weiterhin so gutmütig den garten umsonst zur verfügung zu stellen, danach sieht's aber ganz offensichtlich nicht aus.

    siehe oben: der vermieter ist in keinster weise verpflichtet sich bei der festlegung der kaltmiete nach dem mietspiegel zu richten.

    die ursprungseinstufung ist dann aber nicht mehr relevant.
    wenn ich eine alte wohnung komplettsaniere (neues bad, neue EBK, neue böden etc.) dann ist sie einfach nicht mehr einzustufen unter "ausstattung: veraltet" sondern unter "ausstattung: nagelneu und modern".

    den satz verstehe ich nicht - wieso 2 KM-beträge?
    die kaltmiete erhöht sich. sowas kommt immer mal wieder vor, das ist ganz normal.
    bei einer mieterhöhung schreibst du doch auch keinen zusätzlichen km-betrag in den vertrag.

    wie gesagt: vergiss das mit dem mietspiegel.
    und modernisierungen kosten den vermieter ein heidengeld - das macht er auch nur wenn's unbedingt sein muss, immerhin muss er dafür in vorleistung gehen und die 11% bedeuten für den vermieter rund 9 jahre, die es dauert, bis er diese vorleistung wieder drin hat.

    ich tippe mal dass die eichfrist dieser dinger abgelaufen war und er austauschen musste - wenn er sich dann für ein anderes modell entscheidet ist das ganz alleine seine entscheidung.


    der vermieter verdient ÜBERHAUPT NICHT an derartigen geräten - sie helfen lediglich die heizkosten einigermassen gerecht zu verteilen, die natürlich von den mietern zu tragen sind. für den vermieter ist da weder gewinn noch verlust drin - überhaupt bei den betriebskosten nicht.
    der vermieter treibt die betriebskosten da nicht in die höhe - es kann weiterhin nur umgelegt werden, was an kosten tatsächlich anfällt, und darauf haben die ablesegeräte keinen einfluss. wenn deine eltern jetzt "plötzlich" mehr zahlen mussten, dann würde ich das aktuell auf den letzten sehr langen und kalten winter schieben - dieses jahr musste doch so gut wie jeder nachzahlen, einfach weil wesentlich mehr heizenergie verbraucht wurde als all die jahre zuvor und zudem die energiepreise immens gestiegen sind.

    mit was willst du ihn denn verrechnen?
    ich fürchte ihr habt da wenig chancen.
    die modernisierungserhöhung ist rechtlich ok.
    eine normale mieterhöhung ist garnicht angekündigt.
    deine eltern wollen jetzt den garten mieten - dass sie das dann entsprechend geld kostet ist normal, wenn sie einen schrebergarten pachten würden, müssten sie auch dafür bezahlen.

    tut mir ja leid, ich kann dich verstehen, aber ich fürchte ihr habt da schlechte karten.
     
  11. #10 Michael_62, 30.08.2009
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    Gewohnheitsrecht und konkludente Änderung sind zwei völlig unterschiedliche Dinge. Lass dich da Fachanwaltlich beraten, oder frage in Juraforen.

    Der Gartenzuschlag findet keinen Eingang in die Berechnung der Kappungsgrenze. Genausowenig wie ein Garagenzuschlag, Stellplatzzuschlag....

    Der Begriff der Aufrechnung, insbesondere rückzus greift nicht. Die Situation die du hier konstruieren möchtest, ist nicht gegeben. Allerhöchstens die Argumentation mit dem Gewohnheitsrecht wäre rechtlich prüfbar aber mit m.E. nach niedrigen Erfolgsaussichten.



    Nach der Sanierung ist die Einstufung der Wohnung neu vorzunehmen. Es gibt keine zwei Verträge.

    Der Tausch gegen elektronische Verteiler, insbesondere mit Fernablesung ist eine übliche, nicht zu beanstandende Massnahme.

    Was deine ´Mitsiebziger´denken wird hier zur Einordnung der Tatsachen nichts sachgerechtes beitragen und gehört eher in ein Lebenshilfeforum.

    Wenn du gegen das Recht aufrechnest, dann wirst du wohl für deine Eltern einen Stellvertreterprozess führen müssen.
    Da würde ich erst mal vorher ausrechnen, ob sich das lohnt. Denke daran, dass als Steitwert nicht der Minderungsbetrag gilt, sondern das N-Fache, welches dir der Rechtspfleger des Gerichts mitteilen kann. Die Rechtsanwaltsgebühren (denke daran die fallen 3 mal an) kannst du aus der BRAGO nachsehen, die ist veröffentlicht.
     
  12. #11 Lotte Rie, 31.08.2009
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    Hallo und guten Abend,

    da die Erfolgaussichten hier als gering eingestuft werden bzgl. Aufrechnung oder Gewohnheitsrecht werden meine Rentner und ich in den nächsten Tagen die "weitere Vorgehensweise" diskutieren.
    Vielen Dank bis hierhin....

    Ich möchte allerdings noch ein paar Dinge ausführlicher darstellen....



    Nicht ganz richtig, bei Altverträgen brauchst Du hierfür als Vermieter ein Gutachten das definiert, wie die Modernisierung die Ausstattung und Baualtersklasse im Mietspiegel "verjüngt". Sonst wird ein neuer Mietvertrag bei Altmietern anfechtbar.



    s.o. - somit gibt es bei Altverträgen, den "alten" KM-Betrag + 2te Pos. die 11%ige Erhöhung nach §558 BGB und daraus die Summe aus beidem. Falls der VM mit einen neuen MV mit einem neuen Mieter abschließt hast Du sicherlich recht.




    Das ist nicht korrekt! Kaltverdunsterröhrchen und elektronische Heizkostenverteiler unterliegen keiner(!) Eichfrist. Verwechsle sie nicht mit Wärmemengenzähler.




    Das ist ebenso falsch. Du bist doch Vermieter und solltest es besser wissen.
    Die Kosten für die Kaltverdunsterröhrchen sind mit den Kosten für die Ablesung durch das Ableseunternehmen abgegolten, ergo nur eine Pos. in der HK-Abrechnung. Ist zumindest in meiner WEG so.
    Bei elektronischen HK-Verteilern hast Du als Eigentümer 2 Möglichkeiten. Entweder Du kaufst sie, kannst sie steuerlich absetzten und die Miete erhöhen oder Du mietest sie und schließt gleichzeitig mit dem Ableseunternehmen einen Wartungsvertrag ab, falls bei so einem Verteiler die Batterie keine 10 Jahre hält. Die Wartungskosten zahlt natürlich der Mieter und taucht somit als 2te Pos. in der HK-Abrechnung auf. Sie liegt bei ca. 80% der Ablesekosten!
    Das ist die Fahrlässigkeit die ich in meinem Fall meine, wenn der VM ohne Not auf diese Art und Weise die NK für alle Mieter erhöht.
    Den Löwenanteil der Mehrkosten steckt natürlich das Ableseunternehmen ein. Darüberhinaus ist der angebliche Genauigkeitsvorteil der elektronischen HK-Verteiler nicht schlüssig nachgewiesen, man muß sich da auf die Ableseunternehmen verlassen.



    Da hast Du was überlesen.... Ich mach nochmal die Situation bei meinen Rentern deutlich:

    1. "normale" KM-Mieterhöhung um 11,1% - erfolgreicher Widerspruch - reduziert
    auf 8,8%
    2. 11%ige Mieterhöhung nach §558 BGB wegen Teilmodernisierung
    3. 5%ige HK-Erhöhung(NK) imho ohne Not wegen elektronischen Verteilern
    4. 5%ige Mieterhöhung als Gartenzuschlag


    Das alles in Summe wird meinen Rentnern auch nicht in einem Lebenshilfeforum nutzen....


    LG
    Lotte Rie
     
  13. #12 lostcontrol, 01.09.2009
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  14. #13 Michael_62, 01.09.2009
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    Das Lebenshilfe Forum bezog sich auf die Entscheidung ob Sie dort bleiben wollen, Ihre Gefühle/ Meinungen etc.

    Dies spielt für die rechtlichen und sachlichen Einordnungen eher eine untergeordnete Rolle.
     
  15. #14 Lotte Rie, 01.09.2009
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    Hallo und guten Morgen,

    mit Euch beiden macht das Diskutieren echt Spass.
    Hier prallen 2 Sichtweisen aufeinander, die, ich schließe mich da nicht aus, ihre Argumente darlegen, die formal korrekt sein mögen, jedoch auf ihren Standpunkten stehen bleiben.
    Wie im richtigen Leben.....

    Ob eine Erhöhung der NK-Vorauszahlung zu den Mieterhöhungen zählt oder nicht, ob nach 32 Jahren der VM aus heiterem Himmel heraus einen Gartenzuschlag verlangt und angeblich an regelmäßig zahlenden Mietern interessiert ist, ist imho aus Mietersicht nicht relevant.
    Der Mieter sieht lediglich das monatliche Mietgesamtvolumen das er zahlen soll. Über alles, schreibe ich hier über eine monatliche Erhöhung von 36%.


    @lostcontrol
    Würdest Du das Deinen Mietern aufbürden wollen? Versuche mal beide Seiten zu betrachten, ich versuchs auch....


    In Deutschland unterliegen lediglich Wärmemengenzähler einer Eichfrist, ähnlich wie Wasseruhren. Bei Elektronischen HKV´s werden alle 10 Jahre die Batterien erneuert, das ist keine Eichung.
    Welche HKV´s benutzt Du?



    Du magst mich nicht verstehen, oder? Es geht sich mir nicht darum, das der VM daran verdient, sondern hier imho fahrlässig die NK in die Höhe treibt. Es mag Fälle geben wo elektronische HKV nach Abrechnungsstreitigkeiten notwendig werden, doch ich hatte geschrieben - ohne Not eingebaut -. Abgesehen davon erhöhen sie nicht den Wohnwert eines Mietobjektes sondern nur die NK.



    @michael_62

    Ein Lebenshilfeforum kann meinen Rentnern die Entscheidung, ob sie bleiben oder nicht, sicherlich nicht abnehmen. Eine sachliche Einordnung der vom VM angekündigten Erhöhungen(§558BGB und normale Mieterhöhung sind ja akzeptiert) spielt dabei imho sehr wohl eine Rolle!
    Wie würdest Du dich fühlen, wenn Dein VM nach 32 Jahren auf einmal Miete für den Garten verlangt?
    Ich gehe nicht davon aus, das Du vor Freude den Grill anwirfst....

    LG
    Lotte Rie
     
  16. #15 Michael_62, 01.09.2009
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    Danke.

    Die Sichtweise eines Vermieters ist doch eine ganz einfache. Er muss eine positive Gesamtkapitalverzinsung und eine angemessene Eigenkapitalverzinsung erreichen.

    Bei der momentanen Konstellation ist das in den meisten Gebieten der Republik nicht möglich. Daher verhärten sich die Fronten, da es bei den meisten Vermietern um die Existenz geht. Im Gegensatz zu Ihren Mietern haften Sie nämlich.
    Das ist etwas was du überhaupt nicht siehst.

    Wenn er das obige nicht schafft, dann ist er auf dem Weg in die Insolvenz. Die Republik ist momentan voll von Versteigerungsobjekten aus dem Vermietbereich. Das kommt sicherlich daher, dass das Recht und der Ertrag zu sehr auf Vermieterseite stehen?????


    Ich hatte dir schon mitgeteilt, dass die Mietersicht genausowenig Rolle spielt, wie seine Sicht ob die Ungarische Salami im Edeka nun 12.80€ statt 7.80 kostet. Oder ob die Krankenkasse für Rentner jetzt höher angerechnet wird, oder ob in China ein Sack Reis vom LKW fällt. Das tut hier einfach nix zur Sache.

    Wenn ich in den Zwangsversteigerungsterminen mit ehemaligen Eigentümern rede ist immer wieder das Muster, das Nebenkosten nicht komplett umgelegt wurden, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten ortsüblich nicht angepasst wurden, dass Mahnbescheid, Klage und Kündigung nicht zeitnah durchgesetzt wurden, und dass der Rechtsweg gescheut wurde.
    Mitleid mit dem ehemaligen Vermieter oder Spenden seitens der davon profitierenden Mietern habe ich noch nicht in einem Falle gesehen, selbst wenn die ehemaligen Vermieter heute privatinsolvent sind.


    Ach Lotte. Ich habe auch viel Lehrgeld gezahlt, bin schon oft betrogen worden, bestohlen, und vieles mehr.
    Es zählt im Leben nicht wie oft du angenockt wirst, sondern dass du immer einmal mehr aufstehst als du fällst.
    Wie ich mich dabei fühle? Erst überrascht, dann verärgert, weil´s mir wieder passiert ist, dann kurz frustriert, dann lache ich drüber, schreibe es in mein Buch der Erfahrungen welches ich mal später als Roman schreiben werden und weiter geht es, neues Spiel neues Glück.
     
  17. #16 lostcontrol, 01.09.2009
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    sollte es aber sein, denn:
    die miete für die wohnung hat sich ja nicht geändert.
    die energiepreise aber schon (jetzt mal ganz abgesehen vom langen, kalten winter). der vermieter kann ja nichts für die steigenden preise, er kann die mieter auch nicht zwingen entsprechend zu sparen etc. die lebensmittelpreise steigen ja auch ständig und das lastet man ja auch keinem vermieter an oder so...
    das mit dem gartenzuschlag finde ich schon auch dreist, aber das wirst du wohl nicht ändern können, da ist der vermieter nun mal im recht.

    diese sichtweise ist aber nun mal falsch.
    der vermieter sieht und bekommt ja nur die kaltmiete, alles andere sind für ihn durchlaufende posten, die er ja auch erstmal vorstrecken muss. mit preiserhöhungen (ob jetzt bei lebensmitteln, bei energie, bei wasser etc.) hat er ja nichts zu tun bzw. muss sie ja selbst auch bezahlen.

    ich sehe eine erhöhung der betriebskostenvorauszahlung nicht als mieterhöhung, eine zusätzliche miete/pacht für garten auch nicht. und wenn man das rausrechnet, bleiben ja "nur" die 11% für die modernisierung.
    zur modernisierung wurde der vermieter mit sehr hoher wahrscheinlichkeit durch die entsprechende gesetzgebung gezwungen, da macht vater staat keinen unterschied ob der vermieter sich das leisten kann oder nicht, soll er halt 'nen kredit aufnehmen. vergiss bitte nicht: der vermieter zahlt satte 9 jahre an dieser modernisierung ab (die zinsen werden übrigens nicht auf die mieter umgelegt), das ist auch nicht gerade lustig, vor allem dann nicht, wenn man als vermieter das normalerweise garnicht gemacht hätte.

    was die betriebskosten angeht, dazu habe ich ja jetzt schon mehrfach was geschrieben. wenn's dich irgendwie tröstet: für sich privat hat der vermieter da genau diegleichen probleme, denn auch er muss heizen, verbraucht wasser und strom etc. - das ist doch ganz klar dass da jeder für sich zahlen muss, was er verbraucht. und man kann ja durchaus auch ein bisschen sparen.
    1°C mehr raumtemperatur machen 6% mehr heizenergiekosten aus. wenn du dir das mal ausrechnest, ist es gut möglich dass du dir dann doch lieber einen pulli anziehst zuhause und dich mit 20°C zufriedengibst anstatt im tiefsten winter im t-shirt rumzurennen bei 24°C.

    übrigens: die modernisierungsmassnahme wird dafür sorgen, dass die heizkosten wieder sinken. schon deshalb ist deine "aufrechnung" ganz klar sinnlos. ihr werdet mit hoher wahrscheinlichkeit im nächsten jahr wesentlich weniger betriebskosten zu zahlen haben, selbst wenn ihr nicht spart.

    keine ahnung wie die heissen - welche von der firma T*****.
    aber im vertrag mit dieser firma sind die eichkosten explizit aufgeführt, drum bin ich mir ja so sicher dass die dinger in regelmässigen abständen geeicht werden bzw. ausgetauscht werden.

    ob die vorgehensweise des vermieters hier "fahrlässig" ist oder nicht kann ich nicht beurteilen. ich nehme mal an es gab halt beschwerden wegen den verdunstungsröhrchen, die sind ja auch lange nicht so genau wie HKVs.
    ob die heizkosten dadurch tatsächlich höher geworden sind oder jetzt nur gerechter verteilt werden bleibt aber offen.
    ändern wirst du das nicht können - es gibt 'ne betriebskostenverordnung und an die hat sich der vermieter zu halten, ob es die mieter für gerecht erachten oder nicht.
    VERDIENEN tut er trotzdem nichts daran, und DAS war es, was mich an deiner aussage gestört hat.

    lotte - natürlich ist das ziemlich mies.
    aber da ist vermutlich nicht viel zu wollen, wenn ich's recht verstanden habe war das ja auch die reaktion des vermieters auf euren widerspruch gegen eine (gerechtfertigte!!!) modernisierungsmieterhöhung.
    ich wäre vermutlich auch sauer, wenn ich erst vom staat gezwungen werde einen kredit aufzunehmen an dem ich 9 jahre zahlen muss, und dann garnichts davon haben soll...
     
  18. #17 Christian, 02.09.2009
    Christian

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    Hallo,

    auf den ersten Blick stimmt das. Aber was ist die Alternative zur Erhöhung der NK-Vorauszahlung? Ja, am Jahresende eine fette Nachzahlung!

    In Summe zahlt der Mieter gleich viel, wenn er (bei amgenommenen 100 Euro Nebenkosten/Jahr)

    a) Jeden Monat 10 Euro bezahlt und am Ende 20 wiederbekommt.
    b) Jeden Monat 1 Euro bezahlt und am Ende 88 Euro nachzahlen muss.

    Die Variante B macht sich natürlcih besser, wenn man nur den Kontoauszug vom März sieht ... :wink

    Die Nebenkosten hat der Mieter nunmal zu tragen, schließlich hat er ja auch den Gegenwert "verbraucht" (Wasser, Wärme, ...). Der Vermieter kann nur Kosten als Nebenkosten abrechnen, die auch tatsächlich angefallen sind (der Vermieter hat diese Kosten also schon vorgestreckt).

    Wenn der Vermieter nun die NK-Vorauszahlung erhöht, sieht das zwar jeden Monat auf dem Kontoauszug des Mieters nach mehr aus, aber letztendlich hat der Mieter das in der Hand: Wenn er weniger verbraucht, als geplant, gibts das zu viel gezahlte zurück. In Summe übers Jahr betrachtet, zahlt er nur die Kosten, die er auch verursacht hat - egal, ob hoher oder niedrige NK-Vorauszahlung oder Nach- oder Rückzahlung.
     
  19. #18 Lotte Rie, 03.09.2009
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    Hallo zusammen,

    es gab ja eine Menge zu lesen....
    Vorab ein Dankeschön für die rege Teilnahme an meinem Fred!

    Würde ich jetzt wieder jedes Statement auskommentieren, wäre meine Antwort wahrscheinlich alleine eine Seite lang und ändert nichts an den gegensätzigen Standpunkten je nach Sichtweise. Dies würde meine Kernfrage hier verwaschen, interessant ist es allemale...

    Nur eins:

    @lostcontrol


    Dann sind wir sehr nahe beieinander, denn die HKV´s bei meinen Rentnern sind auch von dieser Firma. Bei Dir heißt es "Eichkosten" - was falsch ist, kannst Du selber nachlesen, bei uns heißt es Wartungskosten. Sinngemäß das Gleiche, falls mal einer der HKV kaputt geht, wird er kostenlos ersetzt. Dieser imho nutzlose Service gegenüber Kaltverdunstern zahlt natürlich der Mieter.



    Ich habe mich mit meinen Rentnern nochmal ausgetauscht. Dabei fiel mir etwas auf, wo Du mir empfohlen hast mich davon zu lösen.


    Ich kann mich noch nicht davon lösen, denn der VM bezieht sich natürlich bzgl. Kaltmieterhöhung und insbesondere Gartenzuschlag auf den Mietspiegel.
    Da stellt sich mir doch glatt die Frage, wenn der VM für sich den Mietspiegel als Entscheidungsgrundlage als Standard bestimmt, mit allen Vor- u. Nachteilen, gilt dann nicht auch im Falle eines Widerspruchs der Mietspiegel als Rahmen für eine Entscheidung?
    Zwar bleibt der Mietspiegel nur ein Richtwert, neben BGB & Co., hier könnte aber imho der Zeitfaktor(32 Jahre) ins Spiel kommen.

    Was meint Ihr???

    LG
    Lotte Rie
     
  20. #19 lostcontrol, 03.09.2009
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    wenn du's mir nicht glauben magst kann ich's auch nicht ändern. es steht so im vertrag, wartungskosten würden extra laufen, wenn's denn welche gäbe.

    bei den verdunstungsröhrchen zahlt der mieter bei jeder ablesung ein neues röhrchen - ob das soviel billiger ist?

    kann ich mir nicht vorstellen, denn:
    der vermieter braucht garnicht anzugeben, auf welcher grundlage er seine entscheidungen fällt. das könnte genausogut die schwangerschaft seiner tochter sein oder dass er grad schlechte laune hat etc.
    oder - in diesem falle das wahrscheinlichste - dass ihn der kredit für die modernisierungsmaßnahme (zu der er möglicherweise vom staat gezwungen wurde) 'ne menge geld kostet...

    das BGB ist doch kein "richtwert"! das heisst ja nicht umsonst GESETZ!!!
    der zeitfaktor spielt in eurem fall eher eine für euch negative rolle.
    ich nehme doch stark an dass deine eltern eben NICHT sämtliche mieterhöhungen, die eigntlich in den 32 jahren möglich gewesen wären, tatsächlich bekommen haben.
    warum sollte der zeitfaktor eine rolle spielen bezüglich mieterhöhungen? in den ersten 15 monaten (oder waren es 18?) natürlich, siehe BGB, aber danach doch nicht...
    aber du kannst ja mal vergleichen wie der geldwert in dieser zeit gesunken ist, ich tippe du wirst verwundert sein, dass die miete relativ zur kaufkraft eher gesunken als gestiegen ist.
     
  21. #20 Lotte Rie, 03.09.2009
    Lotte Rie

    Lotte Rie Neuer Benutzer

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    Hallo,

    nun hab Dich nicht so beratungsresistent ;)


    Ich habe mir für Dich die Mühe gemacht, lese bitte:

    www.immobilienscout24.de/de/umbau/h...xikon/ratg-heiz-kosten-grund-kosten-minol.jsp

    Wer wird jetzt hier über´n Tisch gezogen?
    Möchtest Du mich als Mieter haben? ;)

    Mathematik ist doch nicht so schwer! Der Röhrchenpreis ist im Ablesebetrag von T***** enthalten, es taucht nur dieser eine Posten in der Abrechnung auf! Deine "Eichung" ist ein 2ter Posten in der Abrechnung, ich schätze mal 70-80% des Ablesebetrages! Das ist das was ich meine bei uns! Frage ich mich, wer die Wartung bei Dir bezahlt wenn ein elektronischer HKV kaputt geht? Die hast Du ja wohl nicht mit abgeschlossen...

    ...so etwas ohne Kredit zu finanzieren wäre ja auch stümperhaft, kann er doch die Zinsen in der GuV-Rechnung geltend machen und spart so Steuern!
    Ich denke, das die von Dir angesprochenen staatlich verordneten z.B. energiesparenden Modernisierungmaßnahmen Objekte betreffen, die 30 Jahre und älter sind. Da ist eh jede Finanzierung schon längst abgelöst und es sind hoffentlich Rücklagen gebildet worden...


    Das Gesicht eines Richters im Rechtstreit möcht ich bei so einer Argumention nicht sehen. Den Prozess gewinn ich.....

    Nochmal für alle und für Dich, die 32 Jahre beziehen ausschließlich auf den geforderten Gartenzuschlag, als Argument hinsichtlich Gewohnheitsrecht und konkludente Vertragsänderung, und nicht auf eine normale oder Modernisierungmieterhöhung!
    Im Übrigen sind es 15 Monate lt. BGB.

    Lese bitte meinen 1. Post - Meine Oldies sind Rentner, seit nahezu 15 Jahren. Vergleiche bitte selbst die Inflation, Rentenerhöhungen, Rentnerbelastungen im Verhältnis zur Miete im genannten Zeitraum.


    LG
    Lotte Rie
     
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