Mietbescheinigung bei Erstvermietung

Diskutiere Mietbescheinigung bei Erstvermietung im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen. Ich stell mich erstmal vor: Mein Name ist Michael, bin erst seit heute Mitglied hier im Forum. Mein konkreter Fall: Ich habe ein...

  1. #1 saftnase2000, 16.11.2016
    saftnase2000

    saftnase2000 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen. Ich stell mich erstmal vor: Mein Name ist Michael, bin erst seit heute Mitglied hier im Forum.
    Mein konkreter Fall: Ich habe ein Haus geerbt und möchte es nun vermieten. Für mich quasi die "Erstvermietung". So beschlossen im letzten Monat.
    Zeitgleich hat es sich ergeben, dass eine gute Bekannte von uns wegen Schimmelbefall aus ihrer bisherigen Wohnung raus muss. Ich nehme sie nun bei mir auf. Da das ganze vom Amt finanziert wird, habe ich ein paar Fragen zu der Mietbescheinigung und den Hintergründen:

    Derzeit sind beide Arbeitssuchend, haben 4 Kinder. Lt. Miettabelle zahlt das Amt 540€ kalt für alle Personen.
    Für die Immobilie (EFH, ca.130qm Wfl.) hatte ich eigentlich 750€ kalt angepeilt, da es aber gute Bekannte sind und sich in einer Notlage befinden, möchte ich ihnen helfen. Daher wurde beim Erstgepräch in Sachen Vermietung es so besprochen, dass die Miete erstmal 540 Euro beträgt, bis die Leistungen eingestellt werden bezw. einer/beide wieder Arbeit haben....danach würde die Miete angepasst.
    So erstmal die Idee......ist das rechtlich/praktisch aber so machbar?
    Die Mieterin ist zu 100% Vertrauenswürdig.....in die Richtung sehe ich also keine Probleme.

    Vllt. Hat jemand aber auch eine Idee, wie man es besser machen könnte.

    Kommen wir nun zur Mietbescheinigung. Diese hat mir etwas Kopfzerbrechen bereitet.
    Anzahl der Räume ohne Küche und Bad: Sind die Reinen Wohnräume gemeint, oder zählen auch solche Dinge wie Kellerräume oder Flur dazu?
    Gesamtwohnfläche (gem. 2. BerechnungsVO) ....steht genau so da......was issn das?
    Habe vermutet, das die gleiche Berechnung wie bei der Gebäudeversicherung angewendet wird.
    Betriebskosten: Sind die irgendwie nach oben gedeckelt, und was muss ich genau angeben?
    Aktuelle Berechnung ergibt ca. 1600€ für Heizöl + 150 € für die Anlagenwartung/Jahr- kumuliert 146€/Monat.
    Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung 1256/Jahr, kumuliert 104 €/ Monat.
    Zahlt das Amt dann die tatsächlichen kosten oder nur eine angegebene Pauschale?

    Danke erstmal fürs lesen...freue mich auf Antworten. Danke

    Gruss Micha
     
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  3. #2 SingleBells, 16.11.2016
    SingleBells

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    HIER kannst du nach den örtlichen Richtlinien für deine Gemeinde/Stadt suchen
     
  4. #3 anitari, 16.11.2016
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    anitari Erfahrener Benutzer

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    Kellerräume oder andere zur Wohnung gehörende Räume außerhalb der Wohnung zählen gar nicht. Ich meine das hier nur die Anzahl der Zimmer gemeint ist.

    Das ist das was seit einiger Zeit Wohnflächenverordnung heißt. Zur Wohnfläche zählen alle Räume, auch Küche, Bad, Flur, Besenkammer etc., hinter der Wohnungstür. Balkone oder Terrassen dürfen zu 25 - 50 % der Grundfläche ebenfalls dazu gerechnet werden.

    Vermutlich nicht. Bei der Gebäudeversicherung werden z. B. Dachschrägen außer Acht gelassen.

    Das Jobcenter möchte einen Betrag für Heizkosten und einen für die übrigen Betriebskosten.

    Zu den Heizkosten gehören neben den Kosten der Heizenergie, hier Öl, auch die Kosten der Wartung.

    Bedenke die Anzahl der Personen. Das ist besonders bei Wasser und Müll wichtig.

    Streich bitte das Wort Pauschale aus deinem Wortschatz als Vermieter. Monatliche Vorauszahlungen heißt das. Darüber mußt Du dann 1 x jährlich abrechnen oder abrechnen lassen.

    Ich denke die von dir kalkulierten Kosten, sind knapp 2 € pro m², übernimmt das Jobcenter.

    Persönlich halte ich die allerdings für zu niedrig. Der Durchschnitt liegt bei etwa 2,50 € pro m².

    Du willst ein komplettes Haus vermieten, lese ich.
    Da ist es ratsam den Mieter, soweit möglich, selbst Verträge mit den entsprechenden Ver- und Entsorgern abschließen zu lassen. Als da wären mit einem Heizöllieferanten, dem Wasserversorger und der Müllentsorgung.

    Abschließender Rat, werde Mitglied bei Haus & Grund. Da wird dich auch rund um die Vermietung geholfen. Unter anderem mit rechtssicheren Mietverträgen.
     
  5. #4 anonym2, 16.11.2016
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    Hallo saftnase2000,

    ich möchte dir gerne ein paar unverbindliche Tipps geben:

    1. Schau dir unbedingt die jetzige Wohnung deiner Bekannten an. Gibt es tatsächlich Schimmel - oder liegt der Grund für den Umzug vielleicht ganz woanders?
    2. Beide Eltern sind nicht berufstätig. Warum ist nicht wenigstens 1 Person (z.B. Vater;) ) berufstätig? Wie lange sind beide (ist er) schon arbeitslos?
    3. Eine Vereinbarung, wonach man weniger Miete bezahlen muss (bzw. ja gar keine, da Jobcenter), solange man arbeitslos ist - dagegen aber eine saftige erhöhte Miete im Falle einer Berufstätigkeit zahlen müsste, animiert nicht gerade zur Suche nach einem Arbeitsplatz. Zudem kannst du die Miete - je nachdem, wo sich das Haus befindet- nicht einfach in beliebiger Höhe erhöhen (Stichpunkt Mietpreisbremse, Kappungsgrenze usw.).
    4. Bei aller Freundschaft zu Bekannten: Prüfe die Familie genauso streng, als wenn es Unbekannte wären. Sind die Herrschaften erst einmal eingezogen, gibt es nur wenig gesetzlich korrekte Handhabe für den Vermieter. Und selbst wenn du dann einen vollstreckbaren Titel für fehlende Mietzahlungen hättest - die Familie hat ja ganz offensichtlich kein Vermögen - und wo nichts ist, ist auch nichts zu holen. Recht hin oder her....
    5. Gerade wenn man bei "guten Bekannten" zur Miete wohnt, besteht leicht der Glaube, es wäre nicht so schlimm, wenn man mal keine Miete zahlt...

    Mein Tipp: Drum prüfe, wer sich (ewig) bindet....

    VieleGrüße,
    anonym2
     
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  6. Duncan

    Duncan
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    Herzlich willkommen hier.
    Vorab: ich bin kein Freund vom Vermieten von EFH. Aus Gründen. Ich würde einen Verkauf grundsätzlich priorisieren.
    Viel Spaß beim lernen und Erfahrungen sammeln. OK, das könnte jetzt ironisch klingen - oder eher zynisch?
    Was ist die Ursache des Schimmelpilzbefalles? Grundsätzlich muss man wegen eines Schimmelpilzbefalles nicht die Wohnung wechseln. Der Schimmelpilz wird abgetötet und entfernt, das ist kein Hexenwerk, und die Ursache wird behoben. Wenn die Ursachenbehebung die Entfernung des Nutzers bedeutet sollte da was klingeln. Selbst bei größeren Baumängeln oder Schäden dürfte eine temporäre Unterbringung von einigen Tagen vollkommen ausreichen... Google: DMB (ja der Mieterbund), Lüften, Schimmel - durchlesen und mit an den Mietvertrag. Ohne genaue Ursachenbenennung für den Schimmelpilzbefall ist bei mir hier ein Mietinteressent schon abgelehnt.
    hab ich schon erwähnt, dass so ganz viele Geschichten anfangen? Meist endet das weniger gut. Beendete Freundschaften, ggf. auch Beziehungen oder Ehescheidungen als Kollateralschäden sind da noch unter ferner liefen.
    Du hast also gar keine Sicherheit, auch nicht wenn dir das komplette Haus dem Erdboden gleich gemacht wird (was noch eines der "glücklicheren" Szenarien wäre). Ausbleibende Mieten oder Schäden sind auch mit Titel faktisch nicht vollstreckbar. Du hast einen stark erhöhten Verschleiß, den dir niemand refinanzieren wird.
    wie sieht die übliche Miete bei dir in der Region aus? Nicht das da schon das Finanzamt ins Spiel kommt und etwas auszusetzen hat. 66% des ortsüblichen ist da eine beliebte Marke. Wenn du zu billig vermietest vergibst du an 2 Stellen Geld.
    Hab ich schon mal erwähnt, dass viele tränenreiche Geschichten hier so beginnen?
    also nochmals die Miete gemindert? s.o. Dann das Thema Mieterhöhungen ist ein eigenes für sich, so einfach ist es nicht, insbesondere wenn da auch noch ein Amt mit drauf guckt. Etwas hemdsärmelige Vereinbarungen zw. Mieter und Vermieter die für diese beiden ok scheinen sind es dann oft formaljuristisch nicht.
    kann man so gestalten, das es rechtlich weitgehend möglich ist. In der Praxis sieht es weniger rosig aus. Den Unterhalt und die Instandhaltung des Gebäudes hast du mal durch kalkuliert? Da haben EFH ohnehin schon einen sehr schwierigen Stand.
    das denkt man sich bei fast jedem Mietvertrag den man als VM unterschreibt...
    Haus verkaufen, selbst nutzen oder zumindest an entsprechend solvente Mieter vermieten kommt so gar nicht in Frage?
    Das ist eine Rechtsvorschrift zum erfassen von Wirtschaftlichkeitskenngrößen. Google, mittlerweile sind alle Gesetze und Verordnungen online zu finden. Juris bzw. gesetze-im-internet sind da beliebte Anlaufstellen. Für die Fläche ist dann die Wohnflächenverordnung heranzuziehen.
    Versicherungen übernehmen gerne die Daten aus ET-Angaben, ggf. durch irgendeine Bauzeichnung oder Vertrag gestützt. So lange die Größenordnung stimmt ist es denen beim Abschluss egal, 10 oder 20 m² mehr oder weniger erhöhen das Schadenspotential nicht signifikant. Und man hat im Falle eines Falles gar eine Hintertür um wegen "falscher Angaben" die Leistung zu verkomplizieren...
    ja, die sind bei den KdU gedeckelt. Man hat schnell festgestellt, dass Leute die diese nicht bezahlen müssen/erstattet bekommen keinen Anreiz haben sich energiesparend und kostenbewusst zu verhalten. Hier findet sich übrigens eine Rückkopplung zu sehr vielen Schimmelpilzproblematiken in günstigen Wohnungen...
    Abwasser(Hebeanlage?), Regenwasser, Straßenreinigung, Winterdienst, Dachrinnenreinigung, Gartenpflege, Schädlingsbekämpfung, ach guck einfach mal in die Betriebskostenverordnung.
    die tatsächlich angefallenen und abgerechneten Kosten bis zum Höchstbetrag laut Tabelle, Link wo du den findest gab's oben und was drüber ist, ist dein Part...
    Ich bezweifle, dass dich die Antworten freuen werden. Was du vor hast geht nur in ganz seltenen Fällen gut. Und auch in denen kostet es den VM unterm Strich Geld. Verdienen wirst du so nichts. Je nach Lage und Zustand des Gebäudes könnte gar ein verschenken günstiger kommen, die angepeilte Miete spricht aber noch dagegen, schließt ein solches Szenario aber nicht aus.

    Ich verstehe, dass du helfen möchtest. Ich kann auf einer emotionalen Ebene auch verstehen, dass du nicht unbedingt verkaufen möchtest. Aber Vermieten ist ein Geschäft, betrachte es rational und geschäftsmäßig. Alles andere führt dazu das du draufzahlst. Die mögliche Rendite ist schon schmal genug, kleine Fehler reichen da schon aus um in die Verlustzone zu kommen, große Fehler können existenzbedrohend sein. Mieter haben einen sehr starken gesetzlichen Schutz, da bleibt nicht mehr viel Spielraum für gutherzige Überlegungen. Wenn du nicht Alleineigentümer sein solltest wird es nochmal komplizierter. An Tiere die bei vielen Kindern und ggf. Garten irgendwie magisch zulaufen haben wir noch gar nicht gedacht...
     
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  7. #6 Goldhamster, 16.11.2016
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    Hallo Saftnase,

    ich habe einen richtigen Schreck bekommen, als ich deine Geschichte las.

    Ist dir klar, dass vermutlich dein Haus danach von Schimmel gefallen sein wird?
    (Schimmelbefall liegt oft an den Bewohnern und deren Heiz- und Lüftungsverhalten)

    Goldhamster
     
  8. AJ1900

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    Heilger Strohsack. Bitte, bitte, bitte unterlass diesen Unsinn. Höre auf die weisen Worte von Duncan usw.
    Entweder die Immobilie ist seriös zu Vermieten (angemessen Miete, kein zu großer Renovierungsstau, mit Kaution usw. usw.), oder die Hütte wird verkauft, oder selber genutzt, meine Meinung.
    Bei allem anderen ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch, das du hier mittelfristig mit einer desolaten Immobilie samt Mietschulden und mehreren faustgroßen Magengeschwüren wieder auftauchst und Rat einholen willst.
    Kurz gesagt, gehe die Sache halbwegs professionell an, wenn du irgend jemanden in solchen Sachen eine Gefallen tun willst, geht das meistens auf deine Knochen und deinen Geldbeutel. Ich meine wenn du was zu veschenken hast, sag bescheid.:92:
     
  9. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Für Hilfe ist das Sozialamt zuständig, nicht der Vermieter. Du riskierst u.U. nicht nur Dein Vermögen, evtl. auch eine Freundschaft.

    Insbesondere der Beitrag von Duncan ist sehr deutlich, überdenke Dein Vorhaben gründlich.
     
  10. #9 QuietscheEnte, 16.11.2016
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    Da kann ich meinen Vorrednern nur zustimmen.
    Mein Vater hat so schon einmal teuer Lehrgeld bezahlt.
     
  11. #10 Pharao, 16.11.2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16.11.2016
    Pharao

    Pharao Gast

    :wink5:saftnase2000,

    wie das rechtlich genau aussieht, das fällt sicherlich bei einem konkreten Fall dann unter Rechtsberatung ... :(

    Unabhängig also mal von den rechtlichen Fragen dazu, machbar ist fast alles, wenn beide Vertragsparteien sich einig werden bzw. auch in Zukunft freiwillig sich daran halten wollen. M.E. solltest du dir nur sehr gut überlegen, ob du das wirklich machen willst! Das Sprichwort "Wenn es um Geld geht, hört die Freundschaft auf", da ist m.E. schon viel wahres dran. Muss nicht so passieren, aber manche können das schlecht trennen, was privat & geschäftlich angeht und es wäre deswegen auch nicht das erste mal, das so gute & langjährige Freundschaften ein jähes Ende nehmen.

    Was bedeutet das im genauen, also von welchen Amt redest du hier :?

    Sollte das JC hier seine Finger mit im Spiel haben, dann wäre hier u.a. interessant, ob der Umzug vom JC genehmigt wird, denn ansonsten bleibt es bei der aktuellen KdU, auch wenn die neue Miete ggf. teurer ist bzw. laut Tabelle teurer seinen dürfte.

    Wie Alt sind die Kinder hier und wäre hier auch wirklich absehbar, das die Eltern aus ihrer "Notlage" mal rauskommen :? Ich mein, bei 4 Kindern muss man m.E. schon einiges Verdienen um dann auch noch "mehr" Miete zahlen zu können bzw. freiwillig zu wollen.

    Wenn man die als Mieter haben will, dann wäre hier vielleicht auch sehr interessant, wie es zu diesem Schimmelbefall kam :? Ich mein, wenn das hauptsächlich am Mieter lag, dann kannst du dir ja selber ausmalen was das für dich ggf. dann bedeuten könnte ... :91:



     
  12. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ich kann mich nur noch den schon gemachten Aussagen anschließen und dir empfehlen diese zu beherzigen!
     
  13. #12 BHShuber, 16.11.2016
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    Hallo,

    dazu fällt mir nur ein selbstauferlegter Grundsatz ein:

    Es prüfe wer sich zeitlich binde!

    Und wenn ich mir die bisherigen Kommentare so ansehe, dann stimme ich hier mit ein!

    Gruß
    BHShuber
     
  14. #13 immodream, 16.11.2016
    immodream

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    Hallo saftnase2000,
    nach dreißig Jahren als Vermieter, der auch immer wieder mal was Gutes tun wollte ( auch Vermietung an Kinder von guten Bekannten ) , kann ich mich den Vorschreibern nur anschließen.
    Nach meinen Vorurteilen und Erfahrungen kann das was du vorhast , nur im Desaster enden.
    Sollte es im guten Enden oder über Jahre gut laufen , las und das in den nächsten Jahren wissen.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 saftnase2000, 16.11.2016
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    Hallo zusammen, Danke für die Zahlreichen Antworten.
    Zuerst einmal....den Tipp mit Haus und Grund werde ich auf jeden Fall beherzigen.....wusste nicht, dass es auch dafür sowas gibt :)

    Was den bisherigen Schimmelbefall angeht, so kenne ich die Geschichte (leider) nur zu gut.....denn das betroffene Haus ist schräg gegenüber von meiner zweiten Immobilie, die ich selbst bewohne.
    Es gab da vor einiger Zeit einen Wasserschaden in der Wasserversorgung, die jedoch dem Vermieter anzulasten war (der ist leider im ganzen Dorf bekannt, dass er sich nicht ausreichend um die Instandhaltung seiner Objekte kümmert). So auch hier kam der Schimmer von innen durch Wände und Decke und hat in kürzester Zeit soviel Schaden angerichtet, dass die Familie sämtliche Möbel und Kleidung (also quasi alles) in den Müll werfen konnte.
    Seitdem läuft wohl auch eine Klage gegen den Vermieter, an dem auch das JC beteiligt ist.
    Das Haus wurde inzwischen durch Örtliche Feuerwehr und Gutachter als unbewohnbar erklärt und wird demnächst abgerissen.

    Was die Verauenswürdigkeit der neuen Mieter angeht.....Ich kenne die Leute sein 15 Jahren, Sie ist die Nichte meiner Schwiegermutter.
    Und da Schwiegermama Ihr ohnehin hilft, wo es geht, mache ich mir da gar keine Sorgen.
    (Mit Verlaub, auch wenns jetzt Blög klingt.....meine Schwiegermutter hat Geld wie Heu)....Hat mal eben erst mit einem 4-Stelligen Betrag Neue Klamotten für alle Beschafft.

    Aber ich lasse mich natürlich auch gerne eines besseren belehren....wenn es dazu kommt. Auch ich habe natürlich schon einige Geschichten gehört.

    Halte euch gerne auf dem Laufenden.

    Gruss Micha
     
  16. Duncan

    Duncan
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    wenn du mit dem Schimmer Schimmelpilz meinst, so ist es ganz sicher so nicht gewesen. Widerspricht der Biologie dieser Pilze.
    Feuchteschäden die zur dauerhaften Unbewohnbarkeit führen gehen meist auf Schwämme zurück, die die statische Integrität des Gebäudes beeinflussen.
    Ob die massive Vernachlässigung der Instandhaltung also alleinige Ursache war ist also nicht feststellbar. Aber dass das ein länger andauernder, absehbarer Prozess ist ist dir schon klar? Hier wären interne Details interessant, die dir wahrscheinlich nicht zugänglich sind.
    ich finde es ja schon beachtenswert, dass bei armen Personen die Unterstützung durch andere bzw. Ämter erhalten immer alles weggeworfen und neu angeschafft werden muss während bei wohlhabenden bis reichen Personen diese Gegenstände sich fast alle mit vertretbarem Aufwand reinigen und erhalten lassen...
    och, ich kenne Leute seit über 20 Jahren denen traue ich nicht weiter als ich sie werfen kann...
    dann ist dir ja klar wo die Reise hingeht, du hast dann ja auch "Geld wie Heu" das in einem Strohfeuer verpuffen soll. Das Verschenken des Hauses hab ich ja oben schon angesprochen, aber dann ist ja der Leistungsbezug kurzfristig in Gefahr...
    Merkst du wirklich nicht wo die Reise hingeht? Oder willst du es nur nicht wahrhaben?
    Gehe mal davon aus, dass du in Zukunft die Instandhaltung des Hauses mit Einnahmen in Höhe von 0 € aus dem Haus finanzieren darfst. Rechne dir mal aus wie lange du das Haus so halten kannst, hier einige Anhaltspunkte. Erkunde mal wie alt die einzelnen Bauteile bei dir sind, was die heute neu kosten und ob du von der horrenden Einnahme diese Summe bis zur mittleren Lebenserwartung der jeweiligen Bauteile angespart hast. Die dafür nötige monatliche Sparsumme rechnest du gegen deine überbordenden Einnahmen aus der Miete entgegen. Machen die wenigsten Hauseigentümer und Vermieter; die 2% der Erstellungssumme über 50 Jahre, analog zur AfA, sind da nur ein grober Anhalt, der gerne mal übertroffen wird.
    Aber wenn du unbedingt willst. Ich kann mir solche Projekte nicht leisten.
     
  17. AJ1900

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    4 Kinder = waschen - trocknen, waschen - trocknen, waschen - trocknen usw. usw.
    Trockner kostet Geld und Strom, erledigt die Luft umsonst. Dummerweise nicht im Winter, aber im geheizten Bad ist es ja mollig warm, das trocknet ruck zuck. Lüften ist doof, weil Heizung kostet Geld. Ergo Schimmel.
    Ohne die genauen Umstände zu kennen wage ich mal diese Theorie.
    Mhh, höre bitte auf Duncan, wenn es möglich ist. Großzügigkeit ist eine schöne Sache. Aber Großzügigkeit muß man sich leisten können. Wenn du also über genügend Mittel verfügst um anderen ganz, oder teilweise ihre Wohnung zu finanzieren, und du das in dem Bewußstein machst dafür weder Dank noch sonst etwas zu bekommen, und dir klar ist, das es real dein Geld und die Substanz deiner Immobilie kostet, dann mach es so.
    Wenn du meinst damit etwas Geld zu verdienen, bzw. wenigsten Dank erwartest, lass bloß die Finger davon.
     
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  18. #17 QuietscheEnte, 17.11.2016
    QuietscheEnte

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    Wenn deine Schwiegermutter so gut betucht ist, kann sie doch auch die Miete auf 750€ ergänzen? Oder für ihre Nichte bürgen?
    Bei Mietern, wo in der alten Wohnung Schimmelbefall ist, wird das auch sehr bald in der neuen Wohnung so sein.
    So einen Fall hatten wir auch schon, seit dem die Dame nicht mehr im Haus wohnt, ist wieder alles im grünen Bereich.
     
  19. GSR600

    GSR600
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    Warum kauft die Schwiemu, denen kein Haus oder eine Wohnung?
     
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  20. #19 Stadtkind, 17.11.2016
    Stadtkind

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    Der TE hat doch genauso Geld wie Heu. Die Schwiegermutter investiert einen Vierstelligen Betrag, und er investiert ab jetzt auch einen vierstelligen Betrag im Jahr: 210 Euro pro Monat mal 12 macht 2520 Euro im Jahr vor Steuern.
     
  21. dots

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    Folgender Satz wird früher oder später von deinen zukünftigen Mietern ausgesprochen:

    "Deine Schwiegermutter ist nett und kauft uns für einen vierstelligen Betrag Klamotten. Du hingegen verlangst sogar noch Miete von uns. Kannst du nicht genau so nett sein wie deine Schwiegermutter und uns umsonst wohnen lassen? Wir haben ja nicht mal Geld für Klamotten, und du bist ja so reich, du hast sogar mehrere Immobilien."
     
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Thema: Mietbescheinigung bei Erstvermietung
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