Miete als Vermieter senken

Diskutiere Miete als Vermieter senken im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen. Ich habe eine etwas ungewöhnliche Frage, zumindest habe ich nach langer Suche im Internet nichts brauchbares dazu gefunden. Wir...

  1. #1 Deadora, 11.01.2019
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    Hallo zusammen. Ich habe eine etwas ungewöhnliche Frage, zumindest habe ich nach langer Suche im Internet nichts brauchbares dazu gefunden.
    Wir haben eine Werkstatt vermietet. Der Mieter ist aber aus schwerwiegenden privaten Gründen unverschuldet momentan nicht in der Lage die Miete in voller Höhe zu bezahlen. Da wir dem Mieter nicht kündigen wollen um seine Not nicht noch mehr zu verschlimmern, dachten wir daran die Miete zu senken(von 600 auf 300 Euro). Ist das möglich, da wir die Einnahmen ja auch in der Steuer angeben müssen, bzw. wie sollten wir da vorgehen um keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu bekommen?
    Ich hoffe auf ein paar Tipps dazu, bitte aber keine Anmerkungen wie das es blöd ist dem Mieter nicht zu kündigen.
    Es hat mehrere Gründe dies nicht zu tun.
     
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  3. Andres

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    Eine konkrete Antwort auf diese Frage wäre Steuerberatung, die - wie dir sicher bekannt ist - hier im Forum nicht zulässig ist.

    Mal ganz allgemein: Bei Wohnräumen wäre das wohl problematisch, da man durch eine solche Reduzierung der Miete fast zwangsläufig bei § 21 Abs. 2 EStG landet. Im Für Gewerberäume (bzw. allgemein andere Räume als Wohnräume) gilt das aber nicht. Das heißt nicht, dass das FA die Einkünfteerzielungsabsicht nicht prüft und ggf. in Frage stellt. Es bedeutet nur, dass das nicht anhand der festen 66-Prozent-Grenze erfolgt.
     
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  4. #3 Deadora, 11.01.2019
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    Danke schonmal für die schnelle Antwort. Eine konkrete Antwort hatte ich auch nicht erwartet. Vielmehr Tipps für ein mögliches Vorgehen. Ob evtl jemand so eine Fall schonmal hatte. Irgendwo muß man ja anfangen ;)
    Und wie kann man dem Finanzamt klarmachen dass es eben keine Liebhaberei ist - zählen für die soziale Gründe überhaupt?
    Auch hier erwarte ich keine konkrete Auskunft - bin einfach auf der Suche nach Möglichkeiten.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 11.01.2019
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    Eine Alternative zu einer Mietsenkung ist eine Stundung der Miete.
    Eine Vereinbarung könnte z.B. so aussehen (inhaltlich, nicht von der Formulierung):
    Ihr vereinbart z.B. eine Mietzahlung von nur 50% der aktuellen Miete. Nach Ablauf dieses Jahres zahlt euer Mieter wieder die volle Miete + in Raten die gewährte Mietkürzung.

    Ich weiß zwar nicht wie das FA das aufnehmen würde, denke aber das wäre auch aus deren Sicht i.O.
    Die Gewinnerzielungsabsicht bleibt damit ja grundsätzlich bestehen. Ihr würdet ja nicht auf das Geld komplett verzichten, nur einen Kredit geben.
    Ein Steuerberater kann den Punkt aber mit Sicherheit beantworten.


    Rein wirtschaftlich betrachtet ist das nicht blöde nicht zu kündigen, wenn du einen guten Mieter hast, der nur vorübergehend in Schwierigkeiten geraten ist. Jeder kann in Nöte geraten. Entscheidend ist nur, dass es kein Dauersponoring des Mieters wird.
    Bei einem neuen Mieter weißt du nicht wie lange du Leerstand in Kauf nehmen müsstest und wie dann die Zahlungsmoral ist.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 11.01.2019
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    Ich würde den Mietvertrag nicht ändern, sondern nur absprechen, dass er halt weniger zahlt, also eine Stundung, wie sie ja bereits @ehrenwertes Haus ins Gespräch gebracht hat.. Über die "Restschuld" macht ihr dann später einen Vergleich mit entsprechenden Erlass, wenn sich die Situation des Mieters nicht bessert.
     
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  7. #6 taxpert, 11.01.2019
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    Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so aussieht, so ist §21 Abs.2 EStG eine den Vermieter von Wohnräumen begünstigende Vorschrift! Durch die Formulierung sind alle Mietverhältnisse über Wohnräume, bei denen die Miete mehr als 66% der ortsüblichen Miete betragen, als vollentgeltlich vermietete Objekte anzusehen!

    Im Umkehrschluss heißt das, dass bei Vermietung einer Gewerbeimmobilie zu 90% der ortsüblichen Miete die Vermietung bereits in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, mit der Folge, dass bereits hier schon nur ein Teil der Wk anerkannt werden!

    Grundsätzlich wäre damit nicht nur die Überschusserzielungsabsicht in Ordnung, sondern auch die vollentgeltliche Vermietung! Auch wenn ein Mietnomade eine Wohnung bewohnt und keine Miete zahlt, wäre die Wohnung ja vollentgeltlich vermietet! Die Miete fließt halt nicht und muss daher auch nicht versteuert werden, §11 EStG.

    Das wiederum ist natürlich gefährlich! Je nachdem, was man genau vereinbart, handelt es sich entweder um eine Novation und der Betrag muss -obwohl er nie geflossen ist!- in dem Jahr voll versteuert werden! Oder es handelt sich um ein rückwirkendes Ereigbnis und die alten Jahre werden entsprechend (s.o.) geändert.

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  8. Berny

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    Hätte ich zunächst Verständnis für.
     
  9. #8 immobiliensammler, 11.01.2019
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    Da stehe ich im Moment auf dem Schlauch, könntest Du das noch erläutern. Mein Gedankengang ist folgender: Ich versteuere ja nur die tatsächlich erhaltenen Mieteinnahmen. Wenn ich diese nicht erhalte, muss ich auch nichts versteuern. Und wenn ich nun auf die mir vertraglich noch zustehende Forderung verzichte, diese also nicht geltend mache und wahlweise durch einen Vergleich darauf verzichte oder diese einfach in die Verjährung laufen lasse dann hat es doch nie entsprechende Einnahmen (= Zahlungseingänge) gegeben, insofern wäre dies doch steuerlich erst einmal unbeachtlich. Die Frage ist für mich halt nur, wie sich die "Mindermiete" auf die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten auswirkt.
     
  10. #9 taxpert, 14.01.2019
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    Es kommt sicherlich auf den Sachverhalt an, aber grundsätzlich sieht die Sache so aus (unterstellt sei, dass das Mietverhältnis weiter besteht und jetzt wieder volle Miete gezahlt wird):

    Steuerlicher "Zufluss" muss nicht zwingend auf deinem Konto oder in deiner Geldbörse geschehen! Zufluss ist auch gegeben, wenn Du entweder ohne zutun anderer darüber verfügen kannst (z.B. Gutschrift Zinsen auf dem Verrechnungskonto eines Mehrheitsgesellschafters einer KG) oder wenn Du über Verzicht oder Novation über das Geld tatsächlich verfügst (klassische Falle des GmbH-Gefü's, der auf die die Auszahlung seines Gefü-Gehaltes verzichtet und später wegen Überschuldung darauf verzichtet oder in Gesellschaftskapital umwandelt).

    Wenn Du zunächst stundest und bei Ablauf der Stundung nichts zur Beitreibung unternimmst, aber weiterhin im geschäftlichen Kontakt mit dem Schuldner stehst (ist ja schließlich immer noch dein Mieter!), stellt sich die Frage, ist das dann ein stillschweigender Erlass (= Zufluss) oder war von Beginn an eine Mietminderung vorgesehen (= §41 Abs.2 AO)?

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