Miete erhöhen, wie?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von sm2708, 06.02.2014.

  1. sm2708

    sm2708 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    heute war es soweit. Meine Frau und ich haben den ersten Schritt in Richtung Eigenheim getätigt. Die Finanzierung bei der Bank ist fest, heute wurde beim Notar die Unterschrift für den Kauf getätigt.

    Das Zahlungsziel ist der 1.3.2014, wobei ich da bei der Bank morgen nachfragen werde, ob wir das ganze evtl. nicht noch eine Woche früher hinbekommen, damit wir zum Monatsende definitiv legitime Eigentümer sind. Da die Wohnung momentan vermietet ist und wir diese aber ASAP benötigen, ist mir jeder Tag wichtig, will da nicht noch einen Monat wg. der Frist verpassen.

    Nun hab ich heute erst erfahren, das die Kündigungsfrist nicht 3 Monate sind, sondern weil die Mieterin am 15.04.2014 Ihr 6 Jahr hinter sich bringt nun auf 6 Monate betragen. Die Mieterin wird an sich wohl auch ein harter Brocken. Während der Besichtigung hat Sie mehrmals versucht uns davon abzubringen und uns an andere Immobilien verwiesen.

    Da wir selbst momentan aber in Miete wohnen und wir unser Eigentum natürlich so schnell wie möglich bewohnen möchten, stört mich das selbst schon ein wenig, aber der Makler will helfen, so dass die Mieterin schneller die Wohnung verlasst.

    Jetzt habe ich vorhin etwas gerechnet. Die Darlehensrate ist höher als die Mieteinnahmen, welche ab dem 1.3.2014 ja an uns gehen. Da wir selbst auch noch Miete zahlen, ist das für mich ein finanzielles Fiasko. Die Miete ist im Allgemeinen auch niedriger, als ich erwartet hätte. Sie ist im Schnitt 100-150€ niedriger als die sonstigen Wohnungen in der Stadt und vor allem in dem Wohngebiet. Bei 1-2 Monaten wäre das evtl. noch zu verkraften gewesen, bei 6 Monaten sieht das ganze anders aus.

    Ich möchte die Miete ab dem 1.3.2014 daher erhöhen. Seit 2008 wurde die Miete auch nie erhöht. Meine Frage wäre nun, wie ich die Mieterhöhung an die Mieterin heran bringen kann. Wie muss so ein Schreiben aufgebaut sein? Sie wird zum Monatsende die Kündigung des Mietvertrags wg. Eigenbedarf erhalten, im selben Zuge möchte ich auch die Mieterhöhung bei Ihr einwerfen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Vorlagen für ein Mieterhöhungsverlangen findest du mit der Suchmaschine deiner Wahl in großer Zahl und Vielfalt. Hauptschwierigkeit ist regelmäßig, die "ortsübliche Vergleichsmiete" ausreichend darzulegen, jedenfalls wenn es vor Ort keinen Mietspiegel gibt, auf den man sich berufen könnte.

    Falls du zu konkreten Vorlagen konkrete Fragen hast - immer her damit!


    Soweit der konstruktive Teil dieses Beitrags.

    Die Formulierung war bestimmt nicht bewusst gewählt, aber du hast unabsichtlich die Sache ganz genau erfasst: Das war aus eurer Perspektive der erste Schritt. Die anderen, vorherigen Schritte habt ihr noch nicht gemacht. Das kostet jetzt Geld, Zeit und Nerven - und ihr müsst einen kleinen Sprint einlegen, um die fehlenden Schritte aufzuholen.

    Der wichtigste und erste Schritt bei der vermutlich größten Investition eures Lebens wäre gewesen, sich umfassend zu informieren und beraten zu lassen. Auch wenn du inzwischen Einiges erfahren hast, bist du noch immer nicht auf einem guten Stand.

    Du meinst: Damit die Übergabe bis zum Monatsende erfolgen kann. Ihr wärt damit aber noch nicht Eigentümer, bestenfalls sind Nutzen und Lasten auf euch übergegangen. Eigentümer seid ihr erst mit Eintragung ins Grundbuch.

    Es wäre unter solchen Umständen schon sinnvoll gewesen, sich vorab mit dem zeitlichen Ablauf vertraut zu machen. Du hast da einige ... "interessante" Vorstellungen.

    Hast du vor dem Kauf nicht Einsicht in den Mietvertrag genommen?

    Hättest du dich erkundigt, z.B. hier im Forum, hättest du erfahren, dass einen widerspenstigen Mieter in so einem Fall aus der Wohnung zu bekommen durchaus 10-12 Monate (in Einzelfällen auch länger) dauern kann.

    Wir werden sehen, was der Makler noch tut ...

    Das ist bei selbstgenutztem Wohneigentum der Regelfall, ja. Daher ...

    ... ist das - sofern du mit deiner Wortwahl nicht übertreibst - ein unverantwortliches Risiko. Sollte das wirklich so sein, wäre die Finanzierung äußerst unseriös kalkuliert.

    Ok, du hast den Mietvertrag nicht vorher gesehen. Das war mutig. Es hätte ja auch ein unbefristeter Kündigungsverzicht vereinbart sein können ...

    Der war gut. Wann glaubst du denn, wirst du in die Wohnung einziehen können?

    Die Eigenbedarfskündigung kannst du frühestens aussprechen, wenn du im Grundbuch eingetragen bist. Das dauert nach (nicht nur) meiner Erfahrung selbst bei zügiger Abwicklung schon mindestens 4 Monate ab Vertragsschluss. Dann wäre es Anfang Juni. Dann kommt die Kündigungsfrist - dann wären wir bei Ende November. Dafür muss aber alles "flutschen", vor allem musst du bis zum 4. Juni im Grundbuch eingetragen sein. Selbst wenn du weiteres Glück hast und die Mieterin die Wohnung ein paar Tage früher zurückgibt und der äußerst riskante Plan, die Mietwohnung zu Ende November zu kündigen, voll aufgeht, zahlst du also mindestens für 9 Monate (März bis November) sowohl Miete als auch Kreditrate.

    Das war der optimale Ablauf. Den realistischen Ablauf überlasse ich deiner Fantasie.

    Schön formuliert. Ab Nutzenübergang (vielleicht bis zum 1.3. erfolgt) kannst du die Mieterhöhung verlangen. Tatsächlich erhöht wird die Miete dann zum dritten Monat nach Zugang des Verlangens, d.h. frühestens ab Juni. Wenn die Mieterin auch hier bockt, darfst du ihre Zustimmung einklagen. Das verursacht zunächst weitere Kosten. Diese Kosten - und natürlich die Erhöhung - bekommst du im Erfolgsfall zwar von der Mietrin ersetzt, falls sie zahlungsfähig ist, aber bis dahin darfst du das Geld vorstrecken.

    Das passt nicht zu deinen "1-2 Monaten", in denen du die Miethöhe noch tragen kannst.


    Mein Rat: Bevor du dich bei der Mieterin mit Kündigung und Erhöhungsverlangen endgültig unbeliebt machst, würde ich ein Vergleichsangebot unterbreiten. Vielleicht stimmt die Mieterin gegen die Zahlung eines gewissen Betrags einem Aufhebungsvertrag zu einem früheren Zeitpunkt als Dezember 2014 zu. Bis zu den Stichtagen für Erhöhungsverlangen und Eigenbedarfskündigung ist es ja noch ein gutes Stück hin.
     
  4. sm2708

    sm2708 Neuer Benutzer

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    Das sind wir uns bewusst, darauf haben uns Makler und Bank auch drauf hingewiesen. Wir haben den Vorgang auch schon sehr beschleunigt. Ich habe einiges an Zeit aufgeopfert, um das Ganze so schnell wie möglich auf den Weg zu bringen.

    Die Bezahlung sollte erst im April sein, ich habe in guter Zusammenarbeit mit unserem Berater den Termin vorgezogen. Unser Berater hat auch gesagt, dass das ganze ggf. noch ne halbe Woche früher stattfinden kann. Da will ich morgen nun nochmal nachhaken, wann wir frühestens das Geld beim Gegenüber haben. Laut Notarvertrag erfolgt die Übergabe der Wohnung bei Zahlungseingang.

    Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt nach Bestätigung des Zahlungseingangs durch die Veräußernde. Mit Ihr haben wir vereinbart, dass am Tag des Zahlungseingangs per Fax beim Notar der Eingang bestätigt wird. Laut Notar wird dann umgehend der Grundbucheintrag durchgeführt. Hier sollten dann keine 4 Monate ins Land verstreichen, eher ein paar Tage. So auch die Aussage des Notars.

    Die Mieterin hatte bereits begonnen sich nach einer neuen Wohnung umzusehen, als wir die Wohnung ein zweites Mal besichtig haben. Bei dieser Besichtigung hat Sie auch immer wieder auf andere Immobilien verwiesen, die doch attraktiver seien. Der Verkäufern haben wir dies mitgeteilt. Der Makler ist der Cousin der Verkäuferin.

    Den Mietvertrag hatten wir bekommen, das Datum habe ich eingesehen, allerdings hat es zu spät klick gemacht. Es war immer die Rede von 3 Monaten, erst heute hab ich realisiert, dass ab dem fünften Jahr es 6 Monate sind.

    Wir wollen selbstverständlich alles korrekt abwickeln, so dass uns niemand ans Bein pinkeln kann. Dennoch werde ich bei Problemen den Anwalt einschalten. Sollte es rechtliche Lücken geben, dann ist es so. Sollten der Wiederstand aber rechtlich nicht Hand und Fuß haben, dann muss Sie sich Gedanken machen.

    Die Finanzierung ist seriös kalkuliert. Gut, die Aussage Fiasko ist übertrieben, wir werden nicht Pleite gehen. Aber wenn ich draufzahlen muss, fehlt Geld an anderer Stelle.

    Ich hab vorab gefragt, ob irgendwelche Sondervereinbarungen getroffen worden sind. Nein, Standardvertrag, welchen die Bank vertretend aufgesetzt hat, da Bank mit der Findung eines Mieters beauftragt war.

    Laut Notar soll das wenige Tage nach Zahlungseingang bereits geschehen. Ich will nun schauen, dass das Geld schon vor dem 1.3. den Besitz wechselt. Ich hoffe doch nicht, dass wir 4-5 Monate auf die Eintragung warten müssen. Der Onkel meiner Frau hat auch vor drei Monaten gekauft, dort war eine Woche nach Zahlung auch schon der Eintrag im Grundbuch erledigt.

    Oh OK, daher 3 Monate nach dem ersten vorlegen... Was die Referenz angeht, habe ich vorhin erst eine ausgeschriebene Wohnung gefunden, welche im selben Wohnhaus ist. Die Kaltmiete ist 90€ teurer als unser zukünftiges Eigentum. Die Wohnung ist identisch geschnitten, selbe Größe, keine Unterschiede, lediglich eine Tür weiter (evtl. auch Stockwerk tiefer oder höher). Die anderen verfügbaren Wohnungen im selben Wohngebiet sind deutlich teurer. Einen vergleich hätte ich daher also schon. Die Wohnung werde ich der aktuellen Mieterin vorschlagen. Ich wäre auch bereit auf einen Teil der Miete zu verzichten, wenn Sie früher die Wohnung verlässt. Für unsere aktuelle Wohnung hätten wir sogar einen Nachmieter, der sofort die Miete zahlen und einziehen würde.
     
  5. Syker

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    Hallo sm2708

    Für die Eintragung ins Grundbuch sollte man immer 4-6 Wochen einkalkulieren, mindestens 4 Monate (lt. Andres) ist da doch übertrieben. Wenn es weniger als 2 Wochen sind sollte man anfangen Lotto zuspielen.

    VG Syker
     
  6. #5 Aktionär, 07.02.2014
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    Wie es aussieht, wenn alles Hand und Fuß hat und der Mieter trotzdem nicht mitspielt kannst Du mal aus Spass an der Freude in meinem Thread "Räumungsklage nach dem Berliner Modell" nachlesen. Wenn Deine Mieterin auch nur ein ganz kleines bisschen kreativ ist fliegt deine ganze Zeitplanung sowas von über den Haufen ...
     
  7. GSR600

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    Eigenbedarf und Mieterhöhung zusammen, na toll. Um wieviel möchtest Du denn erhöhen?
     
  8. #7 Aktionär, 07.02.2014
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    Ich rate mal: Vermutlich so ca. in Höhe des monatlichen Fehlbetrages ... :wink4:
     
  9. GSR600

    GSR600
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    Denke ich auch, der sollte dann eben auch innerhalb der 20% liegen.
     
  10. Syker

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    Na wenn schon dann doch noch eben ordentlich Gewinn raushohlen ...
     
  11. #10 immodream, 07.02.2014
    immodream

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    Hallo,
    da die Eintragung in das Grundbuch je nach Amtsgericht oft mehrere Monate dauert,
    gibt es die Erwerbsvormerkung , die der Anwalt beantragt und die zumindestens bei unseren Amtsgerichten in wenigen Tagen in das Grundbuch eingetragen wurde.
    Diese Erwerbsvormerkung soll nach Auskunft unseres Notars verhindern, das der Verkäufer das Objekt mehrfach verkauft, bevor die Eintragung in das Grundbuch erfolgt.

    Grüße
    Immodream
     
  12. Duncan

    Duncan
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    ehm - das sollte eigentlich der Notar machen. In einigen Bundesländern (Bln. z.B.) gibt es sog. Anwaltsnotare, diese sind Beides, dürfen aber nicht als Beides beim gleichen Mandanten fungieren. Also dein Notar darf nicht auch dein Anwalt sein. Ansonsten könnte er sich des sog. Parteiverrates schuldig machen, da er als Notar unparteiisch beraten soll.

    Vor der Eintragung im Grundbuch kommt auch regelmäßig erst die fiskalische Erfassung in Form der Grunderwerbssteuer, wer da bis zum letzten Tag wartet, verlängert die Zeit bis zur Grundbucheintragung. Also die besser sofort bezahlen, soviel Zinsen bringen die 4,5-6% Grunderwerbsteuer regelmäßig nicht. Aber Finanzämter sind auch nicht unbedingt für zügiges Handeln bekannt, wenn die Gefahr besteht, dass der Bürger davon profitieren könnte...
     
  13. helaba

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    Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch wenige Tage nach Zahlungseingang ? Selten so gelacht. Wo bitte soll das denn gehen ? Bei uns in der Großstadt dauert es 3 Monate, aber auch nur wenn alle Beteiligten fix sind und die Grunderwerbsteuer sofort bezahlt wird. Der Notar gibt den Auftrag erst dann ans Grundbuchamt wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung Vorliegt
     
  14. #13 immodream, 08.02.2014
    immodream

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    Hallo Duncan,
    ich meinte natürlich Notar und nicht Anwalt.
    Formulierungsfehler, da der Notar auch gleichzeitig Anwalt ist.
    Grüße
    Immodream
     
  15. sm2708

    sm2708 Neuer Benutzer

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    Wir leben nicht in einer Großstadt. Laut Notar ist unser Finanzamt recht fix, dürften wohl schon nächste Woche von denen hören. Er selbst sagte, dass wenn alles bezahlt ist (Wohnung + Steuer + Notar) die Eintragung ins Grundbuch innerhalb von wenigen Tagen erfolgt. Ich gebe das wieder, was mir der Notar mitgeteilt hat. Erfinde nichts dazu, warum die Skepsis? Ich kann mich ja wohl auf einen Notar verlassen, der macht das ja täglich und kennt die Rahmenbedingungen hier ja entsprechend.

    Am 28.2. ist die Zahlung an durch die Bank angesetzt.

    Die Miete soll soweit erhöht werden, dass der Fehlbetrag ergänzt wird. Sind knappe 20%.
     
  16. Duncan

    Duncan
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    weil einige Leute hier im Forum recht häufig Immobilien an-und verkaufen und da durchaus andere Erfahrungen haben. Aktuelles Bsp. von mir; Notarvertrag Ende September, Nutzen-Lastenübergang nach Kaufpreiszahlung im Oktober zum 1.11. - am 9.01. kam der Grunderwerbssteuerbescheid mit Zahlungsfrist bis 13.02. und nun ist fröhliches Warten auf die Eintragung im Grundbuch angesagt. Beim letzten Kauf auch im letzten Jahr dauerte es zw. Grunderwerbssteuerzahlung und Grundbucheintragung ~3,5 Monate.

    Nach deiner Beschreibung gehörst du zu einem Gerichtssprengel entsprechend dem des Amtsgerichts St. Blasien und die haben seit Wochen kaum was anderes, außer Blumen gießen, gemacht als nur auf deinen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch zuwarten. :15:
     
  17. sm2708

    sm2708 Neuer Benutzer

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    Das ist gut möglich, aber wieder: Das sind Aussagen des Notars, warum dem also nicht glauben? Wären die Aussagen von einer Privatperson, wäre ich ebenso skeptisch, beim Notar verlasse ich mich drauf
     
  18. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Du kannst uns ja auf dem Laufenden halten.
     
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