Miete nach 15 Jahren erhöhen - Eigentümerwechsel

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Julez, 05.05.2014.

  1. Julez

    Julez Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen!

    Nachdem ich neu hier bin, sorry im Vorfeld falls ich was fehlerhaft umschreibe oder das Thema wo anders besser aufgehoben ist. Bitte einfach verschieben! Thx

    Ausgangslage:

    Vermietete 2 Zimmer Wohnung (61 qm im EG, EBK, Bad) wird aktuell von mir in Augsburg gekauft. Die Wohnung ist seit 15 Jahren an die selben Mieter vermietet. Die Miete (700DM/350 EUR kalt) wurde in diesen 15 Jahren vom aktuellen Eigentümer nie erhöht. Auch eine im Mietvertrag festgesetzte Kaution i.H. von 750EUR/1.500 DM wurde nie bezahlt.

    Nun meine Fragen:
    • Kann ich die Miete wegen Eigentümerwechsel erhöhen oder gibt es auch hier gesetzliche Regelungen? Würde gerne auf mind. 500 EUR kalt gehen.
    • Hat der alte Mietvertrag irgendwelche Auswirkungen auf mich als neuen Eigentümer?
    • Kann ich ohne weiteres einen neuen Mietvertrag aufsetzen?
    • Muss ich wegen der alten nicht bezahlten Kaution irgendwas beachten?
    • Kann ich eine Frist für die Bezahlung der dann neu von mir festgelegten Mietkaution setzen?

    Vielen Dank im Voraus für eure Antworten!

    Beste Grüße
    Julez
     
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  3. #2 Leipziger82, 05.05.2014
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    1. Mieterhöhung funktioniert in dem Fall, aber wohl nicht in dieser Höhe. Es gilt die Kappungsgrenze von 20%
    2. Ja, der Mietvertrag ist weiterhin gültig
    3. Nein, siehe zweitens
    4. Die Kaution kannst Du anfordern. Wenn keine gezahlt wurde, könntest Du das Mietverhältnis auch fristlos kündigen.
    5. Klar, kannst Du immer. Wäre vielleicht sinnvoll (Zahlung bis TT.MM.JJ, sonst fristlose Kündigung).
     
  4. #3 Bürokrat, 05.05.2014
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    Als Augsburger kann ich schon mal sagen dass hierzulande maximal 15% erhöhung möglich sind, dies alle 3 jahre. Du kannst also erst mal maximal auf 402,50.- erhöhen. 5,73/qm sind natürlich bitter. Wo liegt denn die Wohnung? Oberhausen?
    Weiteres Problem: Augsburg hat keinen Mietspiegel, Erhöhung funktioniert also nur über Vergleichswohnungen.
    Ob eine Kündigung aufgrund der Kaution nach 15 Jahren noch möglich ist weiß ich nicht. Falls ja wäre das wohl die beste Vorgehensweise denn abhängig von der Lage kann man nach grundlegender Sanierung bei hochwertiger Ausstattung mittlerweile zwischen 8 und 10 euro verlangen. Die Kaution kannst du ja schon mal anmahnen
     
  5. Jobo45

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    Sicherstellen, dass Du belegen kannst dass die Kaution auch wirklich nicht bezahlt wurde, denn es kann ja sein, dass diese bar bezahlt wurde, nur der Verkäufer das mittlerweilen vergessen hat.
     
  6. sara

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    Die aktuelle bezahlte Miete kalt ist in diesem Fall 357,90 €. (Umrechnung auf Euro)

    Steht die Kaution im Mietvertrag?
    Wenn ja, und du nicht nachweisen kannst, dass sie nicht bezahlt wurde, kann der Mieter bei Auszug die Kaution fordern auch wenn du sie nicht erhalten hast.
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wie will man das in der Praxis beweisen? Ohne die Hilfe des Voreigentümers geht da nichts und auch der dürfte mit lückenlosen Kontoauszügen der letzten 15 Jahre Probleme haben. M.E. schuldet der Voreigentümer die Kaution, sofern er nicht beweisen kann, dass diese nicht gezahlt wurde.
     
  8. #7 Bürokrat, 05.05.2014
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    Die Diskussion geht zu weit aber ums auf die Spitze zu treiben, nach meinem Verständnis gilt folgendes:

    beweispflichtig dass keine Kaution bezahlt wurde ist der neue Eigentümer wenn der Mieter behauptet die Kaution bezahlt zu haben. Dieser müsste dann die Kaution vom Vorbesitzer einklagen oder diesen eben durch lückenlose Kontoauszüge beweisen lassen dass sie nicht bezahlt wurde.

    Aber im Normalfall weiß der Mieter dass er nicht bezahlt hat und macht da keine Umstände. Ich sehe allerdings schon die großen Augen beim Käufer bei Übergabe der Mietsache bei Auszug des Mieters. Denn nach 15 Jahren wird der neue Eigentümer sicherlich den ein oder anderen Defekt finden ohne dass eine Absicherung über die Kaution besteht. Hier muss man sich als Käufer klar sein dass nach einer so langen Mietzeit ein neuer Putz und neue Böden sowie teilweise größere Umbauten im Bad etc. einfach fällig sind...
     
  9. sara

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  10. kathi

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    @sara
    Es war mir schon bekannt wie sich das zwischen Mieter und Vermieter verhält. Aber wenn ich eine Wohnung kaufe, dann muss mir der Verkäufer beweisen, dass der Mieter die Kaution nicht bezahlt hat, obwohl es im MV festgehalten ist. Kann der Verkäufer das nicht, geht mal wieder ein 1000er vom Kaufpreis runter.

    @Bürokrat
    Ich geh jetzt einfach mal gutgläubig davon aus, dass der TE sich die Wohnung angeschaut hat.

    Der TE ist momentan scheinbar noch mit der Kaufabwicklung beschäftigt. Vielleicht überlegt er sich das auch anders, wenn er jetzt gelesen hat, dass er die von ihm gewünschte Miete erst in 6 Jahren erzielen kann, er die Kautionssumme nicht neu festlegen kann und auch der Mietvertrag nicht neu aufgesetzt werden kann, wenn der Mieter das nicht will.
     
  11. #10 Bürokrat, 05.05.2014
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    Tja...
    Das größere Problem dürfte der fehlende Mietspiegel sein. Wenn der Mieter einigermaßen renitent ist dürfte das eine Erhöhung massiv erschweren.

    Ich bin ja gespannt ob und wann die Stadt nach der geplanten Mietpreisbremse einen Mietspiegel verwirklicht. So wie ich die Politiker kenne dauert das erstens eine Ewigkeit und wird zweitens dann einen Mietspiegel zwischen 6 und 7 Euro produzieren weil es hier noch viele geringe Bestandsmieten gibt.

    Wäre das anders könnte man sich auf den Mietspiegel ja freuen...
     
  12. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich war etwas erstaunt zu lesen, dass eine Stadt wie Augsburg keinen Mietspiegel hat, aber ok. Trotzdem sollte man eine Mieterhöhung nach 15 Jahren um 15% hinbekommen. Schliesslich erreicht die Miete auch danach nicht annähernd das Mietpreisniveau.

    In den Mietspiegel fliessen normalerweise nur Mieten ein, die in den letzten paar Jahren verändert wurden. Sei es durch Mieterhöhung oder durch Neuvermietung. Seit 20 Jahren nicht veränderte Mieten bleiben unberücksichtigt. Also keine Sorge.
     
  13. #12 Bürokrat, 06.05.2014
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    Hm, na ich hoffe. Du musst bedenken dass in Augsburg gerade in bestimmten Vierteln noch sehr viel unsanierte Bausubstanz herumsteht die auch nur entsprechend niedrig neu vermietet werden kann, insbesondere weil immer noch große Vorurteile gegen bestimmte Ausländergruppen herrschen die in Augsburg sehr stark vertreten sind.

    Das mit dem Mietspiegel ist leider so, in Augsburg gibts keinen und es ist derzeit auch keiner geplant.
     
  14. Jobo45

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    Also lass Dir vom Verkäufer bescheinigen keine Kaution erhalten und auch keine Quittung über den Erhalt unterschrieben zu haben.
    Bringt der Mieter dennoch eine glaubhafte Quittung kannst Du Dir ja im Kaufvertrag eine Nachforderung eintragen lassen.
    Zudem solltest Du nachfragen ob zum Mietvertrag irgendwelche Übergabepapiere der Wohnung existieren um bei einer möglichen Übergabe nicht blöd da zu stehen.

    Apropos Mietspiegel Augsburg, da wurde ja auch schon geschrieben, dass die im Netz zu findenden inoffiziellen Spiegel nur die Wohnung der letzten Jahre betrachten! Zudem gibt es die Fuggerei, dort bezahlt man für ca. 60 m² 0,88 Euro Kaltmiete im Jahr!
     
  15. #14 Bürokrat, 06.05.2014
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    Äh...ja... dort eine Wohnung zu bekommen geht aber nur wenn eine menge voraussetzungen erfüllt sind... Die hat für den Wohnungsmarkt in Augsburg keine Bedeutung. So viel Verstand diese aus dem Mietspiegel herauszuhalten traue ich selbst der Stadt zu...
     
  16. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Sorry, hatte vergessen das zwinkerten Auge hinter den Mietpreis der Fuggerei zu setzen!
     
  17. Pitty

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    Wie will die Stadt mitbekommen, wo die Miete erhöht wurde?
     
  18. Gast2

    Gast2 Gast

    Mieterhöhung

    habe das gleiche Problem in einer Kleinstadt Nähe Stuttgart. Auch in dieser Kleinstadt gibt es keinen Mietspiegel. Derr Rea, von Haus und Grund sagte zu mir, es sei somit nahezu rechtlich kaum möglich, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Auch ich wollte nach 10 Jahren die Miete erhöhen. Habe noch keinen Rea. gefunden der dies wegen dem fehlenden Mietspiegel rechtssicher in Angriff nehmen möchte.
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Hier fragt die Stadt einfach bei größeren Vermietern an, u.a. bei der stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft und einigen Wohnungsbaugenossenschaften.
    Datum (Monat/Jahr) und m²-Mietpreis "kalt", Baujahr und sonstige Daten zur Ausstattung gemäß Unterteilung im Mietspiegel.
     
  20. #19 Bürokrat, 06.05.2014
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    Ich weiß zwar tatsächlich nicht wie die Erstellung eines solchen Mietspiegels abläuft aber eben hierin sehe ich ein Problem: Denn was vermieten solche Gesellschaften denn? Irgendwelche Plattenbauten die bestenfalls 6,50 pro qm erzielen oder irgendwelche Neubauten die den Mietspiegel für Altbauten auch nicht gerade anheben...

    Die Zukunft ist düster...

    @jobo45: war nicht gegen dich gerichtet!
     
  21. kathi

    kathi Gesperrt

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    Erhebungen, Umfragen. Ich hatte mal mit losti (wo steckt die eigentlich?) ne ziemlich lange Diskussion über das Thema und entsprechende Seiten verlinkt. Find ich leider grade nicht wieder.

    Da würde ich mir wirklich keine Sorgen machen. Die kommen schon an die Daten der guten Wohnungen.
     
Thema: Miete nach 15 Jahren erhöhen - Eigentümerwechsel
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