Miete senken durch Vermieter

Diskutiere Miete senken durch Vermieter im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich habe ein etwas ungewöhnliches Anliegen. Ich vermiete eine kleine Wohnung an eine junge Frau. Sehr zuverlässig, einfach eine...

Isigron

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Hallo zusammen,
ich habe ein etwas ungewöhnliches Anliegen. Ich vermiete eine kleine Wohnung an eine junge Frau. Sehr zuverlässig, einfach eine angenehme Mieterin, die ich gerne auch auf längere Zeit als Mieterin behalten würde. Sie zahlt momentan für eine 50qm Wohnung mit kleinem Garten und Fahrradschuppen 400 Euro. Dazu kommen dann noch die Nebenkosten. Ich weiß, dass sie auch schauen muss, dass es finanziell alles passt. Um sie dauerhaft als Mieterin zu halten würde ich ihr gerne anbieten, die Miete um 10% zu senken. Kann ich das so einfach machen oder bekomme ich dann Probleme mit dem Finanzamt? Mache ich das dann über ein Mietanpassungsschreiben oder setze ich einen aktualisierten Mietvertrag auf?

Vielen Dank und viele Grüße.
 
Andres

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Kann ich das so einfach machen oder bekomme ich dann Probleme mit dem Finanzamt?

Das kommt darauf an, wo die neue Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete wäre.
 

Isigron

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Das kommt darauf an, wo die neue Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete wäre.

Danke für die Antwort.

Die Miete läge dann bei 360 Euro kalt und würde die ortsübliche Miete widerspiegeln. Einen Mietspiegel gibt es hier leider nicht. Meiner Meinung ist die bisherige Miete auch ein wenig zu hoch gegriffen, dies ist aber historisch so entstanden. Die Wohnung habe ich im Jahr 2019 gekauft und da war sie zu diesem Preis schon vermietet.

Es läge bei Senkung der Miete um 10% auf jeden Fall kein Fall des §21 EStG vor.
 
Andres

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Die Miete läge dann bei 360 Euro kalt und würde die ortsübliche Miete widerspiegeln.

Dann wüsste ich nicht, warum sich das FA daran stören sollte, noch dazu, weil ...

Meiner Meinung ist die bisherige Miete auch ein wenig zu hoch gegriffen

... es ja auch noch eine Begründung gibt, die man auf Nachfrage liefern könnte.


Mache ich das dann über ein Mietanpassungsschreiben oder setze ich einen aktualisierten Mietvertrag auf?

Ich würde eine ganz simple, kurze Vereinbarung aufsetzen, dass sich beide Parteien des Mietvertrags [hier genaue Bezeichnung des Vertrags] darauf geeinigt haben, dass die Miete für vorbezeichnetes Mietverhältnis ab dem 01.XX.2021 festgesetzt wird auf 360 € Kaltmiete plus die Betriebskostenvorauszahlung wie bisher geregelt und das der Vertrag im übrigen unverändert weiter besteht. Zwei Unterschriften, Kopie, fertig.
 
taxpert

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Dann wüsste ich nicht, warum sich das FA daran stören sollte
Sehe ich auch nicht, was nicht heißt, dass es wegen der gesunkenen Miete nicht zu einer Nachfrage seitens der Kollegen kommen kann.

Ich würde eine ganz simple, kurze Vereinbarung aufsetzen, dass sich beide Parteien des Mietvertrags [hier genaue Bezeichnung des Vertrags] darauf geeinigt haben, dass die Miete für vorbezeichnetes Mietverhältnis ab dem 01.XX.2021 festgesetzt wird auf 360 € Kaltmiete plus die Betriebskostenvorauszahlung wie bisher geregelt und das der Vertrag im übrigen unverändert weiter besteht. Zwei Unterschriften, Kopie, fertig.
Gegenvorschlag:
Einseitige Vereinbarung, dass bis auf Widerruf auf 10% der Miete, in Worten 40 €, verzichtet wird.

Hätte den Charme, dass bei steigenden Mieten man zumindest diese 10% ohne Mieterhöhung problemlos durchsetzen kann.

taxpert
 

Isigron

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Vielen Dank für die Antworten. Das hat mir sehr geholfen.
 

laser

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Darf man fragen ob die Mieterin dich darauf angesprochen hat oder du ihr aus eigener Initiative die Miete senken möchtest?
 

Ferdl

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Oder gibt es einen anderen Grund warum du die Miete senken möchtest?
Das eine Miete von vor 2019 in 2021 überzogen wäre erscheint mir ungewöhnlich.
 

Isigron

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Die Senkung erfolgt aus eigener Initiative. Der einzige Grund ist tatsächlich, dass ich lieber eine tolle Mieterin habe, bei der ich mir sicher sein kann, dass die Wohnung in Schuss gehalten wird, dafür aber geringe Mieteinnahmen habe, als über kurz oder lang einen neuen Mieter suchen zu müssen. Quasi "lieber den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach."
 

laser

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Gab es den Anzeichen dass die Mieterin plant auszuziehen oder die Miete nicht mehr stemmen kann?
Jetzt weiß man natürlich nicht wie ihr zueinander steht, aber wäre es denn nicht klüger abzuwarten bis deine Vertragspartnerin das Thema anspricht?
 

Ich-bin-es

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Ich habe auch Zweifel, ob man mit € 40 einen Mieter halten kann. Sie hat jahrelang diese Miete akzeptiert und wird das gute Verhältnis auch zu schätzen wissen. Man zieht auch aus anderen Gründen um: Wechsel Arbeitgeber, Kinder kommen, Partner ziehen zusammen, Nähe zu xxxx. Das wirst Du mit € 40 nicht verhindern.

Aber Du könntest dezent im Gespräch vorfühlen, ob ihr vielleicht die Höhe der Miete schon lange ein Dorn im Auge ist. Oder ob es finanziell für sie eng ist. Oder finanzielle Probleme wegen Corona. Abhängig von ihrer Reaktion, kannst Du immer noch entscheiden.

Einfach so halte ich nicht für so zielführend.
 

Isigron

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Nein, es gibt bisher keine Anzeichen. Ich kann eure Einwände verstehen und werde meine Überlegungen nochmals mit diesen abwägen und dann entscheiden, was ich mache.

Ich danke euch nochmals für den hilfreichen Input.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

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Die Senkung erfolgt aus eigener Initiative. Der einzige Grund ist tatsächlich, dass ich lieber eine tolle Mieterin habe, bei der ich mir sicher sein kann, dass die Wohnung in Schuss gehalten wird, dafür aber geringe Mieteinnahmen habe, als über kurz oder lang einen neuen Mieter suchen zu müssen. Quasi "lieber den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach."

Ich hatte auch erst letztlich genau so einen Fall: Pärchen trennt sich, die Frau will in der Wohnung bleiben wäre dann aber über H4-Satz (gute Mieter seit 2012), da wurde dann die NKM um die fraglichen 50 Euro gesenkt und zwar mit einer Zusatzvereinbarung befristet vorerst auf 1 Jahr. Dann kann man ja sehen was passiert, eventuell zieht ein neuer Partner ein? Sie hat natürlich die mündliche Zusage von mir dass wir das auch verlängern wenn sich an ihrer Situation nichts ändert.

Für mich eine einfache Rechnung: 600 Euro weniger Miete, wenn sie ausziehen muss und die Wohnung zwei Monate leer steht habe ich mehr verloren + zusätzlichen Aufwand + die Unsicherheit wieder ähnlich gute Mieter zu finden.
 

Neolino

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Wenn du der Mieterin mehr binden willst, würde ich sie mal fragen ob sie sich irgendwas wünscht, womit du ihr etwas Gutes tun kannst. Sollte gleichzeitig eine Wertsteigerung für deine Immobilie sein wie z.B. eine Klimaanlage, neue Wasserhähne, Modernisierung oder irgend soetwas. Wenn sie dann irgendwann auszieht hast du in jedem Fall etwas dauerhaftes, die Miete die du kürzen würdest, wäre einfach weg...
 
immodream

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Hallo Isigron,
bei den derzeit steigenden Handwerkerlöhnen und Materialpreisen würde ich freiwillig die Miete nicht senken.
Sollte sie dich ansprechen, das sie demnächst kündigen würde, weil die Miete zu hoch ist, kannst du ja immer noch eine Mietsenkung anbieten .
Warum freiwillig auf Einnahmen verzichten .
Vielleicht muss demnächst etwas repariert oder renoviert werden .
Dann kannst du immer noch großzügig sein und die 480 € wertsteigernd einsetzen.
Grüße
Immodream
 
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