Miete senken oder nicht

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von bienemaya, 10.06.2009.

  1. #1 bienemaya, 10.06.2009
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo Ihr lieben Foris,
    ich hätte da mal eine Frage:
    Wie wohnen in einem Zweifamilienhaus und wollten die obere Wohnung vermieten.
    Da unser bisheriger Mieter aus beruflichen Gründen ausgezogen ist, versuchen wir nun schon seit Juli letzten Jahres einen neuen Mieter zu finden.
    Vorgestern zogen mein Mann und ich einmal Bilanz und stellten fest, daß seither schon ettliche Interessenten zur Besichtigung gewesen sind. Leider steht die Wohnung noch immer leer und wir überlegen, woran es wohl liegen könnte.
    An der Wirtschaftskrise, am Preis, daran, daß wir als Vermieter selbst mit drinnen wohnen oder woran?

    Die Wohnung hat ca. 65-68m², ist ne Dachgeschosswohnung mit einem großen Balkon.
    Sie hat 2 Zimmer und ist geräumig, viel Licht und ist frisch renoviert worden. Vor drei Jahren haben wir das ganze Haus wärmeisolieren lassen. Sie verfügt sogar über eine Einbauküche. Wir verlangen 410 Euro kalt und 130 Nebenkosten.
    Somit läge der qm²-Preis bei 6,03 bis 6,30. Da es für den hiesigen Ort keinen Mietspiegel gibt, habe ich im Netz einen gefunden, der den Ø lichen Mietpreis für den Breisgau darstellt. Der fängt für Wohnung zwischen 40 und 80m² bei 6,60€ bis sogar 10,00€. Auch eine gute VAB und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden. Äcker, Wald und Wiese vor der Tür.

    Von den Interessenten haben sich gut die Hälfte nicht mehr gemeldet, die anderen teilen sich auf in:
    - Dachschräge stört, man könne keine Möbel stellen
    - die Wohnung wäre zu klein für eine Person
    - die Wohnung wäre zu groß für eine Person
    - die die eine Küche haben stören sich dran, das eine vorhanden ist und die übernommen werden müsste
    - am Winterdienst und Treppe wischen

    Direkt hat Niemand gesagt sie wäre zu teuer. Nun überlegen wir, ob wir den Mietpreis senken sollen auf ca. 395 Euro kalt, Nebenkosten würden gleich bleiben.

    Woran könnte es noch liegen und würdet Ihr den Preis senken? Sind Wohnungen die billiger sind schneller vermietet?

    Es ist zum ...
    Besten Dank fürs Lesen.
    Gruß biene
     
  2. AdMan

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  3. clline

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    In unserer Gemeinde wäre die Wohnung definitiv zu teuer, ein paar Kilometer weiter in der nächst größeren (Klein)Stadt sehen die Preise schon ganz anders aus.
    In welcher Höhe liegen denn Vergleichsmieten direkt in Eurer Stadt/Gemeinde? Die Preise schwanken ja in der selben Region erheblich, je nachdem ob das Objekt in der Stadt oder auf dem Land liegt.

    Wir orientieren uns gerne im Mittelfeld - aber nicht in der billigen Preisklasse. Was billig ist, wird nicht gut gepflegt ... meine Meinung.
     
  4. #3 bienemaya, 10.06.2009
    bienemaya

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    Hallo, puh, das weiß ich gar nicht, aus den Anzeigen der anderen Vermieter in der hiesigen Zeitung wird Querbeet für die Wohnungen verlangt. Also ich hab schon gelesen, daß für 2 Zimmer Wohnungen mehr und auch weniger an Miete verlangt wird.
    Wir leben in einer Kleinstadt mit ca. 12000 Einwohnern und sind eine heilklimatischer Kurort, eher ländlicher gelegen. Gestern las ich ne Anzeige, wo Jemand über 7 Euro für ne kleinere Wohnung wollte.
    Ich denke einerseits, der Mietpreis ist es duchaus wert. Dann wiederum meine ich, lieber hab ich etwas weniger, als gar nichts. Nur wenn man mal runter gegangen ist, dann geht vorläufig nichts mehr nach oben. Das Haus wurde 1987 erbaut und immer im Schuss gehalten, das ist auch irgendwo den Preis wert.

    Gruß biene
     
  5. #4 Christian, 10.06.2009
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    Hallo,

    von den genannten Eigenschaften wie Dachschrägen, Größe, Verkehrsanbindung, Preis, Wirtschaftskrise, Vermieter wohnt im gleichen Haus, der vorhandenen Küche und der zu wischenden Treppe kannst du letztendlich nur am Preis was ändern ;)

    Der Preis wird durch den Markt, also durch Angebot und Nachfrage, bestimmt - nicht durch Vergleichsmieten oder Mietspiegel. Was nützt es, wenn alle anderen Wohnungen für 10 Euro/qm vermietet sind, aber niemand neu in die Stadt ziehen will?

    Ich gehe davon aus, daß ihr eine monatlichen NebenkostenVORAUSzahlung verlangt, die nach einem bestimmten Zeitraum mit den tatsächlich entstandenen Kosten verrechnet wird.
    Dann wäre es evtl. geschickt, die monatliche Vorauszahlung sehr niedrig anzusetzen. Das sieht dann erst mal für den Mieter gut aus, wenn man (bewusst oder unbewusst) die Kaltmiete und die Nebenkosten (= monatliche Belastung) zusammenrechnet. Dass dann u.U. eine fette Nachzahlung ansteht, hat der Mieter ja erst mal nicht vor Augen - hauptsache der jeden Monat zu überweisende Betrag ist gering.
    Nachteil: Du bist letztendlich kostenloser Kreditgeber und du musst am Abrechnungszeitraum-Ende deinem Geld hinterherlaufen. Wer weiß, ob die Mieter noch so viel vom Weihnachtsgeld übrig haben, um das zu bezahlen.
     
  6. #5 bienemaya, 10.06.2009
    bienemaya

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    Hallo,

    also an den Nebenkosten drehen find ich nicht so toll, denn wie du schon sagtest, wenn der Mieter zuviel nachbezahlen muss, gehen wir unter Umständen dann leer aus, weil das Geld ihm nicht reicht.

    Ich glaube auch, daß eine kleinere 2 Wohnung besser zu vermieten ist, als eine sehr große. Ohne großen Aufwand können wir leider nicht aus dem einem großen Raum 2 kleine machen. Also müssen wir Jemand finden, der viel Platz braucht.

    Und ja, das ist eine monatlich VORAUSzahlung, die einmal im Jahr abgerechnet wird.
    Gruß biene
     
  7. #6 Christian, 10.06.2009
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    War ja auch nur so ne Idee - gut finde ich das auch nciht, ich würde von vorneherein mit offenen Karten spielen.

    Aber stell dir mal vor, du hast als Mieter 5 Wohnungen zur Auswahl, und du schreibst dir die monatlichen Beträge auf - da tendiert man doch schon im Unterbewusstsein eher zu der Wohnung mit dem kleineren Betrag, wenn der "Rest" identisch ist.

    Und als "an den Nebenkosten drehen" würde ich das nicht bezeichnen. Aber da sind die Grenzen eh fließend ... Ich bekomme z.B. 85€/Monat NK-Vorauszahlung, das habe ich mit dem Mieter so vereinbart (ich glaube, er hat den betrag vorgeschlagen). Wir waren beide davon überzeugt, daß das reichen müsste, aber der Mieter musste trotzdem nachzahlen.
    Du kannst also vorher gar nicht wissen, wie viel Nebenkosten "entstehen". Normalerweise tendiert man ja als Vermieter eher dazu, einen höheren Betrag festzulegen: wenn man tats. NK von 60 bis 70 Euro/Monat erwartet, nimmt man als Vermieter ja eher 70 Euro/Monat als Vorauszahlung. Du könntest dich aber in diesem Fall auch am "unteren Ende" der Schätzung platzieren (also 60 Euro/Monat), das wäre dann immer noch moralosch vertretbar, trotzdem sieht der monatliche Betrag dann im Vergleich zu anderen Wohnungen "besser" aus.
    Kannst ja auch die Wärmeisolierung als Argument nutzen ("Da das Haus gut isoliert ist, werden vermutlich wenig Heizkosten entstehen, so daß die monatliche Vorauszahlung eher niedrig gehalten werden kann")

    So oder so, mit der monatlichen Vorauszahlung wirst du quasi nie eine Punktlandung hinlegen können, da niemand weiß, wie warm oder kalt der Winter wird, wie das Heizverhalten der Mieter ist, wie viel Wasser die Mieter verbrauchen werden, ...


    Ihr müsst genau einen Mieter finden, dem eure Wohnung zusagt. Einer. Nicht mehr.
    Auch wenn von 100 Mietern 99 rosa Badezimmerfliesen toll finden, ihr aber grüne habt - der eine von den 100 Mietern reicht doch! Deswegen würde ich erst mal nichts umbauen. Vielleicht sind nach eurem Umbau wieder große Wohnungen "in" ... :gehtnicht
     
  8. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    ich möchte ohne wertung dieser wohnung und der lage zu bedenken geben, dass der preis für die ausstattung auch zu niedrig scheinen könnte und deshalb noch "irgendein haken" vermutet wird. zumindest gehen hier in der stadt teurere wohnungen bei 8-9eur/qm besser weg als nahezu gleiche im selben haus zum dumpingpreis von 5-6eur/qm kalt... verrückt, ich weiß *spinn* und ihr sprecht ein anderes klientel an. aber einen versuch ist es wert, bevor ihr die wohnung zu tode preist...
     
  9. #8 bienemaya, 10.06.2009
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo, gestartet sind wir mal mit 430 Euronen als Kaltmiete. Interessenten waren hierfür auch da. Nur draus geworden ist nichts.

    Wir wohnen hier in einer gehobeneren Wohngegend und wenn man jetzt zu billig wäre, dann würden wir ein anderes Klientel anziehen, ohne hier jetzt eine herablassende Wertung über Diejenigen zu geben, die vielleicht nichts dafür können, wenn sie nicht so gut verdienen. Das möchten wir auch nicht.

    Ist es denn jetzt tatsächlich so, daß aufgrund der Krise weniger umgezogen wird?


    Im Nebenhaus ist die Dachwohnung ohne Balkon für ca. 380 kalt Euro vermietet, die hat rund 50 qm und weniger Fenster (Lichteinfall). Vielleicht müssten wir wirklich mal versuchen höher zu gehen, weil ja viele Leute der Meinung sind, daß billig nicht gut sein kann.
    Gruß biene

    Ich teste das mal, werde in künftigen Anzeigen den Mietpreis mal gut anheben, dann werden wir sehen was passiert.
     
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