Miete und Kaution

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von MarQi, 10.03.2009.

  1. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    hallo forengemeinde, ich brauch mal kurz euren rat.

    ich hab zum 1.1.09 eine wohnung gekauft. der ehemalige vermieter hat mir das kautionsguthaben bereits ausgezahlt und überweist mir seitdem (jan, feb, märz) die monatliche miete des mieters.
    ich hab den mieter jetzt 2x angeschrieben und ihn darum gebeten, dass er
    1) ein kautionskonto eröffnet. (die unterlagen hab ich beigefügt)
    2) seinen dauerauftrag umstellt.
    vom mieter kam bis jetzt überhaupt keine reaktion. ich hab auch keine telefonnr und nix. ich hab dann erfahren, dass die miete von der arge gezahlt wird. hab dann bei der arge angerufen und nachgefragt. die meinten sie würden den dauerauftrag umstellen, aber dann brauchen sie logischerweise auch einen nachweis, dass ich der rechtmäßige eigentümer bin. was für nen nachweis wäre da brauchbar? weil eine beglaubigte kopie des kaufvertrags hab ich noch nicht und im grundbuch steh ich auch noch nich drin. hab nur die ganzen rechnungen halt. grunderwerbssteuer, grundbuch...
    was würdet ihr machen, wenn der mieter sich weiterhin nicht meldet? ich hab einfach keine lust mehr dem hinterher zu rennen. bin ich verpflichtet dann ein kautionsbuch auf meinen namen anzulegen, weil ansonsten kriegt er von mir einen dritten brief mit einer frist: wenn er sich bis da und da nich meldet, heb ich das geld vom konto ab und verwahre das bei mir zu hause irgendwo... gibts halt keine zinsen.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Warum stehst du denn auch nach 3 Monaten immer noch nicht im Grundbuch? Das Grundbuch ist das einzigste, was einen eigentumsübergang amtlich belegt. Ohne eintrag kein Eigentum.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbst schuld... das Problem ist aber lösbar. Einfach ein Kautionskonto auf den Namen des Vermieters anlegen. Das hat ganz nebenbei den Vorteil, dass der Vermieter die uneingeschränkte Verfügung über das Guthaben hat und im Streitfall nicht erst den Mieter um Erlaubnis fragen muss.

    Dazu kann ich nur sagen: Herr, lass es Hirn regnen. :help

    Es fängt damit an, Geschäfte bei völliger Ahnungsloskeit gemacht werden. Durch Abschluss eines Kaufvertrags wird man nicht Eigentümer. Wer also meint Eigentümer zu sein, noch dazu rechtmäßiger (kann es auch einen unrechtmäßigen Eigentümer geben?), sollte vielleicht den Kaufvertrag erst mal aufmerksam lesen.
    Der vereinbarte Besitzübergang, üblicherweise als Übergang von Nutzen und Lasten im Kaufvertrag beschrieben, ist inzwischen offenbar erfolgt. Der Erwerber ist also Besitzer des Kaufgegenstands. Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Grundbucheintragung.
    In das Mietverhältnis tritt der Erwerber aber erst mit dem Eigentumsübergang ein. Vermieter ist also derzeit noch der Verkäufer. Die Ansprüche des Erwerbers auf die Miete bestehen ausschließlich gegen den Verkäufer aus dem Kaufvertrag, nicht aber gegen den Mieter.
    Das Verhalten der ARGE ist nachvollziehbar. Es könnte schließlich jeder kommen und behaupten, er wäre der neue Eigentümer...
    Weist nun der Vermieter, derzeit also noch der Verkäufer, die ARGE zur Zahlung an einen anderen Empfänger an, sollte es kein Problem geben.


    Auch hier hilft nachdenken weiter...
    Der Mieter hat seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag offenbar erfüllt und der Vermieter hat selbstverständlich seine gesetzliche Verpflichtung zur Anlage und Verzinsung der Kaution ebenso zu erfüllen. Dass der Erwerber die Kaution schon vor seinem Eintritt in das Mietverhältnis erhalten hat, ändert nichts am Verzinsungsanspruch des Mieters. Im übrigen, ich hatte es zu Beginn schon erwähnt, halte ich Kautionskonten auf den Mieternahmen ohnehin für unsinnig und ich kann auch nicht erkennen, welche Schmerzen ein Kautionskonto auf den Namen des Vermieters verursachen könnte.
     
  5. #4 lostcontrol, 11.03.2009
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    also so machen wir das immer, wo ist das problem?
    allerdings: die bank (in unserem fall die volksbank) will üblicherweise eine kopie des personalausweises des mieters sehen, die wäre dann erstmal zu beschaffen.

    steht nicht sogar im gesetz dass DER VERMIETER verpflichtet ist das geld anzulegen?
    wörtlich hiesse das ja, dass es der job des vermieters ist, auf die bank zu gehen und die formalitäten zu erledigen...

    also ich weiss nicht - wenn einem das schon zuviel ist, EINMAL auf der bank ein formular auszufüllen, ist man dann nicht mit dem ganzen anderen kram irgendwann hoffnungslos überfordert?
     
  6. #5 pragmatiker, 12.03.2009
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    nun ja, ich halte es zwar genau wie du und lege, sofern der mieter es nicht ausdrücklich anders verlangt, die kaution nicht auf den namen des mieters an, weil es praktikabler ist.

    lt. § 551 Abs. 3 satz 3 BGB wird jedoch ausdrücklich geregelt, dass die kaution vom vermögen des vermieters getrennt anzulegen ist. das dürfte schwerlich erfüllt sein, wenn der vermieter es einfach auf seinen namen anlegt. zumindest als treuhandkonto müsste es dann geführt sein.
    wie schwierig es in der praxis sein kann, geld für 3. anzulegen, ohne das die mit zur bank kommen, wissen die lieben richter aber offenbar nicht...
     
  7. #6 lostcontrol, 12.03.2009
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    das ist kein problem, da so ein konto ja ausdrücklich als kautionskonto geführt wird.
    mittlerweile bietet jede bank sowas an.
    und wenn du dir die entsprechenden formulare genau anguckst, steht da auch was entsprechendes drauf, dass das rechtliche diesbezüglich abdeckt.
     
  8. #7 pragmatiker, 12.03.2009
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    das weiss ich auch, aber es ist dennoch unpraktikabel. die sparkasse hier zB informiert den mieter vorher, wenn der vermieter was abheben will und zahlt dann erst 2 wochen später aus.
    nun haben die wenigsten bänker ahnung vom mietrecht und scheints auch nicht von einer verpfändung, denn regelmäßig wenn ich die kaution beanspruche und der mieter dann bei der bank anruft, glauben die bänker, das reicht um die kaution nicht an mich auzuzahlen. reglmäßig muss ich sie dann auf ihre eigne rechtsabeilung verweisen, damit sie sich mal schlau machen, das sie mir auszahlen müssen und der mieter erst mal vor gericht ziehen muss, will er die kaution dann wiederhaben (ich nehme die kaution selbstverständlich nur in anspruch bei einem anspruch meinerseits)
    und das kostet mehr nerven als alles andere: diese dreiste dumheit mancher leute(bänker) zu behaupten was falsch ist
     
  9. RMHV

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    Das alles ist aber nun kein Argument gegen ein Kautionskonto auf den Namen des Vermieters. Wird das Konto auf den Namen des Mieters geführt und das Guthaben verpfändet passiert genau das gleiche und in diesem Fall ist die Information des Mieters vermutlich auch korrekt.
    Genau hier liegt der Grund für die Anlage auf den Namen des Vermieters. Die Verfügungsberechtigung liegt dann nämlich beim Vermieter. Notfalls muss man die Mitarbeiter der Bank gelegentlich darauf aufmerksam machen.
     
  10. #9 pragmatiker, 12.03.2009
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    mein argument gegen kautionskonto auf namen des vermieters ist das gesetz (s. mein beitrag weiter oben): der vermieter muss getrennt von seinem vermögen anlegen. das kann er nur, wenn es nicht auf seinen namen läuft. allenfalls geht treuhandkonto.
     
  11. #10 lostcontrol, 12.03.2009
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    ich sagte es ja bereits:
    ein mietkautionskonto, wie es z.b. die volksbank einrichtet, läuft GETRENNT VOM VERMÖGEN DES VERMIETERS!
    in den entsprechenden unterlagen steht klipp und klar: "Das Mietkautionskonto wird als Sparkonto geführt wegen Mietkaution auf: [Name und Adresse des Mieters].
    das ist völlig korrekt so!
    und auf den auszügen steht auch der name des mieters und nicht der des vermieters!
     
  12. #11 pragmatiker, 12.03.2009
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    jaaaa liebe lostcontrol, das weiss ich. du musst das nicht mehrfach wiederholen :wink
    es ging mir um den punkt, das rmhv meint, es spräche nichts dagegen, auf den namen der VERmieters anzulegen. dagegen spricht mM nach das gesetz (s.o.)

    die sparbuchgeschichte kenn ich auch, die ist aber dennoch bescheuert, schon wegen der zinsen. auch wenn sie -rechtlich- völlig korrekt ist.

    diese regelungen im mietrecht und auch wie sie von den gerichten tw. gedeutet werden, sind halt oft absurdistan pur und lassen für mich nur einen schluss zu: politiker und richter haben nicht unbedingt ahnung von der wirtschaft (die letzlich alles bezahlen muss, incl. der gehälter und diäten von menschen, die arbeiten ohne netz und doppelten boden nicht unbedingt kennen :banana)
     
  13. #12 lostcontrol, 12.03.2009
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    stimmt, die zinsen sind bescheuert. aber was willste machen?
    im zusammenhang mit vermietung ist mir da halt auch wichtiger dass das korrekt abläuft. und der mieter sieht ja an den dokumenten die er erhält, dass er da nicht mit allzu hohen zinsen rechnen kann (ich sags den mietern auch immer vorher).

    immerhin gibt's zinsen.
    das war ja früher nicht so, wo man das geld nicht anlegen musste.

    was willste machen? finde erstmal 'ne anlageform, die mit so kleinen beträgen überhaupt möglich ist und zudem auch innerhalb ausreichend kurzer zeit kündbar ist.
    eigentlich kommt da fast nur tagesgeld in frage...
     
  14. #13 pragmatiker, 12.03.2009
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    und das gibt es bei den meisten banken nur für privatkunden auf den eigenen namen.
     
  15. #14 Vermieterheini1, 13.03.2009
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    Hallo Capo,

    die Umschreibung kann in manchen Gemeinden bis zu 2 Jahre dauern.
    Das Grundbuchamt erstellt nur 1 Mal im Jahr den Datenexport für die Gemeinde. Grundbucheintragung nur einen Tag nach dem Datenexport = 364 Tage Wartezeit.
    Liegt das Datum des Datenimportes bei der Gemeinde (auch nur 1 Mal im Jahr) unglücklich zum Datenexportdatum = die nächsten 364 Tage Wartezeit.

    Da lässt sich nicht beschleunigen - die Spucke kann man sich sparen!
    "Beschleunigen" lässt sich höchstens der Notar (Beantragung der Grundbuchumschreibung). Aber wenn die Voraussetzungen für die Beantragung nicht "kommen", dann kann auch der Notar nichts machen.


    ===============================================


    Hallo lostcontrol, pragmatiker und MarQi,

    das Zauberwort für die richtige Anlage der Mietkaution für Vermieter heist "Hausbank München".
    Da darf man auch hin, wenn man nicht im München oder Bayern wohnt.
    Nix Papiere des Mieters, Unterschrift des Mieters, usw..
    Und das Ganze - oh Wunder - 100%-tig Gesetzeskonform.
    Verzinsung, jährliche Zinsbescheinigung + Kontoauszug für de Mieter und Vermieter, alles inclusive.
     
  16. MarQi

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    ich habe bisher alle meine kautionskonten bei der umweltbank angelegt und die laufen IMMER auf den namen des mieters. ich habe keine lust jetzt eine ausnahme zu machen und abgesehen davon habe ich keine kopie des personalausweises und eine abschlussgebühr möchte ich auch nicht bezahlen!

    spars dir einfach!

    ich habe mich wohl falsch ausgedrückt! mir ist vollkommen klar, dass man erst eigentümer wird, wenn man auch im grundbuch steht! zum thema ahnungslosigkeit sage ich jetzt nichts!

    ja der besitzübergang ist bereits erfolgt! und nein ich trete NICHT erst nach eigentumsübergang in das mietverhältnis ein!!!

    Zitat Kaufvertrag: "Der Käufer tritt ab Besitzübergang in das ihm bekannte Mietverhältnis anstelle des Verkäufers ein. Ab diesem Zeitpunkt steht ihm der Mietzins zu. Die vom Mieter geleistete Kaution samt Zinsen sind unverzüglich nach Kaufpreiszahlung dem Käufer auszuhändigen...."

    anscheinend habt ihr in sachsen-anhalt andere sitten... :?

    hab ich was anderes behauptet??? die arge meinte zu mir, sie braucht einen nachweis, dann könnte sie das auch tun. welchen nachweis er eigentlich will, wusste der arge typ aber nicht...

    okay...
     
  17. #16 lostcontrol, 13.03.2009
    lostcontrol

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    unterschrift des mieters will die volksbank auch nicht.
    und was die KOPIE des perso angeht: ehrlich gesagt ist es mir ganz recht, wenn ich 'ne kopie davon beim mietvertrag ablegen kann. wenn ich damit argumentieren kann, dass ich diese kopie für das kautionskonto brauche, fragt da keiner nach (bisher jedenfalls nicht).

    das ist es bei anderen banken auch.
    bietet deine bank denn bessere zinsen? DAS wäre die frage die mich da interessiert...
    für uns ist die voba halt praktisch, weil da das ganze hin-und-her-geschiebe des geldes (das ja meist per überweisung eintrudelt) keine kosten verursacht und vor allem SCHNELL vor sich geht.

    ist das denn nicht bei allen banken so? *wunder*
     
  18. RMHV

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    Ich kann mich nur wiederholen...
    Besitzübergang ist eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien und hat keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. Mit dem Kaufvertrag werden nur Ansprüche der Vertragsparteien untereinander begründet, nicht aber gegen den Mieter. Die zitierte Vereinbarung über den Eintritt des Käufers in das Mietverhältnis mag vielleicht als Abtretung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis auszugelegen sein. Der Käufer kann aber gewiss nicht durch Vertrag mit dem Verkäufer zum Vermieter werden. Das wäre ein sittenwidriger und damit nichtiger Vertrag zu Lasten Dritter.
     
  19. #18 Vermieterheini1, 14.03.2009
    Vermieterheini1

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    Hallo RMHV,

    du hast vollkommen Recht - auch wenn das nach dem Normalbürger-Rechtsverständnis schwer zu verstehen ist.
    Man sollte vielleicht erklären, dass es 2 "Verhältnisse" gibt.

    1. Das "INNERE" Vertragsverhältnis zwischen den 2 Vertragsparteien des notariellen Kaufvertrages zwischem dem Hausverkäufer und dem Hauskäufer.

    2. Das "ÄUßERE" Vertragsverhältnis zwischen dem jeweiligen Mieter und dem jeweiligen VERmieter.
    Das Mietvertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Hauskäufer, der in das Mietvertragsverhältnis kraft Gesetz" (NICHT Kraft Haus-Kaufvertrag!) eintritt beruht ausschließlich auf der VOLLZOGENEN Grundbuchumschreibung, die der Hauskäufer dem Mieter unaufgefordert vorlegen muss.
    Erst NACH der Vorlage der VOLLZOGENEN Grundbuchumschreibung ist Kraft Gesetz für den Mieter der Hauskäufer der neue VERmieter!
    Solange der Hauskäufer dem Mieter die VOLLZOGENE Grundbuchumschreibung IM ORIGINAL nicht vorlegt, ist er für den Mieter (gesetzlich gesehen) NICHT sein VERmieter.
    Zahlt der Mieter VOR der Vorlage der Grundbuchumschreibung an den Hauskäufer, kann der Hausverkäufer = alter Vermieter alle Mietzahlungen rechtgültig (noch einmal) vom Mieter verlangen.

    Ich als Hauskäufer hätte im notariellen Kaufvertrag den Passus aufnehmen lassen, dass der Notar den Mieter im Namen und auf ausdrückliche Anweisung des "alten" VERmieters = Hausverkäufer ab "Datum X" unwiderruflich anweist allem Mietzahlungen nur noch an den Hauskäufer zu leisten und dass ab diesem Datum der Hauskäufer der alleinige Ansprech- und Vertragspartner des Mieters für das Mietvertragsverhältnis ist.
    Dies ist in jedem Fall für den Mieter juristisch einwandfrei, denn der Vermieter kann dem Mieter jederzeit einen Bevollmächtigten / juristischen Vertreter benennen.
    Ein Schreiben vom Notar, dem eine im Original vom "alten" Vermieter unterschriebene Willenserklärung (obige Bevollmächtigung) beiliegt, hat gegenüber dem Mieter eine rechtsbindende Wirkung.
     
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