Miete versteuern? Aber wie

Dieses Thema im Forum "Verwaltung" wurde erstellt von JRa, 09.02.2009.

  1. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    Angenommen man kauft ein Dreifamilien- Haus, zwei Wohnungen sind vermietet, in die andere zieht der Vermieter. Mieteinnahmen ohne Nebenkosten betragen insgesamt 577,25 €. Der Abtrag für den Kredit beträgt 750 €. Mit wie viel Miete kann man ungefähr rechen? Was will das Finanzamt ab haben? Habe den Steuerberater schon gefragt, aber hätte gerne noch eine zweite Meinung gehört. In wie weit lohnt sich Vermieten trotz Versteuerung? JRa
     
  2. AdMan

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  3. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Was genau erhoffst du dir hier, was dir dein Steuerberater nicht schon gesagt hat?
    Ob sich vermieten lohnt? Für unkundige garnicht. Wenn du auf jeden Cent schaun mußt, auch nicht.
     
  4. #3 lostcontrol, 10.02.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ich würd sagen das hängt auch davon ab, wieviel da in den nächsten jahren investiert werden muss. das kann man ja alles absetzen, und ein guter steuerberater wird dir sicher helfen können deine investitionen für instandhaltungen bzw. modernisierungen so zu timen, dass du letztendlich garkeine steuern mehr auf die einnahmen aus VV zahlen musst.
     
  5. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    Ich war mit der Meinung des Steuerberaters nicht zufrieden und wollte einfach nur eine zweite Meinung hören. Was ist daran zubeklagen? Wofür gibt es denn sonst diese Foren? Ich dachte zum Erfahrungsaustausch. Wer sagt denn, dass wir auf jeden cent achten müssen? Meine Frage war doch nur ob wir so viel Steuern zahlen müssen, dass von der Miete fast nichts mehr über bleibt.

    Ich finde, dass man in diesem Forum keine voreiligen Schlüsse ziehen sollte. Statt dessen hätte ich es besser gefunden so ewas persönlich zu schreiben.

    Danke lost control genau so eine Antwort habe ich erhofft :Blumen
     
  6. #5 lostcontrol, 10.02.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wieviel steuern ihr zahlen müsst, hängt unter anderem von eurer steuerklasse etc. ab.
    ganz sicher ist es nicht so, dass da "fast nichts mehr übrig bleibt" - so hoch ist KEIN steuersatz.
    du darfst nicht eure tilgung und die steuern in einen topf schmeissen.
     
  7. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    danke
     
  8. RMHV

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    Au weia... Ahnungslosigkeit, dein Name ist Losti. :lol

    Steuerklassen gibt es nur und ausschließlich beim Lohnsteuerabzugsverfahren und damit ausschließlich für den - vorläufigen - Steuerabzug bei Einkünften aus Nichtselständiger Arbeit.

    Zumindest bis der Gesetzgeber mal wieder den Versuch macht, das Rad neu zu erfinden, funktioniert die Besteuerung - von Systembrüchen wie Abgeltungssteuer abgesehen - nach einem relativ einfachen Verfahren: es wird für die einzelnen Einkunftsarten (nach jeweils unterschiedlichen Verfahren) ein Gewinn ermittelt. Diese Beträge werden addiert zur Summe der Einkünfte. Nach Abzug weiterer im Gesetz geregelter Beträge erhält man das Einkommen und durch Anwendung des Tarifs die Einkommensteuer. Einzelheiten würden hier zu weit führen. Es ist aber erkennbar, dass eine Steuerbelastung für Mieteinnahmen nicht genannt werden kann. Die Steuerbelastung hängt immer vom Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen ab.

    Interessant wird noch das Verfahren der "Gewinnermittlung" bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sein. Die Einkünfte aus V+V sind der Überschuss der Einnahmen (§ 8 StG) über die Werbungskosten (§ 9 EStG). Der Begriff Einnahmen ist dabei so genau so zu nehmen und nicht durch irgendwelche aberwitzigen Begründungsversuche auf die Nettomiete zu reduzieren. Alle Einnahmen, die dem Vermieter aus der Vermietung zufließen, werden angerechnet. Dazu zählen auch die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter. Gegengerechnet werden alle Werbungskosten, also auch die umlagefähigen Betriebskosten. Werbungskosten sind nach § 9 EStG "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen". Der Kaufpreis einer Immobilie sind keine Werbungskosten. Ebenso sind Kredittilgungen keine Werbungskosten. Die Kredittilgung muss aus einem Ertrag nach Steuern bezahlt werden. Liquiditätsprobleme sind nicht daher auszuschließen. Kreditzinsen sind Werbungskosten und mindern damit die Einkünfte und in der Folge zwingend auch die Steuerbelastung.
    Die einkommensteuerlichen Folgen einer Investition werden in einer Beratung bei jedem beliebigen Steuerberater wesentlich besser zu behandeln sein. Es ist m.E. völlig sinnfrei, sich bei eigener Ahnungslosigkeit die Meinung weiterer Ahnungsloser in einem Forum anzuhören.
     
  9. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    :bier >Deswegen sind wir doch hier! Wir hoffen auf einen Experten zu stoßen.
     
  10. #9 lostcontrol, 10.02.2009
    lostcontrol

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    RMHV - der satz stimmt.
    du siehst das nur in einem anderen zusammenhang.

    hört hört.
    und wie war das mit der steuerklasse?
     
  11. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    echt interessant :banana
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Du erwartest aber nicht ernsthaft eine vollständige Abhandlung über das Lohnsteuerabzugsverfahren unter besonderer Berücksichtigung der einzelnen Steuerklasssen?
     
  13. kummer

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    JRa war ja nicht so negativ gemeint, wie es klang. Aber hier kann niemand deine Vermögensverhältnisse besser schätzen als dein Steuerberater. Alle Aussagen die du hier hörst sind ja rein spekulativ .. keiner weiß wie du dein Geld verdienst, von dem Zustand deiner Immobilie ganz zu schweigen. Dann zu fragen "was kann ich sparen" oder "geht das oder jenes gut" ist 1) ein breites Thema und 2) einfach ins blaue geschossen. Ich würde an deiner Stelle deinem Berater vertrauen.
    Hier kennt dich keiner um so ins Detail gehen zu können.
     
  14. #13 Christoph, 11.02.2009
    Christoph

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    Allgemeingültige Antworten kann man hier wohl kaum geben.
    Grundlagen sind folgende:
    Das Gesamteinkommen einer natürlichen Person wird definiert als die Summe der Einkünfte dieser Person im Sinne des deutschen Steuerrechts. :lesen

    Bei der Vermietung sieht das dann ungefähr so aus:
    Mieteinnahmen - AfA- Zinsen- Reparaturen- Verwaltungskosten-Hausmeisterkosten- Betriebskosten die nicht an den Mieter weiterverrechnet werden,..., = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

    Dieser Betrag erhöht oder mindert dein anderes zu versteuerndes Einkommen.

    Beispiel:
    Jahresmiete 6000 Euro
    AfA: 1500 Euro
    Zinsen: 100 Euro
    Reparaturen: 500 Euro
    Hausmeister: 100 Euro
    Verwaltung: 400 Euro

    bleiben 3400 Euro an Einkünften übrig.
    angenommenes Erwerbseinkommen: 30.0000 €/Jahr plus 3400 = 33400 €, die jetzt Berechnungsgrundlage für deine gesamte Steuerbelastung sind.
    Bei einer Steuerbelastung insgesamt von rund 30 % würdest du dann rund 1000 € Steuer auf dein Mietobjekt zahlen.
     
  15. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    danke, ich werde es gleich mal testen. dann weiss ich ungefähr was uns erwarten könnte. :Blumen
     
  16. #15 lostcontrol, 11.02.2009
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    den kann man doch auch umlegen...
     
  17. #16 Christoph, 12.02.2009
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    und wie berücksichtigst du dann die Leistungen, die du als Vermieter selbst erbringst ? z.B. Gartenarbeit, kleinere Reparaturen und Umbaumaßnahmen, etc. ?
     
  18. #17 lostcontrol, 12.02.2009
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    also WENN man diese leistungen tatsächlich selbst erbringt, kann man die trotzdem ebenfalls umlegen. man muss nur sehr genau buch führen und darf selbstverständlich dann keine umsatzsteuer draufschlagen (es sei denn man hat eine entsprechende firma).
    man nimmt also seine arbeitsstunden, setzt einen entsprechenden stundenlohn an (der muss natürlich realistisch sein, am besten man holt sich dafür mal 'nen kostenvoranschlag vom profi) und legt diese kosten dann um. kein problem.

    umbaumaßnahmen sind natürlich KEINE betriebskosten, auch kleinere reparaturen, die NICHT unter die kleinreparaturenklausel fallen nicht - das ist alles instandhaltung und kann deshalb nicht umgelegt werden.
     
  19. #18 Christoph, 12.02.2009
    Christoph

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    Vielleicht noch einmal ein kleines Verständnisproblem Losti.
    Ich will diese Punkte bei der Steuer ansetzen und nicht an die Mieter verrechnen.
    Also, wie der Threaderöffner auch, damit seine Steuerbelastung reduzieren
     
  20. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Arbeitsleistungen des Eigentümers sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht steuermindernd anzurechnen.
     
  21. #20 lostcontrol, 12.02.2009
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    also unser steuerberater behandelt die eigenleistungen in sachen handwerk, umbau, modernisierung usw. gleich wie handwerkerrechnungen und lässt sich da jedesmal eine saubere aufstellung geben.
    das ist seit einigen jahren auch ganz offiziell erlaubt und vom finanzamt sogar gewünscht - die entscheidung hierfür war wohl 'ne maßnahme gegen schwarzarbeit, wenn ich's richtig verstanden habe.
    ich weiss nicht ob RMHV da eventuell nicht auf dem aktuellen stand ist, fakt ist: in den letzten jahren (frag mich jetzt nicht ob 2 oder 3) konnten wir das jedenfalls absetzen.
    dabei spielte es ausdrücklich KEINE rolle ob die ausführenden (in der hauptsache ich selbst, aber auch mein bruder und in teilen sogar meine rentner-eltern) eine handwerkliche ausbildung hatten oder nicht.

    aber RMHV ist eh der meinung dass unser steuerberater in mehreren dingen falsch agiert. ist mir solange egal, solange das finanzamt damit glücklich und zufrieden ist.

    ich wollte eigentlich nur darauf hinweisen, dass hausmeisterdienstleistungen definitiv zu den betriebskosten gehören, ähnlich wie die putzfrau fürs treppenhaus, der gärtner für den garten usw.
     
Thema: Miete versteuern? Aber wie
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