Miete weit unter ortsüblicher Vergleichsmiete - wie weit darf ich erhöhen?

Diskutiere Miete weit unter ortsüblicher Vergleichsmiete - wie weit darf ich erhöhen? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo an alle, ich habe diverse Themen über die Suchfunktion durchforscht aber keine klare Regelung zu dieser Info bekommen. Ich habe eine...

  1. #1 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

    Kreisverkehrdrifter Neuer Benutzer

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    Hallo an alle,

    ich habe diverse Themen über die Suchfunktion durchforscht aber keine klare Regelung zu dieser Info bekommen. Ich habe eine Wohnung vor exakt einem Jahr vermietet. Allerdings für 650€ kalt. Bisher kannte ich den Mietspiegel nicht daher dachte ich es wäre so angebracht. Die ortsübliche Vergleichsmiete im aktuellen Mietspiegel liegt jedoch 231€ (im Durchschnitt) über dem was ich verlangt habe im Mietvertrag.

    Laut meiner Recherche kann ich frühestens nach 15Monaten ab Einzug die Miete erhöhen und maximal 20% in 3 Jahren.

    Ich möchte die Miete auf das ortsübliche Niveau bringen, da ich weit über 200€ drunter bin. Kann ich einfach nach 15Monaten die Miete auf das Niveau bringen oder muss das Schrittweise erfolgen? Die vermietete Wohnung soll nur das Einbringen was der Mietspiegel vorgibt, daher habe ich nur den Mittelwert genommen.

    Ich habe zu allen Themen was gefunden, aber nichts vergleichbares wie dieses Thema wo der Vermieter weit unter der Vergleichsmiete ist.

    Ich hoffe auf eure Hilfe und bedanke mich im voraus an alle!

    Kreisverkehrdrifter
     
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  3. Gecko

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    Da du vom Mietspiegel spricht habe ich ein paar extra Fragen:

    In welcher Stadt ist deine Wohnung?
    Gibt es dort einen qualifizierten Mietspiegel (wie zb. Berlin)?
     
  4. #3 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Hi, ja es gibt einen Mietspiegel vom Rathaus der für unseren Städtekreis gilt. Unsere Stadt ist sehr nah an einer Großstadt im Süden.
     
  5. Gecko

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    • Also der Ort/Stadtteil der Wohnung wird explizit in diesem qualifizierten Mietspiegel erwähnt?
    • Gilt dort bei dir eine Mietpreisbremse?
    • Gibt es dort im Mietspiegel auch mietsteigernde oder mietmindernde Merkmale? (ZB. Toilette ausserhalb der Wohnung = schlecht, Parkettboden = gut)
    • Ist im Mietvertrag eine Staffel- oder Index-Miete vereinbart worden?
     
  6. #5 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Ja der Ort wird darin genannt. Eine Mietpreisbremse gilt hier nicht. Mietsteigernde Merkmale gibts genug, Neubau mit vielen Extras und die Lage natürlich. Man braucht nichtmal ein Kfz, d.h. alles mögliche schnell zu Fuß erreichbar.
     
  7. Gecko

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    Also wenn bei dir keine Mietpreisbremse gilt, dann kannst du die Mieterhöhung frühestens nach 12 Montaten ankündigen (also 15 Monate bis sie in Kraft tritt). Hier kannst du dich dann auf den Mietspiegel beziehen - aber du solltest aufpassen, dass du keine Formfehler machst.

    Wenn deine Miete aktuell bei 650€ liegt, dann kannst du - solange du unter dem Mietspiegel bleibst - maximal 20% aufschlagen. Das sind dann 780.
     
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  8. Gecko

    Gecko Erfahrener Benutzer

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    Mit der 20% Erhöhrung hast du dann übrigens den gesamten Spielraum für die nächsten 3 Jahre ausgeschöpft. Erst bei einer Neuvermietung kannst du die Miete dann erneut anpassen.
     
  9. #8 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Das habe ich mich auch gefragt danke für die Antwort. Also darf ich nur 20% erhöhen, selbst wenn ich immernoch unter dem Mietspiegel bin?

    Wenn ich die höhere Miete fristgerecht fordere, muss der Mieter dann inklusive den 15. Monat die höhere Miete zahlen oder erst ab dem 16.?
     
  10. Berny

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  11. #10 anitari, 05.02.2017
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    Wenn in dem Ort bzw. der Region die Kappungsgrenze nicht bei 15 % liegt, ja.

    Dann muß der Mieter, sofern er nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, die erhöhte Miete ab Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zahlen.

    Wie das genau ist wenn vereinbart wurde das die Miete erst am 15. des Monats zu zahlen ist weiß ich nicht.

    Normal ist ja das sie zu Beginn des spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist.
     
  12. #11 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Also danke nochmal für die hilfreichen Beiträge. Es stört mich schon etwas dass man nicht einmal auf den Durchschnittsbetrag hochgehen darf/kann aber sei es drum.
     
  13. #12 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Ja genau so ist es geregelt. Immer Anfang des Monats sollte gezahlt werden. So sollte das Erhöhungsschreiben also kurz vor dem 12. Monat beim Mieter eingehen damit man die erhöhte Miete ab dem 15. Monat in "Empfang" nehmen kann?
     
  14. Andres

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    Nein. Bitte lies dir doch zunächst die §§ 557 ff. BGB durch. Deine Frage wird in § 558 BGB beantwortet: Die Miete muss 12 Monate lang unverändert gewesen sein, bevor eine Erhöhung verlangt werden kann.
     
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  15. #14 Sweeney, 05.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2017
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    Die Mieterhöhung ist frühestens möglich, nachdem die Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist (vgl. § 558 Abs. 1 BGB). Die Frist setzt sich aus einer zwölfmonatigen Wartefrist und einer dreimonatigen Zustimmungsfrist des Mieters zusammen.

    Im Übrigen weise ich aufgrund des Nutzernamens auf § 3 StVO hin.

    § 3 Geschwindigkeit
    Wer ein Fahrzeug führt, darf nur so schnell fahren, dass das Fahrzeug ständig beherrscht wird. Die Geschwindigkeit ist insbesondere den Straßen-, Verkehrs-, Sicht- und Wetterverhältnissen sowie den persönlichen Fähigkeiten und den Eigenschaften von Fahrzeug und Ladung anzupassen.
     
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  16. #15 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
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    Dann müsste ich ja einen Tag nach dem der 12.Monat vollendet ist die Erhöhung beim Mieter einreichen?!? Was ist dann mit der 3 Monatsfrist?
     
  17. Berny

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    Die beginnt dann.
     
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  18. #17 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
    Kreisverkehrdrifter

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    Verletze ich dann nicht die 3Monatsfrist?
     
  19. Gecko

    Gecko Erfahrener Benutzer

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    @Kreisverkehrdrifter

    Auszüge aus dieser Quelle: https://www.frankfurt.de/sixcms/media.php/738/infoblatt_ mieterhöhung_03.pdf

    Hat die Mieterseite das Mieterhöhungsverlangen erhalten, so kann sie bis zum Ablauf des zweiten darauf folgenden Monats die Argumente der Vermieterseite prüfen und feststellen, ob die Vergleichsangaben zutreffen (Überlegungsfrist).

    Beispiel: Das Erhöhungsverlangen geht Frau M. am 02.01. zu. Die Überlegungsfrist endet somit am 31.03. Die Überlegungsfrist der Mieterseite beträgt folglich zwei volle Monate plus den Rest des Monats, in dem sie das Erhöhungsverlangen erhalten hat.

    Wird auf das Erhöhungsverlangen nicht reagiert oder die Zustimmung nur teilweise erteilt bzw. gänzlich verweigert, kann die Vermieterseite bis zum Ablauf von drei weiteren Monaten die Zustimmung der Mieterseite beim zuständigen Amtsgericht einklagen (Klagefrist).

    Beispiel: Hat Frau M. der Mieterhöhung nicht bis zum 31.03 zugestimmt, kann die Vermieterseite bis spätestens 30.06. Klage erheben.

    Stimmt die Mieterseite der geforderten Mieterhöhung innerhalb der Überlegungsfrist zu, hat sie die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Monats an zu zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
    Beispiel: Stimmt Frau M. der Mieterhöhung zu, hat sie die höhere Miete ab 01.04. zu zahlen.
     
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  20. #19 Kreisverkehrdrifter, 05.02.2017
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    @Gecko super das wollte ich wissen! Vielen Dank!
     
  21. #20 Kreisverkehrdrifter, 06.05.2017
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    Kleines Update: Anfang März habe ich das Schreiben per Einschreiben rausgeschickt. Gestern habe ich dann auf dem Schreiben(Duplikat im Ordner) entdeckt dass ich zwar geschrieben habe die höhere Miete sei erst ab 1. Juni fällig, jedoch habe bei der Zeit bis die Zustimmungserklärung zurückgeschickt wird mit Ende Mai datiert. Sprich der Mieter hat 3 Monate Zeit die Zustimmungserklärung abzugeben. Normalerweise muss ich dem Mieter nur 2 Monate einräumen bis er sich entscheidet ob er zusagt oder ablehnt. Verschiebt sich dadurch die Forderung von mir?
     
Thema: Miete weit unter ortsüblicher Vergleichsmiete - wie weit darf ich erhöhen?
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