Miete wird nicht gezahlt und Mieter überträgt via Vollmacht Stiefsohn.

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von tobi123, 23.12.2014.

  1. #1 tobi123, 23.12.2014
    tobi123

    tobi123 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich bin neu in diesem Forum und auch auf dem "Vermietermarkt".

    Mein Mieter musste altersbedingt die Wohnung aufgeben und hat über seinen Anwalt alle Vollmachten an seinen Stiefsohn übergeben. Dieser hat unmittelbar die Mietzahlung eingestellt mit dem Hinweis seine Mutter könnte nicht mehr zahlen. Der Bevollmächtigte hat mir schriftlich in einem Zweizeiler einer Kündigung eingereicht mit der offiziellen Kündigungsfrist von 3 Monaten.

    Frage 1) Nach meinem Verständnis gehen mit der Vollmacht auch alle Rechte&Pflichten auf den Bevollmächtigten über. Damit muss er auch die ausstehende Miete zahlen. Sehe ich das richtig?


    Die Mieterin war starke Raucherin, dadurch sind die Tapeten, Türen und Türzargen stark durch das Nikotin vergilbt und riechen. Ich habe den Mietvertrag nur übernommen vom Vorbesitzer und darin war noch die "alte" Renovierungsklausel, die soweit ich es verstehe nicht mehr gültig ist.

    Frage 2) So wie ich es verstehe habe ich keine Möglichkeit den Bevollmächtigen zu einer Renovierung der Wohnung zu bewegen, trotz des starken Rauchens. richtig?

    Vielen Dank vorab!
    Schönes Fest
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein. Der Bevollmächtigte darf für den Vollmachtgeber Erklärungen abgeben und entgegennehmen, Rechtsgeschäfte tätigen usw., sofern das von der Vollmacht abgedeckt ist. Aus praktischen Gründen bietet es sich in deinem Fall sehr an, sich die Vollmachtsurkunde vorlegen zu lassen oder entsprechend § 174 BGB (bitte lesen - und zwar den ganzen Titel 5) unverzüglich die Kündigung zurückzuweisen. Es hätte äußerst unübersichtliche Folgen, wenn sich irgendwann später einmal herausstellen sollte, dass gar keine (ausreichende) Vollmacht bestand ...

    Dein Anspruch auf Zahlung der Miete besteht aber weiterhin gegen den Mieter, nicht gegen seinen Bevollmächtigten. Der Bevollmächtigte ist nicht verpflichtet, die Miete zu bezahlen - nicht aus dem Vermögen des Vollmachtsgebers und schon gar nicht aus seinem eigenen.


    Richtig, auch hier besteht dein Anspruch gegen den Mieter.


    Wie man praktisch vorgeht, hängt sehr stark von der vermuteten Zahlungsfähigkeit des Mieters und von Zustand und Inhalt der Wohnung ab. Was ist dir über Einkommen und Vermögen bekannt?
     
  4. #3 tobi123, 23.12.2014
    tobi123

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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Die Mieterin musste in ein Pflegeheim, sodass ihr privates vermögen direkt aufgebraucht wurde für die erste monatliche Zahlung. Das ist die Aussage des Stiefsohns, welche ich soweit glauben muss, da die Mieterin recht einfach gelebt hat, ohne Rücklagen.

    Das heißt ich bekomme aktuell keine Miete und muss noch prüfen ob die Kündigung rechtens ist.

    Wie könnte ich hier weiter vorgehen bzgl. etwaiger Forderungen für die Miete oder Renovierung? Welche Alternative habe ich wenn die Mieterin nicht zahlungsfähig ist?

    Meine Idee wäre es jetzt schnellstmöglich durch den Stiefsohn die Wohnung leer räumen zu lassen. Ich werde renovieren und versuche die Wohnung schnellstmöglichst vermietet zu bekommen.
     
  5. #4 SingleBells, 24.12.2014
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    Gibt es noch ein Kautionskonto, das du nutzen könntest?
     
  6. #5 alibaba, 24.12.2014
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    Post vom GegenAnwalt (StiefSohn) ,

    gegen diese Kündigung muss man vorgehen ,dazu empfehle ich ein Anwalt .

    Nun nicht vergessen auch die NK ,wie Strom ,Wasser und und und müssen beglichen werden ,

    da spielt es auch zwingend keine grosse Rolle ob die Mieterin im Heim geht

    oder auf Hawai baden geht über dem Winter :smile050:

    Ich find es ganzschön frech und 3Monate Kündigung ...... .

    Gruss
    alibaba :smile050:
     
  7. Andres

    Andres
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    Glauben müssen musst du gar nichts. Es schadet nie, sich selbst Gedanken zu machen, ob diese Angaben glaubwürdig sind. Sofern kein Nenneswertes Vermögen vorhanden ist und das Einkommen unter der Pfändungsfreigrenze liegt, sieht es aber ganz so aus ...


    Unter der Annahme, dass bei der Mieterin nichts zu holen ist, ist das sinnvoll. Sobald der Stiefsohn seine Vollmacht dir gegenüber nachgewiesen hat, würde ich einen Aufhebungsvertrag anbieten: Das Mietverhältnis endet per sofort, die Wohnung ist besenrein zurückzugeben, du behältst eine ggf. vorhandene Kaution und verzichtest auf weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis. Ganz wichtig: Diese Vereinbarung unterschreibst du, sobald du alle Schlüssel der Wohnung in der Hand hast.

    Das dürfte für dich der beste Deal sein (keine Gerichtskosten, kurze Wartezeit) und für den Stiefsohn ist es ein sauberer Weg aus dieser Geschichte. Der zweitbeste Deal wäre dann die Rückgabe der unberäumten Wohnung unter gegenseitigem Verzicht auf alle Ansprüche. Der Rechtsweg lohnt sich nur, wenn der Mieter relativ gut solvent ist. In jedem Fall ist das der langwierigste Weg, der dich auch am meisten Nerven kostet.
     
  8. #7 alibaba, 24.12.2014
    alibaba

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    die schnelle Lösung hat der StiefSohn aber nicht vorgegeben ,sonst hätte

    er die Richtung von Andres eingeschlagen ,

    "Mama kein Geld , StiefSohn kein Geld " sofortige im gegenseitigen Einverständnis

    um Kündigung RückÜbergabe innerhalb 7Tage ,zwar verlust aber dafür kurz :15:

    Gruss
    alibaba :45:
    PS: da kannste dann selber die 3Monate gut durchlüften ,Tapeten befeuchten
    und abziehen ,anschliessend auf Harz8 Urlaub beantragen
     
  9. Berny

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    @alibaba,
    Deine Beiträge gefallen mir immer besser...:hut020:
    ... und Hawai'i bitte der Einfachheit halber mit zwei i, also ii.:smile041:
     
  10. #9 tobi123, 24.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.12.2014
    tobi123

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    Guten Morgen,

    ja eine Kaution von 3 Kaltmieten ist noch vorhanden. Darf ich diese für die entgangene Miete einbehalten? Oder nur zweckgebunden für ggf. Renovierung?

    @Andres: Ich denke das die Lösung mit dem Aufhebungsvertrag das schnellste ist. Lieber ein Ende mit Schrecken als......

    @Alibaba: Das mit den 3 Monaten Zeit nehmen würde ich auch gerne für die Renovierung. Es kommt aber leider keine Miete rein, also muss alles schnellst möglich gehen. :-( und das über die Festtage zu organisieren. Riesig.

    Wie verändert sich eigentlich die Situation falls die Mieterin verstirbt? Sie hat keine leiblichen Kinder, nur zwei Geschwister.

    Wie kann ich eigentlich für das Finanzamt nachweisen das ich keine Miete erhalten habe? Brauche ich hier einen besonderen Nachweis?

    Grüße
     
  11. Berny

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    Moin tobi123,

    "Kaution von 3 Kaltmieten ist noch vorhanden. Darf ich diese für die entgangene Miete einbehalten? Oder nur zweckgebunden für ggf. Renovierung?"
    - Nee, die darste für alle Deine Ansprüche verwenden NACH Beendigung des Mietverhältnisses.

    "Ich denke das die Lösung mit dem Aufhebungsvertrag das schnellste ist. Lieber ein Ende mit Schrecken als......"
    - Du sagst es.

    "Wie verändert sich eigentlich die Situation falls die Mieterin verstirbt? Sie hat keine leiblichen Kinder, nur zwei Geschwister."
    - Ich würde das AG/Nachlassgericht fragen.

    "Wie kann ich eigentlich für das Finanzamt nachweisen das ich keine Miete erhalten habe? Brauche ich hier einen besonderen Nachweis?"
    - Es genügt Deine Erklärung.
     
  12. Andres

    Andres
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    Der Erbe (wer auch immer das dann ist) erbt auch den Mietvertrag. Allerdings besteht beiderseits ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB). Deine Ansprüche richten sich dann gegen den Erben.

    Schlagen alle das Erbe aus, erbt das Finanzamt. Das wird die verbleibende Erbmasse verwerten und falls nach Abzug der Kosten dann noch etws übrig bleibt (was selten ist - nur aus Prinzip schlagen die wenigsten ein Erbe aus ...), kannst du dort Ansprüche anmelden. Andernfalls bleibst du auf deinen Kosten eben sitzen - genau wie wenn der Mieter zu Lebzeiten mittellos ist.

    Die Sache ist eigentlich ziemlich ähnlich zu deiner aktuellen Situation: Man muss möglichst früh entscheiden, ob da noch etwas zu holen sein wird. Andernfalls sollte man zusehen, dass man die Wohnung möglichst schnell wieder vermieten kann.


    Du brauchst gar keinen Nachweis. Das FA kann dir gerne nachweisen, dass du doch Mieteinnahmen hattest. Wäre ja noch schöner ...
     
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