Mieteinnahmen, wie buchen für das Finanzamt?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Pitty, 06.01.2016.

  1. Pitty

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    Ich habe einen Mieter, der hat die Januarmiete 16 mitte Dezember 15 überwiesen, weil er bestimmt in den Urlaub gefahren ist. Nehme ich das jetzt beim FA in 2015 oder 2016 mit rein?

    Genauso habe ich eine andere Zahlung vom Jobcenter, welche immer am letzten Tag des Vormonats eingeht. Zahlung für Januar 16 kam am 30.12.15. Nehme ich die Miete jetzt für 2015 oder 2016?
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Hallo Pitty,

    §11 EStG regelt genau diesen Fall für Mieten. Wenn eine wiederkehrende Leistung (z.B. eben Miete) innerhalb von 10 Tagen vor/nach Ende des Kalenderjahres eingeht, dann ist diese dem Kalenderjahr zuzuordnen zu dem sie gehört. Bei den Jobcenter-Zahlungen ist damit klar, dass diese 2016 angegeben werden. Die Zahlung Mitte Dezember zählt also wohl nicht dazu, dann hast Du eben in 2015 mehr Mieteinnahmen und in 2016 weniger.

    Stefan
     
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  4. Pitty

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    Danke für diesen Hinweis. Was alles geregelt ist. Das ist Deutschland :-)
     
  5. Berny

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    Ich würde beide für den Januar 2016 verbuchen. Beim ersten Fall, wo wohl Unsicherheit besteht, würde dem Finanzamt mglw. auffallen, wenn in einem Jahr 12,5 und im anderen Jahr nur 11,5 Mieten angegeben werden.
     
  6. #5 immobiliensammler, 06.01.2016
    immobiliensammler

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    Das wäre dann Steuerhinterziehung, da Du die Einnahmen für 2015 zu niedrig ansetzt. § 11 EStG lässt nämlich keine Wahlmöglichkeit und die Rechtssprechung hat für kurze Zeit eben die 10-Tage-Frist entwickelt. Eine andere Frage ist halt, ob es auffällt! Wenn Du unbedingt willst kannst Du den Betrag ja nicht angeben und den Sachverhalt entsprechend in einer Anlage zur Steuererklärung schildern, dann möge das Finanzamt entscheiden wie es das veranlagt, Du wärst auf jeden Fall auf der sicheren Seite.

    Stefan
     
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  7. Berny

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    Nicht "da", sondern "wenn".
     
  8. #7 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Wieso, so wie Du schreibst gibst Du die Einnahmen für 2015 zu niedrig an. 12/2015 ist - außerhalb der 10-Tages-Frist - die Januarmiete 2016 zugeflossen und damit steuerlich dem Jahr 2015 zuzurechnen. Wenn Du die Einnahme nun nicht angibst - genau das hast Du ja vorgeschlagen ("Ich würde beide für den Januar 2016 verbuchen") dann ist das Steuerhinterziehung.

    Stefan
     
  9. Berny

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    Ich rechne Einnahmen immer dem Jahr zu, für das sie gelten. So bleiben Irtümer zu meinem Vor- oder Nachteil ausgeschlossen.
    Nur meine dusseligen Mieter wissen das noch nicht...:008sonst:
    So handhabe ich es auch mit (jährlich) wiederkehrenden Zahlungen, bspw. KFZ-St.+Vers. etc.
    Und falls Du jetzt auf den zehn Tagen herumreitest: Sind das Kalendertage, Arbeitstage, Werktage, Feiertage oder ...?
     
  10. #9 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Nur wenn die Einnahmen bei Dir vor dem 21.12. bzw. nach dem 10.01. (je nachdem) eingehen dann ist das steuerlich eben falsch - ob da was draus gemacht wird ist halt die Frage! Und wenn Du - wie hier im Fall - die Einnahme aus 2015 erst 2016 angibst dann wäre das steuerlich eben ... naja, ich wiederhole mich!
     
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  11. Berny

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    Verstehe schon...
    Wenn Du für Betriebskostennachzahlungen das Abrechnungsjahres 2015 in 2016 Nachforderungen oder Erstattungen hast...: Was dann?
     
  12. #11 immobiliensammler, 06.01.2016
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  13. Berny

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    Danke, Stefan, dann mache ich ja alles richtig:038sonst:
    Meine Mieteinnahmen kommen sowieso i.d.R. zw. dem 30. und dem 07. ...(Samstag werden wir mehr wissen...)
     
  14. #13 immodream, 06.01.2016
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    Hallo,
    wenn mir ein Mieter die Dezember 15 Miete erst Anfang Januar oder Mitte Januar 2016 überweist, würde mir bei der Nebenkostenabrechnung 2015 auch eine Vorauszahlung fehlen.
    Bei der NK Abrechnung ergebe sich dann womöglich eine Nachzahlung, weil die zwölfte NK- Vorauszahlung fehlt.
    In Wirklichkeit hat der Mieter, wenn alles gut läuft, für 2016 13 Mal die NK- Vorauszahlung geleistet und bekäme dann eine Rückzahlung.
    Daher verbuche ich zur Vereinfachung für mich die im Januar 2016 gezahlte Miete im Nachhinein für 2015 .
    Mein Finanzamt hat in den letzten 35 Jahren noch nie Belege oder Kontoauszüge über meine Einnahmen sehen wollen.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Hallo Immodream,

    das Problem bei den NK-Abrechnungen sehe ich nicht so, da ich den Zahlungseingang da ja anders zuordnen kann als im Steuerrecht. Bei mir ist es ähnlich, die Steuererklärung reicht dem Finanzamt völlig aus, Belege oder gar Auszüge verlangen die i.d.R. von mir nicht.

    Gruß

    Stefan
     
  16. Andres

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    Völlig anderes Thema. Hier geht es um Steuerrecht.


    Innerhalb der 10-Tage-Frist ist das ja auch in Ordnung. So oder so besteht in diese Richtung die Gefahr der Steuerhinterziehung nicht, weil du ja 2015 höchstens zu hohe Einnahmen angegeben hast (was nicht strafbar ist) und noch dazu diese Angabe nicht beanstandet wurde und wahrscheinlich ein Steuerbescheid ergangen ist. Danach eine fehlerhafte Erklärung für 2016 abzugeben ist allerhöchstens noch leichtfertig und wahrscheinlich nicht einmal mehr das.


    Das ist wie gewohnt kein Argument für gar nichts.
     
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  17. #16 immodream, 06.01.2016
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    Hallo Andres,
    du hast sicherlich Recht.
    Doch bei dem Chaos, das in unserem Finanzamt herrscht und dessen Mitarbeiter wegen chronischer Überlastung um das " nackte Überleben kämpfen " sehe ich keine Notwendigkeit, meine etwas seltsame Behandlung von einigen Themen in der Steuererklärung zu ändern.
    Ich habe für mich und meine Kinder in den letzten 3 Jahren einige Einsprüche formuliert ( die neuen jungen Leute beim Finanzamt wollen doch tatsächlich einige mir lieb gewonnen Sitten und Gebräuche ändern ) und danach wurde alles wieder so anerkannt wie in den letzten zig Jahren.
    Grüße
    Immodream
     
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  18. Pitty

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    Da ich ja die beste Freundin des Finanzamtes bin, halte ich mich lieber an die steuerliche Seite. 10 Tage +/- finde ich eine einfache Regelung. Das gilt dann sicherlich auch für Wartungsrechnungen, wenn ich jetzt zahle, dann kann ich die noch für 2015 zugrunde legen. Dann gilt die Zahlung für Betriebskosten sicherlich auch.
     
  19. #18 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Aber nur wenn die Rechnung eine wiederkehrende Leistung betrifft (Wartungsvertrag m.E. ja) und die Rechnung für 2015 ist, ansonsten funktioniert das leider nicht - siehe Steuerlexikon, oben schon verlinkt!
     
  20. Pitty

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    Es ist eine Wartungsrechnung, wurde erstende Dezember gewartet.

    Rechnungen, was ich von der Versicherung bezahlt bekommen habe reiche ich erst gar nicht ein oder?
     
  21. #20 immobiliensammler, 06.01.2016
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    Wenn es ein Wartungsvertrag (daher wiederkehrende Leistung) ist m.E. in Ordnung - Versicherungserstattungen musst Du mit den entsprechenden Ausgaben saldieren, wenn die Versicherung alles bezahlt hat (keine Selbstbeteiligung) kannst Du Dir das Angeben wohl auch sparen - dies stellt nur meine persönliche Ansicht dar und ersetzt keine Steuerberatung <g>

    Stefan
     
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