Mietendeckel - Leerstand bis zu Entscheidung

Diskutiere Mietendeckel - Leerstand bis zu Entscheidung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, Vorab, ich komme aus Berlin. Mein Mieter hat gekündigt und nun überlege ich, was ich mache. Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu...

  1. #1 Rene Hoff, 30.06.2020
    Rene Hoff

    Rene Hoff Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Vorab, ich komme aus Berlin.
    Mein Mieter hat gekündigt und nun überlege ich, was ich mache. Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten (wäre deutlich weniger als die Vormiete) und das mit der Schattenmiete im neuen MV ist auch nicht rechtsicher, oder? Daher überlege ich die Wohnung bis zur Entscheidung des BVerfG nicht zu vermieten. Ich könnte die Wohnung auch als Zweitwohnung für die Wartezeit anmelden? Müsste zwar 15% Zweitwohnsteuer zahlen, aber wäre somit auf der sicheren Seite, oder? Haupt- und Zweitwohnung wären innerhalb von Berlin. Oder gäbe es noch andere Alternativen für die Zeit bis zur Entscheidung des BVerfG?

    Grüße
    Rene
     
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  3. Andres

    Andres
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    Wann das BVerfG entscheidet (und wie die Entscheidung ausfällt!) ist nicht klar. Bis dahin nicht zu vermieten, richtet auch einen finanziellen Schaden an. Außerdem ist es in Berlin nicht zulässig, eine Wohnung grundlos und ohne Genehmigung länger als 3 Monate leer stehen zu lassen.


    Spätestens dann wird man dem FA auch keinen Ansatz von Werbungskosten mehr vermitteln können, was die Kosten steigert. Sofern du außerdem nicht tatsächlich die Absicht hast, die Wohnung als Zweitwohnsitz zu nutzen, stellt bereits die Anmeldung eine weitere Ordnungswidrigkeit dar (und es ist trotzdem noch unzulässiger Leerstand) und je nach Anzahl der Wohnungen und Lage des Erstwohnsitzes ist diese Geschichte auch ganz offensichtlich unglaubwürdig.


    Es gibt keine Patentlösung. Die Schattenmiete schützt nicht zwangsläufig vor Bußgeldern (das ist eine weitere ungeklärte Rechtsfrage), zu den zulässigen Mieten zu vermieten richtet einen gewissen finanziellen Schaden auf Dauer an, überhaupt nicht zu vermieten richtet einen höheren Schaden für eine kürzere Zeit an. Auch wenn sich sehr viele Leute sicher sind, dass es den Ländern an der Gesetzgebungskompetenz für diese Angelegenheit fehlt, ist der Ausgang vor den Gerichten nie mit letzter Sicherheit vorherzusagen und soweit es nicht durch Normenkontrollverfahren zu einer Klärung kommt, könnte ein solches Verfahren auch Jahre dauern.

    Am Ende ist das eine Wette auf Dauer und Ausgang einer Reihe von Verfahren. Auf welchen Anteil der Wunschmiete müsstest du denn aktuell verzichten?
     
  4. #3 klinkerstein, 30.06.2020
    klinkerstein

    klinkerstein Benutzer

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    Vorab: ich bin kein Experte des Berliner Wohnungsmarkt, aber ggf. hilft eine geschickte Kombination aus Staffelmiete und Befristung (sofern dafür ein triftiger Grund da ist).
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 30.06.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    In Berlin sollte eine befristet Vermietung weil nur befristet eine Wohnung benötigt wird, ohne Befristung von VM-Seite möglich sein.
    Dort suchen bestimmt viele eine Bleibe nur für ein Gastsemester, Projektarbeit, Praktikum, ...
    Vielleicht wäre möbliert an solche Mieter vermieten eine kostengünstigere Variante als Leerstand oder ein fragwürdiger 2. Wohnsitz.

    Ich weiß nicht was unangenehmer ist, ob einem die "Stadt Berlin" oder das FA aufs Dach steigt, Fragen stellt und evtl. Rechnungen überreicht.

    Einige Plattformen haben sich auf diese Art der Vermietung auf Zeit spezialisiert. Vielleicht dort nach den genauen Konditionen umschauen.
    Bei einem dieser Anbieter meine ich gesehen zu haben, dass auch Möblierung gestellt werden kann.
     
  6. #5 Rene Hoff, 30.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2020
    Rene Hoff

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    kk
    Ich würde natürlich für die Zeit wo die Wohnung als Zweitwohnung angemeldet ist, keine Werbekosten (ist schon abbezahlt) bzw. AfA geltend machen. Ich habe nur diese eine Wohnung, von daher sollte das doch mit der Zweitwohnung möglich sein, oder? Ich würde auch das eine oder andere Wochenende dort verbringen. Die Hauptwohnung ist Luftlinie ca. 2km entfernt. Aber wem ist man denn schuldig, das Halten einer Zweitwohnung glaubwürdig zu machen? Das FA bekommt die Zweitwohnsteuer, ich mache für die Wohnung auch nichts an Kosten/AfA geltend, also könnte das dem FA egal sein, oder? So wie ich das bis jetzt gelesen habe, ist es, solange man die Zweitwohnsteuer zahlt, nicht verboten innerhalb eines Orts eine Zweitwohnung grundlos zu halten, oder irre ich mich?

    ca 50%
     
  7. Andres

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    Der Meldebehörde.

    Nein, du irrst dich nicht, aber die Frage ist doch, ob dir das Bezirksamt (oder wer auch immer in Berlin die Bestimmungen zu Zweckentfremdung und Leerstand überwacht und ahndet) unter diesen Umständen glaubt, dass du dort wohnst. Und daran habe ich Zweifel, denn so weltfremd ist noch nicht einmal die Berliner Verwaltung.


    Ok, zu diesen Konditionen würde ich dann auch keinen Mietvertrag abschließen wollen, schon alleine weil das durch die (Bundes-)Mietpreisbremse ja langfristig Auswirkung auf die Miethöhe hat.

    Zunächst würde ich die Kündigungsfrist abwarten. Mit etwas Glück kann man dann besser absehen, wann mit einer Entscheidung durch die Gerichte zu rechnen ist. In den dann folgenden 3 Monaten würde ich noch aufmerksamer beobachten und mir ggf. mal verstärkt Gedanken machen, ob in der Wohnung nicht etwas umfangreicher renoviert werden muss und man deshalb beantragen könnte, die Wohnung länger leerstehen zu lassen.

    Ist bis dahin noch keine Klärung erfolgt, muss man sich wohl über Schattenmiete oder Selbstnutzung Gedanken machen. Dass Haus & Grund Berlin die Schattenmiete vorschlägt, ist eigentlich ein gutes Indiz, aber man weiß es halt nicht ...
     
    Tinnitus gefällt das.
  8. #7 Rene Hoff, 30.06.2020
    Rene Hoff

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    Was ist eigentlich, wenn jemand seine Wohnung verkaufen will und nicht innerhalb von 3 Monaten einen Käufer zu seinen Preisvorstellungen findet? Muss er dann mit dem Preis soweit runter bis sich innerhalb von 3 Monaten ein Käufer findet?
     
  9. Andres

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    Niemand hält dich davon ab, die Wohnung zu vermieten, und der Käufer kann dann ja auf Eigenbedarf kündigen. Soweit die Logik des Senats ...
     
  10. #9 Rene Hoff, 30.06.2020
    Rene Hoff

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    ich rede aber von einer unvermieteten Wohnung. Oder meinst du, man muss dann eben innerhalb von 3 Monaten vermieten und kann dann verkaufen, also eine vermietete Wohnung? Da bekommt man vielleicht die hälfte noch.
     
  11. Andres

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    Genau das meine ich.


    Glaubst du, dass die Berliner Regierung interessiert?
     
  12. #11 Rene Hoff, 30.06.2020
    Rene Hoff

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    ja, du hast recht. Als Berliner hat man echt die A-Karte. Ich lass mir mal alle Ideen durch den Kopf gehen. Sind aber alle nicht richtig sauber (Schattenmiete, befristete Vermietung, Staffelmiete usw.)
     
  13. #12 Goldhamster, 30.06.2020
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    Hallo @Rene Hoff

    warum haben denn die Hauptstädter
    ?

    Die Berliner haben doch wohl ziemlich hohe Spekulationsgewinne mit der aktuellen Marktlage erzielt.... bzw. können diese bei Verkauf erzielen.
    Wozu da ein paar lächerliche Euro mehr oder weniger Monatsmiete vor Steuern?


    Jammern von der Bergspitze (des Gewinnberges)?

    Tief in seinem Bau haust
    DER HAMSTER
     
    edelpacker, sara und dots gefällt das.
  14. #13 Papabär, 01.07.2020
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    Sofern das mit dem Zweitwohnsitz klappt, sollte die Sache mit der Zweckentfremdung eigentlich vom Tisch sein. Allerdings prüft das Wohnungsamt bei einer entsprechenden Anzeige (z.B. durch missgünstige Nachbarn) trotzdem nach, ob die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Insofern sollte der Bk regelmäßig geleert werden und die Wohnung auch sonst keinen unbewohnten Eindruck machen. Ich weiß nicht, ob ein Kurzaufenthalt alle 14 Tage dazu ausreicht.


    Zumindest das Wohnungsamt Neukölln vertritt da die Auffassung, das 3 Monate zum Renovieren wohl ausreichend sein sollten. Eine solche Entcheidung erst nach Ablauf der Frist zu treffen, dürfte die Zwangsgeldandrohung nebst Anhörungsbogen kaum vermeiden.
    Abgesehen davon habe ich die Erfahrung machen dürfen dass man, selbst für Wohnungen die nicht beheizbar sind, bestenfalls 1-2 Fristverlängerungen á 4 Wochen bekommt.


    Im Übrigen unterstelle ich aufgrund der genannten Differenz von 50% mal vorsichtig, dass die angepeilte Wunschmiete auch mit dem Berliner Mietspiegel nicht so ganz korreliert. Rein vorsorglich erlaube ich mir daher, auf die §§ 5 WiStG & 291 StGB hinzuweisen, die unabhängig vom Mietendeckel gelten.
     
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