Mieter ausgezogen, zahlt Forderungen nicht, wie vorgehen?

[Schmidtchen]

Hallo ihr Wissenden,
ich würde mich sehr über euere Einschätzung und Tipps zum weiteren Vorgehen zu folgendem Vorgang freuen:

1. Wohnung wurde zum 30.04.2018 vom Mieter gekündigt und übergeben.
2. Die letzten beiden Mieten wurden nicht bezahlt mit Hinweis auf die Kaution
3. Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 01.07.2017 - 30.06.2018 wurde im Februar 2019 zugeschickt.

Daraus ergibt sich eine Nachzahlung, die zum Teil noch durch die übrige Kaution gedeckt wurde.
Der Rest in Höhe von ca. 100 Euro wurde bis heute nicht bezahlt, da die Forderungen aus 2017 angeblich im Februar 2019 verjährt waren.
Der Mieter wollte nicht verstehen, dass das Wirtschaftsjahr nicht das Kalenderjahr war...
Ausserdem wollte er auch generell keine Nebenkosten für April zahlen, weil er bereits im März ausgezogen ist.

Also sehr anstrengende Diskussionen, dann folgte eine längere Krankheit meinerseits und danach hatte ich nicht die Lust, mich weiter wegen 100 Euro rumzuärgern.

Das hat sich im Haus aber wohl rumgesprochen und es mehren sich solche Fälle.
Daher habe ich mir die alte Akte noch einmal vorgenommen und würde mich da jetzt doch gerne durchsetzen, wenn es mittlerweile nicht wirklcih schon verjährt ist. Aber wenigstens würde ich gerne aus so einem Fall für die Zukunft lernen.

Wäre es korrekt, wenn ich dem Mieter jetzt eine Mahnung mit 14 tägiger Zahlungsfrist zukommen lasse? Ich habe gelesen, dass die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden ist, also Ende 2022.
Ist das so korrekt?
Also einfach eine Zahlungsaufforderung schicken, ohne weitere Diskussionen, ob man im April NK zahlen muss etc?
Was wäre, wenn ich ihm eine Mail schicke und er darauf abschlägig antwortet?
Dann wäre ja eigentlich bewiesen, dass er die Mahnung erhalten hat oder muss die Mahnung in Papierform geschehen?

Wenn der Mieter wieder nicht reagiert, muss ich dann auch noch eine weitere Mahnung schicken, dann vorzugsweise beweisbar zustellen lassen?
Wie funktioniert das? Ich wende mich an den hiesigen Gerichtsvollzieher und bitte ihn, das zu übernehmen? Das Haus befindet sich in einem anderen Bundesland oder muss ich mich an den dortigen Gerichtsvollzieher wenden?

Wie gehe ich dann weiter vor? Mahnbescheid beantragen?
Wie geht das? ich gehe zum hiesigen Amtsgericht und erledige das?
Wird es dann auch von dort rechtssicher zugestellt?
Kann ich die Mahnkosten, bzw. die Kosten für den Mahnbescheid auch den Mieter berechnen?

Es sind ziemlich viele Fragen, ich weiß. Aber das ist ein Thema mit dem ich mich bisher so gar nicht beschäftigen musste
und euere praxiserprobten Tipps sind hilfreicher, als die Theorie aus dem restlichen Netz.

Wäre für ein paar allgemeingültige Antworten dankbar, damit ich künfig besser mti solchen Situationen umgehen kann und direkt den Mahnbescheit beantrage, wenn die Mietzahlung ausbleibt.

Vielen Dank

Schmidtchen

 

[Binding]

Guten Tag,

Mahnbescheid können Sie online unter www . online-mahnantrag . de beantragen - UND NUR DORT!

Ich mahne grundsätzlich nur 1x, und das über den Gerichtsvollzieher. Dazu gehen Sie einfach zu einem beliebigen Gerichtsvollzieher, übergeben diesem die Mahnung und bitten um beglaubigte Zustellung. Alles andere, auch Einschreiben etc. ist nicht gerichtsfest. Die Kosten für die Zustellung (~10€) geben Sie dann beim Mahnbescheid mit an.

Bei Forderungen in dieser Höhe muss man halt wirklich abwägen, ob sich das rechnet...wenn der Mieter solvent ist und die Sache rechtlich wasserdicht, würde ich persönlich auch 10€ einklagen. Alleine damit dieses Klientel daraus etwas lernt.

Die Mietzahlung ist ein Sonderfall; hier muss vor dem Mahnbescheid nicht gemahnt werden, weil deren Fälligkeit bereits nach Datum feststeht.

 

[Andres]

wenn der Mieter solvent ist

Das ist der erste Punkt, über den man sich im Klaren sein muss: Man kann unglaublich viel unternehmen, aber wenn beim Mieter nichts zu holen ist, macht es mehr Sinn, sich bei schönem Wetter in die Sonne zu legen, als einen Titel zu erwirken, den man am Ende sowieso nur zum Heizen verwenden kann.

Wäre es korrekt, wenn ich dem Mieter jetzt eine Mahnung mit 14 tägiger Zahlungsfrist zukommen lasse?

Das kommt darauf an, was in der Betriebskostenabrechnung stand. Der Mieter muss zunächst in Verzug geraten. Dazu mal bitte § 286 BGB lesen (und verstehen). Es gibt mehrere Konstellationen, wie Verzug eintreten kann:

Die Mietzahlung ist ein Sonderfall; hier muss vor dem Mahnbescheid nicht gemahnt werden, weil deren Fälligkeit bereits nach Datum feststeht.

Genau, das wäre § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, es ist "für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt". Das kann auch bei der Betriebskostenabrechnung zutreffend sein (z.B. "zahlbar bis 31.03.2019"), außerdem kommt dort auch die Nr. 2 in Betracht (z.B. "zahlbar bis 6 Wochen nach Erhalt dieser Abrechnung") und auch gleich noch die Nr. 3, falls sich der Mieter eindeutig (und möglichst nachweisbar, also z.B. schriftlich) festgelegt hat: "Das zahle ich nicht!"

Liegt keiner dieser Fälle vor, ist eine Mahnung erforderlich. Auch wenn gemeinhin die formellen Voraussetzungen für solche Erklärungen stark überschätzt werden und es in den meisten Fällen völlig erkennbar ist, wenn die Absicht hinter der Erklärung erkennbar wird (z.B. kann man eine Kündigung aussprechen, ohne das Wort "Kündigung" zu benutzen, sofern die Absicht, das Vertragsverhältnis zu beenden, ausreichend deutlich wird), wäre es doch nicht verkehrt, das Wort "Mahnung" zu benutzen und die übliche Floskel "mit Zugang ... geraten Sie in Verzug" zu verwenden.

Wenn schon Ärger absehbar ist, bietet es sich an, die Zustellung über den Gerichtsvollzieher vornehmen zu lassen, allerdings ...

Die Kosten für die Zustellung (~10€) geben Sie dann beim Mahnbescheid mit an.

... sind die Kosten der Mahnung kein Verzugsschaden. Der Verzugsschaden ist erst ab Beginn des Verzugs zu ersetzen, § 288 BGB. Die umfängliche Rechtsprechung zu Mahngebühren mit und ohne vertragliche Vereinbarung lassen wir einfach mal außen vor.

Die Mahnung kann auch durch den gerichtlichen Mahnbescheid ersetzt werden (der ohnehin förmlich zugestellt wird), allerdings gleiches Problem: Wenn erst durch den Mahnbescheid Verzug eintritt, sind die Kosten kein Verzugsschaden.

Eine wichtige Lektion daraus ist: Eine Betriebskostenabrechnung sollte ein konkretes Zahlungsziel enthalten, damit man für den Verzug nicht nochmal schreiben muss.

Ich habe gelesen, dass die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden ist, also Ende 2022.

Auch ich gehe davon aus, dass die Nachzahlungsforderung noch nicht verjährt ist. Bleibt noch die ewige Wundertüte der Verwirkung, aber das brauchen wir jetzt nicht ausdiskutieren.

Also einfach eine Zahlungsaufforderung schicken, ohne weitere Diskussionen, ob man im April NK zahlen muss etc?

Man kann es sicher auch anders sehen, aber für mich ist es eine Frage des guten Stils, nach nun über 3 Jahren nicht einfach einen Mahnbescheid zu beantragen. Selbst wenn beste Gründe vorliegen: Die Sache hat nun doch schon erheblich Staub angesammelt. Der Mieter mag ein Depp vor dem Herrn sein, aber ich habe an mich selbst einen gewissen Anspruch.

Was wäre, wenn ich ihm eine Mail schicke und er darauf abschlägig antwortet?
Dann wäre ja eigentlich bewiesen, dass er die Mahnung erhalten hat oder muss die Mahnung in Papierform geschehen?

Für die Mahnung gibt es kein Formerfordernis, man kann sogar mündlich mahnen. Und was du hier beschreibst ist der klassische Grund, warum es meistens dann eben doch nicht der Gerichtsvollzieher für die Zustellung sein muss: Der Mieter meckert an der Abrechnung herum? Alles klar, er hat sie erhalten.

Also einfach eine Zahlungsaufforderung schicken, ohne weitere Diskussionen, ob man im April NK zahlen muss etc?

Diskussionen sind völlig sinnlos, die Positionen sind bekannt und werden sich wahrscheinlich auch nicht mehr ändern. Es ist in Ordnung noch eine weitere Frist zu setzen (die üblichen 2 Wochen), selbst wenn bereits Verzug eingetreten sein sollte.

Wie geht das? ich gehe zum hiesigen Amtsgericht und erledige das?

Kann man machen, wobei ich wenig Gründe sehe, das nicht online zu erledigen.

Mahnbescheid können Sie online unter www . online-mahnantrag . de beantragen - UND NUR DORT!

Guter Hinweis. Wenn man Google bemüht, landet man gerne bei einer Vielzahl von Anbieter, die nichts anderes machen, als kostenpflichtig den Antrag an offizieller Stelle einzureichen. Und diese Kosten sind auch kein Verzugsschaden ...

 

[Schmidtchen]

Ich danke für die sehr hilfreichen Antworten. Ich gehe davon aus, dass der Mieter zahlen kann und ja, im Anschreiben der damaligen Heiz- und Betriebskostenabrechnung habe ich damals um Zahlung bis zum xx.xx.xxxx gebeten. Der Verzug ist also lt. §286 BGB gegeben, außerdem wurde deutlich gemacht, dass man keinesfalls zahlen wird, weil die Abrechnung angeblich zu spät eingegangen ist, bzw. im letzten Mietmonat keine Nebenkosten angefallen sind, weil man dort nicht mehr gewohnt hat.
Jetzt warte ich mal gespannt auf die Reaktion.

 

[Binding]

Das ist halt so ein nie aussterbender Irrglaube, das mit Rückgabe der Mietsache taggenau die Verpflichtung zur Nebenkostenzahlung endet... Diskussion zwecklos, einklagen und fertig.

Ist die Tatsache dass nach abweichendem Wirtschaftsjahr abgerechnet wird im Mietvertrag fixiert?

 

[Schmidtchen]

Im Mietvertrag steht nur, dass über die Betriebskosten jährlich abgerechnet wird.

 

[immobiliensammler]

Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 01.07.2017 - 30.06.2018 wurde im Februar 2019 zugeschickt.

Im Mietvertrag steht nur, dass über die Betriebskosten jährlich abgerechnet wird.

Gab es für diesen Mieter schon eine (akzeptierte) BK-Abrechnung für den Zeitraum 01.07.2016 - 30.06.2017?

 

[Schmidtchen]

Nein, der Mieter hat dort 6 Monate gewohnt und hat daher nur eine einzige Abrechnung erhalten, nachdem er schon ausgezogen ist.
Seht ihr darin ein Problem?
Das Haus ist vor 30 Jahren im Sommer fertig gestellt worden und daher dieser Abrechnungszeitraum.

 

[Binding]

Nach dieser Sachverhaltsergänzung halte ich 2017 ebenfalls für verjährt.

 

[Schmidtchen]

Warum? Gibt es dafür eine Erklärung? Die anderen Mieter im Haus werden seit 30 Jahren so abgerechnet.

 

[immobiliensammler]

Nach dieser Sachverhaltsergänzung halte ich 2017 ebenfalls für verjährt.

Ich nicht unbedingt! Zunächst einmal darf der Vermieter den Abrechnungszeitraum festlegen, es wäre natürlich gut, wenn dieser im Mietvertrag vereinbart worden wäre, das ist aber m.W. nicht zwingend erforderlich. Unterstellt in dem Haus gibt es mehr als eine Wohnung so wäre der Nachweis, dass der Abrechnungszeitraum für das Haus 01.07. - 30.06. ist durch die anderen Abrechnungen möglich.

 

[Andres]

Gibt es dafür eine Erklärung?

Ich habe keine. Der Vermieter darf den Abrechnungszeitraum nach billigem Ermessen festlegen. Hier gibt es ja sogar noch handfeste Gründe für den Beginn des Abrechnungsjahres.

 

[Binding]

Ich hab jetzt mal kurz nach BGH Rechtsprechung gegoogelt aber nichts gefunden: es scheint tatsächlich unschädlich zu sein wenn der AZ nicht vertraglich festgehalten ist.

Also nein, Forderung ist nicht verjährt.

 

[Schmidtchen]

Vielen Dank für die Mühe. Ich habe dazu tatsächlich auch nichts gefunden. Der Mieter hat meine Mail übrigens schon beantwortet. Er möchte jetzt seine Kaution zurück haben, wohlgemerkt die Kaution, die er für die Mietzahlung verwendet hat.
Ich weiß wirklich nicht, wie man sich austauschen soll, wenn der Gegenüber alle Fakten ignoriert.

 

[ehrenwertes Haus]

Ich weiß wirklich nicht, wie man sich austauschen soll, wenn der Gegenüber alle Fakten ignoriert.

Schriftlich auf totem Baum, mit nachweislicher Zustellung.
Für manche Mieter ist der Briefkopf eines Schreibens wichtiger als der Inhalt. Das könnte auch auf deinen Spezi zutreffen.
Es ist gar nicht so selten, dass "geistige Überflieger" ihre Rechtsauffassung schlagartig ändern, wenn "Anwalt", besser Fachanwalt für Mietrecht, auf dem Briefkopf steht.

Das hat sich im Haus aber wohl rumgesprochen und es mehren sich solche Fälle.

Deswegen würde ich nicht mehr selber versuchen was zu retten und zu regeln.
Mit Kanonen auf Spatzen schießen ist selten sinnvoll, aber sehr hilfreich, wenn mehrere Mieter meinen sie können mit dir machen was sie wollen.
Auch das spricht sich herum unter Mietern.

Ich denke das sollte zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Den machen lassen und sehr konsequent deine Rechte durchsetzten (lassen). Den Klageweg nicht scheuen und wenn es nur darum geht Verjährung zu hemmen.
Mit streitlustig hat das nichts zu tun, nur mit Grenzen aufzeigen, auch gegenüber deinen anderen Mietern, bevor es eskaliert und dir deine Mieter auf der Nase rumtanzen.