Mieter bevölkert Wohnung, lässt sie verschimmeln und zahlt nicht

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Hausmädchen, 22.05.2013.

  1. #1 Hausmädchen, 22.05.2013
    Hausmädchen

    Hausmädchen Neuer Benutzer

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    In letzter Zeit häufen sich die Probleme mit den Mietern meistens an mangelnder Zahlungsmoral, aber jetzt ist der Gipfel fast erreicht!

    Als vor gut 2 Jahren die Mieter einzogen, war am Anfang alles in Ordnung, die Miete kam, die Mieter wurden akzeptiert.
    Nach etwa einem halben Jahr kamen erste Beschwerden, die Wohnung würde schimmeln. Die Mieter fackelten nicht lange, beauftragten einen Anwalt, der riet zur Mietminderung und forderte auf zur Beseitigung des Mangels.
    Habe neue Heizkörper und Ventile anbringen lassen und einen Maler (Schimmelexperten) beauftragt die Mängel zu beheben. Vom Maler bekam ich dann schon ein Merkblatt über Schimmelverursachung durch schlechtes Heizen und Lüften.
    Die Miete kam wieder aber nicht vollständig.
    Seit diesem Jahr kommt nun gar keine Miete mehr, da es angeblich wieder schimmelt. Ein Hausverwalter, ein Sachverständiger und wir (zu dritt) rücken zur Ortsbesichtigung an. Wir fanden eine völlig verschimmelte und verdreckte Wohnung vor, in der man angeblich (und das glaube ich gerne) gesundheitliche Schäden bekommt.
    Wir haben dem Mieter schon mehrfach zum Auszug aufgefordert - ohne Erfolg. Bei der Besichtigung hieß es wir sind auf Suche und in Verhandlung. Heutiger Stand: Neue Wohnung nicht bekommen.
    Die Wohnung ist an drei Personen vermietet aber wir wissen, dass die dort mit mindestens fünf hausen, nicht Lüften, nicht putzen, reichlich kochen, die Wäsche (trotz Trockenkeller) in der Wohnung trocknen und entsprechend laut sind.
    Achso zur Info: der Sachverständige glaubt ein Gutachten anzufertigen lohne nicht, da es sich um eine Dachwohnung (Flachdach) aus den 70er Jahren handelt und die nicht optimal isoliert ist. Die Fenster wurden allerdings mal erneuert und sind eigentlich zu dicht.

    Vielleicht kann mir jemand einen Tipp geben, was ich machen muss, damit die Leute möglichst schnell ausziehen oder zumindest die Miete bezahlen. Es ist tausend mal besser die Wohnung leer stehen zu lassen, als so auch noch für die Nebenkosten aufkommen zu müssen, denn die zahlen sie natürlich auch nicht.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 22.05.2013
    Papabär

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    Womit die Ursache für das bauphysikalische Ungleichgewicht erklärt sein dürfte.


    Müssen ist ein zu starkes Wort für einen Tipp ... grundsätzlich solltest Du Dich um die Mängelbehebung kümmern - vorrangig um die Behebung der Mangelursache.

    Wozu hat Dir denn der "Schimmelexperte" geraten? (... und warum fällt mir bei dem Begriff spontan der Ketchup-Experte aus der Werbung ein?)

    Ich würde meinen Fensterbauer fragen, ob die Nachrüstung einer Zwangsbelüftung (z.B. Fensterfalzlüfter) möglich ist. Falls Küche und/oder Bad mit innenliegenden Entlüftern ausgestattet sind, könnten die auch einfach nur verdreckt - und damit dicht - sein ... alles in Allem ein Aufwand von < 200,- €.

    Unter Umständen würde ich auch mal 1-2 Hygrometer (Datenlogger) aufstellen und eine Woche lang Daten sammeln lassen. Wenn Du schon einen "Schimmelexperten" und einen Bausachverständigen beauftragt hast, dann sollte doch wenigstens einer der Beiden von selbst auf diesen Trichter gekommen sein.

    Die Argumentation mit der fehlenden Isolierung halte ich für zu platt (es sei denn, diese Isolierung wurde erst in den letzten 1½ Jahren entfernt) ... erstens schimmelt es auf der Straße ja auch nicht fröhlich vor sich hin - und zweitens hat man auch in den 70´er Jahren eher selten Häuser gebaut, die bereits ab Werk geschimmelt haben. Selbst in den 70´er Jahren des vorletzten Jahrhunderts nicht ... und da war Wärmeisolierung oft überhaupt nicht vorhanden.

    Erst wenn die Ursache erkannt und behoben ist, macht es Sinn einen Maler mit der Beseitigung des (oberflächlichen) Schimmels zu beauftragen. Sollte man damit allerdings zu lange warten, kann der Schimmel sich bis tief ins Mauerwerk ausbreiten ... und dann kann auch der Maler nicht mehr viel ausrichten.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Hausmädchen,
    wie hoch sind denn z.Zt. die Mietrückstände?
    Wie hoch ist die Bruttomiete?
     
  5. #4 Pharao, 23.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.05.2013
    Pharao

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    Hi,

    hier wäre mal zu klären, wer da eingezogen ist und ob man dich nicht hätte vorab fragen müssen und ob hier ggf. eine Überbelegung vorliegt ?


    Die Frage ist hier, in wie weit dieser Schimmel auf`s falsche lüften & heizen zurück zuführen ist oder ob hier ein baulicher Mangel besteht. Nur beim letzteren hat der Mieter ein Recht zu Mietminderung.

    Wenn du aber schon selber sagst, das die Fenster zu dicht sind und die Außenwände zu schlecht gedämmt ...... naja. Sorry, sollte das der Grund sein, dann nützt es nichts den jetzigen Schimmel zu beseitigen und einfach neu Farbe drauf zu streichen. Hier muss das eigentliche Problem gelöst werden, siehe dazu Beitrag von Papabär.

    Zu was willst du ihn Auffordern ohne Rechtsanspruch auf Auszug ?

    Entweder der Mieter kündigt das Mietverhältnis oder du musst dem Mieter kündigen, falls du einen gültigen Kündigungsgrund hast.

    Und ? Da der Mieter nicht ausziehen muss bis Dato, ist das völlig uninteressant bzw. natürlich nicht so toll für dich, aber letztlich egal.
     
  6. #5 Hausmädchen, 23.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.05.2013
    Hausmädchen

    Hausmädchen Neuer Benutzer

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    Versuche mal die Fragen zu beantworten

    Erst mal danke an alle, die mir hier schreiben, versuche das noch mal genauer zu erklären.
    1. Eingezogen sind offiziell 3 Personen, aber die Familie beherbergt einfach noch die Schwester mit Kind, die sich von ihrem Mann getrennt hat. Die sind da nicht offiziell mit drin haben aber an der Klingel ein weiteres Schild angeklebt und die anderen Personen im Haus bestätigen ein tägliches ein und aus der 2 Personen.
    2. Die Fenster sind schon seit längerem in dem Haus und alle anderen Parteien haben damit keine Probleme. man muss sie halt auch mal öffnen.
    3. Ein Hydrometer war in der Wohnung bereits aufgestellt und es hat ganz normale Werte angezeigt.
    4. Unser Besuch war angemeldet, d.h. der Sachverständige vermutet, das vorab dafür extra reichlich gelüftet worden ist, da die Außentemperaturen zu der Zeit gerade sehr angenehm waren.
    5. Laut Gutachter liegt der Schimmel an dem Wohnverhalten, was aber nicht eindeutig bewiesen werden kann (keiner kann sehen wann und wie gelüftet wird, keiner kann beweisen, dass dort 5 Personen wohnen, niemand kann die Wäschetrocknung beweisen usw.) aber sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, so würde dieser auf ein Patt hinauslaufen da eben wie gesagt eine gewisse Außentemperatur in dem Gemäuer und dem Dach liegt. Die Feuchtigkeit in den Wänden wurde ebenfalls gemessen und es war keine oder nur geringe Feuchtigkeit vorhanden. Sollte sich der Schimmel also oberflächlich auf der Tapete befinden?
    6. Ich kenne keinen Ketchup-Experten aber der Schimmelexperte war eine normale Malerfirma, die den Untergrund somit ordnungsgemäß behandelt haben, da sie auch speziell mit Schimmelsanierung werben. Was bitte könnte daran falsch sein.
    7. Klar kann man das Haus in Dämmung packen, ich kann auch eine Plastiktüte bei Regen anziehen und mich anschließend wundern wieso ich trotzdem nass geworden bin.
    Wohne selber in einem Altbau mit gesunder Raumtemperatur, "luftdurchlässigen Wänden" neuen dichten Fenstern und habe kein Schimmelproblem.
    8. Dämmen oder nicht, Renovieren oder nicht - das geht alles nicht solange die Mieter auf diese Weise darin wohnen. Da hat noch nicht mal eine Leiter Platz. Außerdem würde eine neue Wohnung nichts ändern (habe übrigens ganz neu erfahren, dass sie bereits aus der Wohnung davor auch rausgeflogen sind) - und was habe ich davon, wenn ich beweise, was alle "wissen" - nur, dass sie keine Berechtigung zur Minderung gehabt hätten und dann schon wieder eine verschimmelte Wohnung. -Ne danke!!!
    9. Mieter hat seit über einem halben Jahr keine Miete mehr gezahlt d.h. Rückstände von mehr als vier Tausend Euro. Das ist somit auch ein Kündigungsgrund.
    Also werde ich mal wieder einen Anwalt bemühen müssen. Bin mal gespannt, wie lange es diesmal dauert bis die Wohnung geräumt wird und ob es dann noch früh genug ist um die Wohnung zu retten und der Schimmel wirklich nicht schon bis tief ins Mauerwerk gedrungen ist.
     
  7. Berny

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    Und was hast Du demnach seit über vier Monaten versäumt? (oder habe ich etwas überlesen?)
     
  8. #7 Papabär, 23.05.2013
    Papabär

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    Klar kann man versuchen, die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Familienangehörige als Kündigungsgrund anzuführen - erfahrungsgemäß endet das aber damit, dass der Vermieter die Genehmigung dann aber zähneknirschend doch erteilt ... weil der Richter das so will.


    Ds man die Fenster öffnen muss ist klar ... was aber bei den anderen Parteien ist, ist irrelevant.


    Über welchen Zeitraum?


    Hey super ... der Mann scheint sein Geld ja wert zu sein. Rate mal, warum man die Dinger über einen längeren Zeitraum aufstellen sollte? Und natürlich verwendet man auch nicht die Baumarkt-Hygrometer mit dem dicken Reset-Knopf.


    Und Du bist Dir sicher, dass es sich nicht vlt. doch um einen KFZ-Gutachter handelt?

    Ich bin zwar kein Gutachter, aber anhand meiner Datenmessungen sehe ich sogar, wann die Mieter geduscht/gekocht haben und ob quergelüftet wurde bzw. ob ein Fenster nur angekippt wurde.

    Inwieweit diese Daten vor einem Gericht bestand haben, steht natürlich noch auf einem anderen Blatt ... aber ich kann einem gerichtlich beauftragten Beweissicherungsverfahren dann recht entspannt entgegensehen.


    Ahso? Hast Du etwa unsere Kristallkugel?



    Als ich vor 20 Jahren eine Reihe Bäume gepflanzt habe, wurden die nur auf Spatentiefe eingebuddelt ... also werden die Wurzel jetzt ja nicht tiefer gehen, gell?


    Nach der gleichen Logik könnte man eine Krankenschwester auch als OP-Expertin bezeichnen.

    Und wer 12 Semester Bauphysik, Konstruktionswesen usw. studiert hat, arbeitet hinterher meist selten als Maler (... naja, es sei denn das Jobcenter hat ihn vermittelt).


    Niemand hat hier verlangt, dass Du ohne Ursachenermittlung dämmen sollst ... aber das würde dann ohnehin meist von außen und ggf. mittels Rüstung gemacht werden.

    Die Herstellung der Baufreiheit ist übrigens regelmäßig Vermieterangelegenheit.



    Na, wenn es ohnehin schon alle wissen, das schreibt Du in die Räumungklage einfach rein "... wie dem Gericht bekannt ...".

    Bin mal gespannt wie lange es (diesmal!?) dauert, bis da jemand aufwacht ...
     
  9. #8 Hausmädchen, 27.05.2013
    Hausmädchen

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    Habe die Sache weitergegeben

    So, jetzt kümmert sich der Anwalt um die Angelegenheit.
    Bin mal aufs Ergebnis gespannt und wie lange es dauert, bis die Wohnung frei ist.
     
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