Mieter darf nach Räumungsklage bis Dez wohnen bleiben zahlt jetzt keine Miete mehr

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von bienchenno1, 06.07.2015.

  1. #1 bienchenno1, 06.07.2015
    bienchenno1

    bienchenno1 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    bin Neu im Forum & habe ein großes Problem mit meinem Mieter. Er zahlte immer nur sporadisch seine Miete & da zwischenzeitlich 5 Monatsmieten und aktuell ca 4000 € Mietrückstand entstanden sind, habe ich ihm fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Wir hatten einen Termin zur gütlichen Einigung vor Gericht. Er stimmte zu bis Dezember 2015 auszuziehen und bis dahin die volle Miete zu zahlen. Seit dem Termin am 04.06 habe ich jetzt gar keine Miete mehr erhalten - Juni & Juli wurde keine Miete überwiesen, nicht einmal die Nebenkosten. Ich denke das mir meine Mieter bis Dezember keine Miete zahlen. Seine Lebensgefährtin ist bereits in der Privatinsolvenz. Er arbeitet bei einer Leiharbeitsfirma und verdient wohl unter der Pfändungsgrenze. Die beiden haben ein Kleinkind und er ist einem weiteren Kind gegenüber unterhaltspflichtig. Da ich Wasser, Gas etc über das Hausgeld zahle ist meine Frage ob ich ihm jetzt nocheinmal fristlos bis Donnerstag den 09.07 kündigen kann und ihm androhe das ich davon ausgehe da er bis dato die Wohnung räumt - die Versorgung für Wasser dann ab dem 10.07 einstelle. Vielleicht auch evtl nur Warmwassers ? Mein Mieter verstößt ja hier gegen die gerichtliche Vereinbarung und zahlt trotz der Zusage keine Miete. Hat jemand einen Tipp für mich ? Es kann ja nicht angehen das ich auf den inzwischen knapp 4000 € die bereits offen sind jetzt weitere 2500 € an Miete bis Dezember und auch die Nebenkostennachzahlungen und Anwalts & Gerichtsgebühren sitzen bleibe.

    Bitte um Antwort, danke.
    Viele Grüße
     
  2. AdMan

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  3. dots

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    Und du gehst wirklich davon aus, dass dein Mieter bis Dezember 2015 auszieht?
     
  4. Pitty

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    Ich hätte der Vereinbarung von vornherein nicht zugestimmt. Ich würde sagen, Du kannst Dir einen neuen Termin bei Gericht geben lassen.
     
  5. #4 bienchenno1, 06.07.2015
    bienchenno1

    bienchenno1 Neuer Benutzer

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    Er muss laut Vereinbarung zum 30.11 ausziehen. Bis dahin hat er sich vor Gericht verpflichtet die Miete zu zahlen. Das war jedoch in meinen
    Augen eine arglistige Täuschung denn weder Juni noch Juli Miete sind von ihm gezahlt worden. Daher werde ich ihm heute erneut fristlos bis 09.07 kündigen und ab 10.07 die Wasserversorgung einstellen. Ich werde sofort eine erneute Räumungsklage erheben und hoffen das er dann keine
    Prozesskostenhilfe mehr bekommt...
     
  6. AJ1900

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    Ähm, doch, genau das kann und wird sehr wahrscheinlich angehen. Genau deshalb einigt man sich mit seinem Mietprellern vor Gericht auch nicht gütlich. Der stimmt doch allem zu, nur um noch ein paar Monate länger drin bleiben zu können, und er weiß ganz genau das du einem nackten Mann nicht in die Tasche fassen kannst.
    Nun beginnt der Zirkus im Grunde wieder von vorn.
    Übrigens, mal eben Wasser und Strom abstellen, darfst du nicht, bzw. nur in speziellen Ausnahmefällen.
     
  7. #6 bienchenno1, 06.07.2015
    bienchenno1

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    Habe soeben Rücksprache mit meiner Anwältin gehalten, diese hat mir dazu geraten ihm eine fristlose Kündigung zu schicken und am
    Freitag nach Ablauf der Frist das Wasser abzustellen...
     
  8. AJ1900

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    Wasser abstellen? Auf welcher rechtlichen Grundlage denn? Ich glaube kaum das du dich da auf sicherem juritischen Boden bewegst, ehrlich gesagt.
    Ok, um Stress zu machen kommt das immer gut, aber falls die auch einen Anwalt haben, wirst du da eher Probleme bekommen, z.Bsp. in Form einer einstweiligen Verfügung usw.
     
  9. GSR600

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    Laut Aussagen unseres Energieversorgers mit den 4 großen Buchstaben dürfen diese den Strom jedoch nicht das Wasser abstellen.
     
  10. #9 Pharao, 06.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.07.2015
    Pharao

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    Hi,

    ich hätte hier zwar nicht so lange mit der Kündigung gewartet, sondern denen schon viel früher die fristlose Kündigung überreicht. Wichtig bei fristloser Kündigung ist auf jeden Fall, das der Mieter diese i.d.R. noch heilen kann! D.h. wenn möglich sollte man immer noch Hilfsweise ordentlich kündigen, wenn man den Mieter sicher los werden möchte.

    Hier hätte man m.E. sich erstmal Belegen lassen müssen vom Mieter, das er dieser Zusage überhaupt auch nachkommen kann.

    I.d.R. entsehen die Mietschulden nicht weil man nicht bezahlen will, sondern weil man nicht bezahlen kann. Gerade in der letzteren Situation lügen dir manche Mieter Eiskalt ins Gesicht, nur um wieder mal etwas Zeit zu gewinnen. Evtl. wäre es also hier Sinnvoller gewesen, weiter auf Räumung zu klagen, denn ich verstehe das nun so, das sich das mit der Räumung durch diese gütliche Einigung (erstmal) erledigt hat.

    Ist diese Lebensgefährtin auch Mieter im MV? Ich mein, wenn die sich schon in einer Privatinsolvenz befindet, also diese schon läuft, dann wäre es m.E. sehr unpraktisch für sie, wenn nun weitere Schulden auftauchen, dann das könnte ggf. die Privatinsolvenz gefährden.

    Aber unabhängig mal davon, auch hier wäre doch die Frage, wenn die Lebensgefährtin mit Kleinkind schon so verschuldet ist, wie will’s sie da die Miete üerbhaupt bezahlen können? Ich mein, in eine Privatinsolvenz geht man nicht wegen ein paar Euro Schulden und i.d.R. gibt es dann auch mehrere Gläubiger die auch Geld sehen wollen. Zudem wird sie mit Kleinkind auch nur bedingte Einkünfte haben. Und wenn er unterhalb der Pfändungsgrenze verdient, wäre auch hier die Frage, wie will er überhaupt die Mietschulden davon ausgleichen bzw. wenigstens die aktuellen Mietzahlungen davon bezahlen?

    Auch ein großes Problem sehe ich hier, wenn das mit der Privatinsolvenz stimmen sollte, welcher Vermieter nimmt so jemanden? Ich mein, die meisten Vermieter wollen min. eine Selbstauskunft und wenn die Mietinteressent da Privatinsolvenz ankreuzen in Verbindung noch mit ihrem mickriges Einkommen.... Also was ich damit sagen will, auch wenn die irgendwann tatsächlich umziehen wollen, dazu müsssen die erstmal einen neuen Vermieter finden, der an die vermieten möchte!

    Natürlich kannst du (wenn die Voraussetzungen stimmen) immer eine neue Kündigung schreiben. Nur bringt dir das nicht viel, weil kündigen eben nicht bedeutet, das der Mieter deswegen auch freiwillig das Feld räumen wird. D.h. letztlich wirst du wieder eine Räumungsklage anstreben müssen, denn NUR so bekommst du einen Mieter (auf den offiziellen Weg) raus, der nicht freiwillig gehen will.

    Natürlich kannst du den Mietern das Wasser oder die Heizung,ect (dauerhaft) abstellen. "Können" und "dürfen" ist aber nicht das gleiche und da die Mieter u.a. auch kein Kleinkind haben, wirst du wahrscheinlich schneller eine einstweiligen Verfügung im Briefkasten liegen haben, als du gucken kannst. Komischerweise kennen die Mieter oft ihre Rechte, auch wenn sie es mit ihren Pflichten nicht so genau nehmen.

    Leider akzeptiert diese Argumentation m.E. kein Gericht. Letztlich wird/muss man das m.E. getrennt bewerten, also einmal das der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt und einmal das du ggf. als Vermieter deinen Pflichten nicht nachkommst, wenn du dem Mieter zB das Wasser abstellst.

    Im aller schlimmsten Fall wird es aber so ablaufen, das du erstmal auf alles sitzen bleibst. Ob und wann ggf. was beim Mieter zu holen ist, das steht dann nochmals auf einem anderen Blatt.

    Also ich würde versuchen, hier die Räumungsklage schnellstmöglich wieder anzustreben. Wenn du das selber nicht hinbekommst, dann hol dir einen Fachanwalt mit in`s Boot. Denn was wenn der Mieter im Dezember sich auch nicht an seine Zusage gebunden fühlt, dann verschiebt sich das ganze noch weiter nach hinten, denn eine Räumungsklage wird nicht von heut auf morgen beginnen. Bis die letztlich vollzogen ist, werden noch einige Monate in`s "Land" gehn.
     
  11. #10 bienchenno1, 06.07.2015
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    Habe soeben eine neue fristlose Kündigung geschrieben
    Auszug:

    Gleichzeitig erkläre ich die Anfechtung der Vereinbarung aus dem Prozessvergleich vom 11.06.2015 wegen arglistiger Täuschung über die Zahlungswilligkeit und damit des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Ich fordere Sie hiermit auf die o.g. Mieträume bis 09.07.2015 zu räumen und weise darauf hin, dass bis zur endgültigen Räumung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zu leisten ist.
    Nach fruchtlosem Verstreichen dieser Frist werde ich umgehend eine weitere Räumungsklage anstrengen, die zu weiteren Kosten für Sie führen wird. Ausserdem werde ich ab dem 10.07.2015 die Wasserversorgung der Wohnung einstellen.

    LG Berlin Urteil vom 28.11.2006 - 65 S 220/06.
    Das Mietverhältnis ist quasi beendet, und deshalb ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet die Wohnung mit Wasser zu versorgen.




    Mit freundlichen Grüßen
    XXX
     
  12. #11 bienchenno1, 06.07.2015
    bienchenno1

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    desweiteren habe ich dieses Urteil gefunden:
    Ja, man darf. Denn das Abstellen der Wasser- oder Stromversorgung greift nicht in das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ein, sondern betrifft nur den Mietgebrauch! (vgl. BGH, Urt.v. 06.05.2009, 12 ZR 137/07).
    Wie sind Eure Einschätzungen dazu ?
     
  13. AJ1900

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    Verzeihung, habe ich da jetzt was missverstanden? Geeinigt habt ihr euch, das er bis zum Dezember 2015 drin wohnen bleiben kann, wenn er die Miete zahlt.
    Du hast zwar damals Räumungsklage erhoben, es gab aber nie eine Urteil, richtig? So wie ich das sehe müsstest du ihm noch einmal kündigen, und auf Räumung klagen, was du ja nun auch tun willst, so wie ich das lese.
    Ganz ehrlich, das das Mietverhältniss nun "quasi" beendet wäre, und du ihm Wasser abstellen darfst sehe ich so nicht. Wäre es so, könntest du ja einen Gerichtsvollzieher beauftragen der die Räumung auch durchsetzt, und müsstest nicht noch einmal klagen, oder wie?
    Insofern halte ich das mit dem Wasser echt für problematisch.
     
  14. #13 Sepultura, 06.07.2015
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  15. AJ1900

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    Also meine Einschätzung ist, das ich noch so gut wie keinen Fall wirklich erlebt habe, das einem Mieter Wasser oder Strom abgestellt wurde, wo das tatsächlich vor Gericht bestand hatte.
     
  16. #15 Sepultura, 06.07.2015
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    Wenn jemand eine Vereinbarung trifft, an der er sich sowieso nicht halten wollte, ist das Betrug. Arglistige Täuschung ist hier die zivilrechtliche Konsequenz daraus. Ich glaube der TE würde mehr erreichen, wenn der Mieter ein Schreiben von der Polizei bekommen würde (sofern sein Anwalt ihm es auch rät). Wie gesagt, niemals Strafanzeigen gegen Vertragspartner (auch wenn man sie loswerden will) machen, ohne anwaltlichen Rat!
     
  17. Pharao

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    Hi,

    BITTE hol dir einen Fachanwalt! Alles was du jetzt falsch machst, kostet dich (erstmal) DEIN Geld.

    Jemanden zu drohen mit Kosten, der eh schon nix zahlt bzw. völlig überschuldet ist ..... . Sorry, so jemanden kannst du damit nicht drohen. Mich würde es nicht wundern, wenn solche Mieter ihre Post Teilweise garnicht mehr öffnen.

    Desweiteren, wenn stark davon auszugehen ist, das der Mieter nach Kündigungsfrist nicht das Feld räumen wird, kannst du auch früher schon mit der Räumungsklage anfangen. Das ist durchaus Sinnvoll, weil mit jedem Monat wo du mit der Räumungsklage wartet, sich im schlimmsten Fall alles nach hinten zieht! Ziel sollte es doch nun sein, die Mieter schnellstmöglich rauszubekommen, damit du schnellstmöglich diese Wohnung wieder neu vermieten kannst.

    Zu deinem Urteil, einer Familie mit Kleinkind wirst du m.E. definitiv nicht das Wasser oder die Heizung abdrehen können. Also können schon, dürfen m.E. nur nicht.
     
  18. #17 Pharao, 06.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.07.2015
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    Straftatbestand Betrug und sich betrogen fühlen, ist nicht das gleiche!

    Desweiteren heißt es im Straftatbestand Betrug u.a. "Wer in der Absicht ..." und diese Absicht muss man erstmal jemanden nachweisen können! Ganz so leicht ist das also nicht mit Betrug, zumal der Vermieter davon auch nichts hätte, wenn die wegen Berug verurteilt werden sollten. Deswegen bekommst du die Mieter auch nicht schneller raus.
     
  19. AJ1900

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    Ja klar, kann man alles machen, nur was bringt dir das . Ok, eine Strafanzeige kostet wenigstens erst mal nichts, insofern, wenn man das für erfolgsversprechend hält, warum nicht, aber mal erhlich, der gute Mieter hatte doch immer vor sich an alle Absprachen zu halten, er hatte halt ganz überraschend, nur kein Geld es auch zu tun, auch wenn er so sehr mit dem in kürze ausstehenden Lottogewinn gerechnet hat.
    Glaube mir mal, solche Leute haben gewöhnlich ganze Aktenstösse mit irgend welchen Schreiben von der Polizei. Das kommt alles schön ordentlich in die Endablage "P", und beeindruckt wirklich niemanden mehr.
    Das einzige was da hilft ist eine Zeitnahe Räumungsklage, die man mittels Gerichtsvollzieher auch durchsetzen kann, ansonsten sitzt der noch bis übernächstes Weihnachten da drin.
     
  20. Andres

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    ... und auch dafür ist eine Sperrankündigung und erheblicher Rückstand erforderlich. Das geht nicht mal eben so, weil man 2 Tage über irgendeiner Frist ist.


    Hast du irgendwelche Belege dafür, dass der Mieter von Anfang an nicht die Absicht hatte, sich an die Vereinbarung zu halten? Nicht dass ich davon nicht auch überzeugt wäre (weshalb ich diesen Vergleich auch niemals eingegangen wäre), aber die Täuschung kann man nicht mit "Lebenserfahrung" begründen.

    Die Argumentation in Richtung Geschäftsgrundlage geht ca. immer schief. Gut verständliche Erklärung z.B. hier.

    Ob man sich mit dem Vergleich überhaupt noch auseinandersetzen muss, wäre auch zu prüfen. Was ist dort genau vereinbart worden? Wurden weitere Kündigungen ausgeschlossen? Entfällt die Vereinbarung vielleicht automatisch, wenn sich eine der Parteien nicht daran hält?


    Glaubst du das wirklich? Für den Mieter führt derzeit überhaupt nichts zu weiteren Kosten. Das musst du dir mal ganz dringend vor Augen führen, denn ansonsten werden weitere Fehler passieren.


    Es ist immer ein bisschen schwierig, in solchen Fällen endgültige Positionen zu finden. Ich sehe die Chance, dass sich diese Maßnahme als zulässig erweisen wird.


    Beim zitierten Urteil waren auch volle 12 Monatsmieten offen, hier sind es immerhin 7. Bei einer Kündigung, die es gerade so über die notwendigen Grenzen schafft, würde ich auch davon ausgehen, dass einem solche Maßnahmen im vorläufigen Rechtsschutz auf die Füße fallen.
     
  21. #20 Sepultura, 06.07.2015
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    Wenn man ihm kein Betrug nachweisen kann, müsste die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch nicht durchkommen.
     
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