Mieter fordert gesamte Kaution zurück

Diskutiere Mieter fordert gesamte Kaution zurück im Sicherheitsleistung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Folgender Sachverhalt: Mieter hat nur von April 2017 bis November 2017 die Wohnung gemietet. Bei der Kündigung gab es schon Probleme, da er...

  1. #1 schemesch, 09.01.2018
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    Folgender Sachverhalt:
    Mieter hat nur von April 2017 bis November 2017 die Wohnung gemietet. Bei der Kündigung gab es schon Probleme, da er meinte, er könne einfach wie es ihm beliebt kündigen und müsste dann keine Miete mehr zahlen. Dass er mit uns eine 3 monatige Kündigungsfrist hat, hat er einfach vergessen. Dass wir unserere letzten Mietzahlung nachlaufen müssten, nur mal so nebenbei. Letztendlich zahlten die Eltern die Miete (nach einer Mahnung unsererseits!). Das nur am Rande.
    Nun bekamen wir heute einen Brief, indem er die volle Kaution zürckfordert, da ja die Wohnung ohne Mängel übergeben wurde. Hätte ein Rechtsanwalt ihm erzähl!!! Die Abnahme wurde übrigens auch wieder nicht von ihm gemacht, sondern wieder von einem Elternteil.
    Die Kaution beträgt übringens nur 420,-- Euro. Die Wohnung hat 50 qm und die Nebenkostenvorauszahlung betrugt 85,-- (Heizkosten inbegriffen).
    Da wir keine Vergleichswerte aufgrund der kurzen Mietdauer haben, sind wir der Meinung, dass wir die geringe Kaution einbehalten dürfen bis zur Abrechnung. Die Abrechnung wird in den kommenden Wochen gemacht, wenn die Heizungsablesefirma ihre Rechnung erstellt hat.
    Der Abrechnungszeitraum ist bei uns übrigens immer vom 01.11.16 bis 30.10.17, d. h. er würde dann im nächsten Jahr nochmals von uns eine Abrechnung nur über den Monat Nov. 2017 erhalten. Da die Nebenkosten ja nur 85,-- Euro betragen, gehen wir (ohne Vergleichswert), dass hier eine Nachzahlung erfolgt.
    Ist er im Recht, dass er nun die gesamte Kaution in Höhe von 420,-- zurückfordert (hatte ihm ja ein RA gesagt !?!).

    Im Abnahmeprotokoll haben wir übrigens folgenden Satz eingefügt...."die Kaution wird bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung einbehalten"......das Protokoll wurde von einem Elternteil unterschrieben!
    Auch haben wir im Mietvertrag einen entsprechenden Passus, dass die Kaution erst ausgezahlt wird, sobald der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis in vollem Umfang (z. B. Betriebskostennachzahlungen) nachgekommen ist.

    Kann der Ex Mieter die Rückzahlung der vollen Kaution jetzt verlangen, bevor wir eine Nebekostenabrechnung erstellt haben. Wir gehen davon aus, dass wir, falls er eine Nachzahlung zu leisten hat, natürlich nicht zahlt....
     
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  3. sara

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    war die Wohnung zuvor nicht vermietet?
    Wie hoch waren die Heiz- und Nebenkosten beim Vormieter?
    Auf welcher Grundlage ist die Vorauszahlung denn gemacht worden?

    Also die ganze Kaution darf nicht einbehalten werden, nur die Höhe der voraussichtlichen Forderung die noch ausstehen.
    Da die meisten Betriebskosten ja schon feststehen, kann man wohl einen Überschlagsrechnung machen und bei den Heizkosten zur Abschätzung die alte Heizkostenabrechnung heranziehen. (Da die Hauptmietzeit aber nicht der Winter war, dürfte es normalerweise ausreichen mit dem Durchschnittswert der Heizkosten des Vorjahres zu rechnen) Dann großzügig aufrunden.
     
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  4. #3 Papabär, 09.01.2018
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    "... haben wir eingefügt" klingt für mich jetzt nicht nach einer Vereinbarung sondern eher nach einer AGB ... von daher hätte man sich die Tinte auch sparen können. (§307 BGB)


    Auch an der Wirksamkeit DIESER Klausel habe ich so meine Zweifel.

    Aber: Nach ständiger Rechtsprechung gerät der Vermieter regelmäßig erst 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug. Ein Rückbehalt eines Teilbetrages für eine zu erwartende Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung wäre nach entsprechender Begründung sogar noch länger möglich. Dieser Teilbetrag darf jedoch eine angemessene Höhe nicht überschreiten.
    Die Gerichte haben den Vermietern zur Angemessenheit dieses Rückbehaltes keine allumfängliche Formel gebastelt ... nur Einzelfallentscheidungen. Und selbst die variieren von Gerichtsbezirk zu Gerichtsbezirk. Dein örtlicher Mietrechtsanwalt kennt seine Pappenheimer und kann Dir da ggf. mit konkreten Zahlen weiterhelfen.


    Ich persönlich würde - da die Abrechnung offenbar eh in den nächsten Wochen (also auf alle Fälle innerhalb der 6-Monats-Frist) fertig gestellt sein wird, diesen Zeitrahmen abwarten (hierzu eine Info an den gegnerischen RA schreiben) und die Kaution abzüglich einer evtl. Nachforderung und eines Rückbehalts für November 2017 sodann zügig abrechnen und auszahlen. Und zwar so schnell, dass der Anwalt erst garkeine Gelegenheit für die Begründung einer Kostennote erhält.

    Da die Wohnung nicht allzu groß ist, würde ich bei vollständig geleisteten VZ den Rückbehalt nicht höher als vlt. 20-25,- € ansetzen. Sollte man arg danneben liegen, wird sich der Vermieter ohnehin dem Vorwurf der Täuschung (VZ zu niedrig angesetzt ... Mieter über die tatsächlichen Kosten getäuscht) ausgesetzt sehen. Soweit würde ich es aber nicht kommen lassen wollen. Lieber 20 € in der Hand als den Stress einer ungewissen Klage am Hals.
     
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  5. Andres

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    Und, wurde sie? Wurde das gar im Protokoll so bestätigt? Den Grundsatz hat sara völlig richtig genannt:
    Die relevante Frage ist also: Welche Forderungen sind noch zu erwarten? Vielleicht beginnt man auch erst einmal mit der etwas einfacheren Frage: Welche Forderungen sind überhaupt noch möglich?

    Mit dem oben zitierten "mängelfrei" geht es ja um den Zustand der Wohnung und sich daraus ergebende Forderungen. Ist nun Mängelfreiheit schon bescheinigt, kann man sich ja schlecht gleichzeitig auf den Standpunkt stellen, dass noch Forderungen zu erwarten wären. Daher die Frage nach dem Inhalt des Protokolls.

    Dann stellt sich die Frage, ob Mängel bei bereits erfolgter Anschlussvermietung überhaupt noch zuordenbar wären. 6 Monate nach Rückgabe sind die Ansprüche dann ohnehin verjährt. Ab diesem Zeitpunkt ist also ein Zurückhalten der Kaution wegen Mängeln an der Mietsache endgültig nicht mehr möglich.

    Zwischenfazit Mängel: Je nach Umständen (Vertragsinhalt, Protokoll, Zustand der Wohnung, Nachmieter, ...) ist die Kaution zwischen überfällig und noch lange nicht fällig.


    Nur zum Verständnis: Nicht der RA schreibt, sondern der Mieter schreibt, ein RA hätte ihm XYZ erzählt? Zumindest Humor scheint er zu haben, der Mieter ...


    Auch dazu hatte sara schon die passenden Gedanken: Die Ablesewerte sollte doch bekannt sein, was eine wenigstens ungefähre Schätzung erlaubt. Hilfsweise könnte man sich ja auch daran erinnern, dass der Mieter überwiegend außerhalb der Heizperiode gewohnt hat - wenn es da zu Nachzahlungen kommt, seid ihr wirklich selbst schuld.

    Einfach so die Kaution (egal in welcher Höhe) zurückzuhalten, weil man keine Lust hat, sich Gedanken zu machen, wird jedenfalls nicht zulässig sein.


    Warum macht man das? Leiht ihr euren Mietern gerne Geld? Wenn man schon am Abrechnungszeitraum herumoptimieren möchte, dann liegt der Stichtag sinnvollerweise nach Ende der Heizperiode. Aber gehört nicht hierhin ...


    Hey, wenn ich dir das Protokoll unterschrieben hätte, hätte ich dir sogar noch zugesagt, dass dir der Mieter eine Niere spendet. Das Problem sollte hoffentlich erkennbar geworden sein.


    Willst du erst noch den genauen Wortlaut einstellen oder bist du auch mit einer Schätzung zur (Un-)Wirksamkeit dieser Klausel zufrieden?


    Offensichtlich kann er. Ob ein solches Ansinnen Erfolg hat, kommt darauf an, ob euch zur Begründung, warum ihr die Kaution (ggf. teilweise) noch einbehalten wollt, mehr als "wir wissen es auch nicht genau" einfällt.


    Würde man davon nicht ausgehen, bräuchte man ja gar keine Kaution.
     
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  6. #5 schemesch, 09.01.2018
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    Soll ich das richtig verstehen. ..??? Im Abnahmeprotokoll gilt die Unterschrift nur für die Bestätigung der Mängel oder Mängelbeseitigung. .....Aber die schriftliche Vereinbarung, dass die Kaution erst nach endgülTiger Abrechnung ausgezahlt wird gilt dann trotz Unterschrift nicht...Das ist doch ein WItze.....Ich unterschreibe einen Vertrag und picken mir nur die für mich günstigen Punkte raus ....!!!!!.....Wir sollen 20 Euro einnehalten. ...Ohne Worte....Der November ist ein Heizmonat und da reichen 85 Euro Vorauszahlung niemals....Warum wir den Abrechnungszeitraum so ansetzten....Ganz einfach....Weil Ista das so vorgibtoll und wir damit zufrieden sind Also warum ändern.
     
  7. #6 Papabär, 09.01.2018
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    A: Hier ist ein Forum und kein arabischer Basar (Nix gegen Araber)!

    B: Niemand hier sagt Dir, wass Du zu tun oder lassen hast. Wir geben lediglich Tipps - und Ich schrieb, wie ICH es machen würde (da hängen ein paar Jährchen Erfahrung hinter).

    C: Es steht Dir frei, deine eigenen Erfahrungen zu machen.
     
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  8. #7 schemesch, 09.01.2018
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    Könnt ihr mir die rechtlichen Grundlagen für Eure Antworten geben? Oder gibt es da nur entsprechende Urteile?
     
  9. #8 sara, 09.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2018
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    Das Zauberwort heißt:
    "Unwirksame Klauseln"

    Genau! ..dem stimme ich zu.
     
  10. Berny

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    Nennt sich Deutsch (Sprache und Rechtschreibung).
     
  11. Andres

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    Ja, bitte.


    Nein, ist es nicht. Die Mängelfreiheit kann man nicht "vereinbaren". Du hast aus freien Stücken bestätigt, dass die Wohnung mängelfrei ist - zumindest deute ich deine Antwort so, denn sonst würdest du ja kaum so jammern. Das Elternteil hat das auch so gesehen. In welchem Zustand die Wohnung nun war, ist damit nicht endgültig geklärt, aber es ist eben ein ziemlich belastbares Beweismittel entstanden.

    Dass du mit den Eltern keine wirksamen Vereinbarungen über die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses treffen kannst, überrascht dich aber nicht wirklich?


    Kein Problem. Befolge den Rat von sara (Überschlag aus bekannten Werten, dann aufrunden) und teile dem Mieter begründet mit, warum du welchen Teil der Kaution noch einbehalten wirst, und alles wird gut.

    Nebenbei: Mit diesen 20 € liegt die Vorauszahlung ganz in der Nähe des Bundesdurchschnitts für Betriebskosten. Solange du keine bessere Schätzung anbieten kannst, wirst du damit leben müssen. Soweit sollte es aber nicht kommen ...


    Einen der zahlreichen Gründe hast du im Satz davor geliefert: Weil ausziehende Mieter so häufig Nachzahlungen zu leisten haben, was gerne zu Ärger führt. Das Abrechnungsjahr beginnt besser außerhalb der Heizperiode, denn dann leisten die Mieter zunächst einmal Vorauszahlungen, während die großen Kosten erst später entstehen.

    Eigentlich taugt dein Fall schon als Lehrbuchbeispiel, warum der November der schlechteste Beginn des Abrechnungsjahres ist. Hier hat nämlich der Mieter von April bis Oktober Vorauszahlungen geleistet, die die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen dürften. In der gerade in Vorbereitung befindlichen Abrechnung wird sich also wohl eine Rückzahlung ergeben - und dagegen möchte man nun begründen, warum man für den letzten Monat eine Nachzahlung erwartet. Dass ein Mieter, der nicht so richtig durchblickt, damit nicht einverstanden ist, sollte doch wirklich niemanden überraschen.
     
  12. #11 schemesch, 10.01.2018
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    Schade, dass ihr mir keine gesetzlichen Grundlagen für die Rückzahlung der Kaution nennen könnt.... Ich ziehe sofort in die Wohnung, in der ich nur 20 Euro Nebenkosten zahlen muss. Wo befindet sich diese?
     
  13. #12 schemesch, 10.01.2018
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    Sehr kompetente Antwort
     
  14. #13 immobiliensammler, 10.01.2018
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    bei Nürnberg
    Du wirst dafür keine gesetzliche Grundlage finden, nur BGH-Rechtsprechung, frag Tante Googel.

    Im übrigen ging es nicht um 20 Euro Nebenkosten/Monat, sondern um eine zu erwartende Nachzahlung!
     
  15. Berny

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    Da hast Du völlig recht - auch die meisten der anderen Antworten bzw. Meinungen dürften wohl sicherlich ebensowinig Deinem Geschmack bzw. Wunschdenken entsprechen.
     
  16. Nanne

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  17. #16 BHShuber, 10.01.2018
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    Hallo,

    und hier scheint auch schon die Krux versteckt zu sein.

    Ich lese heraus, dass man doch irgendwie einen gewissen Groll gegen den Mieter hegt, wieso dieser so schnell wieder ausgezogen ist, könnte man sich wenn man denn böses denkt durchaus nachvollziehen.

    Es gibt Grundregeln für fast alles im Mietrecht, so auch für die Rückzahlung der Kaution an die sich Mieter und auch Vermieter halten, mit ein wenig Zeit und Muße kann man die sehr schnell herausfinden, lesen und verstehen.

    Wenn du rechtliche Grundlagen haben möchtest dann geh doch bitte zu einem Juristen, dies ist hier ein Laienforum mit immens hohem Sachverstand und Fachwissen um die Immobilie und Vermietung, gerne hilft man dir weiter doch dann muss man aber auch akzeptieren, wenn die Antworten nicht so sind wie man sich das gerne vorstellt.

    Bedenke, die Zeiten des Gutsherrengehabes sind im Mietrecht längstens vorbei und so mancher musste sich schon vor seinem Mieter zu kreuze kriechen, weil er mit seiner Einstellung den komplett falschen Weg eingeschlagen hat.

    In diesem Sinne, viel Glück

    Gruß
    BHShuber
     
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  18. #17 Papabär, 10.01.2018
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    Wer lesen kann ist klar im Vorteil!
     
  19. #18 schemesch, 10.01.2018
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    Vielen Dank Nanne!
    Mit Deinem Post kann ich sehr viel anfangen.
     
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