Mieter fordert Modernisierung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von magura, 18.10.2010.

  1. magura

    magura Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe ein Einfamilienhaus aus den 50er Jahren vermietet. Die Bausubstanz ist nicht die beste, daher ist die Miete auch recht gering. Kürzlich hat der Mieter auch noch Kaufinteresse signalisiert. Doch plötzlich will er nicht mehr kaufen, da er einen vom Arbeitgeber künftig Mietzuschuß erhalten wird. Stattdessen lässt er mir ein umfangreiche Mängelliste zukommen. Darin Fenster, Heizung, etc.
    Nur waren die Fenster im gleichem Zustand als er 2003 dort eingezogen ist. Kann der Mieter nunn verlangen, dass die Fenster getauscht und die Heiztung erneuert werden müssen? :stupid
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ob der Mieter kaufen will oder aus welchen Gründen nicht ist für die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis völlig unerheblich.

    Der Mieter hat Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands durch den Vermieter. Soweit es keine abweichenden Vereinbarungen gibt, wird der bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Zustand als vertragsgemäß anzusehen sein. Wenn also die Fenster intakt sind und die Heizung funktioniert, gibt es zumindest an diesen Teilen keine Mängel. Daran ändern auch die Wahnvorstellungen eines Mieters nichts.

    Der Mieter verlangt nicht Mängelbeseitigung, sondern Modernisierung. Das wäre beim hier beschriebenen Objekt durchaus zu erwägen. Baugeld gibt es derzeit sehr billig. Die Mieterhöhung um 11% der Modernisierungskosten liegt weit über den Kapitalkosten.
    Bleibt der Mieter drin, zahlt er die Modernisierung. Wird verkauft, wird sich für ein modernisiertes Objekt ein wesentlich höherer Preis erzielen lassen.
     
  4. magura

    magura Neuer Benutzer

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    was heißt das jetzt genau?

    "Die Mieterhöhung um 11% der Modernisierungskosten liegt weit über den Kapitalkosten.
    Letzlich ist es doch immer teurer, Geld zu leihen?! Also verdienen kann man doch da nicht...so nach dem Motto, die Zinsen sind ja nur bei 5% du bekommst aber 11%

    Also könnte ich theorteisch auf einmal folgende Modernisierungen durchführen:

    - Neues Dach: ca 15.000 EUR
    - Neue Heizung und Heizkörper: ca 15.000 EUR
    - Neue Fenster: ca. 10.000 EU

    Wären dann also 40.000 EUR. Dann müßte der Mieter 4400 EUR mehr Miete im Jahr zahlen?
     
  5. #4 LMB-Immo, 18.10.2010
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Hört sich doof an ist aber so was Kollege RMHV sagt und nicht nur das.

    Man müßte die Kosten für eine Instandhaltung und eventuell staatliche Zuschüsse, wenn es welche gibt, abziehen. Aber wenn die Mod-Kosten 40.000 Eur betragen ist es nicht nur theoretisch so und wie gesagt nicht nur das, sondern die Miete bleibt, auch wenn der Kredit bezahlt ist. Es besteht keine Kappungsgrenze, wie bei der Erhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Miete). Ach ja die 4400 EUR müßte man noch durch 12 teilen. :D

    Gruß

    LMB-Immo
     
  6. #5 BarneyGumble2, 19.10.2010
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Die 15.000 € für das Dach wird man wohl nicht komplett ansetzen können, da die Dacheindeckung wohl eine Instandsetzung darstellt.

    Eine Dämmung nach heutigem Stand der ENEV ist dagegen eine Modernisierung.

    Wenn die Eindeckung mit 5.000 € und die z.B. Aufdachdämmung mit 10.000 € zu Buche schlägt, kann man die immerhin 10.000 € ansetzen (jeweils Material + Lohn).

    Wie Kosten für beide Maßnahmen wie z.B. Gerüst zu verrechnen sind, könnte evtl. RMHV nochmal erläutern!? Ich denke vermutlich Anteilmäßig.

    Wie auch immer, der Dachdecker Deines Vertrauens wird wohl evtl. etwas Spielraum in der Gestaltung der Rechnung haben?! :D
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich hätte hierzu mal kurz ne Zwischenfrage:
    Modernisierungserhöhung ist ja schön und gut, wenn man gerne einen neuen Mieter hätte, aber wie sieht das denn in der Praxis aus, wenn man einen Mieter nicht loswerden möchte?
    Wenn ich einen Vermieter hätte, der eine Modernisierungserhöhung in Höhe von 440€/Monat nach der Modernisierung haben möchte, dann such ich mir ne neue Wohnung/Haus.
    Das steht ja für einen Mieter in keinerlei Relation zu den eingesparten Kosten.
    Also zieht der Mieter aus und man darf dann schauen , wie man sein Haus mit dieser Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete meist weit übersteigen dürfte, wieder vermietet bekommt. Das stell ich mir alles andere als leicht vor.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist alles richtig und sollte bei den Entscheidungen über Modernisierungen vom Vermieter selbstverständlich bedacht werden.

    Eine Modernisierung ist nur selten ein sinnvolles Mittel um Mieter zu vertreiben. Durch Modernisierungen soll das Objekt vielmehr auch für die Zukunft vermietbar gehalten werden. Wer dieses Ziel aus den Augen verliert, wird verlieren.

    Im Beispiel stand übrigens nicht eine Modernisierungsumlage von monatlich 440 € im Raum, sondern von 366,67 €. Das nur am Rande...

    Nun gibt es dazu keine konkreten Rahmendaten zum Gebäude. Damit sind alle Spekulationen über den Einzelfall ziemlich sinnlos. Man wird aber unterstellen können, dass Einbau von Isolierfenstern, neuer Heizung und Dämmung der Außenhülle - neben dem Komfortgewinn - zu beträchtlichen Einsparungen bei den Heizkosten führen wird. Die endgültige Zusatzbelastung für den Mieter liegt also deutlich niedriger als der absolute Betrag der Mieterhöhung. Auch dieses sollte man in die Erwägugnen einfließen lassen und dem Mieter eventuell entsprechend vermitteln.

    Alles in allem ist es auch bei einer Modernisierung wie es immer ist: jedes Ding hat - mindestens - zwei Seiten.
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ja ja ok, kurz mal das Jahr bisschen verkürzt........
    Natürlich ist die endgültige Zusatzbelastung niedriger, aber Heizkosten bleiben trotzdem. Und so enorm sinken die Heizkosten dann auch nicht. Wenn man mal von einem 150 m² Haus ausgeht und Heizkosten von 180€/Monat und erreicht danach ein Drittel der Heizkosten, dann bleibt immer noch ein Absolutbetrag von über 240€ Mieterhöhung. Auch für diesen geringeren Netterhöhungsbetrag überlegt man sich doch den Umzug in einen unisolierten Altbau.
     
  10. magura

    magura Neuer Benutzer

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    naja, letzlich muß es eben der Mieter wissen ob der die Mehrbelastung zahlen will oder ob er auszieht...was nicht das schlechteste wäre
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    Klar muss das der Mieter wissen, aber der Vermieter muss eben kalkulieren, ob er den Mieter halten will oder nicht und ob er die Wohnung oder das Haus mit der paar Hundert Euro teureren Miete auch wirklich zu dem Preis neu vermietet bekommt.
     
  12. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Mal eine andere Sichtweise:

    Ich würde unbedingt darauf achten, dass nach der Modernisierung die erhöhte Miete auch tatsächlich so im Ort erzielt werden kann! Mal die Angebote in der Zeitung studieren und die entsprechenden Seiten im Internet.

    EFH 1950er Jahre - da tippe ich mal auf geerbtes Elternhaus. Aber ist das Haus auch schuldenfrei oder musstest Du einen Kredit aufnehmen um andere Erben auszuzahlen?

    Wenn auf dem Haus noch ein Kredit liegt, kann folgendes passieren: Der Mieter kündigt nach Abschluss der Sanierung fristgerecht und Du musst einen neuen Mieter finden, der auch die erhöhte Miete zahlt. Findest Du keinen neuen Mieter stehst Du mit laufendem Kredit dann doof da.
    Also immer darauf achten, dass die Rechnung auch mit anderen Mietern aufgeht.
     
  13. #12 Christian, 25.10.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ich würde das Gespräch mit dem Mieter suchen.

    Bei einer Tasse Kaffe würde ich ganz konkret und offen+ehrlich darlegen, was ich vorhabe, plane oder was mir vorschwebt. Wenn dann der Mieter durchblicken lässt, daß er sich die höhere Miete nicht leisten kann, hat man in diesem Punkt schon mal Gewissheit.

    Und wenn man den Mieter von vorne herein direkt informiert, ihn mit ins Boot holt und ihm das Gefühl gibt, daß er ernst genommen und seine Bedenken/Ängste/Befürchtungen zur Kenntnis genommen werden, ist der Mieter m.E. eher bereit, die Mieterhöhung zu zahlen.
     
  14. magura

    magura Neuer Benutzer

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    das hatte ich alles schon....angeblich ist auch ein saftige Mieterhöhuhn kein Problem.
    Nur ich will das Haus eben verkaufen, aber er will eben nicht ausziehen, auch nicht durch Zahlung von Geld...keine Chance
     
  15. #14 nobrett, 27.10.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Tja, wenn der Mieter nicht ausziehen will, dann wird das natürlich schwer mit dem Verkaufen zum guten Preis. Wenn Du das willst und das so sein muss, dann verkauf halt vermietet und Du bist das Problem los.

    Der Mieter kann sich viel wünschen was gemacht werden soll, was gemacht wird entscheidet immer noch der Vermieter.

    Ansonsten schliesse ich mich RMHV an. Man muss das Ganze betrachten und die Perspektiven im Auge behalten. Bleibt der Mieter und will man das Haus nicht mit entsprechenden Abschlägen verkaufen, dann ist es nicht verkehrt, wenn man an Stellen wo es auch etwas bringt modernisiert. Nur über die Modernisierungsmieterhöhung bezahlt einem der Mieter das ja in knapp über 10 Jahren vollständig. Vorausgesetzt man kann die erhöhte Miete so lange auch realisieren. Ob sich die Investitionen bei einem Verkauf auszahlen hängt sicher von Lage und Einzelfall ab und lässt sich daher nicht allgemeingültig beurteilen.
     
Thema: Mieter fordert Modernisierung
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