Mieter fordert über 10 Jahre Miete zurück - falsche Angabe der Wohnfläche! Hilfe!

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von gfranke, 04.07.2012.

  1. #1 gfranke, 04.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2012
    gfranke

    gfranke Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen.

    Ich vermiete ein 4-Familienhaus, das ich 1984 geerbt habe. Die Baupläne (von 1978) enthielten Berechnungen nach DIN 283 mit 80 m2 Wohnfläche für das Dachgeschoss, dass seit 1999 vermietet ist.

    Nun kommt der Mieter urplötzlich mit dem Anspruch, für den kompletten Zeitraum Miete zurückzuverlangen. Grund: die Wohnung wäre fast 20% kleiner, als im Mietvertrag aufgeführt = fast 14.000 Euro! Angeblich hat er es jetzt erst festgestellt...

    Ich habe die Baupläne und die Wohnflächenangaben des damalige Architekten geprüft und tatsächlich: die Dachschrägen wurden nicht berücksichtigt! Wahrscheinlich, weil es Baupläne mit den Grundflächen waren, ohne das Dach. Und ich habe diese Angabe dummerweise dann für den Mietvertrag übernommen.

    Der Mieter hat mir eine Frist gesetzt und will danach Klage einreichen!

    Muss ich die zuviel bezahlte Miete tatsächlich erstatten und kann er zukünftig den Betrag eigenmächtig mindern?

    Ich habe was gelesen von 3-jährigen und 10-jährigen Verjährungsfristen. Was bedeutet das? Kann der Mieter bis zu 10 Jahre oder sogar noch darüber hinaus Miete zurückverlangen?

    Und wie sieht es mit den Nebenkosten aus? Das stimmt ja auch von den Anteilen der anderen Mietern her nicht mehr. Kann der Mieter auch hier Rückforderungen stellen und für welchen Zeitraum?

    Gruß
    G.Franke
     
  2. AdMan

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  3. #2 chapi2305, 04.07.2012
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    Also ich denke, dass du ums zurückzahlen eines entsprechenden Betrages nicht. Jedoch nach meiner Ansicht nach nicht für die letzten 10 Jahre, sondern eher für die letzten 3. Ich würde mich da aber auf jeden Fall von einem Anwalt beraten lassen.

    Das schreibt Immobilienscout dazu:
    Die Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag beschrieben


    Auch eine Mietkürzung für den Mieter ist leider drin:
    Mietkürzung bei zu kleiner Wohnung vom BGH abgesegnet - GeVestor.de

    Aber hat der Mieter denn auch wirklich recht, das es 20 %. Hast du die Wohnung denn nochmal nachmessen lassen? Vielleicht ist diese ja nur 9,99 % kleiner als im Mietvertrag, dann hast du ja noch Glück.
     
  4. #3 Pharao, 04.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2012
    Pharao

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    Hi,

    also fast 20% kleiner als angegeben im Mietvertrag ist natürlich schon eine größere Abweichung. Meiner laienhaften Meinung wirst du wohl was zurückzahlen müssen und der Mieter ist da im Recht.

    Welche Verjährungsfristen hier gelten kann ich dir leider nicht sagen. :unsicher026: Vom Gerechtigkeitssinn her würde es bei mir aber keine Verjährungsfrist geben, denn immerhin hat der Mieter für was zuviel bezahlt, was er garnicht hatte.

    Je nachdem wie die Nebenkosten sich teilweise an den m2 errechnen, hat er ja auch hier dann zuviel bezahlt.

    Eigenmächtig Mindern ist hier m.E. der falsche Ausdruck. Eine Anpassung fordern für die Zukunft wäre besser. Für die Zukunft versteht sich das m.E. von selber, das du das machen solltest. Für die Vergangenheit wäre Interessant wie lange er was zurück fordern kann und das weis ich leider nicht. Wie schon gesagt, von meinen Gerechtigkeitssinn gäbe es keine Verjährungsfrist, denn der Fehler ist eindeutig dir zuzuschreiben, wenn auch nicht absichtlich.

    In Bauplänen werden m.E. nie die Dachschrägen eingezeichnet (also bei der Draufsicht). Außerdem sind gerade ältere Baupläne nie wirklich genau. Ok, so alt wäre deiner jetzt nicht.

    Du hast es ja auch erst jetzt mitbekommen .... Hättest ja auch vorab mal nachmessen können, den 20% Abweichung ist nun schon ordentlich, das muss man einfach mal sagen.

    Als Tipp kann ich dir nur geben für die Zukunft: schreibe im nächsten Mietvertrag keine m2 mehr rein bzw. schreibe so einen Satz mit rein in den Mietvertrag: "Sind Flächenmasse angegeben, so dienen diese wegen möglichen Messfehlern nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich aus der Angabe der vermieteten Räume".
     
  5. #4 Christian, 04.07.2012
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    Hallo,

    hast du die Wohnung, so wie sie ist, vermietet - oder exakt 80m² Wohnfläche?
    Stell doch mal eine Kopie des Mietvertrags rein. Oder tipp ihn ab, aber bitte dann auch so, wie er ist, und nicht so, wie du ihn interpretierst.

    Wenn im Mietvertrag irgendwas in Richtung "ca. X m²" steht oder "Die Wohnung hat eine ungefähre Größe von ...", wärst du fein raus.

    Nach welcher Norm hast du denn gemessen, und nach welcher der Mieter? Oder hast du noch gar nicht nachgemessen?

    Kann ja sein, daß der Mieter eine Norm verwendet hat, die für ihn recht günstig ausfällt ...
     
  6. #5 gfranke, 04.07.2012
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    Antwort für Christian

    Ich habe einen Einheitsmietvertrag genommen mit Angabe 80 m2 im Text "Wohnfläche wird mit ...... vereinbart".

    Alle meine Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen (Versicherung, Grundsteuer etc.) laufen nachweislich auch unter 80 m2.

    Habe selber noch nicht nachgemessen, aber kann es aufgrund der Baupläne mit Berücksichtigung der Dachschrägen ungefähr nachvollziehen. Werden wohl auch mehr als 10% sein. Blöd gelaufen...Mieter hat wohl genau nachgemessen.

    Was mich beunruhigt, wieviel (also für wieviel Jahre) er zurückfordern kann....da bin ich bei meinen Recherchen leider noch nicht fündig geworden. Habe was von einem Urteil aus Lübeck gelesen...da hat der Mieter 111 (!) Monate zurückbekommen.

    Gruß
    G.Franke
     
  7. #6 Papabär, 04.07.2012
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    Nöö, ... bei einer Abweichung von mehr als 10% spielt das dann auch keine Rolle mehr. Zumindest meint der BGH das so. Siehe VIII ZR 144/09.

    Ich meine, mich auch an ein BGH-Urteil erinnern zu können, wonach eine mit zu geringer Fläche begründete Mietminderung rückwirkend ab Vertragsbeginn (Entstehung des Mangels) geltend gemacht werden kann. Ich find´s nur leider grad´ nicht.
     
  8. Pharao

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    Hi,

    ich meine auch, das das "ca" oder "ungefähr" einen nicht mehr schützt. Fein raus wäre er nur, wenn im Mietvertrag so was in der Art stehen würde:

    "Sind Flächenmasse angegeben, so dienen diese wegen möglichen Messfehlern nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich aus der Angabe der vermieteten Räume"

    und das bezweifel ich etwas das dies in seinem Vertrag zu finden ist, da dies eigentlich ziehmlich aktuell erst raus kam (wenigstens bei H&G-Mietverträgen die ich bezogen hab)

    Wäre mir nicht bekannt, das es für Dachschrägen jemals andere "Normen" gab ....

    Natürlich sollte der Fragesteller selber mal nachmessen und zwar nicht anhand von Bauplänen, ect, sondern in der Dachwohnung selber.
     
  9. #8 Christian, 04.07.2012
    Christian

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    @ Papabär: Wahnsinn, was du immer abrufbereit parat hast!
    Das wusste ich nicht, daß es auch bei "ca"-Angaben Grenzen gibt. Wieder was dazu gelernt! :-)

    Vielleicht hat der Threadersteller bei seiner Abschätzunbg die Terasse(-n) oder den/die Balkon/-e außen vor gelasen.
     
  10. Heizer

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    Naja mal nicht so schnell mit den jungen Pferden.

    Ich glaube nicht, dass Dachschrägen die Wohnfläche um 20% mindern. Oder ist das eine Wohnung die nur aus einem Spitzboden besteht?

    Dann ist noch zu berücksichtigen was im Mietvertrag steht. Steht dort eine Objektmiete bist Du fein raus. Dann ist zwar die m² Angabe dennoch falsch, hat aber keine Auswirkung auf den Mietzins. Wurde hingegen ein m² Preis vereinbart, hat der Mieter ab 10% Differenz ein Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete.

    Allerdings nur für 3 Jahre, da ältere Forderungen verjährt sein dürften, was sein Anwalt natürlich anders sehen wird. Man kanns ja mal versuchen.

    Dann wäre noch zu betrachten, dass nach 8-12 Jahren unbeanstandeter m² im Mietvertrag dies stillschweigend als vereinbart angesehen werden kann. Dazu bin ich aber zu wenig Jurist um dies einschätzen zu können.
     
  11. #10 Papabär, 04.07.2012
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    Danke für die Blumen Christian, aber das täuscht. Es bleiben schon noch genug Lücken übrig :smile037:. Ich habe es mir halt zu Gewohnheit gemacht, von irgendwelchen veröffentlichten Gerichtsurteilen nicht nur die Zeitungsüberschriften zu lesen, sondern die Volltextversionen auszudrucken (... und beiseite zu legen). Nur weil ich in diesem Sommer noch auf ein wichtiges Motorradersatzteil warte, habe ich an den Wochenenden derzeit genug Muße, den ganzen Krempel auch mal zu lesen.

    Leider habe ich bald die Befürchtung, daß ich meine Sammlung noch intensiv studieren kann ... das Spandauer Motorradwerk (von meiner Wohnung bis zum Haupttor sind´s Luftlinie immerhin 2500m) schickt solche Bestellungen zeitnah per Fahrradkurier - nur offenbar über München - Quakenbrück - Timbukto - Helgoland - Bombay(!) - Paris -...

    Im übrigen hat gfranke die Ursache für seinen Fehler ja offenbar bereits erkannt - bzw. dies garnicht erst zur Debatte gestellt. Und selbst wenn die Ursache in einer veralteten Norm liegen sollte, würde das m.E. nichts an der Sache ändern.

    Auch wenn ich keine großen Chancen sehe ... bei einem Zahlungsrisiko von rund 14.000,- € würde ich auf alle Fälle mal einen Fachanwalt zu Rate ziehen. Die Kosten für eine umfassende Prüfung und rechtliche Würdigung des Sachverhaltes fallen dabei dann auch nicht weiter ins Gewicht.
     
  12. #11 Papabär, 04.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.07.2012
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    Bei einem m²-Preis isses eh´ klar ... bei einer Objektmiete ändert sich zwar der Mietzins nicht automatisch mit der Fläche - eine Abweichung um mehr als 10% berechtigt jedoch zur Mietminderung. Und nun rate mal, in welcher Höhe die Gerichte diese Minderung für gewöhnlich ansetzen ...

    Die einzige Möglichkeit, die Miethöhe von der Fläche zu lösen scheint mir derzeit der von Pharao genannte Zusatz zu sein.


    Und genau an dieser Stelle bin ich mir eben nicht sicher. Meines Erachtens gibt es bei dieser Flächenabweichung eine Ausnahme von der regelmäßigen Verjährungsfrist - nur wo das steht ...? Ich werd´s schon irgendwann wiederfinden.

    In der unten zittierten Entscheidung ging es um anteiligen Mietzins von 2002 - 2007. Und lt. Aktenzeichen war die Klage auch erst 2009 rechthängig. Alleine schon deswegen bin ich der Meinung, dass die drei Jahre hier nicht zutreffen.
     
  13. #12 Pharao, 04.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2012
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    Ohman, wer lesen kann ist klar im Vorteil ---> Beitrag wieder gelöscht, weil ich nicht lesen kann .....
     
  14. Berny

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    Finde ich nicht gut, etwas in einem MV von Messfehlern zu schreiben.
    In meinem MV steht, dass die Flächenangabe allein als Berechnungsgrundlage der Betriebskosten gilt.
     
  15. #14 Papabär, 05.07.2012
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    Stimmt ... das ist tatsächlich unglücklich formuliert. Aber dieser Nebensatz dient hier ja nur zur Begründung und kann m. E. weggelassen werden ohne den Sinn zu verändern.
     
  16. Pharao

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    Ich perönlich mit meiner laienhaften Meinung finde das mit den Messfehlern auch nicht so glücklich gewählt (kann es nicht begründen warum, klingt einfach nur komisch), aber so steht es nun mal in dem aktuellen Mietvertrag von H&G drinnen und ich denke das die schon Wissen wie man was schreiben muss.
     
  17. #16 aquila, 17.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2013
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    Zu genau dieser Formulierung gibt es ein Urteil, dass darstellt, wie der Vermieter eine Haftung wegen fehlerhafter Flächenangabe im Vertrag ausschließen kann:

    Der Fall:
    In einem Mietvertrag wird die Wohnung mit einer Wohnfläche von „ca. 54,78 qm“ beschrieben, indem es heißt:
    „Diese Angabe dient wegen möglichen Messfehlern nicht zur Festlegung des Mietgegenstands Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“.
    Die tatsächliche Wohnfläche beträgt lediglich 42,98 qm.
    Der Mieter mindert die Miete. Zu Recht?

    Lösung nach BGH, Urteil vom 10.11.10, Az.: VIII ZR 306/09:
    Nein! Ein Mangel der Mietwohnung liege nur vor, wenn die Wohnungsgröße als Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag aufgeführt wurde.
    Vorliegend hat der Vermieter jedoch deutlich gemacht, dass die Angabe der Wohnungsfläche gerade nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.
    Damit hat der Vermieter zugleich klargestellt, dass eine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnungsgröße nicht getroffen werden soll.

    Fazit:
    Dem Vermieter ist dringend zu raten, im Rahmen eines Mietvertrages eine entsprechende Klausel mit aufzunehmen, wenn er eine Wohnungsfläche angeben möchte.

    Quelle hier
     
  18. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Funkschoniert bei mir nicht...:evil:
     
  19. aquila

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    sorry, ist in dem pdf "Rechtsprechungsübersicht für 2011" in diesem Artikel hier (über "Link") aufgeführt.
     
  20. mariey

    mariey Gast

    qm zahl

    gib mal bei Google "Die Welt" ein und dann dort bei der Suche " Wohnungsgröße prüfen". Dann etwas runter scrollen und da steht ein Bericht, der da heißt: Kontrolle der Zimmergröße kann sich lohnen. Dort steht etwas drin zur Größenbemessung, Verjährungsfrist, etc. Vielleicht hilft das.Ist auch noch ziemlich neu, denn der Artikel ist vom 14.04.12

    LG
     
  21. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Aber auch dann sollten die Angaben stimmen, denn sonst ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft.
     
Thema: Mieter fordert über 10 Jahre Miete zurück - falsche Angabe der Wohnfläche! Hilfe!
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