Mieter gekündigt, aber kein Auszug in Sicht

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von 123derisdabei, 09.01.2014.

  1. #1 123derisdabei, 09.01.2014
    123derisdabei

    123derisdabei Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    ich bin neu hier im Forum und hoffe, dass Ihr uns helfen könnt.
    Ich selber bin erst 18 Jahre und mache grade eine Ausbildung und wohne zu Hause bei meinen Eltern.
    Wir besitzen ein Haus in dem eine Wohnung von 75qm vermietet ist. Mein Vater arbeitet und hat einen normalen Gesellenlohn. Meine Mutter ist Hausfrau und verdient somit kein Geld.

    Nun unser großes Problem! Die Mieter waren noch nie die ordentlichsten. Die Rollos sind im Bad und zwei Zimmern immer auf Anschlag unten. In Küche und einem anderen Zimmer meistens auch. Die Scheiben beschlagen und gelüftet wird auch sogut wie nicht. Deshalb sind wir schon lange unzufrieden und haben Angst, dass die Wohnung sowieso schon Schimmelecken hat.

    Seit zwei Monaten haben wir keine Miete mehr gesehen. Deshalb wurde eine fristlose Kündigung ausgesprochen zum 31.01. bzw. eine ordentliche zum 31.03.
    Bei den Mietern handelt es sich um ein Päärchen. Sie hat zwischenzeitlich auf 400€ Basis und hat jetzt vor Kurzem eine Ausbildung angefangen.
    Er arbeitet bei einer Firma die wohl nur aus ihm und seinem Chef besteht. Bankkonto hat er keins auf der Bank (Privatinsolvenz?). Wenn die Miete kam dann wenn immer in Bar. Zudem hat er mehrere Unverträglichkeiten gegen Essen. Seit Anfang dieser Woche stinkt der Flur seit fettigem Essen. Wir vermuten, dass sie gelesen haben das man bei Krankheit nicht aus der Wohnung geworfen werden darf und nun eine Magenschleimhautentzündung provozieren (auch wenns schon irre klingt).

    Größtes Problem ist, dass uns langsam das Geld ausgeht. Geld einklagen brauch man nicht, gibt ja nichts zu holen. Räumungsklage kann sich hinziehen und können wir uns eigentlich nicht leisten.

    Kann man Strom, Heizung, Warmwasser rechtlich gesehen abstellen? Schloss tauschen? Irgendwas, dass sie möglichst von alleine gehen oder rechtlich einen einfacheren und schnelleren Weg?

    Für Hilfe wäre ich euch sehr dankbar, denn besonders meine Eltern setzt das sehr zu.

    Mit freundlichen Grüßen
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wohnt ihr auch selbst in diesem Haus? Wenn ja: Gibt es noch andere Wohnungen in diesem Haus oder nur diese beiden?

    Das ist dann doch etwas sehr verkürzt dargestellt. Vor allem greift der Widerspruch in Härtefällen nicht bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen.


    Hilft aber nichts. Wenn man mal von den tollen Tipps absieht, die dir sicher noch hier aufschlagende User geben werden (es geht um Baseballschläger), geht es nicht ohne die Räumungsklage.


    Viermal nein.


    Man kann immer einen Aufhebungsvetrag anbieten. Es ist halt die Frage, wie man den Mieter motiviert, so etwas zu unterschreiben. Leistungsempfänger sind da etwas schwierig, weil sie jede Zuwendung angerechnet bekämen. Auch in der Insolvenz wäre das problematisch.

    Grundsätzliche Verhandlungsmasse: Verzicht auf alle weiteren Forderungen (Schäden, Mietrückstände, Nebenkosten) und natürlich Bargeld. Bedingung sollte eine sofortige Rückgabe der Wohnung sein. Es gibt keine Garantie, dass das funktioniert. Wenn es das aber tut, wäre das der schnellste Weg.
     
  4. #3 BHShuber, 09.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2014
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    höchst umstritten, ich würde mir das nicht trauen!

    Hallo,

    Zitat:

    "Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Beliefe-rung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

    Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnräumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

    Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

    Eine verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 862 BGB setzt daher voraus, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen worden ist. Ein Eingriff liegt nur vor, wenn der Besitzer in dem Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird. Beim Besitz von Räumen liegt ein Eingriff etwa dann vor, wenn der Zugang des Besitzers zu den Räumen erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Besitzer behindernden Weise auf die Mieträume eingewirkt wird (vgl. auch BGH Urteil vom 27. April 1971 - VI ZR 191/69 - VersR 1971, 765).

    Das ist bei der Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht der Fall."

    Zitat Ende;

    Ich weise vorsorglich darauf hin, dass diese Vorgehensweise höchst umstritten ist und rechtliche Folgen für den Vermieter haben kann und keine Aufforderung zur Handlung darstellt!

    Gruß

    BHShuber
     
  5. Andres

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    Der Meister des copy & paste ...
     
  6. #5 Pharao, 09.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2014
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    Hi,

    also das jemand die Rollo`s unten hat, hat jetzt wenig mit ordentlich zu tun ! Sorry, kann ja jeder Mieter machen wie er lustig ist. Soll auch welche geben, die lassen die Rollo`s immer oben .....

    Wenn ihr nicht wirklich den ganze Tag hier euch als "Wachhund" hinstellst, dann ist das m.E. erst mal nur eine reine Vermutung das nicht gelüftet wird. Beschlagene Scheiben können m.E. viele Ursachen haben, u.a. unzureichendes Lüften und Heizen der Räume.

    Also diese Vermutung halte ich für Käse. Eine Kündigung kann nicht "aufgehalten" werden durch eine kurzzeitige Krankheit und bis zur Räumungsklage bzw Räumungstermin ist ja nocht etwas Zeit dazwischen.

    Ob sich Geld einklagen lohnt oder nicht, das hängt NICHT vom aktuellen Einkommensstand des Mieters ab, SONDERN eher ob in Zukunft da was zu erwarten ist oder ob es ggf. jetzt oder später mal was Pfändbares gibt, ect.

    Wenn hier also beide Mieter im Mietvertrag stehen, dann haften auch beide gesamtschuldnerisch. D.h. auch wenn einer von beiden in einer Privatinsolvenz wäre (nicht zu verwechseln mit einer Firmeninsolvenz), könnte man den anderen zur Verantwortung ziehen. Und wer eine Ausbildung macht und noch etwas Zeit zur Rente hat, der wird ggf. durchaus später mal auch mehr Verdienen, sodass sie Chancen durchaus gegeben sind, das man irgendwann an sein Geld kommt.


    Ansonsten ist der offizielle Weg nur über die Räumungsklage möglich, wenn die Mieter freiwillig nicht ausziehen wollen !

    Allerdings hat sich hier doch was geändert, das der Mieter ggf. nachweisen muss, das er bis zum Gerichtstermin die Miete zahlen könnte. Kann er das nicht, sollte doch der Gerichtstermin schneller möglich sein. Also so hab ich das mal verstanden.

    Also normal hat der Mieter (zb für den Strom) einen Vertrag mit dem Engergieunternehmen direkt und in dem Fall kann der Energieversorger dann ggf. die Leistung ab- bzw einstellen bei Zahlungsverzug.

    Alles was aber über dich als Vermieter abgerechnet wird (zB Wasser, ggf. Heizung) darfst du im Gegensatz aber nicht einfach ab- bzw einstellen, denn du hast als Vermieter kein Rückbehaltungsrecht (oder heißt es "kein Zurückhaltungsrecht" ?).

    Auch darfst du nicht ohne Erlaubnis einfach in die Mietswohnung und ggf. das Schloss wechseln. Zumal der Mieter, auch wenn er keine Miete zahlt, sich ggf. per Schlüsseldienst den Zugang wieder verschafen kann zur Wohnung und du bekommst dann evtl. noch eine Anzeige. Nur der Gerichtsvollzieher darf mit Räumungstitel die Wohnung des Mieters öffen und nur der Gerichtsvollzieher kann dir die Wohnung dann zurück geben.
     
  7. #6 Papabär, 09.01.2014
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    Wenn´s denn mal so wäre ...

    Ich habe keine Ahnung um was es in dem genannten BGH-Urteil geht (1971 ist ja auch brandaktuell) - der VI. Zivilsenat verhandelt zumindest weder über Wohn- noch über Gewerbemietverhältnisse.



    Für Gewerbemietverträge gäbe es aber tatsächlich eine erwähnenswerte Entscheidung des BGH (XII ZR 137/07). Ob dies auch für Wohnraum anwendbar ist, kann hier nicht beantwortet werden - zumindest ein Restrisiko bleibt.

    Des Weiteren würde der Mieter bei der folgenden Beantragung einer EA die fristlose Kündigung wohl kaum von sich aus auf den Tisch legen. Wenn es dann um die Kosten geht, wird der Vermieter also die rechtssichere Zustellung nachweisen müssen ... womit wir bei der nächsten Baustelle wären.
     
  8. #7 BHShuber, 10.01.2014
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    Hallo,

    das von dir zitierte Urteil ist das aktuellere, allerding ging es bei beiden um gewerbliche Mietverträge, bei meinem Post geht es darum zu informieren, dass es durchaus sowas gibt.

    Gerade bei Wohnraumvermietung gibt es hierzu leider noch keine obergerichtliche Entscheidung, dennoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, den nicht mehr legal in der Wohnung lebenden Nomaden auch noch auf Kosten des Vermieters Warmwasser und Heizung zur Verfügung zu stellen, das allerdings ist wiederum eine rechtliche Grauzone!

    Umgangssprachlich, Mieter ausfrieren!

    Eine Unterbrechung von Warmwasser und Heizung kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht und zwar wenn das Mietverhältnis unstreitig beendet ist und der Vermieter mit der Versorgung von Warmwasser und Heizkosten in Vorleistung gehen muss.

    Die Entscheidung sowas zu tun bleibt jedem selbst überlassen! Wenn eine Kündigung unstreitig berechtigt ist, das Mietverhältnis unstreitig beendet ist, bleibt eigentlich nur noch der juristische Weg.

    Kann ich mir das nicht leisten, dann gäbe es unter Umständen noch die Möglichkeit einer Prozesskostenhilfe, die der beauftragte Rechtsanwalt für den Klienten beantragt.

    Gruß´

    BHShuber
     
  9. #8 123derisdabei, 11.01.2014
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    Schonmal herzlichen Dank für eure Antworten.

    zu Andreas: Zu der Wohnsituation. Die Mieter wohnen im EG. Es ist aufgeteilt in die Mietwohnung und Heizrum,Tankraum,Waschküche.
    Im OG sind die Wohnräume,Bad und Elterschlafzimmer
    Im DG wohne ich selbst. Großteil der Wohnung ist im Rohbau. Es gibt nur eine Haustür.

    Ist zwar nicht direkt geplant aber wie verhält sich das mit einem Aufhebungsvertrag?
    Kann ich z.B. sagen, dass die Mieter innerhalb einer Woche draußen sein müssen andernfalls werden die Schlösser getauscht und der Privatbesitz wird falls nicht geräumt von uns geräumt?

    Liebe Grüße
     
  10. #9 Pharao, 11.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.01.2014
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    Hi,

    bei einen Aufhebungsvertrag kann man fast alles vereinbaren, solange BEIDE Vertragsparteien damit einverstanden sind und das auch Unterzeichnen. Und damit jemand zB innerhalb einer Woche freiwillig geht, muss man ihm schon was ordentliches Anbieten als Gegenleistung, denn warum sollte er ansonsten da zustimmen :?

    Unabhängig vom Aufhebungsvertrag oder Kündigung, ect, solange der Mieter die Mietsache nicht ordentlich an den Vermieter zurück gibt, solange darfst du die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten, geschweige den das Schloss tauschen oder den Privatbesitz des Mieters ausräumen ! Wenn der Mieter nicht freiwillig nach Mietende geht bzw die Mietsache nicht zurück gibt an dich, dann bleibt als offizieller Weg nur die Räumungsklage übrig !
     
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