mieter gekündigt-doch er zieht nicht aus

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von humpala, 05.01.2016.

  1. #1 humpala, 05.01.2016
    humpala

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    bestimmt gibt es viele Threads hier, aber leider habe ich den passenden für mich nicht gefunden. Ich habe am 28.9.2015 meinen Mieter wegen fehlender Miete fristlos gekündigt. Er sollte bis zum 25. Oktober 2015 ausziehen. Nun ist er immer noch in der Wohnung und behauptet, er müsse keine Miete zahlen, da die Heizung nicht ginge. Allerdings hat er doch gar kein Recht mehr, in meinen Räumlichkeiten zu hausen? Normal steht mir dennoch eine Nutzungsentschädignung vor, weil ich die Wohnräume renovieren wollte, und nicht rein kann. Ich meine, es wäre ne Frechheit, dass er nun dort verbleiben kann umsonst?
    Zudem ist meine Frage auch, wie es sich denn mit einer Räumungsklage verhält. Stimmt es, dass ich normal nach der fristlosen Kündigung noch mal hätte schreiben müssen, dass ich kein stilles Mietverhalten dulde? Dies habe ich allerdings schon direkt in der fristlosen Kündigung mit eingefügt.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Dann musst du besser suchen. Deine Fragen sind hier schon tausendfach beantwortet worden, weil die Geschichte zumindest bis an diesen Punkt nicht weiter ungewöhnlich ist.


    Nein, er muss keine Miete zahlen, weil kein Mietverhältnis mehr besteht. An die Stelle der Miete ist die Nutzungsausfallentschädigung getreten.

    Warum geht die Heizung nicht?


    Das ist abhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist, was sich aus den vorliegenden Informationen nicht beurteilen lässt.


    Hast du denn schon Klage erhoben? Falls nicht: Warum?


    "Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses" heißt das Kind, § 545 BGB. Die vorsorgliche Erklärung in der Kündigung reicht eigentlich aus.
     
  4. #3 lostcontrol, 05.01.2016
    lostcontrol

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    Was ist denn mit der Heizung?
    Ohne Heizung könntest Du ja ohnehin nicht weitervermieten...
    Zumindest aber kann die "Nutzungsentschädigung" da genauso gemindert werden wie im normalen Mietverhältnis - und wenn die Heizung nicht tut während der Heizperiode ist das dann doch schon eine größere Prozentzahl.
     
  5. Berny

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    Das waren ja vier Wochen. Üblich sind m.E. 10 Tage.
     
  6. #5 humpala, 05.01.2016
    humpala

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    Also, erstmal habe ich erst Ende 'Oktober überhaupt erfahren, dass die Heizung kaputt ist. Ich selbst wohne nicht vor Ort. Dann habe ich eine Heizungsfirma beauftragt, diese hat sie repariert und angeblich war am nächsten Tag die Heizung wieder auf Störung. Dann sollte der Monteur wiederkommen und hat mir gesagt, dass die Brennkammer durch ist. Das heißt demnach einen neuen Kessel. Diesen habe ich erst von 24 Monaten gekauft, also Garantie natürlich abgelaufen. Da mein Mieter seit Juni nicht mehr gezahlt hatte, und ich seine miete immer dafür genutzt habe um für Reparaturen zu bezahlen etc ( mir ist leider wegen eines Unfalls im augenblick die Handgebunden, was Arbeiten angeht, bis mitte März) ist es natürlch schlecht möglich, die sofort zu bezahlen. Ich setzte mich mit ihm unter zeugen zusammen und er sagte mir, dass er für November defnitiv zahlen würde, was er auch nicht tat. Somit habe ich Anfang Dezmeber einen Heizungsbauer gefunden, der mir die Heizung au Ratenzahlung einbaut, allerdings erst in 6 Tagen. Mit dem anderen Mieter habe ich schriftlich vereinbart, dass er seine Wohnung mit Strom heizen soll, und ich dies dann mit ihm bezahle. Er war damit auch einverstanden und nun zahlt er also ohne Grund seit Dezmeber keine Miete mehr.
    woran bitte erkennt man ob eine Kündignung wirksam ist? Er hat keinen Widerspruch eingelegt, erst mitte Dezmeber meinte er, dass das alles Müll wäre. Aber wenn man seit Juni keine Miete mehr zahlt, hat dies auch nichts mit der Heizung zu tun?

    MFg
     
  7. #6 lostcontrol, 05.01.2016
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    Was heisst in diesem Zusammenhang "angeblich"? Wer hat die Störung festgestellt?
    Und was genau wurde repariert?

    Ein Kessel der nur 24 Monate Garantie hat? Seltsam. Wo doch heute schon so Sachen wie Lattenroste 10 Jahre Garantie haben...
    Und dann war die Heizung doch angeblich frisch repariert - die hätten doch merken müssen dass die Brennkammer kaputt ist?
    Also irgendwas stinkt hier für meine Nase gewaltig...

    Ändert aber ohnehin nichts - Du hast als Vermieter dafür zu sorgen dass die Heizung funktioniert.
    Und wenn die dann von Mitte Oktober bis Dezember nicht funktioniert (tut sie denn mittlerweile?), ist eine Minderung absolut berechtigt. Und bei fehlender Heizmöglichkeit sind die Minderungsmöglichkeiten schon ziemlich hoch.
    Da würde ich also sagen dass Du schon mal keinesfalls Anspruch auf die volle Miete bzw. Nutzungsentschädigung für November und Dezember verlagen bzw. erwarten kannst.

    Soll das bedeuten dass Du keinerlei Rücklagen hast? Sondern tatsächlich "von der Hand in den Mund" das Haus instandhälst? Das funktioniert nicht, merkst Du ja grad selbst.

    Was leider einer Verlängerung des Mietverhältnisses gleichkommt - denn damit hast Du ihm ja erlaubt zu bleiben.

    D.h. das Haus ist bis heute nicht beheizbar?
    Hast Du keine Angst vor Schäden an der Substanz?

    Hast Du die Kündigung selbst aufgesetzt? Ein Vorlage benutzt?
    Am besten Du stellst die Kündigung mal hier ein - natürlich anonymisiert - dann können die Profis hier mal drüberschauen...
    Hast Du wenigstens gleich auch hilfsweise ordentlich gekündigt?

    Hast Du ihn denn jemals bezüglich Übergabetermin, Wohnungsbesichtigungen usw. angeschrieben oder angesprochen? Oder den Termin einfach so verstreichen lassen?
    Nachdem ich zuletzt ja feststellen durfte, dass es Leute gibt die nicht mal die gelben Briefe vom Amtsgericht aufmachen, entsprechend ihre Vorladung garnicht lesen und in der Folge dann auch nicht das entsprechende Versäumnisurteil, verlasse ich mich erst recht nicht mehr drauf dass die Leute ihre Post auch wirklich lesen...

    Da fragt sich vor allem warum Du nicht schon im August fristlos gekündigt hast...
    Aber an Deiner Stelle würde ich mal nachschauen wieviel Minderung wegen nicht funktionsfähiger Heizung möglich ist - Du wirst aus allen Wolken fallen...

    Ich tippe mal dass Du in dieser Angelegenheit bezüglich Kündigung noch mal von vorn anfangen darfst und dass Du mit Sicherheit nicht die volle Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate ohne Heizung verlangen wirst können.

    Aber schildere doch mal Deine Vorgehensweise im Detail, also eben auch bezüglich Übergabetermin und was das für ein Gespräch war, in dem Du ihm quasi das Weiterwohnen "erlaubt" hast indem Du Dir die Miete hast versprechen lassen...
     
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  8. Andres

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    Das beginnt mit den Gründen und geht weiter mit der formalen Gestaltung des Kündigungsschreibens. Zuletzt ist auch die Beweisbarkeit des Zugangs der Kündigung ein wichtiger Faktor.


    Auf diese Idee könnte man tatsächlich kommen. Für den Moment würde ich mich aber an Stelle des Vermieters auf folgenden Standpunkt stellen:
    • Das Mietverhältnis ist gekündigt.
    • Der stillschweigenden Verlängerung wurde widersprochen.
    • Ob bei dieser Unterhaltung nun das Wort "Miete" oder doch eher "Nutzungsausfallentschädigung" gefallen ist, ist eine reine Formalität.
    Ja, das kann falsch sein. Aber es wird jetzt endlich Zeit für klare Ansagen an den Mieter. Denn, @humpala, bei diesem zeitlichen Ablauf darfst du dich nicht wundern, wenn der Mieter dich nicht mehr ernst nimmt und die Sache aussitzen will. Ich darf das mal eben zusammenfassen:
    • Im Juni kam die Miete nicht. Hat das zu irgendwelchen Reaktionen geführt? Wenn ich raten müsste ...
    • Im Juli kam die Miete nicht. Am 4.7. hätte man bereits fristlos kündigen können. Ist nicht passiert.
    • Im August kam die Miete nicht. Damit war selbst unter der Annahme, dass die Wohnung völlig mängelfrei ist, die theoretische Maximalkaution ausgereizt.
    • Im September kam die Miete nicht. 3,5 Wochen später hast du dich zu einer Kündigung aufraffen können, noch dazu mit einer unüblichen langen Frist für die Rückgabe.
    • Im Oktober kam die Miete nicht. Statt sich jetzt Gedanken zu machen, wie man die Kündigung endlich durchsetzen kann, bildest du mit dem Mieter einen Stuhlkreis, singst ein Lied und lässt dir versprechen, dass die Miete im November ganz bestimmt kommt. Ach ja, nebenbei: "Die Heizung ist kaputt - sieh mal zu, dass du die sofort reparierst, sonst mindere ich die Miete!"
    • Im November kam die Miete nicht. Für die Weiterverfolgung der Kündigung sind keine Kapazitäten frei - man muss ja einen Handwerker finden.
    • Im Dezember kam die Miete nicht. Nicht schlimm, das Jahr ist ja fast vorbei.
    Das ist doch ein Witz. Mieter (und gerade die schwierige Sorte) merken das sehr schnell.


    Meine Meinung zur weiteren Vorgehensweise: Vergiss' die Heizung. Der zahlende Mieter scheint die Sache für den Moment im Griff zu haben (kein Wunder bei diesem milden Winter) und ob der andere Mieter die Miete mindert oder einfach so nicht zahlt, kann dir doch egal sein - das Geld siehst du sowieso nicht wieder. Soll sich der Vogel doch die E... abfrieren.

    Mit der Heizung kannst du dich dann wieder befassen, wenn es um die Neuvermietung geht oder frühestens, wenn der Nichtzahler endgültig raus ist.

    Bei der von mir oben zitierten Frage nach der Wirksamkeit einer Kündigung, scheint mir der beste denkbare Rat zu sein: Beauftrage sofort einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Jeden Tag, den du damit abwartest, überlässt du deinem Mieter die Wohnung effektiv kostenlos. Der Anwalt soll für dich folgendes tun:
    1. Die bereits ausgesprochene Kündigung sorgfältig auf Fehler überprüfen.
    2. Für den Fall, dass die Unwirksamkeit der Kündigung droht, sofort eine neue Kündigung aussprechen und zustellen.
    3. Ohne weiteres Zögern auf Räumung der Wohnung klagen, sobald eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde.
    4. Dich über die weiteren Schritte bis zur Räumung durch den Gerichtsvollzieher beraten.
    Nochmal: Jeder Tag, den du damit wartest, ist ein geschenkter, mietfreier Tag für deinen Parasiten.

    Für die Zukunft:
    • Bleibt die erste Miete aus, wird der Mieter sofort, d.h. am ersten Tag nach Fälligkeit der Miete kontaktiert. Ja, das erfordert eine aufmerksame Zahlungseingangskontrolle, aber wenn ich als Vermieter sogar zu faul bin, mein Geld zu zählen, dann ist mir nicht mehr zu helfen.
    • Dem Mieter wird eine knappe Nachfrist für die Zahlung gesetzt. Kenntnis der Bankarbeitstage und Überweisungslaufzeiten ist dabei hilfreich.
    • Jegliche dummen Sprüche, offensichtliche Lügen, Totstellen und natürlich das Nichteinhalten der Nachfrist führt zu einer sofortigen Abmahnung.
    • Zur Orientierung: Jetzt sind wir irgendwo in den Zwanzigern des Monats.
    • Bleibt die zweite Miete aus, wird sofort und ohne weitere Rückfragen die fristlose Kündigung ausgesprochen, hilfweise wird ordentlich wegen andauernden Zahlungsverzugs gekündigt.
    Meldet sich der Mieter vor Fälligkeit der Miete, dass er gerade nicht zahlen kann, könnte man durchaus mal etwas kulanter sein. Trotzdem darf man nie vergessen: Jeder Tag, an dem du untätig bleibst, ist am Ende ein geschenkter Tag für den Mieter.
     
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  9. #8 lostcontrol, 06.01.2016
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  10. #9 humpala, 06.01.2016
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    Ja stimmt schon, verschenkte Tage, bin auch gerade dabei einen Termin beim Vermiterschutzbund zu bekommen. Vielleicht kann es nicht jeder verstehen, dass ich so gehandelt habe und mittlerweile kann ich mir auch selbst in den Allerwertesten beißen. Ich habe es aus folgender Sicht gesehen. Ich bin selbst als Kleinunternehmen selbstständig und habe bei dem mieter immer Verständnis gehabt, da er dies auch ist. Manchmal laufen im Monat die Dinge nicht so, wie sie sollen. Ich habe ihm mehrmals per Mail angeschrieben, wann wir die Abgabe machen können, worauf es aber keine Antwort gab. Ich war an diesem Wochenende sogar extra vor Ort, denn er ist ja nicht das erst mal deswegen aufgefallen.
    Also hat er mir dann versprochen, auch unter Zeugen, dass er sich bei der Arge meldet und ich wollte die Bescheinigung sehen. Aber als ich nach einiger Zeit immer noch keine Vermieterbescheinignung sah, war mir der Verlauf klar. Angeblich habe ich gesagt, dass ich schon eine neue Heizung bestellt habe, was aber nicht stimmt, habe sogar meinen Zeugen gefragt, der versehentlich mit reingezogen wurde. Das war ja am 25.10 das gespräch, da wußte ich gerade mal drei Tage, dass die Heizung kaputt war. Ich kann anrufen, an der Tür klingeln, Briefe schreiben, Emails schicken, er macht mir nicht auf. oder ignoriert mich einfach. Selbst wenn ich mit einer fremden Nummer anrufe, sagt er mir kackfrech, dass er keine Zeit hätte. Neulich meinte er sogar, ob er helfen müsse mich zu entsorgen ;) natürlich leider nicht direkt in mein GEsicht, sondern ich las die SMS.
    Zu der Frage mit dem von der Hand in den Mund leben. Nein, ich habe immer etwas auf Vorrat gehabt, ich habe allerdings im Mai entschloßen, mich weiterzubilden, was ja eigentlich auch gut ist und bin erst seit November wieder sozusagen am Start. Bis dahin hatte ich innerhalb von 3 Jahren 4 Schmarotzer in einer Wohnung, wovon einer mir sogar die kompletten Türen, und Fußböden zerstört hat. Es wuchsen sogar Pilze aus der Wand. Natürlich ist dort nichts zu holen, denn diese Leute wissen genau, dass sie mit ihrem Hartz4 Satz nicht wirklich zahlen müssen. Ich merke schon, die Zeiten, wo es mal hieß " Eine Hand wäscht die andere" gibt es nicht mehr. Nicht mal mehr auf dem Dorf.
     
  11. #10 Nanne, 06.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.01.2016
    Nanne

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    So viel ich weis könnte die Miete bei totalem Heizungsausfall im Winter um 50% gekürzt werden.
     
  12. Nanne

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    Wie wahr. Soviel Zeit müsste sein.:sauer008:
     
  13. Berny

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    Hundert Prozent, Nanne...:003sonst:
     
  14. #13 lostcontrol, 06.01.2016
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    Eben, ich kenn das auch mit den 100%...
     
  15. Nanne

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    hatte ich zuerst gescchrieben und dann nochmals die Minderungstabelle eingesehen.

    Nun sehe ich nochmals nach und wie folgt:
    Bei Heizungsausfall in der gesamten Wohnung - 50% Mietminderung (LG Berlin MM 9/83, 16; Berlin-Tempelhof-Kreuzberg GE 85,1033)

    Bei einem Heizungsausfall während der Wintermonate - 100% (LG Hamburg WuM 76, 10; LG Berlin WuM 93, 185)
     
  16. Andres

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    Ganz so ist es ja auch nicht, aber man musste schon immer kontrollieren, ob einen die andere Hand denn nun auch wirklich wäscht.

    Der gesamte Rest deiner Schilderung sind klassische Alarmzeichen, dass mit dem Mieter sehr wahrscheinlich kein vernünftiger Umgang mehr möglich sein wird. Wer ernsthaft daran interessiert ist, dich nicht auf Mietausfällen sitzen zu lassen, und sein Leben wenigstens noch überwiegend im Griff hat, wird vor dem Zahltag aus eigener Initiative zu dir kommen und sein Problem schildern. Dann kann man dem Mieter etwas entgegenkommen. Den Persilschein gibt es aber auch dann nicht: Wenn die eine Zahlungsfrist nicht funktioniert, macht man eine neue aus.


    Du willst eigentlich keine Erstberatung mehr, daher auch meine Empfehlung, direkt zum Fachanwalt zu gehen. Ich mag die Beratung bei H&G und die Mitgliedschaft dort wird auch zu Recht hier im Forum regelmäßig empfohlen. Mit solchen Problemen gehe ich aber lieber gleich zum Anwalt meiner Wahl, da die Partneranwälte von H&G nicht immer die beste Figur machen ...
     
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