Mieter hat einen befristeten Vertrag

Diskutiere Mieter hat einen befristeten Vertrag im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo habe mir eine 3zimmer Wohnung gekauft... Die Mieterin hat noch nie eine Mieterhöhung bekommen... Der Vertrag ist seit 1995 und verlängert...

  1. #1 artemtamarewsky, 02.08.2016
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    Hallo habe mir eine 3zimmer Wohnung gekauft... Die Mieterin hat noch nie eine Mieterhöhung bekommen... Der Vertrag ist seit 1995 und verlängert sich jeweils um ein Jahr... Sie zahlt 350€ warm, knapp das Doppelte wäre normal.
    Hat jemand einen Rat für mich, was ich am besten tun soll?
     
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  3. #2 anitari, 02.08.2016
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    Ihr eine, den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende, Mieterhöhung zukommen lassen. Ein Anwalt für Mietrecht wird das rechtssicher machen.

    Allerdings um höchsten 20 oder 15 % der Kaltmiete.

    Die Mieterin hat einen unbefristeten Mietvertrag.

    Mietverträge mit mit Befristung + automatischer Verlängerungsoption sind nicht mehr zulässig.
     
  4. #3 artemtamarewsky, 02.08.2016
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    Und auf Vergleichsmiete geht auch nicht mehr wie 20%?
     
  5. #4 artemtamarewsky, 02.08.2016
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    Wenn der Vertrag nicht gültig ist...
    Kann ich einen neuen machen? Mit angemessener Miete vielleicht?

    Danke für die rasche Antwort
     
  6. #5 Sweeney, 02.08.2016
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    Hier liegt ein Altvertrag vor, der trotz Gesetzesänderung wirksam bleibt. Eine mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses begründet kein neues Mietverhältnis, sondern setzt das bestehende Mietverhältnis fort (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09).

    Eine Umwandlung in einen unbefristen Vertrag kann ich nicht erkennen.
     
  7. #6 anitari, 02.08.2016
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    Bitte BGB § 575 lesen.
    Richtig, ein unbefristetes.

    Ein befristeter Mietvertrag kann gar nicht gekündigt werden. Jedenfalls nicht ordentlich.

    Du solltest das Urteil, besonders [11], [12] und [13], genauer lesen.

    Nein

    Der Vertrag ist nicht ungültig. Da habe ich mich etwas unglücklich ausgedrückt.

    Nur die Klausel wonach der Vertrag immer auf ein Jahr befristet ist, ist ungültig.

    Neuen Vertrag kannst Du anbieten, annehmen/unterschreiben muß ihn der Mieter nicht.
     
  8. #7 Sweeney, 02.08.2016
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    § 575 BGB findet hier keine Anwendung, da der Vertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde.

    Sollte die Kündigung ausbleiben, verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils 12 Monate. Natürlich kann dieser Vertrag zum Ende der 12 monatigen Verlängerung gekündigt werden, jedoch nicht vorzeitig.

    Das BGH bemängelt lediglich die jeweilige Verlängerung um 5 Jahre, da dies für den Mieter eine nicht zumutbare Befristung darstellt. Eine Verlängerung um nur jeweils 12 Monate wird hingegen nicht beanstandet. (vgl. obiges Urteil Rz 16)

    Das sehe ich aus anders.

    "[16] [...] Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden"
    (vgl. das bereits erwähnte BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 Rz. 16).
     
  9. Andres

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    Schön, was ihr da diskutiert. :066sonst:

    Kurze Zwischenfrage: Woher kommt eigentlich die Information, dass der Vertrag befristet ist? Bisher lese ich nur einen relativ allgemeinen Satz ...
    ... der für mich eigentlich stark nach einem unbefristeten Mietvertrag mit begrenzter Kündigungsmöglichkeit (wie sie damals zulässig gewesen sein dürfte) klingt. Genauer ließe sich das vielleicht beurteilen, wenn man die fragliche Formulierung im Wortlaut kennen würde.

    Ich glaube, dass man mit einiger Sicherheit sagen kann, dass dieses Mietverhältnis zumindest dem Kündigungsschutz unterworfen ist. Kündigen und neuen Vertrag anbieten ist also nicht.


    Zur Mieterhöhung würde ich dann die gleiche erste Frage stellen: Was ist im Mietvertrag hierzu vereinbart? Weitere Fragen kommen sicher noch ...


    Das kann ich dagegen schon jetzt beantworten: Einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beauftragen, dir die Rechtslage zu erklären und evtl. auch eine Mieterhöhung durchzusetzen. Es wäre vielleicht sinnvoll, hier zu einem Anwalt zu greifen, der schon vor 2001 praktiziert hat. Auch wenn sich natürlich im Prinzip jeder Anwalt in die damalige Rechtslage einarbeiten können sollte, sind praktische Erfahrungen außerhalb von Altfällen durch nichts zu ersetzen.
     
  10. #9 Sweeney, 02.08.2016
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  11. #10 artemtamarewsky, 03.08.2016
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    Ich danke für die Antwort...
    Am liebsten wäre mir eine normale Miete... Wäre 20%erhöhen und auf Eigenbedarf eine Möglichkeit?

    Ich habe mal den Vertrag mit angehängt den ich bekommen habe...
    Sieht man nicht so gut... Namen sind unkendich gemacht...
     

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  12. #11 Sweeney, 03.08.2016
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    Eine 20% Mieterhöhung mit anschließender Kündigung wegen Eigenbedarf? Verstehe ich das richtig?

    Überraschungstüte beim Kauf der Immobilie: Die Verpflichtung die Mietkaution jährlich mit 5% zu verzinsen gab es gratis dazu. Bei mittlerweile 24 Jahren Laufzeit ist die prozentuale Steigerung gegenüber der urspünglich eingezahlten Kaution schon beachtlich.
     
  13. #12 artemtamarewsky, 03.08.2016
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    Ja viel mehr kann ich doch auch nicht machen...
     
  14. #13 Sweeney, 03.08.2016
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    Ist der Eigengebrauch des Objekts tatsächlich geplant oder wäre dies ein vorgeschobener Grund um das Mietverhältnis zu beenden?
     
  15. #14 anitari, 03.08.2016
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    Noch eine Ü-Tüte. Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.

    Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden.

    So nebenbei, wie alt ist denn der Mieter? Ich weiß das das jetzt böse ist, aber evtl. hat sich das "Problem" ja bald von selbst erledigt.
     
  16. Duncan

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    auch wenn der Mieter die 90 schon überschritten hat ist er dafür viel zu jung und viel zu gesund...
     
  17. Nanne

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    Mieterhöhung und auf Eigenbedarf?

    Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, kann der Mieter Widerspruch wegen unzumutbarer Härte nach der Sozialklausel erheben und wohnen bleiben. (BGH WuM 205 136,...) Z.B. wegen hohem Alter, Krankheit ect.
     
  18. Andres

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    Dir fällt aber schon auf, dass sich diese beiden Aussagen widersprechen? Der nachgereichte Vertragstext bestätigt das auch: Nach heutigen rechtlichen Standards ist das ein unbefristeter Vertrag mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit. Wenn ich richtig weiß, nannte man das schon damals "unechte Befristung".

    Die gute Nachricht ist: Der Vertrag sieht die Möglichkeit einer Mieterhöhung vor. Nach meinem Verständnis kann man die Miete so anpassen, wie das auch heute bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich wäre, d.h. über eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze. Diese Begriffe sollten genügend Lektüre zu diesem Thema liefern ...


    Falls tatsächlich Eigenbedarf besteht, wäre das sehr wahrscheinlich eine bessere Lösung. Bis man mit Mieterhöhungen auf ein einigermaßen zeitgemäßes Mietniveau kommt, würden nämlich viele Jahre vergehen.
     
  19. #18 Sweeney, 04.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.08.2016
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    Der logische Widerspruch eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist mir nicht entgangen. Juristisch stellt dies jedoch kein Problem dar.

    Es gab übrigens damals ebenfalls die "einfache Befristung" und die "qualifizierte Befristung" soweit ich mich erinnere.

    Auch hier stimme ich zu. Ich denke selbst nach der damaligen Auffassung dürfte ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nur auf dem Papier existieren und in der Praxis eher mit einem unbefristeten Mietverhältnis mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeiten vergleichbar sein. Ich bin mir nicht sicher, warum diese Variante damals gewählt wurde, denn die Vorteile sind nur schwer erkennbar.
     
  20. Andres

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    Planungssicherheit. Wenn eine Kündigung nicht bis Zeitpunkt X eingegangen ist, wird die Wohnung mindestens für weitere 12 Monate belegt sein. Für einen kleinen privaten Vermieter mag es ein Vorteil sein, wenn man sich z.B. gesichert nicht während der Sommerferien um eine Neuvermietung kümmern muss.
     
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  21. #20 artemtamarewsky, 06.08.2016
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    Die ist schon 50jahre im Haus und Rentnerin...
    Darauf will ich nicht spekulieren ist mir zu sehr in die Glaskugel schauen ;)
     
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