Mieter hat einen befristeten Vertrag

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von artemtamarewsky, 02.08.2016.

  1. #1 artemtamarewsky, 02.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Hallo habe mir eine 3zimmer Wohnung gekauft... Die Mieterin hat noch nie eine Mieterhöhung bekommen... Der Vertrag ist seit 1995 und verlängert sich jeweils um ein Jahr... Sie zahlt 350€ warm, knapp das Doppelte wäre normal.
    Hat jemand einen Rat für mich, was ich am besten tun soll?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 anitari, 02.08.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    1.335
    Zustimmungen:
    432
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Ihr eine, den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende, Mieterhöhung zukommen lassen. Ein Anwalt für Mietrecht wird das rechtssicher machen.

    Allerdings um höchsten 20 oder 15 % der Kaltmiete.

    Die Mieterin hat einen unbefristeten Mietvertrag.

    Mietverträge mit mit Befristung + automatischer Verlängerungsoption sind nicht mehr zulässig.
     
  4. #3 artemtamarewsky, 02.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Und auf Vergleichsmiete geht auch nicht mehr wie 20%?
     
  5. #4 artemtamarewsky, 02.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Wenn der Vertrag nicht gültig ist...
    Kann ich einen neuen machen? Mit angemessener Miete vielleicht?

    Danke für die rasche Antwort
     
  6. #5 Sweeney, 02.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    Hier liegt ein Altvertrag vor, der trotz Gesetzesänderung wirksam bleibt. Eine mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses begründet kein neues Mietverhältnis, sondern setzt das bestehende Mietverhältnis fort (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09).

    Eine Umwandlung in einen unbefristen Vertrag kann ich nicht erkennen.
     
  7. #6 anitari, 02.08.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    1.335
    Zustimmungen:
    432
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Bitte BGB § 575 lesen.
    Richtig, ein unbefristetes.

    Ein befristeter Mietvertrag kann gar nicht gekündigt werden. Jedenfalls nicht ordentlich.

    Du solltest das Urteil, besonders [11], [12] und [13], genauer lesen.

    Nein

    Der Vertrag ist nicht ungültig. Da habe ich mich etwas unglücklich ausgedrückt.

    Nur die Klausel wonach der Vertrag immer auf ein Jahr befristet ist, ist ungültig.

    Neuen Vertrag kannst Du anbieten, annehmen/unterschreiben muß ihn der Mieter nicht.
     
  8. #7 Sweeney, 02.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    § 575 BGB findet hier keine Anwendung, da der Vertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde.

    Sollte die Kündigung ausbleiben, verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils 12 Monate. Natürlich kann dieser Vertrag zum Ende der 12 monatigen Verlängerung gekündigt werden, jedoch nicht vorzeitig.

    Das BGH bemängelt lediglich die jeweilige Verlängerung um 5 Jahre, da dies für den Mieter eine nicht zumutbare Befristung darstellt. Eine Verlängerung um nur jeweils 12 Monate wird hingegen nicht beanstandet. (vgl. obiges Urteil Rz 16)

    Das sehe ich aus anders.

    "[16] [...] Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden"
    (vgl. das bereits erwähnte BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 Rz. 16).
     
  9. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Schön, was ihr da diskutiert. :066sonst:

    Kurze Zwischenfrage: Woher kommt eigentlich die Information, dass der Vertrag befristet ist? Bisher lese ich nur einen relativ allgemeinen Satz ...
    ... der für mich eigentlich stark nach einem unbefristeten Mietvertrag mit begrenzter Kündigungsmöglichkeit (wie sie damals zulässig gewesen sein dürfte) klingt. Genauer ließe sich das vielleicht beurteilen, wenn man die fragliche Formulierung im Wortlaut kennen würde.

    Ich glaube, dass man mit einiger Sicherheit sagen kann, dass dieses Mietverhältnis zumindest dem Kündigungsschutz unterworfen ist. Kündigen und neuen Vertrag anbieten ist also nicht.


    Zur Mieterhöhung würde ich dann die gleiche erste Frage stellen: Was ist im Mietvertrag hierzu vereinbart? Weitere Fragen kommen sicher noch ...


    Das kann ich dagegen schon jetzt beantworten: Einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beauftragen, dir die Rechtslage zu erklären und evtl. auch eine Mieterhöhung durchzusetzen. Es wäre vielleicht sinnvoll, hier zu einem Anwalt zu greifen, der schon vor 2001 praktiziert hat. Auch wenn sich natürlich im Prinzip jeder Anwalt in die damalige Rechtslage einarbeiten können sollte, sind praktische Erfahrungen außerhalb von Altfällen durch nichts zu ersetzen.
     
  10. #9 Sweeney, 02.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    [​IMG]
     
  11. #10 artemtamarewsky, 03.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Ich danke für die Antwort...
    Am liebsten wäre mir eine normale Miete... Wäre 20%erhöhen und auf Eigenbedarf eine Möglichkeit?

    Ich habe mal den Vertrag mit angehängt den ich bekommen habe...
    Sieht man nicht so gut... Namen sind unkendich gemacht...
     

    Anhänge:

  12. #11 Sweeney, 03.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    Eine 20% Mieterhöhung mit anschließender Kündigung wegen Eigenbedarf? Verstehe ich das richtig?

    Überraschungstüte beim Kauf der Immobilie: Die Verpflichtung die Mietkaution jährlich mit 5% zu verzinsen gab es gratis dazu. Bei mittlerweile 24 Jahren Laufzeit ist die prozentuale Steigerung gegenüber der urspünglich eingezahlten Kaution schon beachtlich.
     
  13. #12 artemtamarewsky, 03.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Ja viel mehr kann ich doch auch nicht machen...
     
  14. #13 Sweeney, 03.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    Ist der Eigengebrauch des Objekts tatsächlich geplant oder wäre dies ein vorgeschobener Grund um das Mietverhältnis zu beenden?
     
  15. #14 anitari, 03.08.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    1.335
    Zustimmungen:
    432
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Noch eine Ü-Tüte. Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.

    Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden.

    So nebenbei, wie alt ist denn der Mieter? Ich weiß das das jetzt böse ist, aber evtl. hat sich das "Problem" ja bald von selbst erledigt.
     
  16. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.394
    Zustimmungen:
    1.419
    Ort:
    Mark Brandenburg
    auch wenn der Mieter die 90 schon überschritten hat ist er dafür viel zu jung und viel zu gesund...
     
  17. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.02.2014
    Beiträge:
    4.358
    Zustimmungen:
    735
    Mieterhöhung und auf Eigenbedarf?

    Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, kann der Mieter Widerspruch wegen unzumutbarer Härte nach der Sozialklausel erheben und wohnen bleiben. (BGH WuM 205 136,...) Z.B. wegen hohem Alter, Krankheit ect.
     
  18. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Dir fällt aber schon auf, dass sich diese beiden Aussagen widersprechen? Der nachgereichte Vertragstext bestätigt das auch: Nach heutigen rechtlichen Standards ist das ein unbefristeter Vertrag mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit. Wenn ich richtig weiß, nannte man das schon damals "unechte Befristung".

    Die gute Nachricht ist: Der Vertrag sieht die Möglichkeit einer Mieterhöhung vor. Nach meinem Verständnis kann man die Miete so anpassen, wie das auch heute bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich wäre, d.h. über eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze. Diese Begriffe sollten genügend Lektüre zu diesem Thema liefern ...


    Falls tatsächlich Eigenbedarf besteht, wäre das sehr wahrscheinlich eine bessere Lösung. Bis man mit Mieterhöhungen auf ein einigermaßen zeitgemäßes Mietniveau kommt, würden nämlich viele Jahre vergehen.
     
  19. #18 Sweeney, 04.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.08.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    201
    Zustimmungen:
    108
    Der logische Widerspruch eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist mir nicht entgangen. Juristisch stellt dies jedoch kein Problem dar.

    Es gab übrigens damals ebenfalls die "einfache Befristung" und die "qualifizierte Befristung" soweit ich mich erinnere.

    Auch hier stimme ich zu. Ich denke selbst nach der damaligen Auffassung dürfte ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nur auf dem Papier existieren und in der Praxis eher mit einem unbefristeten Mietverhältnis mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeiten vergleichbar sein. Ich bin mir nicht sicher, warum diese Variante damals gewählt wurde, denn die Vorteile sind nur schwer erkennbar.
     
  20. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Planungssicherheit. Wenn eine Kündigung nicht bis Zeitpunkt X eingegangen ist, wird die Wohnung mindestens für weitere 12 Monate belegt sein. Für einen kleinen privaten Vermieter mag es ein Vorteil sein, wenn man sich z.B. gesichert nicht während der Sommerferien um eine Neuvermietung kümmern muss.
     
    Sweeney gefällt das.
  21. #20 artemtamarewsky, 06.08.2016
    artemtamarewsky

    artemtamarewsky Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.08.2016
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Die ist schon 50jahre im Haus und Rentnerin...
    Darauf will ich nicht spekulieren ist mir zu sehr in die Glaskugel schauen ;)
     
Thema:

Mieter hat einen befristeten Vertrag

Die Seite wird geladen...

Mieter hat einen befristeten Vertrag - Ähnliche Themen

  1. Miete ein Monat im Rückstand

    Miete ein Monat im Rückstand: Hallo, mir fehlt jetzt die Miete für den Monat Dezember 16. Ich weiß, dass wenn der Mieter mit zwei Mietszahlungen im Rückstand ist, ich ihm...
  2. Ein Buch über die "Best of" Mieter schreiben? :-)

    Ein Buch über die "Best of" Mieter schreiben? :-): Hallo zusammen, darf ich hier mitmachen? Irgendwie brauche ich grade was um mich auszu... !! Ich war eigentlich der Meinung, ich würde vor diesen...
  3. Ich (als Mieter & Hausmeister) möchte meiner Hausverwaltung Wärmecontracting schmackhaft machen.

    Ich (als Mieter & Hausmeister) möchte meiner Hausverwaltung Wärmecontracting schmackhaft machen.: Also, wie macher weiß, mache ich die Hausmeisterdienste in dem MFH in dem ich zur Miete wohne. In letzter Zeit habe ich einige Beiträge...
  4. Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung

    Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung: Hallo, wir haben schon seit geraumer Zeit mit einem Mieter Probleme wegen unregeläßigen Mietzahlungen, Beleidigung, Sachbeschädigung, Androhung...
  5. Räumungsvereinbarung oder doch befristeter MV

    Räumungsvereinbarung oder doch befristeter MV: Hallo zusammen, ich bin neu hier und hab eine Frage. Folgender Sachverhalt: Ich habe dem Mieter meines Hauses wegen Eigenbedarf zum 31.01.2017...