Mieter hat fristlos gekűndigt

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von solneschcko, 02.01.2015.

  1. #1 solneschcko, 02.01.2015
    solneschcko

    solneschcko Benutzer

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    Hallo zusammen, bin neu hier und konnte nichts finden was meine Frage beantwortet hätte.
    Mein Mieter hat mir fristlos gekündigt und ich bin nicht zur Wohnungsabnahme gegangen auf anraten meines Anwalts. Laut Anwalt müssten die Schlüssel in meinem Briefkasten landen, was aber nicht der Fall ist. Darf die Hausverwaltung die Schlüssel an sich nehmen? Und muss Sie uns dann nicht informieren, dass Sie im Besitz unserer Schlüssel ist?
    Hoffe es kann mir jemand weiterhelfen, danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 03.01.2015
    Glaskügelchen

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    Falsche Frage! Es ist sicher nicht verboten von irgendwelchen Leuten Schlüssel anzunehmen. Die Frage, die du eigentlich gemeint hast, war aber doch vermutlich, ob die Wohnung als zurückgenommen gilt, wenn die Hausverwaltung die Schlüssel annimmt.
    Also, ob eine korrekte Rückgabe stattgefunden hat.
    Und da hängt es vermutlich davon ab, wozu die Hausverwaltung gegenüber dem Mieter bevollmächtigt war.
    Für die durchschnittliche Hausverwaltung einer WEG würde ich die Frage daher eher verneinen.
     
  4. #3 BHShuber, 03.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2015
    BHShuber

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    Wie wäre es denn mit mehr Info´s

    Hallo,

    zunächst, was heißt fristlos gekündigt?

    So einfach geht das nicht, die Kündigung muss begründet sein und dann steht noch in den Sternen ob ich diese akzeptiere als Vermieter.

    Mit Wiederinbesitznahme wäre die Kündigung gültig, d. h. wenn der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurück gibt, insofern ist es schon richtig die Abnahme, bzw. Übernahme der Wohnung nicht durchgeführt zu haben.

    Ist auch besser so, denn nun kann der Mieter in gar keiner Weise behaupten die Wohnung zurückgegeben zu haben.

    Die Hausverwaltung, wenn nicht von dir beauftragt hat damit soviel zu tun wie der Mond mit Jupiter!


    Wurde der Kündigung schriftlich widersprochen, der Mieter darauf hingewiesen, dass er die Kündigungsfrist einzuhalten hat, usw.?

    Ganz offen, wenn der Mieter ernst macht, dann musst durch den Anwalt die restlichen Mietzahlungen einklagen, es steht noch in den Sternen, wie und in welchem Zustand die Wohnung ist.

    Such dir mal einen richtigen Anwalt und keinen Winkeladvokaten von dem man nur ausschnittsweise Informationen über die weitere Vorgehensweise erhält.

    Gruß

    BHSHuber
     
  5. Chase

    Chase Neuer Benutzer

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    Ich denke,was der Anwalt sagte,ist richtig.
     
  6. #5 solneschcko, 03.01.2015
    solneschcko

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    Hallo,danke schon mal für die zahlreichen antworten, ich werde mal versuchen die Situation genauer zu schildern. Ich habe die Wohnungen durch eine Zwangsversteigerung erworben, die Hausverwaltung war ja schon da, von uns hat Sie keine Vollmacht erhalten und wir haben Sie auch nicht beauftragt für uns die Wohnungsabnahme durchzuführen. Der Anwalt den ich gefragt habe ist von Haus und Grund, sagt euch das was? Der Kündigungsgrund lautete Schimmel. Ich habe auf Anweisung des Anwaltes der Kündigung widersprochen und habe darauf hingewiesen das die Kündigung zum 31.03.15 wirksam ist. Mit der Hausverwalterin haben wir von Anfang an Schwierigkeiten. Sie antwortete uns nicht auf unsere fragen,wir mussten ständig hinterher telefonieren um überhaupt die Unterlagen zu bekommen.
    Hoffe jetzt könnt Ihr meine Frage besser verstehen, ich wollte wirklich wissen ob die Hausverwaltung die Schlüssel annehmen darf? Außerdem hat die Hausverwalterin meinen Mietern die mir gekündigt haben eine neue Wohnung vermittelt, nur so konnten Sie so schnell ausziehen.
     
  7. Syker

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    Hallo solneschcko,

    Hat die Hausverwaltung für den ex.Eigentümer auch die Sondereigentumsverwaltung gemacht?

    VG Syker
     
  8. #7 Glaskügelchen, 03.01.2015
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    Es gibt meines Wissens nach kein Gesetz, das es verbietet irgendwelche Schlüssel anzunehmen. Ein Mieter darf seine Schlüssel der Hausverwaltung geben, seiner Mutter, oder dem Nachbarn zum Blumen giessen. Und die dürfen die Schlüssel auch annehmen.
     
  9. #8 lostcontrol, 03.01.2015
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    Wurde der Schimmel schon begutachtet? Wenigstens von Dir selbst?
    Dass der Kauf komplett abgeschlossen wurde setze ich mal voraus.

    Sollte die Frage nicht eher lauten ob die Hausverwaltung die Schlüssel dann behalten darf?

    Mich würd aber auch interessieren wann denn rein rechtlich eine Wohnung tatsächlich als "übergeben" gilt - hatte ja gerade auch so 'ne Nacht-und-Nebel-Auszugsaktion und eine Wohnungsübergabe hat da nie stattgefunden...

    Macht das einen Unterschied oder warum betonst Du das so?
     
  10. Andres

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    Meine bescheidene Meinung: Sollte die Hausverwaltung die Schlüssel (und somit den Besitz über die Wohnung) an sich nehmen, ist das eine Vertretung ohne Vertretungsmacht. Die Wirksamkeit dieser Leistung hängt von der Genehmigung durch den eigentlich Berechtigten ab. Sollte durch das Handeln der HV ein Schaden entstanden sein, ist sie dafür haftbar zu machen, und zwar auch ohne Verschulden (Geschäftsführung ohne Auftrag). Der Anwalt scheint ja einen Nachteil zu befürchten, also könnte das noch relevant werden. Allerdings ...

    Natürlich, die Mitgliedschaft beim örtlichen H&G ist eine übliche Empfehlung für Neuvermieter, die hier im Forum aufschlagen. Dass man dort zumindest eine kostenlose Erstberatung bekommt, ist gerade für Anfänger eine gute Hilfe. Es ist nur wie bei anderen kostengünstigen Rechtsberatungen, z.B. auf der anderen Seite beim Mieterbund, bei Gewerkschaften, Hotlines im Verbund mit irgendwelchen Versicherungen: Dort arbeiten nicht immer die besten Juristen, weil es für die wirklich guten Leute lukrativere Jobs gibt. Die massive Erfahrung mit einem relativ engen Sachgebiet kann das ganz gut ausgleichen, aber eben nicht immer.


    Auf Basis der Informationen, die du hier zur Verfügung gestellt hat, würde ich sagen: Das war kein guter Rat. Ich weiß nicht, was der Anwalt damit bezwecken will. Hättest du diesen Termin wahrgenommen, ...
    • hättest du rechtlich einwandfreien Besitz an der Wohnung erlangt und somit das Risiko einer Räumungsklage an irgendeinem Punkt des weiteren Vorgehens vollständig eliminiert.
    • hättest du eine (geringe, aber vorhandene) Chance auf ein Übergabeprotokoll gehabt und damit womöglich eine vom Mieter unterschriebene Dokumentation aller Mängel.
    • hättest du mittels eines weiteren Zeugen sämltiche "Mister X"-Theorien bezüglich der Herkunft von Schäden in der Wohnung vereiteln können. Die Wohnung wäre dann direkt vom Besitz des Mieters in deinen Besitz übergegangen - also keine Frage, wer Schäden zu verantworten hat.
    • hättest du jetzt sofort die Möglichkeit, die Neuvermietung der Wohnung in Gang zu setzen. Ob der Mieter jetzt oder in 3 Monaten auszieht ändert ja zumindest nichts daran, dass die Wohnung in einen vermietbaren Zustand gebracht und ein Mieter gesucht werden muss. Das geht ohne Schlüssel eher weniger gut.


    "Müssen" müssen sie nicht. Es gibt verschiedene Arten, wie der Mieter dir den am Ende der Mietzeit geschuldeten Besitz der Wohnung verschaffen kann. Man könnte sich auch auf den Standpunkt stellen, dass nun Annahmeverzug eingetreten ist - damit wäre der Mieter von Verzugsschäden freigestellt.


    Die Rücknahme der Wohnung hätte im Übrigen nichts mit der Frage zu tun gehabt, ob die Kündigung zulässig war oder ob noch bis März Miete zu zahlen ist. Das ist auch ein völlig anderes Thema.
     
  11. #10 solneschcko, 04.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.01.2015
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    Leute, klärt mich mal auf, ich bin der Meinung das eine Hausverwaltung im Sinne eines Eigentümers handeln soll und nicht dem Eigentümer schaden ??? Die Hausverwalterin hat ja sogar die Kündigung für meinen Mieter aufgesetzt. Also ich finde nicht das Sie in meinem Interesse gehandelt hat. Seid ihr Eigentümer oder ist hier jemand in der Hausverwaltung tätig, woher bezieht ihr euer Wissen, wenn ich mal fragen darf???
    Ja ich war in der Wohnung und habe sie mir angeschaut, als ich mich als neue Vermieterin vorgestellt habe, im Schlafzimmer ist zwar Schimmel,aber nicht erst seid gestern, die Leute sind November 2013 dort eingezogen und ich bin seit August 2014 im Besitz der Wohnung, ich kann die fristlose Kündigung nicht nachvollziehen, ich kann nur Vermutungen anstellen, im Dezember 2014 habe ich ein Schreiben an meine Mieter geschickt in dem stand das ich ab 01.01.2015 die Nebenkosten erhöhen werde, drei Tage nach dem ich den Brief zugestellt habe , bekam ich die Kündigung.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 04.01.2015
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    Inwieweit hat dir die Hausverwaltung denn geschadet? Mit der Annahme der Schlüssel?
     
  13. Duncan

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    unterschiedlich, einige sind Vermieter aus eigenem Eigentum, andere sind Verwalter, einige ein Mix aus verschiedenen Positionen.
    Also ich kann die fristlose Kündigung sehr gut nachvollziehen. Der Vermieter weiß um einen Mangel/Schaden und kümmert sich seit über 4 Monaten nicht im geringsten um dessen Beseitigung. Auch wenn man bei Schimmel weder in Panik noch in blinden Aktionismus geraten sollte, in der Zeit könnte man durchaus mal etwas veranlassen. Übrigens bist du laut eigener Aussage ja halt gerade nicht im Besitz der Wohnung. Eigentümer aus ZV ist etwas anderes als Besitz an der Wohnung zu haben!
    Der letzte Tropfen ist immer Schuld wenn das Wasser überläuft.
     
  14. #13 lostcontrol, 04.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.01.2015
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    Ähm... Weil ich Hausverwaltung mache bin ich dann verpflichtet Dir das Bäuchlein zu kraulen wenn Du Bauchweh hast oder wie?
    Sorry, nein - eine Hausverwaltung hat nur den Job zu machen für den sie auch beauftragt ist. Wurde sie denn von Dir beauftragt sich auch um die Vermietung Deiner Wohnung zu kümmern? In einem Extra-Vertrag?

    Das würdest Du anders sehen wenn das ein Mieter wäre den Du loswerden willst.
    Aber abgesehen davon - ob der Mieter die fraglichen Damen und Herren die auch für Dich die Hausverwaltung machen dafür engagiert für ihn eine Kündigung aufzusetzen muss Dir völlig egal sein. Ich schreib Dir auch 'ne Kündigung wenn Du mich damit beauftragst und dafür bezahlst.

    Ich bin beides. Einerseits Eigentümer, andererseits mache ich die Hausverwaltung für mehrere Immobilien (bei nicht allen bin ich auch Eigentümer, mache das also im Auftrag und gegen Bezahlung). Allerdings habe ich keine Ahnung von WEGs, was ich verwalte sind alles Immobilien die im Ganzen einem einzelnen Eigentümer gehören.
    Vermieter bin ich auch noch - meiner eigenen Immobilien, aber auch von Immobilien die nicht mein Eigentum sind (da wollen die alten Herrschaften sich nicht mehr selbst kümmern und haben mich damit beauftragt).
    Mein Wissen beziehe ich aus der Literatur, aus jahrzehntelanger Erfahrung und natürlich auch aus diesem Forum hier.

    Und was wurde dann bezüglich des Schimmels unternommen? Dass Schimmel gesundheitsgefährlich sein kann ist Dir ja bewusst denke ich.

    Starker Schimmelbefall kann durchaus ein Kündigungsgrund, auch für eine fristlose Kündigung sein. Hast Du denn irgendwelche Fristen bezüglich Beseitigung gesetzt bekommen von den Mietern?

    "Nebenkosten erhöhen" geht ja jetz nicht ganz so einfach wie Du das anscheinend gemacht hast.
    Eine Erhöhung der Betriebskosten-VORAUSZAHLUNG darf seitens des Vermieters eigentlich nur in Zusammenhang mit der Betriebskosten-ABRECHNUNG verlangt werden, wenn sich herausgestellt hat dass die bisherige Vorauszahlung zu niedrig war.
    War das so? Wurde das auch so begründet?
    Der Mieter kann übrigens seinerseits jederzeit die Betriebskosten-VORAUSZAHLUNG erhöhen, sollte dies aber natürlich dem Vermieter auch entsprechend mitteilen.

    Wie sah denn dieses Schreiben konkret aus?
    Ich fürchte da hast Du Dich mangels entsprechender Kenntnisse falsch verhalten - und die Mieter haben da was völlig anderes reininterpretiert.
     
  15. #14 solneschcko, 06.01.2015
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    Hallo zusammen, habe mit meinem Anwalt telefoniert, die Hausverwalterin ist nicht berechtigt die Schlüssel an sich zu nehmen, da Sie nur für das allgemeine zuständig ist und nicht für unsere Wohnung. Und die Betriebskosten Anpassung hab ich mir auch nicht aus den Fingern gesaugt. Und um den Schimmel wollte ich mich kümmern, aber die Mieter hatten nie zeit für mich, nicht mal dann als ich einen Sachverständiger bestellt habe, den Termin hatte ich angekündigt und es war niemand zuhause.Und drei Tage nach dem Sie die Betriebskosten Anpassung erhielten kam die Kündigung.Ich bin zwar seit kurzem Vermieterin,aber nicht erst seit gestern auf der Welt.
     
  16. #15 lostcontrol, 06.01.2015
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    Ist halt sehr, sehr, sehr ungewöhnlich dass man zum 01.01. eines Jahres die Betriebskostenabrechnung macht - üblicherweise geht das Wirtschaftsjahr ja fast immer (Ausnahmen bestätigen die Regel) von 01.01. bis 31.12. des Jahres, und dann KANN man da noch garkeine Betriebskostenabrechnung gemacht haben.
    Die ist aber nun mal Basis für eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung.
    (Bitte nicht immer "Betriebskostenerhöhung" oder "Betriebskostenanpassung" schreiben - es geht ja um die VORAUSZAHLUNG und nicht um die tatsächlichen Kosten.)

    Hast Du denn auch zwei Alternativ-Termine angeboten? Nein? Tja, das hättest Du tun sollen...
    War's Dir denn danach dann völlig egal dass Deine Bausubstanz kaputt geht? Sorry, aber ich würde sowas niemals vernachlässig, daraus können schwere Schäden und immense Kosten entstehen - zusätzlich zu den Probleme die Du jetzt hast.

    Es ist völlig egal wie lange Du schon auf der Welt bist - Alter allein bedeutet ja nicht dass man Erfahrung mit solchen Themen hätte.
     
  17. #16 solneschcko, 06.01.2015
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    Ich habe ständig hinterher telefoniert und immer hieß es,:ja tut mir leid , aber mein mann ist nicht da und ich habe keine zeit, die Briefe musste ich persönlich vorbei bringen und den Nachbarn geben, weil Sie keinen Namen am Briefkasten hatten und die Briefe nicht zugestellt werden konnten.Die Anpassung der Betriebskosten wurde deshalb zum 01.01.gemacht , weil wir in Vorkasse treten müssen und bevor ich etwas mache spreche ich immer vorher mit meinem Anwalt, damit alles seine Richtigkeit hat
     
  18. #17 lostcontrol, 06.01.2015
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    Das ist kein Grund! Und das hättest Du auch klarmachen müssen, immerhin reden wir hier von einer Gesundheitsgefährdung und Du bist verantwortlich!!!

    Auch hier hättest Du handeln müssen und notfalls selbst den Namen anbringen müssen!

    Nochmal: Du kannst die Betriebskosten nicht anpassen - höchstens die Betriebskosten-VORAUSZAHLUNG. Und das geht eben von Gesetzes wegen nur, wenn eine aktuelle Betriebskostenabrechnung vorliegt, was offensichtlich bei Dir nicht der Fall war, oder doch?
    Auf was hast Du Dich denn bezogen mit Deiner "Anpassung"?

    Das müssen alle Vermieter. Du solltest Dich wirklich dringend ein bisschen einlesen, nach dem was Du bisher geschrieben hast, hast Du wirklich ALLES falschgemacht.

    Dann solltest Du den Anwalt wechseln, denn er hat offensichtlich auch keine Ahnung von der Materie - er hätte Dir doch zumindest sagen müssen dass die "Anpassung" der Betriebskosten-Vorauszahlung Deinerseits nur im Zusammenhang mit einer aktuellen Abrechnung möglich ist.
     
  19. #18 solneschcko, 06.01.2015
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    Und außerdem hat die Verwaltung es soweit kommen lassen und nicht ich , ich habe die Wohnung in den Zustand erworben und wollte mich sehr wohl darum kümmern, denn ich konnte meinen Augen nicht trauen als ich das erste mal in der Wohnung war , mir war es ein Rätsel wie man so wohnen kann und die Mieter hatten mir damals gesagt, daß es damals alles schnell gehen musste und Sie nicht mal Kaution bezahlt hatten, die Verwalterin wollten so schnell wie möglich die Wohnung vermieten, Ihr kennt nicht alle Einzelheiten und verurteilt mich , finde ich nicht fair,
     
  20. #19 lostcontrol, 06.01.2015
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    Die Verwaltung ist nicht zuständig sondern DU GANZ ALLEIN - das haben wir doch schon geklärt.

    Wollen ist eine Sache - aber der gute Wille nutzt halt nichts wenn man's dann nicht tut.
    Und offensichtlich hast Du Dich ja dann nicht gekümmert, trotz Gesundheitsgefahr.

    Du hast die Wohnung aber schon besichtigt bevor Du sie gekauft hast, oder?

    Das ist ausnahmsweise NICHT Dein Problem.

    War die Verwalterin denn überhaupt dafür zuständig?
    Bei Dir ist sie es ja nicht...

    Niemand verurteilt Dich.
    Aber Du lehnst Dich schon gewaltig aus dem Fenster von wegen Du seist aufgrund Deines fortgeschrittenen Alters schlau genug für etwas, für das andere mehrere Jahrzehnte Lehrzeit gebraucht haben (kommt nicht so gut an, vor allem wenn Du von eben diesen auch noch Ratschläge haben willst) und das mit dem Anwalt kann ja auch nicht so ganz der Wahrheit entsprechen, denn so eklatante Fehler kann sich kein Anwalt erlauben.

    Aber wo ist überhaupt Dein Problem?
    Widersprech einfach der fristlosen Kündigung und fordere die Mieter auf statt dessen ordentlich zu kündigen. Oder - wenn Du sie raushaben möchtest - biete ihnen einen Aufhebungsvertrag an.

    Und für die Zukunft schau dass Du die Betriebskosten-VORAUSZAHLUNG einigermassen realistisch gestaltest und dann anpasst wenn Du das von Gesetzes wegen auch darfst.
     
  21. #20 solneschcko, 06.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.01.2015
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    NEIN, ich habe die Wohnung erst nach der Ersteigerung gesehen!!!
     
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