Mieter hat hohe Heizkosten, Nachzahlung

Diskutiere Mieter hat hohe Heizkosten, Nachzahlung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo alle zusammen, ich bin Eigentümer von einer vermieteten Wohnung. Nun kam die Betriebskostenabrechnung von der Hausverwaltung und mein...

Lily7

Neuer Benutzer
Dabei seit
22.11.2020
Beiträge
24
Zustimmungen
0
Hallo alle zusammen,

ich bin Eigentümer von einer vermieteten Wohnung.
Nun kam die Betriebskostenabrechnung von der Hausverwaltung und mein Mieter muss viel nachzahlen.
Allerdings muss ich dazu sagen, dass die Wohnung jahrelang vermietet war und dann komplett renoviert wurde, die Heizkörper wurden auch erneuert.

Die Nebenkosten habe ich bei dem neuen Mieter nicht erhöht , da meine letzte Mieterin sogar eine Rückzahlung erhalten hat.

Was würdet ihr mir raten?
Natürlich möchte ich meinen neuen Mieter nicht verärgern und hoffe auf eine Lösung, wie zum Beispiel die Nebenkosten anheben?

Liebe Grüße
 

Tinnitus

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
23.11.2019
Beiträge
353
Zustimmungen
114
Sie möchten die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen? Das geht mit Hinweis auf die Abrechnung und § 560 (4) BGB. Hat sich denn der Verbrauch des Mieters geändert, sind neue Kosten entstanden (die laut Vertrag umlegbar sind) oder worin ist die Erhöhung begründet? Auf diesen Umstand würde ich dann hinweisen.
 
Andres

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.964
Zustimmungen
5.861
Verbrauchskosten sind primär abhängig vom Verhalten des Mieters. (Diesen Satz kann man sich nicht oft genug durchlesen.)

Ich habe Mieter, deren Wasserverbrauch bei gleicher Personenzahl um Faktor 20 über dem Verbrauch anderer Mieter liegt. Ich habe Mieter, deren Anfall an Restmüll mindestens (konservativ geschätzt, man weiß es nie mit letzter Sicherheit) um Faktor 10 über meiner eigenen Menge liegt.

Je nach Dämmung des Gebäudes macht 1 °C mehr oder weniger Raumtemperatur ca. 5 bis 15 % mehr oder weniger Heizkosten aus. Wenn der Mieter zuhause in Unterhose sitzen will, hast du dann halt mal 50 % höhere Kosten.

Nachzahlungen sind immer lästig und es wäre besser wenn die Vorauszahlung so hoch angesetzt wäre, dass es nicht zu Nachzahlungen kommt. Wenn man aber nicht absurd hohe Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ansetzen will, lässt sich deine aktuelle Situation nicht mit letzter Sicherheit vermeiden.

Was würdet ihr mir raten?
Nicht unnötig in die Defensive gehen. Wenn der Mieter gegen die Abrechnung Einwände hat (außer dass es zu teuer ist), muss man sehen, was man damit macht, aber warum soll ich mir selbst Rechtfertigungsdruck aufbauen? Nicht ich habe geheizt - das war der Mieter! Und er kann das gerne weiterhin tun. Nur muss er das eben bezahlen, also kommt die Abrechnung und die Anpassung der Vorauszahlungen. Vielleicht findet der Mieter das nicht besonders lustig, aber da müssen wir dann wohl beide durch. Wenn die Vorauszahlungen jetzt ausreichend hoch festgesetzt werden, ist wenigstens im nächsten Jahr nicht schon wieder Ärger angesagt.
 

Ich-bin-es

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
18.05.2017
Beiträge
694
Zustimmungen
153
Was bedeutet denn „ausreichend hoch“? Ich habe es immer so gemacht, wenn jemand eine Nachzahlung hatte, dann habe ich den Verbrauch des Vorjahres durch 12 geteilt und so die neue Vorauszahlung ermittelt. Bei anderen Betriebskosten ebenso.

Ich lese hier öfter, man solle die Vorauszahlung möglich hoch ansetzen. Kann man da noch ein Stück Sicherheitspuffer einbauen? Eigentlich kann man das doch nur bei Neuvermietung. Oder wie geht das sonst?
 
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.116
Zustimmungen
3.909
Ort
Mark Brandenburg
Verbrauchskosten sind primär abhängig vom Verhalten des Mieters.
Um es mal zu verdeutlichen: ich habe mehrere Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage, die in ihrer baulichen Beschaffenheit und Größe bis auf z.T. spiegelverkehrte Grundrisse identisch sind. Die NK-Abrechnungen für 2020 schwanken zwischen ~300 € Rückzahlung und ~500 € Nachzahlung. Zugrunde gelegt für die NK-Vorauszahlung wurde der Durchschnittsverbrauch des Vorjahres über die gesamte Wohnanlage mit gleichartigen Wohnungen (danach wird auch das Hausgeld angesetzt). Also jemand mit einer NK-Abrechnung von 0 € ist der absolut durchschnittliche Heizer und Verbraucher in dieser Anlage...
Wenn der Mieter zuhause in Unterhose sitzen will,
... du ahnst nicht wie oft ich dies tue, aber ich habe in der ETW bisher immer Rückzahlungen gehabt. Mir reichen aber auch 19 °C aus... Wenn es kühl wird, ist halt Jogginghose und Pullover lange vor Heizkörper aufdrehen angesagt. Den Vorschlag hatte Sarrazin in einem seiner Bücher mal gebracht und wurde dafür beschimpft, allein er funktioniert hervorragend.
Ich lese hier öfter, man solle die Vorauszahlung möglich hoch ansetzen. Kann man da noch ein Stück Sicherheitspuffer einbauen? Eigentlich kann man das doch nur bei Neuvermietung. Oder wie geht das sonst?
Siehe oben. Für die Neuvermietung nehme ich die Durchschnittsverbräuche bzw. in anderen Objekten die nach der Erfahrung der Vorjahre gängigen Verbräuche und runde die auf den nächst höheren 10er auf, wenn mir schon Informationen zu Preissteigerungen der Ver- und Entsorger vorliegen kommen die vor dem "Runden" auch noch mit dazu. Darauf verweise ich auch ausdrücklich. Irgendwann ist dann die erste Abrechnung fällig. Dann wie bei dir + bekannte Erhöhungen + "Sicherheitsrundung". Und schon sieht man sehr schön, dass die Mieter nur sehr selten homogen Jahr für Jahr das gleiche Nutzungsverhalten haben, sondern es doch bei vielen erheblich schwankt. Da mal ein neuer Partner, der entweder besonders oft da ist oder der Mieter halt häufig nicht da ist, da mal eine längere Krankheit, ein neuer Job mit veränderten Anwesenheitszeiten oder auch z.B. Duschgelegenheiten. Und Vieles mehr.
Am Ende wirst du immer mehr oder minder hohe Ausgleichszahlungen haben. Wichtig ist mir da nur, dass ich die Verbräuche, insbesondere Ausreißer, nachvollziehen kann, da ist halt ein kleines Kind mit bei, da "Alte Leute" die halt 28 °C in der Wohnung haben wollen, dort hat man verabsäumt die defekte Toilettenspülung zu melden...

Ich sorge auf meiner Seite dafür, dass mich die Abrechnungen nicht überraschen, wenn ich gegenüber den WEG nachzahlen muss und mit den Mietern gabs da bisher noch keine größeren Sorgen, gerade weil ich es ihnen plausibel erklären konnte. Ein paar mal waren Anfragen da, den Betrag über 2-3 Monate verteilt zu bezahlen und die NK-Vorauszahlungen lieber noch etwas höher anzusetzen. In der Masse habe ich Rückerstattungen, so ca. 75 % der Mieter bekommen nach der Abrechnung Geld. Die letzten heute hab die Überweisungen gerade fertig gemacht...
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.363
Zustimmungen
4.127
Ort
bei Nürnberg
Wobei es auch Mieter gibt die da vernünftig ticken. Bestes Beispiel bei mir ein Mieter der in den letzten 5 Jahren jedes Jahr so zwischen 300 und 500 Euro zurückbekommen hat. Mein Programm ermittelt dann innerhalb der NK-Abrechnung eine rechnerische neue Vorauszahlung (ähnlich wie bei @Duncan, also Kosten durch 12, dann auf volle 5 Euro aufgerundet). Kurz darauf immer ein Anruf, lassen sie das in der alten Höhe, an die monatliche Zahlung habe ich mich gewöhnt, ich bin immer froh wenn dann eine Rückzahlung kommt. Bin gespannt was er übernächstes Jahr macht wenn die Heizkosten nächstes Jahr stark anziehen, evtl. will er dann die Vorauszahlung selbst anheben wenn er nur noch 50 Euro rausbekommt.
 

ehrenwertes Haus

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
13.10.2017
Beiträge
6.792
Zustimmungen
3.877
Miteinander Reden hilft oft. Wenn man weiß, dass die NKs für bestimmte Posten deutlich ansteigen, geht auf freiwilliger Basis jederzeit eine Anhebung der Vorauszahlungen. Der Mehrheit meiner Mieter ist das sympathischer, als eine (hohe) Nachzahlung.

Wenn eine Einigung auf freiwilliger Basis nicht möglich ist, nach § 560 BGB die Vorauszahlungen anpassen, nach oben gerundet.


Was würdet ihr mir raten?
Korrekte Abrechnung angenommen, die NK-Vorauszahlungen anpassen.
Auf Rückfragen gefasst sein, woher die Differenz zu den geschätzten NKs bei Vertragsschluß kommt.


Einige Argumente haben die Vorschreiber schon gegeben, anderes Nutzerverhalten, gestiegene Kosten einiger Positionen.

Deutlichster Unterschied bei meinen Mietern bei von Mietern erzeugten NKs in einem Anwesen:
1 2-Personenhaushalt, für den Mülltrennung ein Fremdwort ist, benötigt alleine eine 440l Restmülltonne bei wöchentlicher Leerung.
Alle anderen Parteien mit 17 Personen, mit wirklich sehr guter Mülltrennung, teilen sich eine 220l Restmülltonne.
 

Lily7

Neuer Benutzer
Dabei seit
22.11.2020
Beiträge
24
Zustimmungen
0
Hallo alle zusammen,

vielen Dank für die Info.

Die Nebenkostenabrechnung von meinem neuen Mieter wurde in einem Zeitraum von drei Monaten berechnet, da er neu eingezogen ist und muss jetzt schon 150€ nachzahlen.
Nun müsste ich die Nebenkosten monatlich um 50€ anheben, dass wären 190€ insgesamt im Monat.

Da ich von meiner letzten Mieterin ausgegangen bin, finde ich das schon sehr hoch.

Aber wie schon erwähnt wurde, jeder Mieter verhält sich anders und die Nebenkosten können sehr unterschiedlich ausfallen.

lG
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.363
Zustimmungen
4.127
Ort
bei Nürnberg
Die Nebenkostenabrechnung von meinem neuen Mieter wurde in einem Zeitraum von drei Monaten berechnet, da er neu eingezogen ist und muss jetzt schon 150€ nachzahlen.
Nun müsste ich die Nebenkosten monatlich um 50€ anheben, dass wären 190€ insgesamt im Monat.

War das eventuell der Zeitraum Oktober - Dezember? Dann würde sich das wohl relativieren, er hat dann ja faktisch nur während der Heizperiode dort gewohnt. Der größte Teil der Vorauszahlung betrifft nunmal die Heizkosten und die fallen halt nicht gleichmäßig über das ganze Jahr verteilt an!
 

Lily7

Neuer Benutzer
Dabei seit
22.11.2020
Beiträge
24
Zustimmungen
0
Nein, das war der Zeitraum April, Mai und Juni.
 

Newbie15

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
27.04.2015
Beiträge
792
Zustimmungen
325
Nein, das war der Zeitraum April, Mai und Juni.
Woraus resultiert dann die große Nachzahlung? In den Monaten sollte die gemittelte Vorauszahlung für die Heizkosten mehr als ausreichen und eher ein Guthaben für die Wintermonate aufbauen. Dann würde ich schon über eine sehr deutliche Anhebung sprechen, denn mit dem Winter und gleichem Heizverhalten fällt die Nachzahlung noch extremer aus.
 
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.569
Zustimmungen
1.836
Hallo Lily7 ,
ich vermiete überwiegend Wohnungen in der Größe 50-60 m² .
Alle Wohnungen sind mit Wohnungswasseruhren ausgerüstet.
Es gibt Singelhaushalte mit 25-30 m³/Jahr und andere mit bis zu 70 m³ Wasserverbrauch/Jahr .
Einige Paare verbrauchen sei Jahren konstant 35-40 m³/Jahr und andere Paare seit Jahren ca. 120 m³/Jahr .
Da sind für Wasser und auch entsprechende Abwassergebühren schon einige Hundert ( bis zu 500 € im Jahr ) Differenz möglich .
In 6 gleich großen Wohnungen schwanken die Heizkosten von 300 €/Jahr bis über 900 €/Jahr.
Daher kann sich bei einer Neuvermietung , wenn man die Werte der Altmieter als Kalkulationsgrundlage nimmt, eine größere Nachzahlung ergeben.
Bei der Erstellung der aktuellen Betriebskostenabrechnungen schaue mir auch immer der BK Abrechnungen des Vorjahres an.
Sind da erhebliche Differenzen, versuche ich immer nachzuvollziehen, warum der Mieter x Nachzahlen und der Mieter Y bei gleicher Wohnungsgrößen und Vorauszahlung , Nachzahlen muß.
Die Mieter unterhalten sich ja manchmal auch darüber , wie die BK Abrechnung ausgefallen ist.
Bei 95 % meiner Mieter ist es wichtig, das ich bei Neuvermietung oder Anpassung der Vorauszahlung den Betrag so hoch ansetze , das in der BK Abrechnung das Wort " Rückzahlung " steht .
Die Meisten sehen mich als Sparkasse und wollen, auch wenn sie regelmäßig hunderte von Euro zurück bekommen, die Vorauszahlungen nicht senken.
Grüße
Immodream
 

Nanne

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.02.2014
Beiträge
6.591
Zustimmungen
1.371
Jepp, bei passender Abrechnung ist dass für die wie Weihnachtsgeld.
Und aus diesem Grund mache ich für Mieter mit reichlicher Vorauszahlung die Abrechnung Anfang Dez. mit sofortiger Rückzahlung des Überschusses, sozusagen als "Weihnachtsgeld". Immer große Freude und kein Bedarf auf Reduzierung der NK.
 
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.569
Zustimmungen
1.836
Hallo,
da ich die Abrechnung im Januar durchführe, gibt es bei mir verspätetes Weihnachtsgeld .
In den Monaten, in denen viele Mieter Versicherungen bezahlen müssen, ist das zweite Weihnachtsgeld eine segensreiche Einrichtung für meine Mieter.
Und wer im Jahr zuvor meine freundliche Aufforderung , die BK Vorauszahlung zu erhöhen, weil der Mieter BK nachzahlen mußte, nicht beachtet hat, bei dem bediene ich mich beim Mieterweihnachtsgeld.
Grüße
Immodream
 

Lily7

Neuer Benutzer
Dabei seit
22.11.2020
Beiträge
24
Zustimmungen
0
Falls mein Mieter mit der monatlichen Erhöhung einverstanden ist, muss ich dann eine Zusatzvereinbarung schreiben?
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.363
Zustimmungen
4.127
Ort
bei Nürnberg
Falls mein Mieter mit der monatlichen Erhöhung einverstanden ist, muss ich dann eine Zusatzvereinbarung schreiben?

Eigentlich ja, wobei das in einem funktionierenden Mietverhältnis auch mündlich passieren kann - Ihr einigt Euch im Gespräch/Telefonat und der Mieter überweist dann den erhöhten Betrag.
 

Nanne

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.02.2014
Beiträge
6.591
Zustimmungen
1.371
Ich lese hier öfter, man solle die Vorauszahlung möglich hoch ansetzen. Kann man da noch ein Stück Sicherheitspuffer einbauen? Eigentlich kann man das doch nur bei Neuvermietung. Oder wie geht das sonst?
Bei Neuvermietung fragt mich fast jeder Mieter wie hoch denn die NK seien. Ich frage den dann, wie sein Verbrauchsverhalten ist, demnach die Verbrauchskosten, die ja den Hauptanteil der NK betragen. Und nachdem ich sein Verhalten diesbezüglich nicht kenne, schlage ich vor, im ersten Jahr die Betr.KVorauszahlung reichlich, aber nicht unangemessen, zu berechnen. Nach Abrechnung wird evtl. zurückgezahlt, oder andersrum.
Meine Mieter erhalten seit Jahren kurz vor Weihnachten eine Rückzahlung . Ein willkommener Weihnachtsgruß, es will keiner die Vorauszahlungen ändern. So kann man auch Frieden schaffen; ja, wenn's um's Geld geht, gell. Würde es umgekehrt laufen, wären jedesmal die Gesichter länger, :smile010: obwohl es dann die Abrechnung nicht vor Weihnachten gäbe.
 
Thema:

Mieter hat hohe Heizkosten, Nachzahlung

Mieter hat hohe Heizkosten, Nachzahlung - Ähnliche Themen

Meine Mieterin hat einen Widerspruch wegen der Nachzahlung eingelegt...: Hallo alle zusammen, meine neuer Mieter ist seit ein paar Monaten in der Wohnung und hat eine hohe Nachzahlung bekommen. Er wollte nun wissen...
Falsche Nebenkostenabrechnung ,Vorauszahlung falsch angesetzt.: Hallo zusammen, meine Mutter wohnt seit ca. 9 Jahren in ihrer Wohnung. In der Vergangenheit gab es immer wieder Eingentümerwechsel des gesammten...
Anpassung der Nebenkosten und Heizkosten nach Objektübernahme: Hallo zusammen, ich hoffe Ihr könnt mir helfen hier. Ich habe folgendes Problem: Meine Frau und ich haben ein 5 Familienhaus gekauft zum 1.2.2021...
Keine Heizkostenvorauszahlung vereinbart - jetzt Nachzahlung: Einen schönen guten Abend, Ich habe ein Anliegen und hoffe mir kann vorerst ohne Anwalt geholfen werden. Ich habe im Oktober 2018 eine Wohnung...
Mieterhöhung rechtens?: Hallo liebe Community, eine kurze Vorgeschichte: 2016 gehörte das Haus noch meinem Vater der leider auch 2016 verstarb. 2016 zog auch unser...
Oben