Mieter hat mit Kündigung Zahlungen eingestellt

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von val, 22.05.2011.

  1. val

    val Neuer Benutzer

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    Hallo

    Bin mir nicht sicher, ob ich hier thematisch richtig bin... und das Ganze ist auch sehr komplex - ich werde versuchen, es zu strukturieren:

    Unser Mieter hat uns Mitte März gesagt, dass er ausziehen wird. Dumemrweise hatten wir nur einen mündlichen Vertrag.
    Soweit ich aber informiert bin, gilt auch dann eine dreimonatige Kündigungsfrist -und er hätte auch schriftlich kündigen müssen.

    Er bewohnte eine kleien Einliegerwohnung in dem ansonsten von und bewohnten Haus.

    Ab April gab es von seiner Seite keine Zahlungen mehr, keine Miete , keine Nebenkosten.
    Von den Stadtwerken lies ich mir die Gas/Wassergebühren schicken - und habe so die Abrechnung (für 2010 und bis zum 10. MAi 2011)für ihn fertiggemacht und heute persönlich übergeben ( er war kurz da, um dem Nachmieter die Küche zu verkaufen).
    Ich habe die fürs Jahr 2010 für ihn positve Abrechnung mit unseren Mietrückständen aufgerechnet.
    ( Grund - Verbrauchskosten im Verhältnis 40:60)
    Im Jahr 2010 war er quasi nie da, und die 3 Monate 2011 nicht.

    Er behauptet jetzt:
    1. Da er nie da war, muss er auch keine Grundkosten anteilig bezahlen.
    2. Da er im März ausgezogen ist, muss er auch keine Grundkosten bis Mai bezahlen.
    3. Nebenkosten und Miete muss er auch nicht bezahlen, denn wir hätten ja innerhalb zwei Monaten einen Nachmieter gefunden - und für ihn wären ja keine Nebenkosten mehr angefallen.
    4. Er will unbedingt Eichnachweise schriftlich - dummerweise war die Wärmemenge Uhr für seine Heizung bis Ende 2009 geeicht.
    Der Rest KW, WW passt.
    (Aus meiner Sicht ist ja eine nciht geeichte Uhr von Vorteil für ihn - den schneller laufen die ja nicht, eher langsamer. Wir haben nur einen Uhr an seinem Rohr - der Rest ist unser Verbrauch)
    5. Und außerdem wären sowieso alle Betriebskostenabrechnungen falsch ( er wohnte seit Mitte 2008 hier)
    6. er würde jetzt alles seinem Haus-und Grund Verein übergeben ( Frage von mir - als Mieter?)


    Folgende Fragen habe ich jetzt:

    Hat er Recht, dass er keine Miete Für April und anteilig Mai zahlen muss?

    Wie sieht es mit seinen Grundkosten/ Nebenkosten aus ?

    Dadurch dass er minimalistisch geheizt hat, haben wir enorme Heizkosten gehabt - fürs Jahr 2010 ist das Verhältnis Heizkosten Mieter : wir ca 1 : 20
    Wenn wir für die 2010 und 2011 seinen Verbrauch der Heizung auf Null setzen würden, würde das nur ca 15 Euro mehr Rückzahlung für ihn ausmachen.
    Gilt hier auch das Urteil wie bei Wasser, dass bei nicht geeichten Uhren nach Wohnfläche abgerechnet werden kann ( wäre ein absoluter Nachteil für ihn )

    Und als allerletztes - ich werde nächste Woche die Abrechnung prüfen lasse - falls dort Fehler sind, werde ich die dann natürlich sofort ändern - kann das dann noch negative Konsequenzen für uns haben?


    Bin gespannt, ob jemand mir weiterhelfen kann - aber nächste Woche werde ich auch versuchen, bei Haus-und Grund jemand zu erreichen - aber über ein paar Infos/ Tipps im Vorfeld würde ich mich sehr freuen.



    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Oh oh.

    Was den Wärmezähler anbetrifft hat Dein ehemaliger Mieter Recht. Du musst jetzt beweisen, dass der Zähler trotz abgelaufener Eichung noch richtig gezählt hat. Die kann durch eine Befundprüfung oder Vergleichsmessung geschehen. Wobei nur die Befundprüfung auf jeden Fall vor Gericht anerkannt wird dafür aber auch deutlich teurer ist.

    Obwohl? Kannst Du Dir auch sparen, da Die Abrechnung so eh nicht funktioniert. Du benötigst für beide Wohnungen einen WMZ. Von was willst Du die kWh des Zählers abziehen? Äpfel mit Birnen Vergleich.


    Die Grundkosten hat er auf jeden Fall bis zum Mietende, nicht nur bis zum Auszug, zu tragen. In wie weit Du das wegen der ohnehin falschen Abrechnung einklagen könntest, kann ich nicht sagen.

    Ich denke Du kannst so oder so nur verlieren.

    Die Abrechnung prüfen lassen kannst Du Dir sparen. Sie ist so nicht korrekt. Natürlich kannst Du Ärger bekommen. Lt. Eichgesetz kannst Du mit bis zu 10.000€ bestraft werden, wenn Du wissentlich mit ungeeichten eichpflichtigen Messgeräten abrechnest.

    Ich denke eine Flächenabrechnung wäre die einzige richtige Abrechnung. Ob Dein Mieter dabei deutlich draufzahlt oder nicht, spielt keine Rolle für die Richtigkeit der Abrechnung. Dann kann er sich auch wegen abgelaufenen Wärmeuhr nicht mehr beschweren.

    Typischer Fall von selbst ins Aus geschossen.
     
  4. val

    val Neuer Benutzer

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    Nachtrag

    Hallo Heizer vielen Dank für die Antwort.

    Wissentlich haben wir nicht mit einem falschen Zähler abgerechnet - wir waren fest davon überzeugt dass alle Zähler 2007 ausgetauscht wurden ( damals wurde die Wohnung renoviert) als er uns die Schlüssel gab, haben wir zusmmen die Zähler abgelesen - und sein Kommentar war " der Zähler ist alt, mich stört das nicht bei meinem geringen Verbrauch, aber den müsst ihr unbedingt austauschen"
    Ich fiel aus allen Wolken!

    Der Zähler wurde vor 2 Wochen ausgetauscht - und dummerweise der alte in einen Schrotttonne bei Bekannten entsorgt ( lässt sich aber vielleicht wiederorganisieren).

    Kann man prüfen lassen, ob der noch ok ist?

    Und wo bekommt man Eichnachweise? Er hat behauptet, zur jeder Uhr gäbe es schriftlich ein Zertifikat - unser Heizungsmechaniker hat das verneint.

    Und außerdem müsste er fürs letzte Jahr auch keine Grundkosten zahlen, er war ja nie da....

    Was den nur einen Wärmemenge Zähler angeht, da wurde mir von mehreren Seiten gesagt, dass das ok wäre - denn so geht eben der Rohrverlust an uns, aber das wäre billiger als eine komplettes Uhrenpaket alle 5 Jahre für 1300 €.

    Alles richtig b........:-(((
     
  5. val

    val Neuer Benutzer

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    Noch ein Nachtrag

    Sein Wärmenmengenverbrauch umgerechnet in € beträgt für 2010 und 2011 gerade mal 12 €. Den könnten wir auch ohne Problemem canceln, wenn es daran liegen sollte....
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ich versuchs mal zu erklären:

    Der WMZ Zählt die Wärme die in die eine Wohnung geliefert wird. Nicht mehr und nicht weniger. Physikalisch also erstmal korrekt.

    Aber bei der Abrechnung hast Du ein Problem. Du hast keine kWh als Eingangsgröße. Du hast m³ Gas oder kg Pellets oder L Öl oder oder oder.

    Diese Eingangsenergie kann man zwar in kWh umrechnen, aber dann? Von der Primärenergie geht erst mal der Wirkungsgrad vom Kessel runter. Ist der bekannt? Maximal eine ungefähre Größe. Messung in Hunderten von Anlagen haben aber ergeben, dass dieser meist deutlich geringer ist als angegeben und zu dem im Jahresverlauf und von Jahr zu Jahr deutlich schwanken kann.

    Dann kommt noch die Warmwasserbereitung. Hier gibt es zwar noch die Formel zur Kostenabtrennung, aber halbwegs vernünftige kWh Werte lassen sich damit auch nicht bestimmen.


    Also alles nicht so einfach.

    Daher benötigt man für jede Nutzeinheit einen eigenen Wärmezähler. Dann kann man einfach die Kosten, die auf den verbrauchsabhängigen Anteil entfallen, entsprechend der Ablesewerte aufteilen. Der Wirkungsgrad, Rohrverluste, Bereitstellungsverluste etc. brauchen dann nicht berücksichtigt werden. Außerdem ist die Abrechnung viel einfacher und vor allem nicht anfechtbar, so fern die Messgeräte noch in der Eichung sind.

    Im Zweifamilienhaus, wovon eine Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird, kann man es aber auch sein lassen und nach Fläche oder Pauschal abrechnen.


    Im übrigen gibt es kein Zertifikat oder ähnliches für die Eichung. Lediglich ein "Eichstempel" mit der Angabe des Eichjahres ist auf dem Messgerät aufgeklebt (gelber kleiner Aufkleber) oder bei Neugeräten bei der Ersteichung direkt aufgedruckt. Hier gibt es geringe Unterschiede ob die Messgeräte nach der nationalen PTB oder der neuen europäischen MID zugelassen und geeicht sind.

    So ein Kompaktwärmezähler kostet heute unter 100€ netto plus 31,70 € Eichung und Märchensteuer. Wechseln kann man sie sogar selber, wenn man mit einer Rohrzange oder einem 32er Schraubenschlüssel umgehen kann. Eine Montageanleitung, Dichtungen und Plomben liegen immer bei.

    Solltest Du das vor haben, dann achte aber auch daraif, dass ab 2016 für Zähler bis einschlißlich DN25 nur noch eine direkt tauchende Temperaturmessung zulässig ist. Sollten also noch Tauchhülsen verbaut sein, kommst Du um den Sanitärfrosch nicht herum. Spätestens dann bekommst Du auch keine passenden Zähler mehr. Dann gibt es nur noch direkt tauchende nach MID.

    Ich gehe auch davon aus, dass es dann in den Medien entsprechende Berichte geben wird und die Mieter aufgestachelt werden dies zu prüfen. Spätestens dann hast Du das nächste Problem.

    Also noch ein Grund das mit dem Zähler lieber sein zu lassen.
     
Thema: Mieter hat mit Kündigung Zahlungen eingestellt
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