Mieter hat Wartung der Gastherme versäumt, jetzt Probleme

Diskutiere Mieter hat Wartung der Gastherme versäumt, jetzt Probleme im Kleinreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, uns gehört seit 2010 ein Haus mit mehreren Mietern. Einer meiner Mieter ist laut MV verpflichtet, die Gastherme jährlich auf eigene...

  1. #1 sun-shadow, 13.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.10.2012
    sun-shadow

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    Hallo,

    uns gehört seit 2010 ein Haus mit mehreren Mietern.

    Einer meiner Mieter ist laut MV verpflichtet, die Gastherme jährlich auf eigene Kosten warten zu lassen. Heute teilte er mir mit, dass die Therme nicht funktionieren würde. Als ich ihn fragte, ob er sie auch regelmäßig wartung ließ, sagte er, dass der Voreigentümer des Hauses trotz der Vereinbarung im MV immer die Wartung selbst durchführen lies und er deshalb nichts gemacht hat.

    Auf jeden Fall würde ich gerne wissen, wer in so einem Fall die Kosten trägt. Ich vermute den Defekt an einem Verschleiß, der durch eine regelmäßige Wartung hätte günstig oder kostenlos beseitigt werden können. So muss eine Firma her und die Kosten würden wahrscheinlich nicht mehr unter die Kleinreparaturklausel im MV fallen, so dass wir sie übernehmen müssten.

    Könnt ihr mir einen Rat geben?

    Jetzt, wo ich mich mit der Sache näher beschäftige, stellt sich für mich die Frage: Ist die Klausel überhaupt wirksam? Der Mietvertrag ist von Haus & Grund und von 1985.

    Auszug aus dem MV: "Autogeyser, Druchlauferhitzer sowie Gasthermen sind mindestens einmal im Jahr von einer Fachfirma auf Kosten des Mieters überholen zu lassen. Bei seinem Auszug hat der vorherige Mieter durch vorlage einer Bescheinigung den Nachweis zu fürhen, daß er zumindest in den zurückliegenden 12 Monaten den Autogeyser/Durchlauferhitzer/Gastherme von einer Fachfirma hat überholen lassen.".

    Zudem ist eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 180 DM drin.
     
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  3. #2 Papabär, 15.10.2012
    Papabär

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    Hallo sun-shadow,

    ich fang mal mit dem an, was ich nicht genau weiß - nämlich ob eine solche Vereinbarung generell (in der Form dass der Mieter die Maßnahme beauftragen muss) gültig wäre.

    Laut Wikipedia steht der Begriff "Überholung" für Instandhaltung ... welche sich wiederum in Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung gliedert. Zumindest die Teile Instandsetzung und Verbesserung wären aber nicht vom Mieter zu leisten, was die von Dir genannte Klausel ungültig werden ließe.
    Ich gebe ja zu, dass es sich hierbei um Wortklauberei handelt ... im Streitfall wird aber vermutlich genau dass auf Dich zu kommen.

    Nach meiner Erfahrung ist es nie sinnvoll, solche Maßnahmen komplett in den Verantwortungsbereich des Mieters zu legen.
     
  4. #3 Pharao, 16.10.2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16.10.2012
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    die Wartung kann man im MV bei einer Etagenheizung dem Mieter auf`s Auge drücken, das hat aber erstmal nix mit evtl. Reparaturkosten zu tun, sondern beinhaltet nur die Wartung der zB. Etagenheizung. Reparaturkosten wäre normaler Weise in den Kleinreparaturen im MV geregelt.

    Die Frage hier aber wäre ja, was wenn der Mieter die Wartung nicht durchführt, wie im MV vereinbart und dann das Gerät dadurch einen Schaden nimmt ? Hier müsste man m.E. erstmal feststellen, ob der Defekt durch die fehlende Wartung entstanden ist bzw Kostenmäßig verhindert werden hätte können, wenn man das Gerät wie vereinbart gewartet hätte. Dann Haftet m.E. der Mieter auch für den vollen entstandenen Schaden an der Therme, wenn ihn hier eine Schuld trifft.

    Naja, wenn du ein oder mehrere Häuser mit ein oder mehreren Wohnungen hast und dort überall Etagenheizungen verbaut sind, dann geht die jährliche Wartung schon etwas in`s Geld für dich als Vermieter, wenn du das alles selber tragen willst.

    Ob das Sinnvoll ist dem Mieter das auf`s Auge zu drücken, wenn das rechtlich Erlaubt ist ? Naja, alternativ wäre ja nur diese Kosten schon im vorhinein auf die Miete zu schlagen, aber je nach dem was man dann vereinbart hat mit Mieterhöhung, ect, kann das auch nachteilig dann sein für den Vermieter. Leider ist es meines Wissens ja nicht Erlaubt, das der Vermieter die Wartung übernimmt und dann in den NK wieder abrechnet, also bei Etagenheizungen
     
  5. #4 Papabär, 16.10.2012
    Papabär

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    Warum nicht? ... Klar doch - §2 (1) Nr. 4d der BetrKV:
    Natürlich immer unter der Voraussetzung, dass das auch vertraglich festgelegt ist.
     
  6. Pharao

    Pharao Gast

    Hmm ? Vielleicht sollte ich mir mal die BetrKV genauer durchlesen ;) Wir drücken aber auch die Wartung dirket dem Mieter auf`s Auge, liegt vielleicht auch daran, das es auf den ersten Blick für den Mieter günstiger aussieht .....
     
  7. #6 Papabär, 16.10.2012
    Papabär

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    Auf´s Auge drücken in Form von Kosten umlegen (bzw. mittels Umlageschlüssel "Direktzuordnung") machen wir ja auch ... aber der Mieter, der dass komplett selber organisieren soll hat einen Verwandten dessen Freund da jemanden kennt, der ...

    Das Ergebnis sieht dann etwa so aus:
     

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  8. Pharao

    Pharao Gast

    Hi Papabär,

    neben der Wartung gib`s ja noch den Schornsteinfeger der das Gerät regelmässig abnehmen muss ;)
     
  9. #8 lostcontrol, 17.10.2012
    lostcontrol

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    der schornsteinfeger nimmt nur den schornstein ab - nicht aber das gerät.
    und er macht keine wartung.
     
  10. Berny

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    Unser Schorni nimmt es nie ab, sondern belässt es an der Wand.:brille002:

    - Btw, Dein unterer Satz ist auch weiterhin verbesserungsfähig...:smile031:
     
  11. Berny

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    Moin Loschdi,
    unser(e) Schorni(e) lässt den Schornstein (auch) dort, wo er ist...:smile031:
    Ernst beiseite: Wir hatten schon in wöchentlichem Abstand Gerätewartung durch eine Firma (mit zwangsweiser) anschliessender Abgasprüfung und dann die Abgasprüfung durch den schwarzen Mann...
    Naja, was soll's.
     
  12. #11 Papabär, 17.10.2012
    Papabär

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    Der Schorny überprüft aber nicht, ob das Gerät störungsfrei läuft. Nur die Abgaswerte und so.

    Abgesehen davon braucht´s kein Jahr - wenn sich z.B. eine Dichtung in der Gaszuführung verabschiedet hat - bis Dir die Anlage um die Ohren fliegt.
     
  13. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    der Schornsteinfeger überprüft u.a. auch mit seiner Schnüffelsonde, ob irgendwo Gas austritt wo kein Gas austreten sollte am Gerät + die Abgaswerte.

    Und normaler Weise sollte sich eine Gastherme auch selber abschalten, wenn Gas an einer falschen Stelle austritt und vom Gerät registriert wird, genauso wie jeder aktuelle Gasherd nach paar Sekunden auch ausgeht, wenn keine Flamme brennt, ect.

    Aber ok, wir machen’s halt anders und lassen dem Mieter die Wartung beauftragen, die er allerdings jedes mal vor dem Schornsteinfeger vorzuzeigen hat. Ich sehe da also keine großen Probleme drinnen.
     
  14. Berny

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    Das sind zweierlei Dinge:
    1. das Gerät hat i.d.R. keinen Schnüffelsensor
    2. wenn die Flamme ausgeht, könnte bspw. ein Temperaturfühler reagieren und die Gaszufuhr unterbrechen.
     
  15. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    ich wollte damit auch nur Ausdrücken, das solche moderneren Geräte durchaus auch über Sicherheitsfunktionen verfügen. Ob jetzt eine Gastherme eine Schnüffelsonde hat oder ob bei einem Gasherd das mit Temperaturfühlern gemessen wird, ist mir herzlich egal.
     
  16. #15 lostcontrol, 18.10.2012
    lostcontrol

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    nur interessehalber:
    was für gasthermen betreibst du denn so in deinen mietwohnungen?
     
  17. #16 Martens, 18.10.2012
    Martens

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    Zurück zur eigentlichen Frage:

    Für die Instandhaltung / Wartung ist im Wohnraummietverhältnis immer der Eigentümer / Vermieter zuständig. Er kann diese Verpflichtung nicht rechtswirksam auf den Mieter abwälzen.

    Einzelne Kosten, z.B. die der Heizungswartung, kann der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag überbürden.
    Die hier verwendete Formulierung spricht von Überholung, das ist keine Wartung. Da die Formulierung unwirksam ist, trägt der Vermieter die Kosten einer Wartung.

    Also heißt das, daß der Vermieter die Reparatur der Heizung zahlt und sich gleichzeitig um den Abschluß eines Wartungsvertrages kümmern sollte, sofern er meint, die Wartung würde solche Schäden künftig vermeiden.

    Christian Martens
     
  18. Berny

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    "Reparatur" wäre ja eindeutig.
    Da ich nicht weiss, was 1985 unter "Überholung" verstanden wurde, kann ich da nur noch auf Wartung schliessen. Nach meinem Verständnis wird bei einer Überholung nichts anderes gemacht als wie bei einer Wartung.

    Lt. Wiki Überholen ist Überholung auch Instandhaltung, welches m.E. gleich Wartung ist (Im Gegensatz zu Reparatur).

    Lt. anderem Wiki Wartung ist Wartung ein Teil von Instandhaltung, also auch noch keine Reparatur.

    Meiner Meinung nach sind die Kosten der Überholung in diesem Falle auf den Mieter abwälzbar.
     
  19. #18 Papabär, 18.10.2012
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    Dann schau´ doch bitte gleich mal nach, was Wiki unter "Instandhaltung" versteht. Hilfsweise kannst Du Dir auch den #2 nochmal anschauen. :50:

    Ob die Definition aus Wiki im Streitfall gerichtsfest ist, steht natürlich noch auf einem anderen Blatt.
     
  20. #19 Pharao, 18.10.2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 18.10.2012
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi Berny,

    im ersten Moment hab ich das auch erstmal so gedacht bzw. angenommen. Aber wenn man das z.B. auf Maschinen anwendet, dann ist eine (General-) Überholung eigentlich was anderes als eine planmäßige Wartung.

    Insofern hat Papabär das ja treffend schon beschrieben: "Ich gebe ja zu, dass es sich hierbei um Wortklauberei handelt ... im Streitfall wird aber vermutlich genau dass auf Dich zu kommen."

    Ergänzung meinerseits: "... im Streitfall wird aber vermutlich genau das entscheidend sein"


    @ sun-shadow,

    du kannst dem Mieter ja mal vorhalten, das er die vertraglich vereinbarte Wartung nicht regelmäßig ausgeführt hat. Vermeiden würde ich aber das Wort "Überholung", so wie es im MV steht. Ich denke, das auch ein wichtiger Entscheidungspunkt seinen wird, wenn man das ohne Gericht klären will, was kostet jetzt die Reparatur und wie gut kennt sich der Mieter im Mietrecht aus bzw. was bedeutet wirklich Überholung ?

    Das der Voreigentümer das anders gehandhabt hat aus reiner Nettigkeit, das wäre m.E. uninteressant, da der schriftliche Mietvertrag vorgeht und man m.E. nicht annehmen kann, das du auch so großzügig seinen musst wie der Vorgänger.

    Alternativ kann man Probieren (gerade wenn die Klausel ungültig seinen sollte, weil du ja so nett bist): dem Mieter vorschlagen, das du als Vermieter jetzt einmalig diese Reparatur übernimmst bzw bezahlst, aber das ab sofort der Mieter die regelmäßige Wartung dann übernimmt (am besten dann schriftlich sich das Bestätigen lassen).
     
  21. #20 sun-shadow, 18.10.2012
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    Uuups, was ist denn hier los. Danke für die rege Teilnahme.

    Mit diesem Mieter bin ich sehr zufrieden und möchte deswegen keine große Aktion draus machen. Wir werden die Reparatur auf unsere Kosten durchführen lassen. Ich habe ihn darauf aufmerksam gemacht, dass er laut Mietvertrag die alljährliche Wartung übernehmen und nachweisen soll. Das war für ihn dann in Ordnung.
     
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