Mieter ignoriert NK-Abr. weil "formell unrichtig"

Diskutiere Mieter ignoriert NK-Abr. weil "formell unrichtig" im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Habe den Mieter meines Einfamilienhaus schon abgemahnt wegen schleppender Zahlweise. Die Miete, wenn auch meist wg. irgendwelcher "Mängel"...

  1. #1 Wintercamper, 17.03.2017
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    Habe den Mieter meines Einfamilienhaus schon abgemahnt wegen schleppender Zahlweise. Die Miete, wenn auch meist wg. irgendwelcher "Mängel" reduziert, kommt nun immerhin pünktlich zum 3., seit dem Herbsturteil nun zum 4. Werktag.

    Die Nebenkostennachzahlung hat die Familie schon letztes Jahr mit 30 Tagen Verzug gezahlt, dieses Jahr haben sie sich was Neues ausgedacht. Der Fall:

    NK-Abrechnung am 12.01. mit kundenfreundlichem Zahlungsziel 28.02. eingereicht (6 Wochen!).
    Keine Reaktion
    Mahnung Anf. März mit Fristsetzung zum 14.03.

    Am 14.3. kommt ein Schreiben mit der lapidaren Feststellung, die Abrechnung sei unwirksam da formell unrichtig. Keine weitere Erläuterung.

    Die Abrechnung besteht aus einer Tabelle mit allen Kosten inkl. Verteilschlüssel und Kopien sämtlicher Belege, die dürfte OK sein. Aber selbst wenn nicht, kann der das einfach so machen???
     
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  3. #2 Sweeney, 17.03.2017
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    Dass der Mieter es machen kann, hat er ja bereits unter Beweis gestellt.

    Die Frage ist wohl vielmehr auf die jeweiligen Ansprüche gerichtet. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass eine Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur dann entstehen kann, wenn die formellen Anforderungen der Abrechnung erfüllt wurden. Ob dies hier der Fall ist, lässt sich ohne Kenntnis der Abrechnung nicht erörtern.

    Eine formell fehlerhafte Abrechnung ist gleichzusetzen mit einer nicht erfolgten Abrechnung.

    Hier müsste zunächst geklärt werden, ob tatsächlich Fehler in der Abrechnung vorliegen und ggf. ob diese formell oder rein inhaltlich sind.
     
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  4. #3 Papabär, 17.03.2017
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    Wo / bei wem?
    Welcher Abrechnungszeitraum?
     
  5. #4 Wintercamper, 17.03.2017
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    Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2016, eingereicht beim Mieter am 12.01.2017 mit genanntem ZZiel 28.2.2017

    @Sweeney:

    Da der Mieter keine Inhalte bemängelt sondern die formelle Richtigkeit ohne Nennung von Gründen bestreitet, wäre der Vermieter wohl in der Beweislast? Muss der Mieter keine Gründe für die "formelle Unrichtigkeit" äußern?
    Und die Gretchenfrage : Hebelt der Vorwurf hier den Verzug aus?
     
  6. #5 Sweeney, 17.03.2017
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    Natürlich "hebelt der ledigliche Vorwurf nicht den Verug" aus, aber man sollte sich als Vermieter vor Erhebung einer Klage schon sicher sein, dass die Abrechnung sämtliche formelle Anforderungen erfüllt - anderfalls wird es ein peinliches und kostspielieges Unterfangen.
     
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  7. #6 Papabär, 17.03.2017
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    Hui, zwölf Tage nach Ende des Abrechnungszeitraumes schon die Abrechnung fertig - sportlich! DIE Abrechnung würde ich wohl auch in Frage stellen.

    Um in Verzug zu geraten, muss die Forderung ja erst einmal entstanden sein. Um das wiederum zu prüfen, begebe Dich direkt nach #2.

    "...gehen sie direkt dorthin, gehen sie nicht über Los und ziehen sie keine 4000Taler ein!"
     
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  8. #7 anitari, 17.03.2017
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    Wow, Mitte Januar hast Du schon alle nötigen Rechnungen vorliegen gehabt?

    Formell falsch reicht meiner Meinung nach Begründung für den Widerspruch aus. Was genau falsch ist muß der Mieter dem Vermieter nicht erklären.

    Wenn Du möchtest lade die Abrechnung, persönliche Daten unkenntlich gemacht, als Bild(er) hier hoch.
     
  9. Pitty

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    Sehr schnell, ich hätte das nicht gekonnt.

    Mülltonnenendabrechnnung hast Du auch schon?
     
  10. #9 anitari, 17.03.2017
    anitari

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    Ich lese gerade das es um EFH geht. Da können solche Kostenarten, wie auch Wasser, Heizenergie etc., gar nicht in den monatlichen Vorauszahlungen enthalten sein weil der Mieter dafür eigene Verträge abgeschlossen hat.

    Dann blieben eigentlich nur noch Grundsteuer, Versicherungen, Heizungswartung, Schornsteinfeger usw.

    Dafür können die Belege Mitte Januar schon vorliegen.
     
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  11. Berny

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    Hmm, soo einfach kann man sich das machen? Hoffentlich macht das nicht Schule...:009sonst:
     
  12. sara

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    Ja, das hat meine Freundin vor Jahren auch von den Mietern nur gesagt bekommen.
    Sie hat die NK-Abrechnungen von einem Steuerberatungsbüro machen lassen, das auch die Steuererklärung gemacht hat.
    Da gingen die Schreiben lange hin und her.

    Sie hat mir dann die Abrechnungen gegeben um sie mir mal anzuschauen.
    Naja, ganz so schnell habe ich den Fehler nicht gefunden, da ihre Buchführung nicht so ganz gut geführt ist.
    Aber es lag an dem Betrag der Vorauszahlung, der nicht mit der korrekten Vorauszahlung übereinstimmte.

    Es gab aber auch noch andere Fehler die mir aufgefallen sind....
    Die gingen sogar zu Lasten meiner Freundin, weil die Umlage nicht stimmte.
    Naja, das war dann auch die letzte Abrechnung von dem Steuerberatungsbüro, seitdem mache ich die Abrechnung für sie.
     
  13. #12 Sweeney, 17.03.2017
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    Es dürfte sogar noch schlimmer sein: Eine formell fehlerhafte Abrechnung ist gleichzusetzen mit einer nicht erfolgten Abrechnung, daher ist überhaupt kein Widerspruch erforderlich. Der Mieter könnte sich theoretisch zurücklehnen, die Klage abwarten und während des Verfahrens eher beiläufig erwähnen, dass durch einen falschen Abrechnungszeitraum die Abrechnung formell fehlerhaft sei und in diesem Zuge den Vermieter schön auflaufen lassen.

    Anders sieht es übrigens bei inhaltlichen Fehlern aus. Hier reicht ein pauschaler Widerspruch ohne Begründung nicht aus (so etwa LG Berlin, ZMR 87, 380). Teilweise gehen die Gerichte sogar noch einen Schritt weiter: "Grundsätzlich dürfe ein Mieter die Richtigkeit einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt habe." (LG Berlin, 18.11.2002, 67 S 147/02)

    Hier kommt es also darauf an, ob es sich nur um inhaltliche oder tatsächlich um formelle Fehler handelt.
     
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  14. Andres

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    Nur zur Orientierung: Dem Mieter vor Fälligkeit des Ausgleichsbetrags weniger als 6 Wochen Prüfungsfrist einzuräumen, wäre ziemlich sicher unzulässig gewesen.
     
  15. #14 Wintercamper, 17.03.2017
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    OK, die Befremdung über meine frühe Abrechnung scheint ja geklärt zu sein, ich habe mich auch schon gewundert. In der Tat liegen sämtliche Rechnungen schon vor Jahresende vor und ich habe mir angewöhnt, die Wasserzähler schon Ende Dezember abzulesen.

    Vielleicht macht das auch meine Verstimmung klar: Diese Kosten bergen keine "Geheimnisse" oder dolle Verschiebungen. Ich finanziere den Leuten ihr Duschwasser und ihre Mülltonnen vor und die drücken sich mit Spitzfindigkeiten vor der Zahlung...

    Als juristischer Laie stehen mir meine letzten Haare zu Berge, dass man eine jährlich regelmäßige Abrechnung einfach ignorieren und viel später mit dem Hinweis auf "Formfehler" zurückweisen kann.

    Natürlich kann das für den Mieter auch kräftig schief laufen, wie ich in einem Urteil des LG Itzehoe (9 S 23/11) gefunden
    habe. Habe ich aber Lust auf einen Prozess???

    Ich habe die ganze Abrechnung nun um ein, zwei Spalten nach dem Vorbild einer Abrechnungsgesellschaft ergänzt und warte halt noch mal ein paar Wochen ab.
     
  16. #15 leoni81, 17.03.2017
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    Wenn ich mit solchen Mietern schon mehr Arbeit oder Stress als nötig habe, würde ich mir immer die Zeit nehmen, um den aktuellen Mietspiegel zu prüfen. Passend zur formal korrekten Abrechnung gibt es dann noch die entsprechende Mieterhöhung...
     
  17. Berny

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    ... oder/und die Frage, ob sie nicht ausziehen möchten, da ihnen ja offensichtlich das Wohnen hier nicht gefällt...
     
  18. #17 anitari, 18.03.2017
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    Zahlen die Mieter denn keine Vorauszahlungen?
     
  19. #18 BHShuber, 18.03.2017
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    Hallo,

    und genau darauf wird spekuliert, dass der Vermieter keine Lust hat, seine Ansprüche durchzusetzen!

    Nun kannst du hergehen und deine Abrechnung von einem Juristen prüfen lassen, ist diese korrekt so, dann würde ich klagen.

    Ist die nicht korrekt, dann kannst du ein formell richtige Abrechnung hinterherschicken und nichts ist verloren.

    Irgendwann im Vermieterleben, werden die Vorgänge die man sich so aneignet doch an den Pranger gestellt und als Vermieter sollte man dann doch nicht Rätsel raten, sondern wissen wo der Frosch die Locken hat.

    Gruß
    BHShuber
     
  20. #19 Wintercamper, 18.03.2017
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    >>Zahlen die Mieter denn keine Vorauszahlungen?<<

    Doch, natürlich. Es geht hier nur um die Nachzahlung, immerhin € 300,-
     
  21. #20 anitari, 18.03.2017
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    Dann hast Du gleich die Vorauszahlungen um 25 € monatlich erhöht?

    Hoffentlich die richtigen 2 Spalten. War das eine Abrechnung für ein EFH oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus?
     
Thema: Mieter ignoriert NK-Abr. weil "formell unrichtig"
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