Mieter Insolvenzverfahren - Hilfe

Diskutiere Mieter Insolvenzverfahren - Hilfe im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo an Alle - dringende Frage zu folgendem "rein theorethischen" Sachverhalt. Ich hätte z. Bsp. seit 2010 meine 60qm-Wohnung an einen...

  1. Halong

    Halong Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle - dringende Frage zu folgendem "rein theorethischen" Sachverhalt.

    Ich hätte z. Bsp. seit 2010 meine 60qm-Wohnung an einen alleinsteh. Mieter vermietet.
    Er hat bislang pünktlich bezahlt, obwohl seit 2 Jahren Arbeitslosengeld II.

    Am 1.2.17 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet.

    1. Habe ich als Vermieter ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie viel Unterstützung er vom JobCenter?
    oder sonst wo her, für die Wohnung monatlich bekommt?
    Zum Beispiel Auskunft vom Insolvenzverwalter oder vom JobCenter selbst - oder Datenschutz?

    Ich gehe davon aus, dass vom Amt eigentlich nur 45qm als angemessen angesehen werden und die Warmmiete, auch aufgrund hoher NK insgesamt ca. 25% über dem angemess. Satz liegen könnte.
    Somit möchte ich beim JobCenter keine schlafenden Hunde wecken? - kann man das wirklich so sagen?

    2. Sollte ich die Hausvewaltung über die Insolvenz meines Mieters informieren oder besser bedeckt halten?

    3. Solte ich baldmöglichst eine ZwischenAblesung der Verbrauchswerte veranlassen, damit meine Betriebskosten-Nebenkosten-Abrechnung genau zugeordnet werden kann, also welche Nachzahlung vor und welche nach dem Eröffnungsbeschluss angefallen sind? oder
    ist dies unwichtig, für die 31 Tage Januar, da die Ablesung ja eh erst fürhest. diese Woche stattfinden würde?

    Welchen Rat könntet ihr mir dazu und natürlich insgesamt in dieser Sache geben?
    Herzlichen Dank schon mal im Voraus.
     
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  3. #2 lostcontrol, 13.02.2017
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    Das JobCenter bezahlt normalerweise in exakter Höhe der Miete.
    So lange der Mieter pünktlich zahlt sehe ich jetzt kein Problem, warum interessiert Dich das überhaupt?

    Wenn der Mieter seit 2 Jahren alg2 bezieht und das Amt ihn nicht dazu aufgefordert hat die Wohnung zu wechseln wird das schon OK sein.

    Was soll die Hausverwaltung mit dieser Info anfangen?

    Wozu? Wird doch alles vom Amt übernommen, wenn Du da ohne Grund zusätzliche Kosten erzeugst wirst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit drauf sitzen bleiben.

    Garkeinen. Einer meiner liebsten Mieter hat auch 'ne Privatinsolvenz hinter sich, es gab nie Probleme, die Miete kam immer pünktlich.
    Wenn alles gut läuft brauchst Du garnichts zu machen.
    Hätte der Mieter Schulden bei Dir solltest Du dies natürlich dem Insolvenzverwalter kundtun - deshalb hat er Dich ja angeschrieben.
     
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  4. #3 BHShuber, 13.02.2017
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    Hallo,

    aus welchem Grund, Vertragspartner sind Mieter und Vermieter, die Hausverwaltung hat damit nichts zu tun, das einzige was du hier erreichst eine Klage wegen Datenschutzverletzung.

    Die Betonung liegt auf könnte und wie mein Vorschreiber schon erwähnt, solange die Miete pünktlich kommt, hast du weder eine Handhabe noch irgend einen Grund überhaupt tätig zu werden.

    Ruhig bleiben und abwarten, dann auf die Gegebenheiten reagieren wenn die feststehen, alles Andere schlägt auf den Magen.

    Die Insolvenz des Mieters ändert nichts am Bedarf und Bedürftigkeit des Mieters, wenn schon Zahlungen aus dem Anspruch des Anspruchstellers durch das Jobcenter fließen.

    Gruß
    BHShuber
     
  5. Halong

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    Ich hatte die Vorstellung, vielleicht bekam er bisher nur 75% der Miete vom JobCenter und hat den Rest aus seinem Ersparten oder aus seinem sonstigen Regelbedarf dazugelegt, was er im Insolvenzverfahren evtl. nicht mehr machen könnte?
    Es interessiert mich für den Fall, dass die nächsten Mieten ausbleiben würden, bzw. die demnächst fällige NK-Nachzahlung nicht geleistet wird? Es würde mich einfach beruhigen, wenn ich wüsste, das er ausreichende Unterstützung rein vom Amt erhält.
    Was würdest Du in dem Fall machen, einfach abwarten?


    Zwischenablesung: Ich dachte, falls er nicht mehr zahlt (überspitzt ausgedrück, er trägt das Geld vom Amt in die Wirtschaft...) bin ich gezwungen, für spätere Einforderung den Rückstand konkret zu benennen, welche Summe während den 3 Monaten nach Insolvenzeröffnung aussteht (da diese in die Insolvenztabelle kämen) - und wieviel nach diesen 3 Monaten oder so Ähnlich, Genaues weiß ich nicht wirklich. - Ist dieser Gedanke falsch?
     
  6. #5 BHShuber, 13.02.2017
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    Hallo,

    grundsätzlich ist falsch, dass du hier regelrecht panisch reagierst, bitte beruhige dich erstmal und harre der Dinge die da kommen.

    Ein geeignetes Mittel ist, sich mit dem Mieter zusammen zu setzen und ihn zur Sachlage bei einem Kaffee zu befragen.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. dots

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    Nicht mal das. Ich würde gar nichts machen, nicht mal warten (oder abwarten).

    Woher der Mieter die Kohle für die Wohnung nimmt, kann, muss und sollte dir als Vermieter egal sein (das hättest du vor Abschluss des Mietvertrages prüfen können und sollen - und selbst dann kann sich das ganz spontan ändern).

    Solange der Mieter seine (miet-)vertraglichen Pflichten erfüllt (d.h. die Miete zahlt), solltest du dir nicht mal Gedanken darüber machen woher das Geld kommt. Das bringt nichts.

    Wenn der Mieter (vielleicht! irgendwann!) nicht mehr zahlt, kann man sich Gedanken machen. Aber im Moment scheint ja noch alles gut zu sein, daher: Mach dir keine Gedanken. Worüber auch. Es ist ja alles gut.
     
  8. Halong

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    Danke für die beruhigenden Ratschläge - ich war der Meinung, jetzt ist Land unter.

    aber nochmal anders gefragt:
    wäre es verwerflich, wenn mir der Insolvenzverwalter Auskunft darüber geben würde,
    wieviel Schulden, bei wem, in welcher Höhe ... überhaupt aufgelaufen sind und
    wie sich die Einkünfte des Mieters (arbeitslos) derzeit zusammensetzen ... evtl. auch Info vom JobCenter?


    oder habe ich "als Betroffener" kein berechtigtes Interesse auf derlei Auskünfte?
     
  9. Halong

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    Im Zusammenhang mit Insolvenz geht es ja auch darum, ob "offene Schönheitsreparaturen" ausstehen.
    Wer berurteilt eigentlich objektiv, ob Schönheitsreparaturen tatsächlich nötig sind?
    Angenommen, es gäbe Streit darüber, ob was zu 'renovieren' wäre, gibt es überhaupt eine Möglichkeit - rechtsverbindlich - festzustellen, was zu machen ist?
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Du bist kein "Betroffener".
    Du hast einen Vertrag mit dem Mieter. Diesen Vertrag muss der Mieter einhalten (genau wie du auch).
    Du hast keinen Anspruch darauf, dass der Mieter Geld vom Amt bezieht, falls es ihm zusteht.
     
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  11. dots

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    Hat der Mieter gekündigt?
    Wenn nein, solltest du dir m.E. keine Gedanken um Schönheitsreparaturen machen. Soll der Mieter doch hausen wie er mag. Vielleicht sind die vertraglichen Regelungen bzgl. Schönheitsreparaturen ja gar nicht gültig, wer weiß das heutzutage schon so genau.

    Bisher hat sich dein Mieter noch nichts zu Schulden kommen lassen, und du mischt dich trotzdem (m.E. mindestens moralisch zu Unrecht) in sein Privatleben ein. Und das auch noch (fast) ohne Grund. Fast deshalb, weil ich deine Befürchtungen zum Teil nachvollziehen kann, wenn auch nicht in der Stärke/Vehemenz.
     
  12. Halong

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    Hab im Internet bezüglich Merkblatt zu Arbeitslosengeld II gefunden:

    8.7 Bedarfe für Unterkunft und Heizung
    8.7.1 Angemessene Kosten ...
    Eine Direktüberweisung an die Vermieterin ist im Einzelfall möglich.

    Macht sowas keinen Sinn, wenn der Mieter im Insolvenzverfahren steckt

    - sozusagen als Garantie, dass er den Zuschuss nicht anderweitig ausgibt?

     
  13. #12 BHShuber, 13.02.2017
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    Hallo,

    ruhig, ruhiger, noch ruhiger.

    Hierfür dürfte es an Berechtigung fehlen, es geht den Vermieter sofern er kein Anspruchsteller an die Insolvenzmasse ist einen feuchten Kehricht an, wie hoch und bei wie vielen Gläubigern der Mieter schulden hat.

    Auch das Jobcenter wird dir keinerlei Auskünfte geben und das auch nicht dürfen, das geht dich schlichtweg nichts an.

    Land unter ist erst und überhaupt erst, wenn der Mieter die Miete nicht mehr entrichtet, alles was du da jetzt erlebst, gehört zum unternehmerischen Risiko eines jeden Vermieters, es kann sein, muss aber nicht sein, dass hier ein Vermieter finanziell gesehen Federn lässt oder eben auch nicht, dass stellt sich raus, wenn es dann soweit ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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  14. #13 BHShuber, 13.02.2017
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    Hallo,

    ich geb dir eine Beschäftigung, lies dir das bitte mal aufmerksam durch:

    http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/der-mieter-der-Insolvenz

    Gruß
    BHShuber
     
  15. dots

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    Nein, das macht aus mehreren Gründen keinen Sinn.

    1. Das Amt (oder wer auch immer diese Direktüberweisung tätigt) ist nicht dein Mieter, und das "Amt" ist auch nicht dein Vertragspartner.
    Dein Mieter ist dein Vertragspartner - und dein Vertragspartner hat sich darum zu kümmern, dass der Vermieter die Miete bekommt. Das ist nicht Aufgabe des Vermieters (und das ist auch gut so)!
    2. Dein Mieter mag (Geld?-)Probleme haben, aber er ist nicht unmündig. Er kann und darf selbst entscheiden. Du als Vermieter hast nicht das Recht. ihn in irgendeiner Art zu bevormunden.
    3. Was passiert, wenn sich der "Kunde" nicht an die Spielregeln des "Amtes" hält? Richtig, dann bekommt er als Konsequenz vielleicht weniger oder gar keine Leistung. Meinst du, dir wird dann immer noch per "Direktüberweisung" der volle Betrag überwiesen?
    4. Der "Kunde" des "Amtes" kann (angeblich?) mit einem einzigen Anruf die Direktüberweisung stoppen, und bekommt dann wieder selbst das Geld. Damit ist diese "Direktüberweisung" quasi wertlos.
     
  16. #15 Sweeney, 13.02.2017
    Sweeney

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    Kurze Ergänzung und Auszug aus § 22 Abs. 7 SGB II

    (7) Soweit Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, ist es auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen. Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn

    1. Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,
    2. Energiekostenrückstände bestehen, die zu einer Unterbrechung der Energieversorgung berechtigen,
    3. konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden, oder
    4. konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet.
    Der kommunale Träger hat die leistungsberechtigte Person über eine Zahlung der Leistungen für die Unterkunft und Heizung an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte schriftlich zu unterrichten.
     
  17. Halong

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    Vielen Dank - das genau ist es doch, macht mich nicht gerade ruhiger, wenngleich ich Deinen Rat bestmöglich umzusetzen versuche

    Vermieter müssen hier sehr vorsichtig sein, da der ...
    ...
    Die Miete vor Stellung des Insolvenzantrags ist lediglich eine Insolvenzforderung.
    Die Miete ab Stellung des Insolvenzantrags bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist meist nur Insolvenzforderung
    ...
    Der Vermieter sollte unverzüglich Erkundigungen über den Stand des Insolvenzverfahrens einholen
    ...
    Vermieter müssen Vermieterpfandrechte unverzüglich geltend machen,
    wenn er vom Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters etwas erfährt.
    ...
    Der Vermieter sollte unabhängig von Sicherheiten, seine Forderungen zur Insolvenztabelle für den „Ausfall“ anmelden.
    ...

    Miete nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens
    Die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehenden Mietansprüche müssen gem. § 108 Abs. 1 InsO durch den Insolvenzverwalter erfüllt werden.
    ? Bedeutet das, die nächsten 3 Monate zahlt nicht mehr mein Vertragspartner der Mieter die Miete, sondern der Insolvenzverwalter?
    Die Forderungen des Vermieters stellen in derartigen Fällen Masseverbindlichkeiten dar; vgl. § 55 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 InsO. Sie sind bevorzugte Forderungen und werden aus der Insolvenzmasse vorweg berichtigt, § 53 InsO.
    Sollte der Insolvenzverwalter Masseverbindlichkeiten nicht begleichen können, liegt ein Fall der sogenannten Masseunzulänglichkeit vor.
    ...
     
  18. Halong

    Halong Neuer Benutzer

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    habe auch gefunden, in etwa:
    Liegt der Abrechnungszeitraum der Betriebskostennachzahlung noch vollständig vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, handelt es sich um eine einfache Insolvenzforderung, die zur Tabelle anzumelden ist.

    Liegt der Abrechnungszeitraum vollständig im Zeitraum nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens,
    handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit.
    Ergreift der Abrechnungszeitraum der Betriebskostennachzahlung Zeiten vor und nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, ist zeitgenau zu differenzieren.
    Dann wird der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung nach den selben Grundsätzen zu erstellen,
    die auch für einen Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums gelten würden -- ZwischenAblesung --
    Die Vorauszahlungen sind danach zu differenzieren, ob sie bereits aus der Masse
    vom Insolvenzverwalter geleistet wurden oder noch zuvor vom Insolvenzschuldner.
     
  19. Duncan

    Duncan
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    spricht erst mal sehr für einen guten Mieter unter ALG-2-Verhältnissen. So weit alles gut.
    super. Dein Mieter ist auf dem Weg in geordnete Finanzen. Das ist sehr viel mehr als über 50% des Dt. Bevölkerung darlegen können.
    Nein. Aber bei vorherigem ALG-2 Bezug ist es denn jetzt genauso viel/wenig wie zuvor. Also Regelsatz + KdU ggf. + genehmigtem Minimalzuverdienst.
    Das Jodcenter darf die unter den gleichen Voraussetzungen Auskünfte erteilen oder verweigern wie zuvor. Im Zweifel also noch nicht mal darüber Auskunft geben ob dein Mieter dort "Kunde" ist oder nicht. Der Insolvenzverwalter wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit eine RA sein, oft FA für Insolvenzrecht, der meldet sich bei dir wenn er dir was zu sagen hat. Ansonsten gilt für ihn auch eine gesetzliche Schweigepflicht. Du kannst ihn kontaktieren, er wird dir aber nicht viel zu sagen haben.
    Wenn du Gläubiger bist kannst du deine Forderungen entsprechend anmelden (und innerlich abschreiben). Dann hast du Anrecht auf die regelmäßigen Berichte des Insolvenzverwalters, die grundsätzlich nicht sehr Umfangreich sind, die Masse der Tinte geht für den Briefkopf drauf. Die kannst du über das Insolvenzgericht anfordern, mit Darlegung deines berechtigten Interesses, grds. als Gläubiger.
    die rechtlichen Grundlagen für die Entscheidungen des JC haben sich mit Eintritt der Insolvenz nicht verändert. Es besteht hier absolut kein Handlungsbedarf. Eher im Gegenteil.
    ich würde meine HV informieren, z.B. mittels Verweis auf www.Insolvenzbekanntmachungen.de
    damit haben sich auch gleich datenschutzrechtliche Belange erledigt, darum möchte sich bitte das Justizministerium kümmern.
    Zuerst Ruhe bewahren.
    Es hat sich (für dich) nichts geändert.
    Durch den ALG-2-Bezug wusstest du schon zuvor, dass dein Mieter weitgehend mittellos ist und im Falle größerer Schäden nichts zu holen ist. Von freiwilligen Leistungen des Mieters abgesehen, so unwahrscheinlich sie überhaupt je waren, sind diese das einzige was dir ggf. mehr verlustig gehen könnte. Dein Mieter hat jetzt eine eher höhere Motivation seinen Verpflichtungen nachzukommen. Verstöße gefährden grundsätzlich seine Restschuldbefreiung (zum 1.2.2023). Dein Mietverhältnis mit dem Mieter geht weiter wie zuvor, alle haben ein Interesse daran nicht zu rühren. Ein (Sonder-)Kündigungsrecht aus der Insolvenz steht dir nicht zu. Es bleibt bei den gesetzlichen Gründen. Ich habe auch (Gewerbe-)Mieter im Insolvenzverfahren, dass sind Mieter wie alle anderen auch. Einziger Unterschied, alle paar Wochen wird unter Insolvenzbekanntmachungen.de nach neuen Entwicklungen geschaut. Irgendwann findest da dann auch die Summe der Verbindlichkeiten und des vorhandenen Massebestandes. Wenn du die Zahlen siehst bitte nicht heulen.

    Hier kannst du dir einen Podcast mit Allgemeinen Informationen zur Insolvenz von einem Fachanwalt für Insolvenzrecht anhören.

    Wenn du Zweifel bzgl. der Mietzahlungen hast frage einfach den Insolvenzverwalter, ich bekomme nach wie vor auch von den Mietern im Insolvenzverfahren die Miete direkt vom Mieter.
     
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  20. #19 BHShuber, 13.02.2017
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    Hallo,

    jetzt mach dich bitte nicht noch verrückter, der einzige Grund warum du überhaupt von der Insolvenz weist, ist derjenige, dass der Mieter eine Kaution hinterlegt hat.

    Deine Zwischenablesung hilft dir gar nichts, wenn du die Hausgeldabrechnung nicht gesplittet bekommst, üblich ist hier der Abrechnungszeitraum für das Hausgeld.

    Nun hast du den wesentlichsten Punkt gar nicht erfasst, du gehörst nicht zu den Insolvenzgläubigern, da der Mieter dir ja noch nichts schuldet, so bleibst du ausserhalb des Insolvenzverfahrens und kannst deine Forderungen genauso eintreiben wie das ohne die Insolvenz des Mieter der Fall wäre, Glück gehabt.

    Ich rate dir, dich anwaltlich beraten zu lassen, denn du bringst hier viel zu viel durcheinander und bist viel zu aufgewühlt von der Angelegenheit als dass hier was konstruktives rauskommt.

    Gruß
    BHShuber
     
  21. dots

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    Den Eindruck habe ich auch.

    *daumen hoch*
     
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