hier der Widerspruch des Mieters per Email:
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit legen wir Widerspruch gegen die oben genannte Betriebskostenabrechnung vom XX.Juni 2021 ein und fordern Sie auf, die ausgewiesenen Fehler Ihrer Betriebskostenabrechnung zu korrigieren und uns eine korrigierte Abrechnung zu übersenden.
Den Widerspruch begründen wir wie folgt:
Betrieb, Wartung Rolltor
Diese Position ist nicht umlagefähig.
Elektrische Türschließanlagen und Rolltore unterliegen bereits im täglichen Betrieb einer Funktionskontrolle. Erweist es sich als notwendig, sie wegen der mit dem Gebrauch einhergehenden Verschmutzung gelegentlich zu reinigen oder durch Öl gängig zu halten, sind dies Instandhaltungsmaßnahmen, nicht aber Wartungsarbeiten. (Lammel Wohnraummietrecht § 556 Rn 109; Langenberg in: Schmidt-Futterer § 556 Rn 234, Wall Betriebs- und Heizkostenkommentar 5. Auflage 2020, Rn 4794). Die Rechtsprechung hat daher zu Recht derartige Aufwendungen des Vermieters als umlagefähig verneint.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Kosten Mehrfachparker
Hierbei handelt es sich um sonstige Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Es muss im Mietvertrag eindeutig bestimmt worden sein, welche Kosten der Vermieter unter sonstigen Kosten umlegt, d.h. was konkret der Vermieter unter „sonstigen Betriebskosten“ versteht, vgl. BGH Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03. In dem Urteil heißt es u. a.: „Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen.
Da es an einer entsprechenden Vereinbarung zur Kostentragung der Position Kosten Mehrfachparker fehlt, sind die hier angesetzten Kosten nicht von uns zu tragen.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Feuerschutz, Wartung Feuerlöscher
Hierbei handelt es sich um sonstige Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Es muss im Mietvertrag eindeutig bestimmt worden sein, welche Kosten der Vermieter unter sonstigen Kosten umlegt, d.h. was konkret der Vermieter unter „sonstigen Betriebskosten“ versteht, vgl. BGH Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03. In dem Urteil heißt es u. a.: „Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten“ nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen.
Da es an einer entsprechenden Vereinbarung zur Kostentragung der Position Feuerschutz, Wartung Feuerlöscher fehlt, sind die hier angesetzten Kosten nicht von uns zu tragen.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Verbrauchsmaterial
Diese Position lässt sich aufgrund der von Ihnen gewählten Bezeichnung nicht eindeutig einer umlagefähigen Betriebskostenart im Sinne des Katalogs aus § 2 Betriebskostenverordnung zuordnen. Die Bezeichnung ist daher zu unbestimmt, was dazu führt, dass Sie uns diese Kosten nicht in Rechnung stellen durften.
Der Mieter muss anhand der Bezeichnung in der Abrechnung und etwaigen Erläuterungen in der Lage sein, die abgerechneten Kosten einer Nebenkostenart zuordnen zu können. Wenn dies nicht möglich ist, dann muss der Mieter für diese Kosten keine Zahlung leisten und diese wären dann herauszurechnen aus der Nebenkostenabrechnung.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Grundkosten Heizung
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Verbrauchskosten Heizung
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Grundkosten Warmwasser
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Verbrauchskosten Warmwasser
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Wasser/Abwasser
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Sie haben lediglich die Kosten pro m³ angegeben. Diese Angabe genügt nicht.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Miete Messgeräte KWZ
Sie haben in der Betriebskostenabrechnung zu dieser speziellen Betriebskostenposition die Gesamtkosten für das ganze Abrechnungsjahr nicht angegeben. Insoweit ist diese Position formell fehlerhaft.
Sie haben keinen Gesamtverteilerschlüssel angegeben.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um X Euro ergeben.
Abrechnung Nebenkosten 01.07.2019-30.06.2020
Diese Position ist nicht umlagefähig. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes haben Sie 1 Jahr Zeit, Betriebs- und Heizkosten mir gegenüber geltend zu machen. Nach Ablauf der Jahresfrist dürfen die Kosten nicht mehr umgelegt werden.
Die Berechnung des Anteils an dieser Betriebskostenart ist fehlerhaft erfolgt. Der Anteil beträgt 0,00 Euro.
Aufgrund des oben genannten Mangels würde sich derzeit eine Reduzierung der Betriebskostenabrechnung um XXX Euro ergeben.
Aufgrund der oben genannten Mängel steht uns ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von XXX Euro zu.
Wir fordern Sie auf, diesen Betrag binnen zwei Wochen auf unser Konto zu überweisen.
Mit freundlichen Grüßen,
