Mieter kündigen - Wer versteht die Sperrfristklausel wirklich?? § 577a BGB

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von franka_p, 21.01.2014.

  1. #1 franka_p, 21.01.2014
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    ich verstehe die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB nur begrenzt. Vielleicht könnt Ihr mir helfen.

    Fallbeispiel:

    Eine Mietwohnung des Eigentümers A wird 2002 vermietet an Mieterin M.
    Der Eigentümer A wandelt die Mietwohnung am 30.6.2006 in eine Eigentumswohnung um.
    Der Eigentümer A verkauft die Eigentumswohnung am 1.7.2006 an Eigentümer B. Die Mieterin M wohnt weiterhin in der Wohnung.

    Nun sollte ja eigentlich für Eigentümer B die Sperrfrist von 3 Jahren beginnen.

    1.10.2013 beschließt die zuständige Landesregierung, die Sperrfrist von 3 auf 10 Jahre anzuheben.

    Der Eigentümer B verkauft die Wohnung am 1.7.2014 an Eigentümer C. Während diese ganzen Zeit war Mieterin M die Mieterin im Objekt.

    Soweit der fiktive Fall zum Verständnis.
    Nun die Fragen:
    1.) Sind die 1.10.2013 beschlossenen 10 Jahre Kündigungssperrfrist für Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nur für künftige Umwandlungen oder auch (wie in diesem Fall) für bereits gelaufene Umwandlungen gültig (sofern diese noch in der Frist sind)?

    2.) Falls 1.) mit "auch für bereits gelaufene Umwandlungen" gelten sollte, wären dann für den neuen Eigentümer noch irgendwelche Kündigungssperrfristen einzuhalten? Es gibt 3 Möglichkeiten:
    2a.) keine Sperrfristen
    2b.) die Restsperrfrist von 2 Jahren (1.7.2014 -1.7.2006 ergibt bereits 8 Jahre von 10)
    2c.) beginnt die Sperrfrist von 10 Jahren von vorne.


    Aus dem Gesetzestext erkenne ich nichts zu 1.) und nur, dass 2a) richtig sein sollte/könnte. Aber wer weiß mehr?

    Vielen Dank schonmal für Eure Hilfe!!!
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo franka_p

    Wenn das auch auf vergangene Umwandlungen gelten soll, wird das sicher auch in der jeweiligen Verordnung drin stehen.


    2b dürfte zureffend sein, sonnst kkönnte man die Sperrfrist ja mit mehreren hin und her verkaufen umgehen.


    VG Syker
     
  4. #3 franka_p, 21.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2014
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Hallo Syker,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Zu 1.) Im Gesetzesentwurf steht leider nur folgendes:
    "§3
    (1) Diese Verordnung tritt am 1. Oktober 2013 in Kraft.
    (2) Gleichzeitig tritt die Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 16. August 2011 (GVBl. S. 442, 466) außer Kraft."

    Der original Entwurf:
    Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung

    zu Frage 2.) Das denke ich mir auch. Allerdings finde ich dazu keine fundierte Quelle. Im schlimmsten Fall könnte auch 2c.) gültig sein.

    VG und Danke an Syker!

    Wer weiß mehr?
     
  5. Syker

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    Also ich lese in der aktuellen Verordnung nix von Rückwirkend. Somit müsste dann die Verordnung von 2006 + ggf. auch spätere (falls dort etwas Rückwirkendes verordnet wurde) gelten.

    Zu 2.: nach Umwandlung in WEG, spätere Rückwandlung und dann erneute Teilung in WEG gilt die Sperrfrist bei der letzten Teilung.
    Somit könnte auch später noch eine erneute Sperrfrist zutreffen, dies wird aber nur in ganz wenigen Fällen vorkommen.


    VG Syker
     
  6. Andres

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    Meine Meinung:

    Das Ereignis, in das die Gesetzgebung eingreift, ist die Kündigung und nicht die Veräußerung. Das beginnt schon mit der Überschrift des § 577a BGB. Entscheidend sind also die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Kündigung. Damit bin ich bei 2c.), die Sperrfrist beginnt mit dem Verkauf an C von vorne.

    Das ist imho auch der beabsichtigte Effekt: Wer eine Wohnung kaufen will, soll nicht etwas Vermietetes kaufen und den Mieter rausschmeißen, jedenfalls wenn der Mieter damit zu Beginn des Mietverhältnisses nicht rechnen musste.
     
  7. Syker

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    Sehe ich etwas anders: Das Ereignis in das Eingegriffen wird ist zwar die Kündigung. Aber es heisst doch "nach der Teilung"

    VG Syker
     
  8. Andres

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    Ok, dann formal:

    Der erste Teil ist der Tatbestand (man könnte auch "Bedingung" sagen), der zweite Teil die Folge. Jetzt prüft man die einzelnen Merkmale des Tatbestands:
    Wohnraum (+)
    vermietet (+)
    Wohnungseigentum begründet ... (+)
    ... und zwar nach Überlassung an den Mieter (+)
    Wohnungseigentum veräußert (+)

    Alle Merkmale sind erfüllt und damit tritt die Folge ein: Ein Erwerber kann sich auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

    Nach dem gleichen Schema bearbeitet man jetzt noch Abs. 2 und verändert die Rechtsfolge damit von drei auf - in diesem Fall - zehn Jahre.

    Einen Bestandsschutz oder Ähnliches sehe ich nirgends begründet.
     
  9. Syker

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    Ok ich hab das jetzt nicht im BGB nachgelesen sondern aus der Erinnerung wiedergegeben.

    Trotzdem betrifft das m.E. nur den ersten Verkauf (Beispiel: 1.7.06) somit wäre ja die "alte" Sperrfrist am 30.6.09 abgelaufen.
    Da ich persönlich nix lese das die neue Sperrfrist rückwirkend gilt, wäre bei einem Verkauf am 1.7.14 ganz normal ohne Sperrfrist nach Eintragung ins Grundbuch eine Kündigung möglich.

    Alles andere ist m.E. auch totaler Blödsinn (nur meine Meinung) da ja sonst ein großer Teil des Immobilienmarktes total blockiert wird.
    Und dem M der ggf. nach der alten Sperrfrist am 1.7.09 die Kündigung erhalten hat, würde das auch nichts helfen.

    VG Syker
     
  10. Andres

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    Da du den Gesetzestext jetzt ja gelesen hast, kannst du mir dann bitte sagen, woraus du das folgerst. Das steht da nämlich nicht. Im Gegenteil: Da steht sogar "ein Erwerber" und nicht etwa "der Erwerber". Das lässt Spielraum für mehr als einen.

    Ich kann natürlich auch keine Garantien abgeben, aber auf deine Interpretation würde ich mich nicht verlassen.


    Dass die Regelung Blödsinn ist, spielt (leider) keine Rolle. Und diese Blockade dürfte wie gesagt beabsichtigt sein: Solche Wohnungen sollen nicht zur Selbstnutzung gekauft werden. Stattdessen sollen Kaufwillige wohl neuen Wohnraum schaffen (lassen). Dass das ziemlicher Unsinn ist, müssen wir nicht diskutieren ...
     
  11. Syker

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    hmm, jetzt bin ich mir auch nicht mehr so sicher ...

    Das es mehrere Erwerber sein können, ist ja OK ansonsten könnte man ja mit mehrmaligem Verkauf innerhalb der Sperrfrist diese umgehen. Hab ich so oben ja schon mal geschrieben.


    Aber meiner Meinung nach bezieht sich die Dauer der Sperrfrist nur auf den ersten Verkauf. (... seit der Veräußerung).
    Hier als Einzahl, und m.E. in direktem Bezug zum ersten Verkauf nach Teilung und nicht zum letzten Verkauf.

    Aber auch ich bin kein Jurist, und evtl. habe ich auch noch zu sehr den Gesetzestext von vor der Reform im letzten Jahr im Kopf.

    Wenn ich Zeit habe werde ich auch die alte Fassung noch einmal zum Vergleich raussuchen.

    VG Syker
     
  12. #11 franka_p, 22.01.2014
    franka_p

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    Vielen Dank Andres und Syker. Jetzt kommt Bewegung in die Sache.

    @Andreas
    Vielen Dank fürs juristische Sezieren.

    Ich seziere mal weiter:
    Nach dem gleichen Schema: Es steht das "seit der" und nicht "seit Veräußerung", somit sollte sich die Sperrfrist dann ja eindeutig auf die erste Veräußerung beziehen. Somit wäre 2b.) richtig, also dass die Restsperrfrist maßgeblich ist.

    Oder?

    Und was ist mit der Verordnung vom 1.10.2013? Die bezieht sich ja nicht auf die Begründung von Wohneigentum, sondern auf die Kündigung, und die wäre 2014, und somit nach Erlass des Gesetzes. Sind dann 10 Jahre maßgeblich?

    Danke!
     
  13. #12 franka_p, 22.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2014
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    Lösung ?

    Ich habe zwei Urteile gefunden, endlich. Das erste neuere Urteil, leider jedoch nur als Zitat:

    BayObLG, ReMiet, WM 82, Seite 46
    "Die Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, wenn nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung die Wohnung verkauft wird und der erste Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Veräußerungen an weitere Erwerber lösen die Sperrfrist nicht nochmals aus, vielmehr ist die gegen den Ersterwerber verstrichene Frist zu Gunsten des folgenden Erwerbers anzurechnen."

    Quellen:
    1.) Sperrfrist nach §577a abhängig wann Wohnung erstmalig verkauft ? - JuraForum.de
    2.) MieterMagazin 1+2/02, S. 9, Gravierende Verschlechterung für Mieter: Kündigungssperrfrist bei Umwandlung


    Das älteres Urteil:
    RE BayObLG NJW 1982, 451
    "Die Dreijahresfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten und sodann veräußerten Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch. Weitere Erwerber des Wohnungseigentums treten (nach § 571 BGB) in die Dreijahresfrist ein; für sie beginnt die Frist nicht neu zu laufen."

    BayObLG (Allg.Reg. 64/81)
    Datum: 24.11.1981

    Quelle:
    http://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/1981/BayObLG/


    Leider finde ich das neue Urteile selbst nicht, z.B. auf dejure.org, weil ich nicht weiß, was ReMiet, WM 82 bedeutet.

    Somit wäre 2b) richtig.

    Bleibt die Frage: gilt die Änderung von 3 auf 10 Jahre am 1.10.2013 auch für Umwandlungen und Vermietungen vor diesem Datum?

    Bald am Ziel!
     
  14. Andres

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    Erledigt. Absatz 1 wurde nicht verändert.


    Syker hatte den gleichen Einwand. Ich finde das reichlich unbestimmt, denn die Veräußerung ist der letzte Teil des Satzes und könnte sich auf alles Vorherige beziehen, dazu gehört auch der Erwerber. Wie auch immer:


    Das hat natürlich deutlich mehr Gewicht. Es handelt sich meiner Meinung nach zwar nur um ein Urteil (und zwei Fundstellen) und den Volltext habe auch ich nicht gefunden, aber es scheint dort um exakt diese Frage zu gehen.

    Offensichtlich behandelt das BayOLG die Sperrfirst entsprechend § 566 BGB und gibt sie an den Erwerber weiter.


    Ich bleibe bei meiner Meinung: Zum Zeitpunkt der Kündigung werden die Voraussetzungen geprüft und zu diesem Zeitpunkt beträgt die Frist 10 Jahre.
     
  15. #14 franka_p, 22.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2014
    franka_p

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    @Andres: Danke!

    Laut angegebener Quellen handelt es sich um zwei Urteile. Das erste ist vom 1 Sept. 2001, das zweite vom 24.11.1981

    Denke ich eigentlich auch. Allerdings:

    Zitat § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete:
    "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."

    Ein Recht des Eigentümers wäre ja das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf.

    D.h. Wenn der Eigentümer und Vermieter B am 30.9.2013 nur eine Sperrfrist von 3 Jahren zu beachten hätte, und er, wie wir annehmen, ab dem 1.10.2013 plötzlich 10 Jahre Sperrfrist beachten müsste, dann würde das Recht auf Kündigung auch an den neuen Eigentümer genauso übergehen. Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, dass Vermieter B am 30.9.2013 ohne Sperrfrist hätte kündigen können (da die 3 Jahre abgelaufen waren) und er plötzlich ab 1.10.2013 bis 30.6.2016 warten muss, bevor er Eigenbedarf anmelden kann.

    Oder? Wer kennt evtl. Urteile dazu oder andere Rechtsnormen?
     
  16. Andres

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    Exakt das ist aber meiner Meinung nach passiert.
     
  17. #16 franka_p, 22.01.2014
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    Weiß das jemand zuverlässig? Bspw. ein Urteil oder eine Quelle dazu? Danke.
     
  18. #17 franka_p, 22.01.2014
    franka_p

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    Wirklich niemand?
     
  19. #18 Papabär, 22.01.2014
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    Mit der Fundstelle WM 82 :? (Nein - das hat nichts mit der Weltmeisterschaft in Spanien zu tun, WM steht für "Wertpapier-Mitteilungen, Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht", hier Jahrgang 1982, Seite 46)



    NJW steht für "Neue Juristische Wochenschrift"

    Ich gehe ebenfalls davon aus, dass es sich um ein und dasselbe Urteil handelt.


    In der eigentlichen Frage halte ich die Variante 2a) für richtig. Meines Erachtens ist die Sperrfrist am 30.06.2009 abgelaufen. Durch den erneuten Eigentümerwechsel wird zwar das von Andres in #7 so schön dargestellt Prüfungsschema wieder von neuem gestartet - scheitert diesmal aber am fehlenden Tatbestand
    Anderenfalls würde eine solche Sperrfrist ja bei ausnahmslos jedem Erwerb einer Eigentumswohnung in Kraft treten ... unabhängig davon, wie lange die WEG bereits existiert.
     
  20. #19 franka_p, 25.01.2014
    franka_p

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    Ich dachte, da wäre durch das Urteil schon ein bisschen Licht in die Dunkelheit gekommen:
    RE BayObLG NJW 1982, 451
    "Die Dreijahresfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten und sodann veräußerten Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch. Weitere Erwerber des Wohnungseigentums treten (nach § 571 BGB) in die Dreijahresfrist ein; für sie beginnt die Frist nicht neu zu laufen."

    BayObLG (Allg.Reg. 64/81)
    Datum: 24.11.1981


    Das wäre dann Variante 2b) (auch wenn natürlich in Deutschland Gesetze durch Urteile nicht bindend ergänzt werden, geh ich davon aus, dass andere Gerichte es ähnlich sehen).

    Aber offen und mit Quellen zu belegen wäre noch, ob die 10 Jahre Kündigungsperrfrist "rückwirkend" auch Mietverträge bzw. Umwandlungen vor dem 1.10.2013 betreffen.

    Danke!
     
  21. #20 Pharao, 25.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 25.01.2014
    Pharao

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    Hi,

    also m.E. ist es auch 2b

    Denn 2a würde ja bedeuten, das man diese Sperrfrist umgeht durch nochmaligen Verkauf und das ist sicherlich nicht Sinn der Sache.
    2c dagegen würde den Käufer unangemessen Einschränken und auch das ist letztlich nicht Sinn der Sache. Denn man will hier ja nur den Mieter schützen, wenn was umgewandelt wird, damit der neue Eigentümer nicht gleich nach Erwerb mit Eigenbedarf ankommt.
     
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