Mieter kündigt mit Mietschulden

[infinity]

Hallo,

hab derzeit folgendes Problem mit meinen Mietern:

Am Mittwoch Abend hat mich meine Mieterin (2 Hauptmieter - jünges Päärchen) angerufen und mitgeteilt dass sie den Mietvertrag kündigen will da sie eine Wohnung in der Nähe ihrer Arbeitsstelle in Aussicht hat und ob ich auf die (im MV) vereinbarte Kündigungsfrist von 3 Monaten bestehen würde. Auf meine Nachfrage wann sie denn ausziehen wollte hieß es 1.7 oder 1.8. etwa und sie hat sich dann später auf 1.8.2018 festgelegt.
Mal abgesehen davon dass für mich ein Kündigung am 31.07.2018 besser wäre besteht noch das Problem das besagte Mieter 2 Monate Mietschulden haben (hab bisher telefonisch versucht diese zu erreichen um dies unbürokratisch zu klären aber nie jemanden erreicht, schriftlich abgemahnt hab ich bisher noch nicht, was vermutlich ein Fehler war). Die Mieterin hat geantwortet von Mietschulden nichts zu wissen und dass die Miete automatisch von der Bank überwiesen wird sie dies aber mit der Bank regeln will.
Um kurz anzumerken: Mittlerweile hab ich meine Kontoauszüge nochmals durchgesehen und unter Vorgang wird jede Mietzahlung als Überweisungsgutschrift (also wohl Einzelüberweisung) geführt (bei anderen Mietern des MFH steht an derselben Stelle Dauerauftrag). Auch die Zahlungseingänge der bisherigen Mieten (mal Anfang des Monats, mal Ende des Vormonats) sprechen überhaupt nicht für einen Dauerauftrag. Daher gehe ich mittlerweile davon aus dass die Ausrede mit der Bank nur eine Notlüge war.

Während des Telefongesprächs hab ich mit der Mieterin noch folgendes besprochen:
Unter der Voraussetzung dass sie in den nächsten Tagen den Sachverhalt mit ihrer Bank regelt und zuerst die Mitschulden bezahlt würde ich die Wohnung bei Immobilienscout einstellen und ihr entgegenkommen und falls es einen geeigneten mir passenden Nachmieter ab 01.08 gibt würde ich einer Aufhebung des Mietvertrages schriftlich zustimmen.

Etwa 10 Minuten nach dem Telefongespräch bekam ich folgende Mail:

Kündigung Wohnung Musterstr. 1 DG, 12345 Musterstadt

Guten Tag Herr Vermieter,
hiermit kündigen wir den Mietvertrag der oben genannten Wohnung.
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang meiner Kündigung des Mietvertrages schriftlich.

Mit freundlichen Grüßen
Mietername 1 Mietername 2

Mal abgesehen davon dass die Mail natürlich nicht unterschrieben ist und seither mir nichts weiteres zugestellt wurde (bin bisher von einer Vorabkündigung ausgegangen da Kündigungen ja an und für sich immer schriftlich und unterschrieben sein müssen) hab ich am selben Abend noch festgestellt dass sich die Wohnung bereits in einer Facebook-Gruppe für Wohnungssuchende befindet:
Kurzer 3-Zeiler ala "Suche Nachmieter ab 01.08." mit knappen Infos ohne irgendwelche Bilder der Wohnung. Die Kaltmiete wurde zudem mit ca 500 € angegeben (im aktuellen MV ist 520€ vereinbart).
Am gleichen Abend hab ich von den aktuellen Mietern eine Mail mit Betreff Nachmieter bekommen mit einer Liste von Namen und Telefonnummern. Darauf habe ich per Mail mit einer Zahlungseingangsübersicht der Mieten reagiert mit der Aufforderung die rückständigen Mieten zu begleichen,

Generell bin ich sprachlos wenn man jemandem den kleinen Finger gibt dass gleich die ganze Hand genommen wird. Meiner Meinung nach war klar abgesprochen dass sich zuerst um die Mietschulden gekümmert werden muss und ich den Mietern dann gerne bereit bin mit der Kündigungsfrist entgegen zukommen falls es geeignete Nachmieter gibt. Persönlich hätte ich nichts dagegen diese Mieter gegen (hoffentlich) bessere Mieter auszutauschen, würde aber schon erwarten dass zumindestens die Mietschulden getilgt werden.

Wie sollte man sich hier am besten verhalten? Die Gegenseite hat ja scheinbar kein Interesse sich an mündliche Vereinbarung zu halten. Oder sollte ich Wohnungsbesichtigungen vereinbaren und auf Nachmietersuche gehen und darauf hoffen dass die Mieter "freiwillig" ihre Mietschulden vor Auszug bezahlen bzw. das Problem mit den Mietschulden später lösen? Soweit ich gelesen hab wäre falls die Mieter nicht freiwillig zahlen abmahnen und danach ggf. Mahnklage einreichen der beste Weg. Das sollte ich dann aber wohl noch vor Auszug machen da ich nicht davon ausgehe dass ich eine zustellungsfähige (echte) Neuadresse erhalte. Beide haben ein Nettoeinkommen von zusammen 2700€ angegeben. Das Problem ist auch das ich noch recht unerfahren im Thema Vermietung bin und vermutlich auch zu gutmütig dafür.
Es wurde eine Kaution in Höhe von 1000€ bezahlt und die aktuellen Mietschulden (inklusive Betriebskostenvorauszahlung) belaufen sich auf 1240€. Da die Wohnung Erstbezug Sommer 2017 und somit neu ist war die Kaution eigentlich als Sicherheitsleistung für Schäden -und nicht zum "Abwohnen"- gedacht.

Vielen dank schon mal fürs Lesen (Text ist ja jetzt doch recht lang geworden) und für Ratschläge!

 

[ehrenwertes Haus]

Wenn du wegen dieser Mieter schon sprachlos bist, dann versuche bitte umzudenken, denn dieses Verhalten ist in manchen Dingen fast schon der Normalfall (überwiegend bei sehr jungen Mietern).


Formale Anforderungen an ein Kündigungsschreiben im Mietrecht finde ich hier gut erklärt:
https://www.mietrecht-hilfe.de/kuendigung/form-und-inhalt.html
Neben dem klar Formulierten Willen den Mietvertrag zu beenden, finde ich aber auch den Termin zu dem das geschehen soll wichtig.
Für Mieter gilt immer 3 Monate Kündigungsfrist auf Monatsende.
Die Kündigungsfrist beginnt in dem Monat zu laufen, in welchem die Kündigung bei dir eingeht, wenn das bis zum 3. Werktag geschieht. Anderenfalls zählt erst der Folgemonat für den Fristablauf.

Deine Mieter haben also noch Zeit bis spätestens 04.06 dir eine schriftliche Kündigung zukommen zu lassen.
Mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wäre der Termin zu dem die Wohnung dann frühestens gekündigt werden kann der 31.08.

Wie sollte man sich hier am besten verhalten?

Ich denke die paar Tage solltest noch abwarten.
Nach dem 04.06. könntest du deine Mieter auf eine fehlende formal korrekte Kündigung und die Kündigungsfrist ansprechen.

Es wurde eine Kaution in Höhe von 1000€ bezahlt und die aktuellen Mietschulden (inklusive Betriebskostenvorauszahlung) belaufen sich auf 1240€. Da die Wohnung Erstbezug Sommer 2017 und somit neu ist war die Kaution eigentlich als Sicherheitsleistung für Schäden -und nicht zum "Abwohnen"- gedacht.

Ein Abwohnen der Kaution ist rechtlich zwar absolut nicht ok, inzwischen aber leider oft Praxis.
Von Abwohnen kann hier aber keine Rede sein, das Mietverhältnis soll ja nach Mieterwunsch noch bis zum 01.08. weiter laufen.

2 Monatsmieten Rückstand sind ein Kündigungsgrund. Du könntest damit eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.
Was fristlos wirklich bedeutet, da scheiden sich die Geister. Einig ist sich der Gesetzgeber vermutlich nur in dem Punkt, dass die gesetzliche Kündigungsfrist deutlich verkürzt werden kann. Gerichtlich festgestellte Ziehfrist bei fristloser Kündigung hatte ich von 1 Woche bis 7,5 Monate.
Auch für den Fall, dass ein Gericht eine Kündigung zwar grundsätzlich für berechtigt hält, aber nicht eine fristlose Kündigung, sollte man immer bei einer fristlos ausgesprochenen Kündigung auch hilfsweise ordentlich kündigen.


Es kann auch sein, das eine Mietaufhebungsvereinbarung für dich besser ist, als der formale Weg.
Mit einer solchen Vereinbarung kann jedes Mietverhältnis einvernehmlich ohne irgendwelche Kündigungsfristen zu beachten aufgelöst werden.


Welche Variante für dich die Beste ist, kannst nur du beantworten. Das hängt auch von deinen Zielen ab.

Wenn du aktiv werden möchtest solltest du das aber einen Anwalt machen lassen.
Als Neuling macht man leicht aus Unwissenheit teure Fehler, da ist einen Fachmann (Anwalt) beauftragen wirklich die bessere Investion.
Das kostet zwar auch, aber dafür erhält man fallbezogen auch kompetente Anworten und kann viel dabei lernen.
Gerade die Folgen von Formfehlern sind meist viel höher als mal eine Anwaltswaltsgebühr.

 

[FMBerlin]

Ich würde das so lösen: Den Mietern baldmöglichst einen Brief mit Mahnung bezüglich der offenen Mieten schreiben und gleich darauf hinweisen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung der Unterschriften beider Mieter bedarf (Schriftform). Wenn ca. 10 Tage später das Geld nicht auf dem Konto ist den Mietern einen Mahnbescheid schicken (jedem Mieter seinen über die volle offene Summe). Wird dem Mahnbescheid nicht widersprochen Vollstreckungsbescheid beantragen. Wird Widerspruch eingelegt kannst Du immer noch klagen.
Solange keine wirksame Kündigung vorliegt würde ich die Wohnung nicht inserieren.
Überlege Dir, ob Du die Kaltmiete bei Neuvermietung unverändert lassen willst. Es wäre der beste Zeitpunkt für eine unkomplizierte Mieterhöhung.
Überlege Dir, ob Du Mitglied im örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein werden möchtest. Den Beitrag kannst Du von der Steuer absetzen, eventuell gibt es ein verbilligtes Fachzeitschriftenabonnement (vorzugsweise Das Grundeigentum) dazu und die beraten meist auch in Vermieterangelegenheiten oder können wenigstens einen Fachanwalt für Mietrecht empfehlen. Frage aber vor einem Beitritt, ob sie auch wirklich in Vermietungsangelegenheiten beraten können/wollen. Das ist ja eine langfristige Entscheidung und eilt jetzt nicht.

 

[immobiliensammler]

Wenn ca. 10 Tage später das Geld nicht auf dem Konto ist den Mietern einen Mahnbescheid schicken (jedem Mieter seinen über die volle offene Summe).

Du willst wohl zusätzlich zu Deinen Steuern dem Staat gerne noch unnötig Geld zukommen lassen? Erkläre mal den Vorteil zweier getrennter Mahnbescheide gegenüber einem Mahnbescheidsantrag mit zwei gesamtschuldnerisch haftenden Schuldnern. Einen Nachteil kann ich Dir jetzt schon sagen: Du zahlst doppelte Gerichtskosten!

 

[FMBerlin]

Gerichtlich festgestellte Ziehfrist bei fristloser Kündigung hatte ich von 1 Woche bis 7,5 Monate.

Nur so aus Neugier: Wie hat denn das Gericht begründet, daß die Einhaltung einer Kündigungsfrist unzumutbar, die Ziehfrist von 7,5 Monaten aber zumutbar war? War das ein Altvertrag mit inzwischen 12 monatiger Kündigungsfrist oder wurde Räumungsschutz gewährt?

 

[FMBerlin]

Du willst wohl zusätzlich zu Deinen Steuern dem Staat gerne noch unnötig Geld zukommen lassen? Erkläre mal den Vorteil zweier getrennter Mahnbescheide gegenüber einem Mahnbescheidsantrag mit zwei gesamtschuldnerisch haftenden Schuldnern. Einen Nachteil kann ich Dir jetzt schon sagen: Du zahlst doppelte Gerichtskosten!

Ein Mahnbescheid über gut 1000 € ist nicht teuer. Der Vorteil entsteht bei der Vollstreckung. Du mußt nämlich den Originaltitel an den zuständigen Gerichtsvollzieher übergeben und bei einem heute jungen Pärchen in vielleicht 20 Jahren können das schnell zwei weit entfernte Orte sein. Eine 2. vollstreckbare Ausfertigung ist nicht so einfach zu bekommen wie ein 2. Mahnbescheid.
Im Übrigen sind Gerichtskosten eine Gebühr, also im Gegensatz zur Steuer eine Zahlung mit konkreter Gegenleistung .

 

[immobiliensammler]

Ein Mahnbescheid über gut 1000 € ist nicht teuer. Der Vorteil entsteht bei der Vollstreckung. Du mußt nämlich den Originaltitel an den zuständigen Gerichtsvollzieher übergeben und bei einem heute jungen Pärchen in vielleicht 20 Jahren können das schnell zwei weit entfernte Orte sein. Eine 2. vollstreckbare Ausfertigung ist auch nicht kostenlos und nicht so einfach zu bekommen wie ein 2. Mahnbescheid.

Was mit Verlaub gesagt absoluter Quatsch ist. Bei einem MB gegen mehrere gesamtschuldnerisch haftende Schuldner bekommst Du für jeden Schuldner einen eigenen Vollstreckungsbescheid. Da steht dann halt drauf "Schulder A (gesamtschuldnerisch haftend mit B und C)"

Also nochmal: Worin liegt der Vorteil der es rechtfertigt hier doppelte Gerichtskosten zu zahlen?

 

[FMBerlin]

Bei einem MB gegen mehrere gesamtschuldnerisch haftende Schuldner bekommst Du für jeden Schuldner einen eigenen Vollstreckungsbescheid. Da steht dann halt drauf "Schulder A (gesamtschuldnerisch haftend mit B und C)"

Man lernt doch nie aus ...

 

[ehrenwertes Haus]

Nur so aus Neugier: Wie hat denn das Gericht begründet, daß die Einhaltung einer Kündigungsfrist unzumutbar, die Ziehfrist von 7,5 Monaten aber zumutbar war? War das ein Altvertrag mit inzwischen 12 monatiger Kündigungsfrist oder wurde Räumungsschutz gewährt?

Schon mal was von Kündigungsfristen für Vermieter gehört? Dafür braucht es keinen Räumungsschutz.

 

[Berny]

infinity,
Wohnraummietverhältnisse enden regelmässig zum Monatsletzten. Dem Mieter ist es völlig allein überlassen, wie er die Miete bezahlt.

 

[dots]

Unter der Voraussetzung dass sie in den nächsten Tagen den Sachverhalt mit ihrer Bank regelt und zuerst die Mitschulden bezahlt würde ich ...

Es wirkt unprofessionell, wenn man als Vermieter dem Mieter sagt, wie er etwas zu machen hat.
Ob der Mieter die fehlenden Mietzahlungen mit der Bank, mit sich selbst oder mit der Oma regelt, kann (und sollte!) dem Vermieter egal sein.
Wenn man trotzdem verlangt, dass der Mieter sich an die Bank wendet, muss man sich nicht wundern, wenn dann Aussagen wie "Ich hab mich an die Bank gewendet, die haben auch nichts gefunden, ich kann jetzt auch nichts mehr machen" kommen,
Ziel sollte sein, dass der Vermieter die fehlende Miete erhält. Wie der Mieter das sicherstellt, ist nebensächlich oder sogar irrelevant.

Kurzer 3-Zeiler ala "Suche Nachmieter ab 01.08." mit knappen Infos ohne irgendwelche Bilder der Wohnung. Die Kaltmiete wurde zudem mit ca 500 € angegeben (im aktuellen MV ist 520€ vereinbart).
Am gleichen Abend hab ich von den aktuellen Mietern eine Mail mit Betreff Nachmieter bekommen mit einer Liste von Namen und Telefonnummern.

Lass sie doch Listen schicken, wenn sie möchte. Du bist nicht verpflichtet, jemandem von dieser Liste die Wohnung zu vermieten.
Mieter stellen an Nachmieter andere Anforderungen, als ein Vermieter.
Den noch-Mietern ist egal, ob die vorgeschlagenen Mieter sich die Wohnung überhaupt leisten können. Dir hoffentlich nicht.
Also bleibt als einzige Konsequenz: Meine Mieter suche ich mir als Vermieter selbst aus und überlasse das nicht den Noch-Mietern.

Wie sollte man sich hier am besten verhalten?

So:

Unter der Voraussetzung dass sie in den nächsten Tagen [...] die Mitschulden bezahlt würde ich [...] falls es einen geeigneten mir passenden Nachmieter ab 01.08 gibt würde ich einer Aufhebung des Mietvertrages schriftlich zustimmen.

Solange wie die Mietschulden nicht beglichen sind, würde ich gar nichts machen. Gar nicht reagieren. Vor allem nicht mündlich.
Wenn dann die Mietschulden nicht beglichen sind, kann man mal gucken, ob man einen geeigneten Nachmieter findet.
Wenn dann ein Nachmieter gefunden wurde, kann (nicht muss!) man einer Aufhebung des Mietvertrages schriftlich zustimmen.

Und, ganz wichtig: nicht verrückt machen lassen, und sich nicht an belanglosen Details/Kleinigkeiten aufschaukeln.

 

[veto]

Hallo Infinity,
ich hatte einen ähnlichen Fall und kann dir raten, mach dich nicht verrückt und wie dots sagt: persönlicher Abstand!
An deiner Stelle würde ich schriftlich abmahnen! Auch mit der Information: Kaution ungleich Miete.
Wichtiger ist die Bande ersteinmal aus der Wohnung zu bekommen, damit du nicht höhere finanzielle Einbußen hast.

Wenn nach dem Mietverhältnis Geld fehlt, Ratenzahlung anbieten und mit Zahlungsklage drohen.
Für eine Zahlungsklage hast du dann die Mahnung als Grundlage. (hier must du dann allerdings 200-300€ vorstrecken) Das Amtsgericht findet dann den neuen Wohnsitz heraus. Wenn sich dies bei der fehlenden Summe überhaupt lohnen sollte.