Mieter kündigt nach Wohnungsverkauf

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Zilli84, 01.04.2016.

  1. #1 Zilli84, 01.04.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Wohnung zum 01.07.2016 verkauft, welche vermietet ist. Der Notartermin ist schon durch und es wurde angegeben, dass die Wohnung vermietet ist. Nun teilt mir eben die Mieterin mit, dass Sie zum 30.06.2016 kündigen will.

    Meine Frage ist nun, ob das nun das Pech des Käufers ist und er sich um einen neuen Mieter kümmern muss, oder bin ich da noch irgendwie in der Pflicht?

    Danke für eure Hilfe!

    Malte
     
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  3. #2 anitari, 01.04.2016
    anitari

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    Das müßte sie aber bis spätestens Montag dem 4. April auch tatsächlich tun.

    Sofern der Vertrag unbefristet und ohne noch laufenden Kündigungsverzicht ist.

    Pech des Käufers. Vielleicht ist der aber froh darüber.
     
  4. Berny

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    Um Probleme zu vermeiden würde ich dem Käufer nachweislich mitteilen, dass der derzeitige Mieter zum 30.06. kündigen wird bzw. gekündigt hat.
     
  5. #4 Papabär, 01.04.2016
    Papabär

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    Hm ... wenn im Kaufvertrag drinne steht, dass die Wohnung (derzeit) vermietet ist, würde ich mich maximal noch vergewissern, dass dat Teil nicht vordatiert ist.
     
  6. #5 BHShuber, 01.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    dem Käufer mitteilen, dass der Mieter gekündigt hat und den Kaufvertragsentwurf entsprechend ändern lassen.

    Vorabnahme mit dem Mieter machen um sicher zu stellen, dass nach Auszug keine Schäden oder die Übergabe an den neuen Eigentümer verzögert wird.

    Ich persönlich wäre oftmals froh gewesen über eine solche Entwicklung, mir dann selber einen Mieter suchen zu können. Ansonsten ist das eben unternehmerisches Risiko eines jeden Immobilienbesitzers und Immobilienkäufers, den Mieter kann man nicht zwingen in der Wohnung zu bleiben.

    Gruß
    BHShuber
     
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  7. #6 Tobias F, 01.04.2016
    Tobias F

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    Wie soll das gehen? ;-)
     
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  8. #7 BHShuber, 01.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    ahh gut aufgepasst hab ich überlesen.

    Trotzdem ist das ein unternehmerisches Risiko eines jeden Käufers, der Kaufvertrag ist nicht daran gebunden, dass ein Mieter vorhanden ist, andersherum wäre es schlimmer, wenn im Kaufvertrag stehen würde, dass die Wohnung frei ist und dann stellt sich raus, dass ein Mieter in der Wohnung sitzt.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. Andres

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    Das sehe ich anders. Hier wurde eine Eigenschaft zugesichert, die nun zu gewährleisten ist. Das steht aber unter der Voraussetzung, dass im Kaufvertrag wirklich steht ...
    ... und nicht etwa die deutlich verbreitetere Formulierung ...
    (Hervorhebung durch mich.)

    Vertragserfüllung hin oder her: Ich würde das mit dem Käufer besprechen. Vielleicht will er den neuen Mieter lieber selbst aussuchen und ist über die Kündigung eigentlich ganz glücklich.

    Vorsicht: Falls das Ergebnis dieser Unterhaltung eine Änderung des Kaufvertrags ist, kann auch dafür wieder ein Notarvertrag erforderlich sein. Dazu berät ggf. der Notar. Selbst wenn die Änderung formfrei möglich sein sollte (z.B. bei bereits erfolgter Auflassung), würde ich sie mindestens schriftlich festhalten.
     
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  10. #9 BHShuber, 02.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    die Problematik die ich hier sehe, es ist dem Mieter nicht zuzumuten in der Wohnung zu bleiben, dieser kann immer mit 3 Monatiger Kündigungsfrist kündigen wenn ihm die Wohnung nicht mehr gefällt, gerade in diesem Zusammenhang kann der Verkäufer eine Eigenschaft auch gar nicht vertraglich zusichern!

    Das weis auch ein Notar, sodass davon auszugehen ist, dass im Vertrag lediglich steht, die Wohnung wird in vermieteten Zustand verkauft, hierfür werden keine Garantien zugesichert.

    Der Käufer und künftige Vermieter muss wissen worauf er sich in Bezug auf den Kauf einer vermieteten Wohnung einlässt und vor allem, dass der Mieter jederzeit die Wohnung kündigen kann.

    Gruß
    BHShuber
     
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  11. #10 anitari, 02.04.2016
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    Wie bitte soll das gehen? Den Mieter in der Wohnung anketten?

    Ich sehe das auch wie BHShuber und gehe davon aus das im Kaufvertrag lediglich steht das die Wohnung derzeit vermietet ist.

    In meinem Notarvertrag steht:

    Mietverhältnisse mit Dritten bestehen; diese sind dem Erwerber bekannt ... Der Veräußerer wird dem Mieter den Eigentümerwechsel mitteilen ...


     
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  12. Andres

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    Warum nicht? Er hat dann eben einen neuen Mieter zu beschaffen, was er ja ohne den Verkauf auch getan hätte. Zugesichert ist schließlich nicht, dass die Wohnung an eine bestimmte Person (oder gar zu einer bestimmten Miete) vermietet ist.


    Ok, und die von @Zilli84 bereitgestellten Informationen ignoriert ihr dann einfach? Ich habe ja auch geschrieben, dass ich diese Formulierung häufiger so kenne, dass sie nur den Zustand bei Vertragsschluss beschreibt, d.h. den Verkäufer darüber ins Bild setzt, dass die Wohnung nicht sofort bezugsfrei ist und Dritte Nutzungsrechte haben, die vielleicht nicht so einfach zurückzufordern sind. Aber die Formulierung im Eröffnungsbeitrag ist eben eine andere und bis uns Zilli84 hier mit dem Wortlaut erleuchtet, steht da nur die allgemeine Aussage, dass die Wohnung vermietet ist - und das ist eine zugesicherte Eigenschaft wie "frisch renoviert" oder "im Erdgeschoss".
     
  13. #12 Tobias F, 03.04.2016
    Tobias F

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    Sorry, aber das sehe ich anders.
    Zilli84 schrieb:
    d.h. es wurde erklärt, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist. Ich lese in der Formulierung nichts darüber, dass der Verkäufer eine Vermietungsgarantie für den Zeitraum xy abgegeben hat.



    "Zugesichert" ist das die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs (Vertragsabschlusses) vermietet ist. Nicht mehr und nicht weniger.
    Auch kann der Verkäufer (anders als Du schreibst) keinen neuen Mieter mehr besorgen, denn die Wohnung ist zum 01.7 verkauft - der alte Mieter hat zum 30.06 gekündigt. Also wie soll das gehen?
     
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  14. dots

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    @ Tobias: Wenn deine Überlegung (die ich durchaus nachvollziehen kann) richtig sein sollte, heißt das auch, dass ich eine Wohnung zum nächsten Monatsersten als "frisch renoviert" verkaufen kann - und dann noch schnell am Monatsletzten eine Abriss-Party in der Wohnung feiern kann.
    Frisch renoviert war sie ja zum Vertragsabschluss.
     
  15. Andres

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    Kein Grund, sich zu entschuldigen - das kann man sicher unterschiedlich sehen. Und vermutlich ist es sowieso eine Phantomdiskussion, weil im Vertrag dann doch noch ein oder zwei zusätzliche Worte stehen.


    Extrem formuliert, aber das war meine Überlegung. Der Risikoübergang ist noch nicht erfolgt, also ist die Verschlechterung der Sache noch dem Verkäufer anzulasten - und auch das steht wieder unter dem Vorbehalt, dass der ausziehende Mieter überhaupt eine Verschlechterung für den Käufer darstellt, was Zilli84 noch klären darf.
     
  16. Berny

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    Yoo, bspw., dass das Mietverhältis des derzeitigen Mieters zum 30.06. enden wird. - Eine echt schwierige Geburt....:049sonst:
     
  17. #16 Tobias F, 03.04.2016
    Tobias F

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    Sorry, aber was soll dieser Unsinn?
    Frisch renoviert ist eine Eigenschaft die ich als Verkäufer (der ich dies beeinflussen kann) zusichern kann.

    Vermietet ist ein Zustand in dem sich das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs befindet, und den ich als Verkäufer auch nicht für die Zukunft bis zur Übergabe und darüber hinaus beeinflussen kann (KÜNDIGUNGSRECHT des Mieters).
    Ich sehe in den Zeilen des TS keinen Hinweis darauf, dass dieser eine VERMIETUNGSGARANTIE abgegeben habe.


    Und nochmals: Hier findet der Eigentumsübergang zum 01.07 statt, diese Mieterin hat (nach Vertragsabschluss) zum 30.06 gekündigt.
    Selbst wenn er wollte, so könnte der Verkäufer die Wohnung gar nicht mehr ab dem 01.07 (dann ist der jetzige Verkäufer nicht mehr Eigentümer!) vermieten. Ist das so schwer zu verstehen?
     
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  18. #17 Tobias F, 03.04.2016
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    Sehe ich auch anders. Eine "Verschlechterung" (wobei die Frage offen bleibt, ob die Kündigung des jetzigen Mieterin aus Sicht des Käufers überhaupt eine Verschlechterung - z.B. mögliche deutliche Erhöhung der Miete bei Neuvermietung - darstellt) käme nur in Betracht, wenn der Verkäufer dem Käufer die Vermietung (bis zum Tag xyz) garantiert hätte. Einen Hinweis auf eine Mietgarantie seitens des Verkäufers kann ich aber nicht erkennen.


    Da es zudem für jeden Mieter das KÜNDIGUNGSRECHT gibt, somit kein Vermieter/Verkäufer garantieren kann das Mieter x noch y Jahre dort wohnt (wäre ja Freiheitsberaubung :156:) gehört die Kündigung eines Mieters wohl eher in den Bereich des normalen Lebensrisikos.
     
  19. dots

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    Das halte ich für falsch (auch wenn das mit dem ursprünglichen Problem nichts zu tun hat.
    Der jetzige Eigentümer könnte jetzt schon die Wohnung zum 01.07. vermieten, irgendwann wird dann der neue Eigentümer Vermieter.
     
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  20. #19 Akkarin, 03.04.2016
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    ich mal mal schwarz. dots bricht in deine frisch renovierte Wohnung 1 Tag vor Übergabe ein, um mit seinen 2.000 besten facebookfreunden die Abrissparty des Jahrhunderts zu feiern.
    Altarnativ machen das ein paar Junkies, Vandalen, Afd- Wähler etc.
    Jein. In diesem Fall war die Zeit bis zum vertraglichen Übergang > 3 Monate (warum auch immer?).Es stand ihm frei den 01.06. zu wählen.
    Warum sollte der Verkäufer keinen neuen MV ab 01.07 heute schließen dürfen? Er nimmt am 30.06. um 15 Uhr vom alten Mieter die Wohnung zurück und übergibt an den neuen Mieter um 16 Uhr. oder mach gleich nur einen Termin mit beiden um 15.30 Uhr.
     
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  21. #20 Tobias F, 03.04.2016
    Tobias F

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    Na und, dann muss ich eben nochmals renovieren, oder dem Käufer die Kosten für Handwerker ersetzen die nach Eigentumsübergang diese Renovierung durchführen.
    Es kann auch einen Tag vor der Übergabe ein Meteor auf das Haus fallen, oder sich die Erde auftun und den ganzen Ort verschlucken, oder ......
    Nur, was hat das alles mit der ursprünglichen Frage zu tun?



    Oh, hellseherische Fähigkeiten? Zum einen sind diese Daten hier nicht zu lesen, zum anderen frage ich mich wer mit "stand ihm frei den 01.06 zu wählen" gemeint ist? Der Verkäufer, oder der Käufer (der vielleicht früher die nötige Kohle nicht zusammen bekommen hat)?
    Aber auch das hat mit der Frage nichts zu tun.
    Nochmal: die Wohnung ist verkauft, mit den Hinweis sie sei vermietet. Die Wohnung geht am 01.07, ab 00:00 Uhr, in das Eigentum der neuen Eigentümers über.
    Wie also, vor allem auf welcher Rechtsgrundlage, sollte der Noch-Eigentümer einen rechtsgültigen Mietvertrag mit Beginn 01.07 abschließen? Also zu/ab diesem Zeitpunkt etwas vermieten das ihm nicht mehr gehört?



    Oder er macht die Übergabe mit beiden um 15:31 Uhr,
    Oder die Mieterin gibt den Schlüssel erst um 23:59 zurück.
    Oder der neue Mieter könnte den Schlüssel erst am 01.07 um 11:00 Uhr in Empfang nehmen. Dann allerdings ist der Verkäufer, als Ex-Eigentümer, nicht mehr berechtig jemand anderem als dem Käufer (oder dessen beauftragten) die Schlüssel zu übergeben. Und schon ....... ;-)
    Oder ein neuer Mieter ist in der kurzen Zeit nicht zu finden.
    Oder der Käufer ist vielleicht froh wenn die Bude leer ist.
    Oder der Käufer wäre mit der bisherigen Mieterin einverstanden, und würde sich dann lieber gerne neue Mieter suchen.
    Oder ..............

    Fakt ist, ab dem 01.07 ist der Verkäufer nicht mehr Eigentümer, d.h. er kann keinen Vertrag abschließen dessen Inhalt die Vermietung ab dem 01.07 ist.



    Die Frage war und ist, ob der Verkäufer verpflichtet ist einen neuen Mieter zu finden. Und um diese zu beantworten fehlen hier alle nötigen Informationen darüber, was dazu genau im Kaufvertrag vereinbart wurde.
    Und solange der Käufer keine Verpflichtung zur Übergabe einer vermieteten Wohnung eingegangen ist - muss er keine neuen Mieter suchen (und dürfte es wahrscheinlich auch nicht).
     
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Mieter kündigt nach Wohnungsverkauf

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