Mieter lebt auf Heizkosten anderer! Legal?

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von wutz, 18.09.2010.

  1. wutz

    wutz Neuer Benutzer

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    Hallo und guten Morgen,

    Ersteinmal wie es sich gehört, ein freundliches ,,hi und Hallo,, an die Leser.

    Wende mich mit einem Anliegen an die große weite Welt, mit der Hoffnung auf Information. In der Immobilie die ich von meinen Eltern erworben habe, wohnen 2 Parteien. Im Erdgeschoss meine Mutter welche das Nießbrauchrecht der Immobilie besitzt. Das war auch so von mir gewünscht. Die alte Dame benötigt ihre Raumtemperatur und hat entsprechend die Wohnung auf mindestens 1-2 Grad über Norm beheizt. Das soll sie auch haben, sie hat es sich verdient.
    Mein Vater der auch das Gebäude erbaut hat, hatte Bd. Erstellung nicht an ausreichenden Bodendämmung und Trittschall (stört weniger) gedacht, so das heir naturgemäß die Wärme von unten nach oben geht. Das zur Folge verbaucht der Mieter im OG natürlich weniger, ja sogar fast keine Heizungswärme nach Verbrauchsmessung.
    Vernünftige Gespräche sind leider bis heute nicht zustande gekommen, vielleicht auch wegen meiner nicht ausreichenden Kenntnis der Rechtslage.
    Letztendlich ist das Gebäude für mich zu Lebzeiten meiner Mutter (bitte nicht falsch verstehen, ich bin mehr als glücklich und hoffe das auch noch lange tun zu dürfen) ein finanzielles Grab. Instandsetzungen wie Heizung usw. Gehen zu meine Lasten, ich greife auch selten auf die Mieteinnahme meiner Mutter ein, da es als Unterstützung Ihrer Monatsrente dienen soll. Aber es fuchst mich dann doch sehr, wenn ich wieder mal Ausgaben tätige und der Mieter sich in hinter meinem Rücken ins Fäustchen lacht.
    Im Mietvertrag hatte ich auch vereinbart, dass leichte Hausmeistertätigkeiten durch ihn übernommen werden sollten. Damit war gemeint, dass im Winter mal der Zugang freigeschaufelt werden sollte oder auch mal der Rasen gemäht wird.
    Dieser Verpflichtung kam er leider bis heute nie nach. Bedingt durch die räumliche Entfernung die ich zum Objekt lebe, ist es für mich auch nicht möglich hier zu agieren. Rechtliche Unkenntnis hindern mich auch hier aktiv zu werden. Auch war das Alter meiner Mutter und dahingehend die Hilfe als leichte Hausmeistertätigkeit Grund für die Vermietung.
    Es ärgert mich und ich komme mir etwas veralbert vor. Oder liege ich da völlig falsch und ich gehe von falschen Vorraussetzungen aus?

    Herzlichen Dank für alle Hilfen und Tipps an der Stelle.

    Grüßen vom ahnungslosen Neuling :wink
     
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  3. #2 lostcontrol, 18.09.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wenn deine mutter den nießbrauch hat, dann gehen instandsetzungen & co eigentlich zu ihren lasten...

    nun ja - du (bzw. eigentlich deine mutter) bist zuständig für instandhaltung/instandsetzung, reparaturen usw., ob der mieter darüber lacht oder nicht, er hat ein anrecht darauf dass die mietsache instandgehalten wird. dafür zahlt er ja auch miete.

    wenn ihr winterdienst und gartenpflege tatsächlich mietvertraglich vereinbart habt und er dem nicht nachkommt, dann solltest du dies abmahnen.
    mehrere abmahnungen können dann für eine kündigung ausreichen.
    alternativ könntest du natürlich auch damit drohen, dass diese arbeiten künftig von einem professionellen dienstleister (gärtner, winterdienstunternehmen) erledigt werden und du die kosten hierfür über die betriebskosten umlegst. allerdings weiss ich jetzt nicht inwiefern das deine mutter dann auch treffen würde (kommt wohl drauf an was da im mietvertrag vereinbart wurde, also ob der mieter ALLEINE zuständig ist oder nicht).

    willst du den mieter denn loswerden?
    oder willst du "nur" dass er seinen mietvertraglich vereinbarten pflichten (winterdienst, gartenpflege) nachkommt?

    was das heizen angeht:
    habt ihr denn eine abrechnung nach heizkostenverordnung vereinbart?
    theoretisch müsst ihr das nicht, denn es handelt sich ja um die sonderkonstellation 2-parteien-haus in dem eine partei vom vermieter/eigentümer selbst bewohnt wird. deine mutter als nießbraucherin dürfte in diesem fall als vermieterin gelten, sie hat die einnahmen aus der miete.
    will heissen: ihr könntet die heizkosten durchaus auch nach quadratmetern oder sogar per pauschale abrechnen...
     
  4. #3 Christian, 18.09.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ist denn der Winterdienst und die Gartenpflege im Mietvertrag vereinbart?
    Wenn dort nur von "kleineren Hausmeistertätigkeiten" die Rede ist, könnte man darunter vielleicht "nur" das auswechseln von defekten Glühbirnen verstehen (die der Mieter bestimmt durchgeführt hat ;-)).

    Mein Tipp wäre, als allererstes mit dem Mieter nett, freundlich und höflich zu sprechen. Lade ihn doch mal auf eine Tasse Kaffee ein. Vielleicht regelt sich dann alles von alleine.

    Gruß,
    Christian
     
  5. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ja das liegt in der Natur der Sache. Hier hilft wirklich nur die Dämmung der Decke in der unteren Wohnung. Nur ob die Kosten dafür jemals durch geringere Abrechnung hereinholbar sind?

    Oder verzichte ganz auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach HKVO. Dann sparst Du wenigstens die Messkosten und rechnest einfach nach m² ab.
     
  6. wutz

    wutz Neuer Benutzer

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    Steuerlich gesehen macht es ja auch Sinn und wird auch angewendet. Aber die Realität ist natürlich anders. zB. Er beschädigt die Einfahrt und interessiert sich nicht um Instandsetzung. Um den Werterhalt (mein Eigentum) sicherzustellen, stehe ich am WE da und mauer den Pfosten wieder hoch. Klar könnt hier ein Fass aufgeamcht werden oder ne´Tasse Kaffee gemeinsam getrunken werden und versucht die die Sache gütlich zu regeln. Alles schon versucht. Aber aus meiner Erfahrung sind Mieter nicht grundlos Mieter... und gerade er ist ein spezieller Fall, der mit seinem Mundwerk ganze Kontinenete aus dem Scharnier gehoben hat.

    Stimmt... ist korrekt

    Ja, vertragliche sind Winterdienst und Reinigungsdienst inkl. Zeitrahmen für Rasenmähen festgehalten. Über die Anspruchnahme eines ext. Dienstleisters habe ich ebenfalls nachgedacht. Bisweilen macht es ein Bekannter für ein Taschengeld.

    Ich persönlich würde den Mieter sofort vor die Tür setzen. Aber ich werde meiner Mutter die letzten Tage nicht mit Ärger verbringen lassen. Unter diesem Credo lassse ich auch ziemlich viel über mich ergehen. Und ja, es klingt Selbstmitleid heraus.

    A B E R jetzt kommt die spannendeste Antwort überhaupt.

    Abrechnung nach Pauschale..... (???)

    Das wäre die Lösung, was natürlich (so vermute ich) die Heizkörper in der betreffenden Etage glühen lassen wird. Aber dann trägt er die Last ja mit.

    1. Kann ich im Nachgang von Verbaucherfassung auf Pauschale Heizkostenabrechnung den Mietvetrag ändern?
    2. Wenn ja, was sollte ich beachten?
    3. Was sind übliche Werte? Oder wird der globale Verbrauch (ohne WW) durch die m2 dividiert und anteilig belastet.
    4. Ist das rechtlich Haltbar und kann der Mieter einspruch einlegen? Ich möchte natürlich fair bleiben und niemand über den Leisten ziehen. Aber es soll auch beiderseitig fair sein.
    5. Zu erwähnen ist auf jeden Fall, das es ich um eine Dachgeschoßwohnung handelt und im Seitenbereich (durch das Dach) eine Schräge vorhanden ist. Seinerzeit hatte ich beim Mietvertrag auch nur eine geminderte Wohnfläche betitelt. Was jedoch hier sich wiederum nachteilig auf die Berechnung auswirken würde.

    Vielen Dank für die konstrutiven Antworten bisher.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Antwort ist nicht spannend, sondern einfach nur unsinnig. Es geht nur eines von beiden. Entweder Abrechnung oder Pauschale. :help

    Wenn abgerechnet wird, können die Kosten nach einem festen Schlüssel oder alternativ verbrauchsabhängig verteilt werde.
    Bei einer Pauschale sind die Kosten mit der Pauschale abgegolten. Eine Abrechnung kann es nicht geben.

    Auch wenn sich das mal wieder nach Erbsenzählerei anhört und ich selbstverständlich erkannt habe, was gemeint war: wer einen derartigen Unsinn plappert steht sich beim Denken einfach nur selbst im Weg.

    Man kann Verträge selbstverständlich ändern. Das geht nach dem gleichen Verfahren, nach dem Verträge auch abgeschlossen werden: zwei deckungsgleiche Willenserklärungen. Die Zahl "zwei" lässt deutlich erkennen, dass nur "wir" einen Vertrag ändern können. Allein kann "ich" das selbstverständlich nicht. Abweichend vom Grundsatz gibt es im Gesetz Regelungen für konkrete Sachverhalte, die hier allerdings nicht greifen.

    Übliche Werte wofür? Wenn abgerechnet wird, werden nicht "übliche" Werte abgerechnet sondern ausschließlich tatsächliche Kosten. Das gilt unabhängig vom zutreffenden Umlageschlüsel (fest/verbrauchsabhängig).

    Da es keine einseitige Vertragsänderung gibt, wäre die Abrechnung mit festem Umlageschlüssel fehlerhaft und der Mieter könnte entsprechende Einwendungen gegen die Abrechnung. Da es sich bei den Heizkosten um einen Fall handeln dürfte, bei dem der Mieter die Differenz nicht selbst errechnen kann, wird die Abrechnung keinesfalls fällig werden.

    Um die beiderseitige Fairness hätte man sich beim Abschluss des Vertrags Gedanken machen können. Nach Vertragsabschluss wird der (wirksame) Inhalt des Vertrags in der Regel als "fair" anzusehen sein. Es handelt sich dabei schließlich um den gemeinsamen Willen der Vertragspartner. Dummheit wird allenfalls auf Mieterseite durch Gesetz und Rechtsprechung korrigiert. Als Vermieter muss man selbst denken.
     
  8. #7 Christian, 22.09.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ich sehe das genau so wie RMHV.
    Du (oder wer auch immer, lass uns einfach vom "Vermieter" reden) hast beim Aufsetzen des Vertrags nicht daran gedacht, daß die obere Wohnung von der unteren mitgeheizt wird. Der Mieter hat halt Glück gehabt.
    Wenn es genau andersrum wäre, nämlich daß du/deine Mutter von der Wärme vom Mieter untendrunter was abbekommen würdet, würdest du dich in diesem Fall auf eine Vertragsänderung einlassen? Eher nicht, oder?

    Der Meiter jedenfalls hat einen gültigen Vertrag, in dem die Heizkostenabrecnung beschrieben und von beiden Seiten verbindlich beschlossen wurde. Nur, weil du dich jetzt (verständlicherweise!) über den Tisch gezogen fühlst, ist eine Änderung nicht ohne weiteres möglich.

    Aber vielleicht kann man ja doch noch mal mit dem Mieter reden und eine für alle (auch für den Mieter, nicht nur für dich/deine Mutter) akzeptale Lösung finden?
     
  9. #8 lostcontrol, 22.09.2010
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    da müsste aber eigentlich seine haftpflicht bezahlen. hast du ihn überhaupt aufgefordert den schaden zu beseitigen?

    nein, das ist natürlich quatsch (wie ja schon andere geschrieben haben).
    entweder pauschale oder abrechnung.
    aber du könntest eben nach quadratmetern abrechnen.
    was steht dazu im mietvertrag? abrechnung nach heizkostenverordnung?

    wie bereits beschrieben müssen einer vertragsänderung (sofern dazu überhaupt was im vertrag steht) beide parteien zustimmen.
    aber - ohne jetzt illegal werden zu wollen - ich hab schon soviele fehlerhafte abrechnungen einer grossen ablese-firma bekommen die dann mangels ablesewerten (da standen im ableseprotokoll so nette sachen drin wie "zähler nicht gefunden" oder "nase abgebrochen") ungültig waren so dass die verbräuche geschätzt werden mussten...
    in der heizkostenverordnung ist ja festgelegt wie abgerechnet werden muss, wenn die abrechnung nach verbrauch nicht möglich war (z.b. weil "zähler nicht gefunden" oder "nase abgebrochen" etc.)...
    kannst ja mal drüber nachdenken.

    nein, wieso denn? da nimmst du einfach die wohnflächenverordnung her und die tatsächlichen quadratmeter (fläche mit weniger als 200cm = 50% usw.). das ist keine "geminderte" wohnfläche sondern die wohnfläche so wie sie offiziell berechnet wird.
    hast du eine quadratmeterzahl in den mietvertrag geschrieben?
     
  10. wutz

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    Nochmals danke für die regen Antworten.

    Es sind natürlich Volumenstromzähler vorhanden und daher auch im M.vertrag festgehalten das nach Verbrauch abgerechnet wird. Das es ,,Pech" ist und ich mit leben muss ist eine Antwort die ich ungern lese. Ich hätte mir dann die Anfrage sparen können.

    Wenn es anders herum wäre und meine Mutter zu wenig zahlen müsste und nachweislich die Wärme an Sie geht, würde ich mit Sicherheit einer vertraglichen Änderung zustimmen.

    Und warum beschleicht mich das Gefühl, das immer der "Böse" der Vermieter ist. :tröst

    Leider komme ich nicht so nicht weiter. Was wird empfohlen? Wer kann mir helfen? Vermieterschutzbund oä? Das dies Geld kostet leuchtet ein. Aber letztendlich sollte eine Lösung erreichbar sein, die für mich vertretbar ist und für den Mieter auch. Gibt es Literatur die downloadbar ist oder gegen Entgeld zu erwerben ist? Wenn ja was empfiehlt Ihr? :garfield

    Vielen Dank für eure Hinweise
     
  11. #10 lostcontrol, 22.09.2010
    lostcontrol

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    so "natürlich" ist das in einem zweifamilienhaus eigentlich nicht...
    und dass die dinger vorhanden sind bedeutet auch nicht zwangsläufig, dass (in der genannten sondersituation) über sie abgerechnet werden MUSS.

    das ist leider häufig so...

    ich würde eher sagen der "dumme". was in diesem fall durchaus auch zweideutig zu verstehen ist. ihr hattet ja diese vereinbarung im mietvertrag festgelegt ohne dass das hätte sein müssen...

    eine 100% legale lösung wirst du wohl nicht erreichen können wie bereits ausführlich geschildert wurde. da kann dir auch der vermieterschutzbund nicht helfen.
    lösungen die für mieter "vertretbar" sind, sind grundsätzlich diejenigen, die sie nicht mehr geld kosten als bisher (was ja auch irgendwo verständlich ist).
    stell dir das doch mal so vor: der mieter ist tagsüber arbeiten und nur nachts zuhause. vielleicht sogar nur am wochenende. selbstverständlich wird er in dieser zeit wohl kaum die heizung aufdrehen. dass deine mutter in dieser zeit seine bude mitheizt kannst du ihm nicht ankreiden. der fehler liegt ja im system, d.h. im haus selbst, das nicht entsprechend gedämmt ist. was wäre denn wenn die wohnung leerstünde? dann würde die obere wohnung ja auch mitgeheizt ohne dass man das jemandem "anlasten" könnte.
    die sinnvollste lösung, die auch für beide seiten vertretbar ist, wäre es also wohl, die decke in der wohnung deiner mutter zu dämmen.

    und falls du meine "anregung" nicht verstanden haben solltest lies sie einfach nochmal durch. konkreter werd ich da ganz sicher nicht...
     
  12. wutz

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    Fährst DU Auto? Ich habe die Erfahrung gemacht, dass PKW Fahrer die hinter geschlossener Scheibe sitzen gerne auch mal hupen, fluchen oder sich so verhalten wie sie es zwischenmenschlich nicht tun würden. Zumindest von Auge zu Auge.
    In Foren habe ich das gleiche Phänomen erlebt. Vor dem Monitor hat sich eine eigene Sprache entwickelt. Zumeist ohne Rücksicht auf Höflichkeit. Sorry, aber so rede ich weder mit meinen Mitarbeiten noch mit meinen Mietern.

    Nun, ich habe höflich gefragt. Um Hilfe gebeten. Es muss doch niemand zwingend antworten. Mir fält nur der Satz von meiner Frau ein, typisch "Deutsch".

    Vielleicht habe ich ja das kleinste Problem.

    Ich muss gestehen, ich ärgere mich und werde keine Beiträge mehr lesen.
     
  13. #12 Christian, 23.09.2010
    Christian

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    Okay, er hat den Zaunpfahlwink nicht verstanden :-D

    Wutz, ich gehe davon aus, daß Losti im letzten Beitrag das hier meinte:


    Außerdem denke ich immer noch, daß es (erst mal) das sinnvollste wäre, dem Mieter nett und freundlich klarzumachen, daß du mit der aktuellen Situation ein Problem hast. Natürlich wird der Mieter nicht sagen "gut, dann zahl ich ab sofort halt das doppelte an Heizkosten", aber vielleicht kann man dem Mieter das ja schmackhaft machen, in dem man z.B. die geplante Isolierung der Decke nicht als Modernisierung auf die Miete aufschlägt bzw. gar nicht durchführt, wenn er im Gegenzug einer Vertragsänderung zustimmt, oder für eine bestimmte Zeit Mieterhöhungen ausschließt.

    .. und immer dran denken: Du musst nicht uns überzeugen, sondern den Mieter.

    Und da du ja offensichtlich Auto fährst: Wenn du ein Auto least, und du dann nach einem Jahr bescheid bekommst, daß die Leasingrate erhöht werden muss, weil man bei der Kalkulation der Leasingrate etwas vergessen oder nicht bedacht hat - würdest du das ohne weiteres "schlucken"?

    Und wenn du schon von erlebten Phänomenen in Foren smalltalkst: Ich habe das Phänomen erlebt, daß manche pampig werden, wenn sie nicht die Antworten bekommen, die sie gerne hören wollen ;-)

    So, und jetzt reichen wir uns alle die Hand und reißen uns alle etwas am Riemen - dann klappts auch mit der Kommunikation hier. :bier
     
  14. #13 lostcontrol, 23.09.2010
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    @ wutz:
    hey, was soll das mich hier so anzupflaumen?
    ich war weder unhöflich noch destruktiv!
    christian hat ganz richtig erkannt was ich meinte. das war nicht mal 'n zaunpfahl, das war ein laternenmast! ich hab dir 'nen tipp gegeben, der sich sehr, sehr hart am rand der legalität bewegte und wollte diesen entsprechend nicht näher ausführen, bin auch der meinung dass das schon ziemlich deutlich war, worauf ich rauswollte.
    manchmal sollte man auch ein bisschen zwischen den zeilen lesen können, vor allem wenn man wie in diesem fall mit der nase quasi draufgedrückt wird.

    glaubst du wirklich ich mach mich hier strafbar um dir zu helfen indem ich konkreter werde? obwohl du dein problem auch legal lösen könntest, indem du die notwendigen dämmmaßnahmen in der wohnung deiner mutter ausführen lässt?

    weißte wutz, wegen typen wie dir verlieren viele, die vielleicht helfen könnten schnell die lust dazu...

    allerletzter tipp:
    schmeiss den mieter raus, such dir 'n neuen und mach mit dem 'nen neuen mietvertrag in dem du deinen fehler nicht wiederholst.
    oder kündige dem mieter (nach mehreren abmahnungen weil er seinen pflichten nicht nachgekommen ist), und wenn er nicht ausziehen willst bietest du ihm 'nen neuen mietvertrag an.
     
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