Mieter meckert über zu hohe Miete da Gebäude nur saniert

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von dfritz, 14.10.2012.

  1. dfritz

    dfritz Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Mieter ist auf eine neue Idee gekommen. Lt. seiner Aussage ist das Gebäude in der sich die Wohnung befindet ein Altbau und darum müsste er lt. Mietspiegel rund 1,50/qm weniger Miete zahlen. Fakt ist aber, das das Gebäude irgendwann in ~ 1930-40 errichtet wurde als Wirtschaft mit Stallungen. Nach meiner Erkentniss wurde 1996 das ganze Gebäude samt Decken, Räumen, Isolierung und Fenster (eigentlich alles) komplett saniert. Das einzige was Alt ist, ist der Keller.

    Könnt ihr mir Auskunft geben, was denn nun richtig ist ? Ist bin von einem Mietpreis entsprechend dem Mietspiegel eines Gebäudes von 1996 mit entsprechender Wohnfläche ausgegangen. Wie soll ich mich dem Mieter gegenüber verhalten.

    Vielen Dank - ich freue mich auf eure Nachrichten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Serendipity, 14.10.2012
    Serendipity

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    Hallo dfritz,

    woraus bezieht sich deine Erkenntnis, dass das Haus 1996 komplett saniert wurde? Hast du Unterlagen?

    Der Mietspiegel richtet sich nicht allein nach dem Baujahr, sondern auch nach Ausstattungsmerkmalen bzw. eben nach Renovierungsalter.

    Sollte dein Haus zufällig in München stehen, linke ich dir einen Mietpreisrechner der Stadt München:

    Mietspiegel für München 2011©

    Wenn das Haus wo anders ist schau doch mal nach, ob es sowas auch für deine Stadt gibt. (In Papierform gibt es den Mietspiegel sicher).

    Viele Grüße,
    Serendipity
     
  4. dfritz

    dfritz Neuer Benutzer

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    Also zum einen habe ich die Wohnung aus einer Zwangsversteigerung erworben und das Gutachten vorliegen. Zum anderen auch die weiteren Unterlagen. Ich mein unter anderem hat das Haus nun Stahlbetondecken - meiner Meinung nach ist vom Haus nichts übrig geblieben als der äusserliche Grundriss.

    Aus dem Link für München habe ich folgende Angabe gefunden, die für mich Sinn macht. Gibt es das auch irgendwo offiziell, damit ich das dem Mieter vorlegen kann ?

    Baujahreskategorie:
    In welchem Jahr wurde Ihre Wohnung fertig gestellt?
    Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn ein vor einer Modernisierung zum Wohnen nicht mehr geeignetes Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Dachgeschossausbau), ist das Gebäude in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.
    Für die Baujahre nach 2009 konnten keine Daten erhoben werden. Soll der Mietspiegel auf diese Baujahre angewendet werden, empfehlen wir eine Einstufung in die Baujahre 2008-2009.

    Den Mietspiegel für meine Stadt habe ich - die Frage ist nur, ob ich nun nach Baujahr 1930 oder nach 1996 die Miete verlage.
     
  5. #4 Serendipity, 14.10.2012
    Serendipity

    Serendipity Benutzer

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    Für München ist das offiziell. Ich würde an deiner Stelle bei deiner Stadtverwaltung, Bauausschuss oder Gutachterstelle nachfragen, wie es dort gehandhabt wird.

    Ich lasse mich gerne von anderen Forumsmitgliedern verbessern, aber soweit ich weiß, gilt neben dem Baujahr der Ausstattungsstandard und der Modernisierungszustand (nicht nur Decken sondern auch Heizung, Elektroinstallationen, Sanitäreinrichtungen usw.) eines Hauses als Grundlage für den Mietpreis.

    Also in deinem Fall, wenn das alles auf 96er Stand ist, die Berechnung aufgrund des Mietspiegels von 1996, evtl. mit kleinen Abstrichen als Kompromiss für einen guten Mieter. Andererseits hat er das Haus gemietet wie gesehen und war seinerzeit mit der Miete einverstanden. Wenn also keine Mängel aufgetaucht sind, würde ich mich auf keine größeren Diskussionen einlassen.

    Es zwingt ihn niemand, deine Wohnung zu mieten...
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ich würde erst mal das Hirn einschalten...

    Mietspiegel sind ein Hilfsmittel zur Begründung von Mieterhöhungen. Von einer Mieterhöhung war allerdings nicht die Rede. Es ist damit völlig sinnlos für den hier in Rede stehenden Sachverhalt über die Gestaltung eines einzelnen Mietspiegels zu diskutieren.
    Es gibt eine durch Mietvertrag vereinbarte Miethöhe. (in Worten: Punkt)

    Eigentlich ist das Thema damit bereits abgehandelt.

    Ergänzend - auch wenn der Sachverhalt keinen entsprechenden Hinweis liefert - sei noch angemerkt, dass ein Mietspiegel für eine Bestandsmiete nur dann zum Thema werden kann, wenn es um Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher geht.



    Ich lasse mich gerne von anderen Forumsmitgliedern verbessern, aber soweit ich weiß, gilt neben dem Baujahr der Ausstattungsstandard und der Modernisierungszustand (nicht nur Decken sondern auch Heizung, Elektroinstallationen, Sanitäreinrichtungen usw.) eines Hauses als Grundlage für den Mietpreis.

    Also in deinem Fall, wenn das alles auf 96er Stand ist, die Berechnung aufgrund des Mietspiegels von 1996, evtl. mit kleinen Abstrichen als Kompromiss für einen guten Mieter. Andererseits hat er das Haus gemietet wie gesehen und war seinerzeit mit der Miete einverstanden. Wenn also keine Mängel aufgetaucht sind, würde ich mich auf keine größeren Diskussionen einlassen.

    Es zwingt ihn niemand, deine Wohnung zu mieten...[/QUOTE]
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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  8. #7 Kitzblitz, 14.10.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Dein Mieter hat einen Mietvertrag mit einem festgelegten Mietzins unterzeichnet - möglicherweise gab es in der Vergangenheit auch Mieterhöhungen, denen der Mieter zugestimmt hatte.

    Der Mietspiegel ist in dieser Situation vollkommen uninteressant. Wenn es deinem Mieter nicht passt, kann er kündigen und sich etwas günstigeres suchen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  9. Lala

    Lala Gast

    Auch bei ersteigerten Gebäuden, bekommt man möglicher Weise beim Bauamt Unterlagen aus denen ggfs. Veränderungen erkennbar sind. Jedenfalls haben wir so alle Unterlagen über das Haus erhalten. Zu allem weiteren möchte ich nichts sagen, weil es bereits dargelegt wurde.
    Der vorherige Eigentümer hat alles selbst verwaltet? Falls nicht, bekommst du über die ehemalige Verwaltung auch Unterlagen?! Auch mit Mietern reden kann durchaus sehr hilfreich sein ;-) da erfährt man eine ganze Menge auch über Gewerke, die dort tätig waren.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    frag den Mieter doch mal, auf welcher Rechtsgrundlage dies basieren soll ?
     
  11. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    So wie es Dir als Vermieter ermöglicht ist eine Mieterhöhung zu "versuchen" (Vergleichsmiete, Mietspiegel, Gutachten etc.) durch zu setzen, so ist es dem Mieter auch erlaubt Dir eine Reduzierung der Miete vor zu schlagen und genau das versucht der Mieter. Ich gehe davon aus, das der Vetrag schon länger besteht und Du aktuell auch keine Mieterhöhung geplant hast.
    Ob Du nun auf sein Begehren eingehst, entscheidest ganz alleine Du. Ich würde Ihm entsprechende Hinweise mitteilen.
    Deutscher Mieterbund e.V.: mietpreisüberhöhung
    oder
    das findest Du hier Landeshauptstadt München - Informationen zum Mietspiegel für München 2011
     
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