Mieter meldet feuchte Wand und Schimmel

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Maverick1977, 09.12.2015.

  1. #1 Maverick1977, 09.12.2015
    Maverick1977

    Maverick1977 Neuer Benutzer

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    Meine Mieter haben mir Schimmelbefall einer Außenwand und feuchte Wand gemeldet.

    Ich habe die Feuchte Wand unserer Hausverwaltung gemeldet.

    Die möchte aber nur einen Handwerker hinschicken, der feststellen soll ob Risse in der Fassade zu finden sind.

    Das Ergebnis soll dann erst nächstes Jahr bei der Eigentümerversammlung besprochen werden .

    Mir ist dieser Zeitraum zu lange ,da ja die Kostenfrage zwischen Vermieter und Mieter im falle eines Eigenverschulden geklärt werden muss .

    Meine Frage muss der Verwalter hier mehr tätig werden wie geschrieben ? Muss die WEG erst beschließen das hier ein richtiges Gutachten erstellt wird ?

    Vielen Dank für eure Hilfe ...
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 09.12.2015
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    Du solltest Druck machen und die Verwaltung darauf hinweisen, dass die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums eine Grundaufgabe ist. Also die Idee, das vom Handwerker überprüfen zu lassen halte ich erst einmal für richtig, dann muss aber ggfs. - falls die Reparatur nicht in den Rahmen der normalen Verwaltertätigkeit fällt - eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.

    Du solltest die Verwaltung darauf hinweisen, dass sie sich schadensersatzpflichtig macht wenn durch einen Schaden am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beeinträchtigt wird (z.B. Mietminderung), so z.B. das LG München (AZ habe ich gerade nicht zur Hand, ggfs einfach googeln). Dieses Gericht hat einen Verwalter eine Frist von 6 Monaten (nicht zur Einberufung der Versammlung sondern zur Behebung des Schadens) eingeräumt, für die Zeit darüber hinaus war er dann schadensersatzpflichtig.

    Stefan
     
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  4. Duncan

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    Wenn Schimmelpilzbefall da ist, ist auch die Wand feucht. Jetzt ist interessant wie feucht und woher die Feuchte kommt. Da ist ein Blick auf die Außenwand und deren Beschaffenheit nicht falsch. Das dauert wenige Minuten, zur Not hilft ein Fernglas. Einer der Gründe warum ich immer erst ums Haus gehe und dann erst beim Mieter klingele. Ich habe aber auch immer Halluzinationen und mein Fotoapparat spinnt auch immer, bemerken wir doch immer wieder Fenster auf Kipp, wo der Mieter doch Stein und Bein schwört, dass er niemals nie nicht die Fenster auf Kipp stellen würde. Danach in der Wohnung: Schadensmeldung nachgehen. Also Fotos vom Befall und Messung der Feuchte, relativen Luftfeuchte, Temperaturen (Bauteil/Raum) im Raster. Danach hat man zumeist schon ein ziemlich genaues Bild woher die Feuchte kommt und warum sie dort landet wo sie ist. Danach kann man weitere Maßnahmen treffen.

    Hat deine Verwaltung "nur" die WEG-Verwaltung? Dann handelt sie meines Ermessens fast richtig sich nur darauf zu beschränken. Fast, weil so richtig super wäre den ET darauf hinzuweisen, dass er sich um den Kram in der Whg. selbst kümmern muss. Ist sie auch mit der SEV beauftragt, sollten obige Schritte noch so umgehend wie geschwind nachgeholt werden.
     
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  5. #4 immobiliensammler, 09.12.2015
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    @Duncan

    Die Außenwand ist aber zwingend Gemeinschaftseigentum, sprich wenn diese tatsächlich durchfeuchtet ist (Sei es (alles schon gehabt) durch Risse im Putz, ein undichtes Fallrohr oder aufsteigende Feuchtigkeit) dann ist die WEG zuständig! - Wenn die Feuchtigkeit aus der Wohnung heraus kommt - also z.B falsches Lüftungsverhalten - dann ist die WEG raus.

    Stefan
     
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  6. Duncan

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    schon klar, steht auch nicht im Widerspruch zu meinen Ausführungen. Aber die Ursache und damit die Herkunft der Feuchte festzustellen geht nun halt so wie oben beschrieben. Das ist alles kein Hexenwerk. Und die Erfahrung bestätigt obige Vorgehensweise als sehr effizient.
     
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  7. #6 Maverick1977, 09.12.2015
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    Ich habe heute diese Antwort von der Verwaltung erhalten...


    Ich bin der Meinung ; es muss sofort was passieren.
    Ein eventuell Feuchte Wand kann nicht ein halbes Jahr warten.

    Sehr geehrter Herr...


    nach nochmaliger Prüfung der geltenden Rechtsprechung kann unter Bezugnahme des BGH-Urteils vom 21.05.2010 (Az.: VR 10/10) mitgeteilt werden, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Form und Höhe noch bereits schon jetzt abgelehnt werden. Dies vor dem Hintergrund, da es keinen verschuldensunabhängige Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch ggf. (noch nachzuweisende) Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt.
    Darüber hinaus sind etwaige Instandsetzungsplanungen und deren Maßnahmen (u.a. Beauftragung eines Gutachters) zunächst durch die Eigentümergemeinschaft zu beschließen. Ebenfalls bedarf es einer Beschlussfassung für etwaige Entnahme aus der Rücklage (zur Rechnungsbegleichung) sofern es sich nicht um Liquiditätsschwierigkeiten handelt.
    Unter Berücksichtigung der v.b. Ausführung kann nochmals abschließend mitgeteilt werden, dass entsprechende Informationen und ggf. entsprechende Angebote (zur Vorbereitung auf die nächste Eigentümerversammlung) eingeholt werden.
    Mit freundlichen Grüßen
     
  8. #7 immobiliensammler, 09.12.2015
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    Also ein Aktenzeichen VR 10/10 kann schon mal nicht stimmen, hast Du das richtig wiedergegeben? - Im Zweifel solltest Du der Hausverwaltung mal das aktuelle BGH-Urteil vom 17.10.2014 (V ZR 9/14) um die Ohren hauen, geht zwar nicht um eine feuchte Wand, aber betrifft ein ähnliches Thema:

    http://juris.bundesgerichtshof.de/c...p;Art=en&sid=12f9061ec3c89965c3c1a5254d7ddde0

    Ggf. solltest Du mit der Schadensersatzpflicht der Verwaltung bei einer Verzögerung argumentieren. Bei den 6 Monaten, die das LG München als zulässig erachtet hat geht es ja auch nicht um die Zeit bis zur Entscheidung sondern bis zur Erledigung der Arbeiten. Für die anstehenden Arbeiten (evtl. Gutachten, Angebote einholen, Einberufungsfrist für die Versammlung, Erhebung der Sonderumlage, Auftragserteilung und eben die Arbeiten) benötigt die Verwaltung nun etwas Zeit, wenn Du Alleineigentümer wärst würde auch nicht morgen der Arbeiter anrücken, vor allen wenn Du dann selbst auch die Finanzierung klären müsstest.

    Also Hexerei ist beim Verwalter auch nicht inklusive, aber unverzüglich muss er eben tätig werden.

    Im übrigen solltest Du Deinen Verwalter noch erklären, dass es beim Schadensersatzanspruch gegen Verwalter eben nicht um verschuldensunabhängige Haftung geht sprich: für die feuchte Wand kann niemand was, aber an der nicht unverzüglich durchgeführten Reparatur trifft dem Verwalter ein Verschulden!


    Schönen Abend noch

    Stefan
     
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  9. #8 Maverick1977, 09.12.2015
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    Die Verwaltung Verwaltet nur WEG.
    Es geht hier ja um die Kostenfrage . "Beurteilung Feuchte Außenwand "
    Es ist eine Außenwand und somit Gemeinschaftseigentum. Die Wand besteht nicht nur aus dem äußeren Rand.
    Bei einer Inneren Wand stimme ich Dir da zu.


    Die kosten hä
     
  10. #9 Maverick1977, 09.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 09.12.2015
    Maverick1977

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    Ich habe der Verwaltung nur folgendes geschrieben.
    Einen Handwerker mit einer Besichtigung der Außenfassade zu beauftragen ist hier kein ausreichendes tätig werden.
    Etwaige Schadensersatzansprüche behalte ich mir vor
    Daraus sollte eigentlich hervorgehen gehen, gegen wenn ich mir die Ansprüche Vorbehalte.

    Genau so denke ich auch.
     
  11. #10 BHShuber, 10.12.2015
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    Hallo,

    das ist mit Verlaub, völliger Blödsinn in Zusammenhang mit der Sachlage, es sieht folgendermaßen aus:

    Der Verwalter ist verpflichtet das Gemeinschaftseigentum instand zu halten, siehe hier:

    http://www.haufe.de/recht/deutsches...s-3-notmassnahmen_idesk_PI17574_HI708081.html

    Verweigert der Verwalter weiter nach Feststellung der Ursache im Gemeinschaftseigentum sollte man ihn zum Schadenersatz heranziehen, denn um eine Notmaßnahme einzuleiten, sofern es sich um Risse im Verputz der Aussenwand handelt und festgestellt sind, braucht es keinen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Gruß

    BHShuber
     
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  12. #11 Maverick1977, 10.12.2015
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    Vielen Dank an euch alle für die tolle Unterstützung hier.
    Ich werde dran bleiben und euch auf dem Laufenden halten.
     
  13. #12 Maverick1977, 14.12.2015
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    Es tut sich was :))))


    Sehr geehrter ... ,


    zunächst übersenden wir Ihnen untenstehende Stellungnahme seitens des Verwaltungsbeirates zur Kenntnis.


    Ungeachtet dessen, teilen wir Ihnen mit, dass wir selbstverständlich bestrebt sind, eine schnelle und einvernehmliche Lösung herbeizuführen, sodass wir Ihre Androhung zur Einleitung von rechtlichen Schritten für völlig überzogen halten. In diesem Zusammenhang halten wir es für zielführender, wenn der betreffende Miteigentümer im Rahmen der Schadensminderungspflicht ebenfalls mitwirkt.

    Nunmehr haben wir bereits eine Fachfirma mit der Ursachenforschung beauftragt und teilen Ihnen mit, dass bei Feststellung einer Ursache, die umgehende weiterführende Handlungen seitens der WEG notwendig machen, auch verfolgt werden. Die Fachfirma wird auch im Rahmen der Schadensminderungspflicht den Schimmelbefall (und die damit verbundene schadhafte Tapete) entfernen und einen entsprechenden Vorsorgeanstrich auftragen, sodass lt. Angabe des Fachunternehmens sich bis zu einem Jahr kein neuer Schimmel bilden kann. Zudem kann mit der hierdurch gewonnenen Zeit (durch den Auftrag eines entsprechenden Schimmelschutzes) die Problematik in der bevorstehenden Eigentümerversammlung besprochen werden, sodass eine (kostenverursachende) außerordentliche Eigentümerversammlung vermieden werden kann.


    Mit freundlichen Grüßen
     
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  14. #13 BHShuber, 16.12.2015
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    Hallo,

    das hört sich ja schon ein wenig optimistischer an, dennoch sollte man den Druck auf die Hausverwaltung nicht mindern, es kann nämlich sein, dass die hier wieder in ihren flegmatische Schockstarre verfallen, frei nach dem Motto, oh Gott, oh Gott die Eigentümer wollen das wir tätig werden, oh Gott, oh Gott, das auch noch vor Weihnachten.....................................................................................:043sonst:

    Gruß

    BHShuber
     
  15. Jobo45

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    ja und warum antwortet der Verwaltungsbeirat?
     
  16. #15 Maverick1977, 22.12.2015
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    Ja ist schon eine sehr merkwürdige Verwaltung. Von mir sicher nicht mehr gewählt .
     
  17. #16 Maverick1977, 07.05.2016
    Maverick1977

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    In der Eigentümerversammlung wurde jetzt beschlossen, dass bei Feuchtigkeitsschäden die Verwaltung zu informieren ist.
    Der betreffende Eigentümer ( Benachteiligter ) hat den Schaden an seinem Sondereigentum zu beseitigen und eine fachmännische Ursachenforschung ( zu eigenen Lasten ) durch zu führen.
    Sollte festgestellt werden, dass die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, trägt die Kosten die Wohneigentümergemeinschaft im Verhältnis der Miteigentumsanteile.

    Ist das so rechtens ?

    Vielen Dank
     
  18. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Maverick1977,

    hast Du Dir in den vergangenen fünf Monaten denn selbst schon mal den Schaden angesehen?
     
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  19. #18 Maverick1977, 07.05.2016
    Maverick1977

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    Ich habe Bilder gesehen.
     
  20. Andres

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    Der erste und der dritte Teil auf jeden Fall, aber dafür hätte man auch keinen Beschluss gebraucht. Den mittleren Teil halte ich für zumindest fragwürdig. Was der Eigentümer mit seinem Sondereigentum macht, ist zunächst einmal seine Sache. Zur Sache der Gemeinschaft wird das erst, wenn das Gemeinschaftseigentum gefährdet ist. Dann darf die Gemeinschaft aber selbst tätig werden und der Eigentümer muss das dulden.
     
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