Mieter meldet "Mietmängel" direkt per Rechtsanwalt

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von Helga29, 01.11.2014.

  1. #1 Helga29, 01.11.2014
    Helga29

    Helga29 Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    heute am Vormittag war die Übergabe der Hausverwaltungsangelegenheiten durch die bisherige Hausverwalterin meiner verstorbenen Tante (meine Schwester und ich sind als Nichten die Erbinnen über ein Vermächtnis).

    Mal abgesehen von vielen Zahlen, Daten, Fakten kam auch ein Problemfall auf den Tisch.

    Ein Mieter hat im August 2013 "Mietmängel" angezeigt und zwar gleich per Schreiben vom Rechtsanwalt. Der Dachboden über der Wohnung habe Mitte 2012 einen Wasserschaden gehabt, Feuchtigkeitsflecken seien die Folge gewesen an Schlafzimmer- und Wohnzimmerdecke. Zweiter Mangel, nicht nur optisch störend sondern problematisch beim Stellen der Möbel: der Holzdielenboden würde sich wölben. Im Flur wären deutliche Risse, in denen sich Ungeziefer fände.

    Meine Tante hat alles über eine Rechtsanwältin gemacht (es gingen mehrere Schreiben hin und her) sowie einen Gutachter beauftragt, der Mitte September 2013 die Mietwohnung besichtigt hat. Das Gutachten ergab, dass der Allgemeinzustand abgewohnt und stark verunreinigt ist. Die Verfärbungen könnten von einem Feuchtigkeitseintrag von oben her rühren, augenscheinlich aber wesentlich vor dem genannten Termin 2012. Dachboden und Ziegeleindeckung sind in Ordnung. Wegen Katzenhaltung in der Wohnung Wände bis auf den Putz verkratzt, Teppichboden im Wohnzimmer riecht nach Urin und Exkrementen, unter dem Belag Kotreste von Kleintieren gefunden. Unsachgemäß aufgebrachter Bodenbelag vom Vermieter (vor vielen Jahren), darunter ursprünglicher und originaler Boden von 1910 der aufgrund von Konstruktion und Alter nicht eben ist (aber kein Wassereintrag oder Feuchtigkeit). Kein Ungeziefer vorhanden.

    Es gab dann einen Rechtsanwaltsschreiben-Pingpong, der Mieter wollte eigentlich ausziehen, hat aber nichts gefunden.

    Ich vermute ja stark, dass es zum Konflikt schon etwas eher kam: nämlich als meine Tante nicht erlaubte, dass die neue Lebensgefährtin mit einzieht. Ich kann mich erinnern, dass meine Tante davon erzählt hat, ihr war die Dame nicht genehm. Meine Tante wusste aber, dass sie keine rechtlich Handhabe hatte gegen einen Einzug der Lebensgefährtin.

    Seit etwas vor dem Tod meiner Tante hat sich nichts mehr bewegt. Der Mieter wohnt schon seit 15 Jahren in der Wohnung, zu einem verhältnismäßig sehr günstigem Mietpreis. Die Wohnung ist eine 62 qm, 3-Zimmer-Wohnung für 275 € Kaltmiete. Abgesehen davon, dass sie wohl abgewohnt ist und verdreckt war weiß ich nichts über den Sanierungsstand (nur dass sie Einzelöfen hat).

    Die Hausverwalterin hat empört erzählt, dass die Lebensgefährtin vor ein paar Monaten eingezogen sei, der Mieter sie aber nicht gemeldet hat bei ihr. Die Vorgeschichte hat sie mir nicht erzählt, die wusste ich selber noch aus Berichten meiner Tante. Bei der Hausverwalterin fing das Erzählen sozusagen damit an, dass "aus heiterem Himmel" plötzlich das Schreiben vom Rechtsanwalt kam.

    Nachdem wir jetzt zum 1.11. die Hausverwaltung selber übernehmen, wäre das doch ein geeigneter Zeitpunkt, um Ruhe in die Angelegenheit zu bringen und eine Einigung abseits vom rechtsanwaltlichen Hin- und Her herbeizuführen. Oder bin ich da zu naiv???

    Viele Grüße + bin für Tipps von den Erfahrenen hier dankbar!
    Helga
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 01.11.2014
    Glaskügelchen

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    Sorry, aber die einzige Frage die ich finden konnte ist die:
    Lebensratgeber gesucht?
    Was genau willst du denn wissen? Mindert der Mieter die Miete wegen Schäden, die er evtl. selber verursacht hat oder sonstiges?
     
  4. #3 Helga29, 01.11.2014
    Helga29

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    Oh, vor lauter Formulierungen die Fragen vergessen:

    Wie kommt man von einem eskaltierten Streit, bei dem die Kommunikation beidseitig nur noch über Rechtsanwalt ging, zurück zu einer regulären Vermieter-Mieterbeziehung?

    Ist es überhaupt sinnvoll, den Rechtsanwalt beiseite zu lassen, wenn ein Streit so weit gediehen ist und der Konflikt noch nicht behoben ist?

    Danke und viele Grüße
    Helga
     
  5. Duncan

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    Ehrlich gesagt unterhalte ich mich lieber mit einem RA als mit einem aufgebrachten, irrationalem Mieter. RA haben den Vorteil nur extrem selten auszurasten und handgreiflich zu werden, bei Mietern bin ich mir da weniger sicher.

    Nach der Wohnungsbeschreibung möchte man den Mieter eigentlich vollständig los werden und die Wohnung erst mal auf Vordermann bringen. Welche Liquiden Mittel wären für entsprechende Maßnahmen da? Oder erst mal Füße still halten und Rücklagen aufbauen, kommt Zeit kommt Rat?

    Ob ihr die Verwaltung wirklich alleine in Eigenregie machen wollt solltet ihr euch nochmal durch den Kopf gehen lassen. Einem professionellem Verwalter 2-3 Jahre über die Schulter schauen, Löcher in den Bauch zu fragen und hinterher zurechnen hat sich meist bezahlt gemacht. Ein schneller Anstieg der Lernkurve kann sonst deutlich teuer erkauft sein.
    Wichtigste Lektion: Kriegskasse! Immer ausreichend liquide Mittel vorhalten. ~5T€/WE mal als Hausnummer, mehr schadet nicht. Bei wenigen WE eher mehr, bei sehr vielen kann es etwas weniger pro Stück sein.
    Lektion 2: was wichtig ist, schriftlich erledigen mit nachweisbarer Zustellung.
    Per Mail oder (fern)mündlich kannst zum Geburtstag gratulieren oder Mitgefühl zum Tod des Hundes übermitteln.
     
  6. #5 Helga29, 01.11.2014
    Helga29

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    Guten Abend Duncan,

    erstmal Danke für den wertvollen Input:

    Du hast Recht, aufgebracht und irrational trifft es wahrscheinlich ziemlich genau. Wobei er sich wahrscheinlich schon deutlich abgekühlt hat, per RA kam die Information, dass er keine andere Wohnung findet (und dann war ja auch die Lebensgefährtin mit eingezogen).

    Er will aktuell nicht ausziehen, zahlt seine Miete - das heißt wohl, dass er erst mal bleibt.

    Liquide Mittel sind 16 k€ da, für das komplette Haus. Was noch bezahlt werden will ist die Erbschaftsteuer - der Notar meinte allerdings, dass sich das bis zu zwei Jahre hinziehen kann.

    Puh, das ist ganz schön Kapital auf der hohen Kante notwendig für 12 Mietwohnungen... , danke fürs Konkretwerden!

    Da hast Du sehr recht. Das hat meine Tante schon immer so gehandhabt.

    Das wollten wir mit dem Steuerberater machen, 2-3 Jahre von ihm lernen und dann die Erklärungen selber erstellen.

    Mit der Hausverwaltung ist es so, dass diese eine Freundin meiner Tante gemacht hat (in den letzten Jahren, in denen meine Tante aufgrund ihres hohen Alters nicht mehr selbst die Verwaltung machen konnte). Sie ist selber nicht vom Fach, ebensowenig wie meine Tante es war. Meinem Vater macht das Thema Spaß und als ehemaliger Verwaltungsbeamter hat er auch rechtliche Kenntnisse. Ich fürchte fast, wir kommen nicht drum herum, unsere eigenen Erfahrungen zu machen. Wobei ich selber kein Freund bin von "gespart muss werden, koste es was es wolle". Auf den Steuerberater habe ich bestanden.

    Viele Grüße
    Helga
     
  7. #6 Glaskügelchen, 01.11.2014
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    Bei der momentanen Zinslage und einem abbezahlten Haus halte ich das für übertrieben.

    Der Steuerberater hat mit der Hausverwaltung nichts zu tun. Das schaut man sich einmal an wie er das macht und gut is.

    Bei den liquiden Mitteln kommt monatlich einiges dazu bei 12 Wohnungen. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten würde ich schnellstens prüfen.
    Die Abzahlungsmodalitäten der Erbschaftssteuer, die Papa erstmal übernimmt, sind schätzungsweise großzügig verhandelbar :smile007: (und schon sind wir bei Überschneidungen mit dem anderen Beitrag)
     
  8. Duncan

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    Das Haus ist alt und wenn dort noch Kohleöfen als Hauptheizung (? - (nur dass sie Einzelöfen hat)) drin sind...
    Also da kann immer mal was passieren. Wenn eine der Wohnungen leer wird, wird es höchstwahrscheinlich sinnvoll sein diese erst mal grundlegend zu sanieren. Etagenheizung(?), neues Bad komplett, Rohrleitungen alle überalterten, Elektroleitungen auf Stand bringen, Datenleitungen gleich mit, Fußböden, Fenster, Türen (?), ...
    So und nun wollten wir noch für Rechtsstreitigkeiten abgesichert sein und eine kleine Rücklage für Dach, Fassade, Gründung, Außenanlagen usw. haben....

    Ich bin da deutlich 5stellig und merklich näher an 6stellig als denn an vieren.
    Das im Rahmen solcher Arbeiten die Rücklage auch mal deutlich schrumpft und dann wieder aufgebaut werden muss ist klar. Aber damit man mal eine Hausnummer hat sicher nicht so falsch.
     
  9. #8 Helga29, 02.11.2014
    Helga29

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    Hallo Glaskügelchen,

    Meine Tante hat wohl nie die Mieten erhöht, wir prüfen das morgen mal nach anhand der Mietverträge und der Aufstellung, wie die Mieten aktuell sind.

    Der Papa überbrückt die wenigen Tage vom Erbschaftssteuerbezahlen bis zur Grundbucheintragung von uns als den neuen Eigentümerinnen. (im Vermächtnis steht, dass wir erst dann das Eigentum bekommen, wenn die Erbschaftsteuer bezahlt ist). Erst dann können wir das notwendige Hypothekendarlehen aufnehmen. Ich bin heilefroh, dass er dazu bereit ist. Ansonsten ist es meinen Eltern wichtig, dass sie ihr eigenes Vermögen notfalls für ihre Pflege oder sonstige Katastrophen verfügbar haben.

    Danke Dir für den Hinweis auf die schnelle Überprüfung der Mieterhöhungsmöglichkeiten.

    Viele Grüße
    Helga
     
  10. #9 Helga29, 02.11.2014
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    Meine Tante hat das immer so gemacht, dass sie saniert hat wenn eine Wohnung frei geworden ist. Allerdings glaube ich nicht, dass sie das Thema Rohrleitungen angepackt hat. Die Fenster sind in allen Wohnungen Verbundfenster. Zum Teil gibt es Etagenheizungen, zum Teil Einzelöfen - aber wohl zum Glück keine Holz/Kohleöfen mehr.

    Jedenfalls herzlichen Dank Dir für den Hinweis auf die Kriegskasse. Ich hätte das bei weitem nicht so hoch eingeschätzt...

    Viele Grüße
    Helga
     
  11. Duncan

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    Ich hatte den Hinweis mal von einem guten Bekannten erhalten der in den 60er Jahren mit der Vermietung seiner ersten ETW begonnen hat, heute hat er Immobilien in 14 dt. Städten. Man darf also behaupten er weiß mit Geld umzugehen und was er da tut. Ich selbst habe nur nen Mehrfamlilienhaus, ein kleineres Gewerbeobjekt und einige ETWs. Bisher bin ich mit der Größenordnung sehr gut gefahren und hatte auch bei ungeplanten Vorkommnissen immer genug in der Hinterhand um ggf. "scharf zu schießen".

    Straßenbaubeiträge, neuer Trinkwasseranschluss, neue Abwasserentsorgung?
    Es kommen schnell mal Beträge die man euch von außen diktiert und die ihr kaum ordentlich planen könnt. Wenn Papa ggf. immer mal als "Privatbank" für Zwischenfinanzierungen genutzt werden kann, sollte das ein sehr großer Vorteil sein.
     
  12. #11 Helga29, 04.11.2014
    Helga29

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    Hallo Glaskügelchen,

    Du hattest Recht - wir waren gestern beim Steuerberater und das ist wirklich alles nicht so kompliziert. Er hat auch selber gesagt, dass die allermeisten seiner Kunden intellektuell durchaus in der Lage wären, ihre Steuererklärung selber zu machen. Nur die haben halt auch keine Lust dazu (wobei bei Kosten von etwa 500 bis 1000 € für die Steuererklärung meine Begeisterung fürs Steuer-do-it-yourself rapide ansteigt...)

    Viele Grüße
    Helga
     
  13. #12 Helga29, 04.11.2014
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    Ja, das liest sich alles sehr vernünftig. Wird allerdings geraume Zeit brauchen, bis wir auf eine richtig ordentliche Rücklage kommen. Die Erbschaftsteuer will bezahlt werden und wir wollen monatlich Beträge entnehmen, um die Erbschaft auch etwas genießen zu können. Aber zumindest ist es gut zu wissen, welche Höhe da anzupeilen ist.

    Danke nochmals :-)
    Helga
     
  14. #13 sara, 05.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.11.2014
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    Zu deiner bisherigen Steuererklärung kommt doch nur die Anlage V für Vermietung (2 Seiten)
    Hol dir beim Finanzamt mal die "Anlage V" und da siehst du was genau bei der Steuererklärung für Vermietung eingetragen werden muss/sollte.

    Ist wirklich nicht schwierig, vor allem gibt es doch bestimmt die Steuererklärungen der Tante, die du auch als Vorlage nutzen kannst.
     
  15. #14 MacSassi, 05.11.2014
    MacSassi

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    Aber nicht vergessen, dass man zunächst vermutlich/ziemlich sicher eine getrennte Feststellungserklärung braucht, weil es ja zwei Beteiligte sind (die TE und ihre Schwester). Da ist der Aufwand um ca. zwei Formulare höher.
     
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