Mieter meldet sanitären Schaden spät, Wasserschaden befürchtet

Diskutiere Mieter meldet sanitären Schaden spät, Wasserschaden befürchtet im Wohngebäudeversicherung Forum im Bereich Versicherungsforum; Hallo, mit einer Haftungsfrage wende ich mich hiermit zum ersten mal an das Forum. Zum Problem: Vor genau einem Monat meinte mein Mieter...

  1. #1 HermannM, 01.10.2020
    HermannM

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    Hallo,

    mit einer Haftungsfrage wende ich mich hiermit zum ersten mal an das Forum. Zum Problem: Vor genau einem Monat meinte mein Mieter telefonisch, "es gäbe mit den Fugen im Badezimmer Schwierigkeiten" (Bad 4qm 1. Stock bei Einzug 2009 neu saniert; Doppelhaushälfte); es würden sich Risse bilden und er hätte mehrmals mit Silokon versucht diese wieder zu verschließen. Ich habe ihn gebeten, mir sofort Fotos des Schadens zu schicken, konnte ihn aber seitdem nicht mehr erreichen. Kontaktversuche via E-Mail, SMS, Whatsapp und Telefon wurden ignoriert. Das Objekt liegt ca. 750km entfernt von meinem Wohnort.

    Als er mir schließlich am 28.10.20 diese Fotos (s. Anhang) geschickt hat, mit der Bitte das Problem zu beheben, bin ich aus allen Wolken gefallen. Es sieht nach einem kapitalen Wasserschaden aus, weitere Folgeschäden im EG inkl. Schimmel sind wohl nicht auszuschließen. Unter den Fliesen befindet sich Estrich, Küche befindet sich im EG drunter.

    Ich habe ihn sofort gebeten, alle weiteren Maßnahmen in die Wege zu leiten, damit kein größerer Schaden entsteht. Meine Fragen:

    - Hätte er mir diesen Schaden nicht viel eher melden müssen - also vor seinen 3 laienhaften Versuchen, das ganze mit Slilokon abzudichten?

    - Welches weitere Vorgehen würdet ihr mir raten?


    Ich bin für jeden Rat äußerst dankbar!

    P.S: Wohngebäudeversicherung hat Haftungeintritt selbstredend abgelehnt
     

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  3. Andres

    Andres
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    Das ist tatsächlich eine bloße Bitte. Der Mieter muss dem nicht nachkommen, denn der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei dieser Vorgeschichte würde ich mich auch lieber nicht darauf verlassen, dass der Mieter hier irgendetwas tut, vor allem etwas sinnvolles.


    Das Silikon ist das weiße Zeug an den Wänden der Dusche? Ist auf den Bildern nicht so leicht zu erkennen ...

    Ja, er hätte dir den Mangel sofort melden müssen, § 536c BGB, und er hätte nicht selbst herumbasteln sollen und dürfen. Rechtliche Folgen hat das aber nur insofern, dass er die Miete eben nicht mindern darf, bis du Kenntnis vom Mangel hast, und dass er für Folgeschäden aus der verspäteten Meldung haftet, sofern es die überhaupt gibt, wovon ich noch nicht überzeugt bin.


    Einen Fliesenleger mit der Reparatur beauftragen, ggf. einen Gutachter vorschalten, um die Ursache zu klären, wobei ich das für sinnlos halte: Es mag ja sein, dass der Mieter z.B. durch falsche Reinigung das Problem verstärkt hat, aber bei einem so massiven Schaden tippe ich eher auf Verlegefehler. Selbst wenn das nachweisbar sein sollte, dürfte nach 11 Jahren mühelos Verjährung eingetreten sein.

    Es ist immer schwer, über ein paar Bilder die Ursachen abzuklären, aber folgendes fällt mir auf:
    • Ich sehe nirgends Silikonfugen - also, ich meine: nirgends, wo welche sein sollten - und auch keine Spuren oder Reste. Hat die jemand (der Mieter?) abgezogen oder war das immer so? Das ist ein größerer Fehler!
    • An mehreren Stellen, vor allem am Sockel der Duschtasse, sind sehr weite Abstände mit Fugenmasse verschlossen worden. Dass es dort früher oder später zu Rissen kommt und das Material ausbricht, ist kein Wunder. Egal welches genaue Material für die Fugen verwendet wurde: Dafür ist das nicht gemacht.
    • Insgesamt erscheinen mir die Fugenbreiten sehr ungleichmäßig. Man sieht das besonders schön auf dem ersten Bild, wo trotz Unschärfe ein ziemlicher Versatz an der Kreuzung der Bodenfliesen erkennbar ist, aber auch an vielen anderen Stellen ist das sichtbar. Nun hat das kleine Bad zwar viele Winkel und Ecken und die diagonale Verlegerichtung der Bodenfliesen tut ihr übriges dazu, dieses Bad zu einem Mosaikpuzzle zu machen, aber trotzdem halte ich das für keine fachgerechte Verlegung und bin nicht wirklich überrascht, dass es nach ca. 10 Jahren dann so aussieht.
    • Auch der Übergang an der Türe erscheint mir nicht fachgerecht ausgeführt. Bei einem Höhenunterschied von ca. einem Zentimeter kann man nicht einfach eine normale (vermutlich die alte, vor der Neuverlegung) Übergangsschiene gerade einbauen und ein bisschen Fugenmörtel darunterschmieren. Ähnliches gilt für den Türrahmen. Weder Fugenmasse noch Silikon sollte so große Spalten überbrücken.
    Ob hier zusätzlich ein Feuchtigkeitsschaden eingetreten ist, lässt sich von außen nicht sagen. Es kommt auf die Gewohnheiten der Mieters an. Wenn der beim Duschen nicht immer das ganze Bad flutet, kann das auch ohne intakte Fugen eine Zeit lang trotzdem funktionieren. Trotzdem ahne ich, dass hier keine Reparatur sondern eine Neuverlegung ansteht, diesmal fachgerecht ...


    Welche versicherte Gefahr soll denn hier eingetreten sein? Auch das überrascht mich nicht.
     
  4. #3 HermannM, 01.10.2020
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    Vielen Dank für die ausführliche und kompetente Antwort Andreas. Mein weiteres Vorgehen wäre, dass ich einen Fachmann mit einem Gutachten beauftrage, der a) das Ausmaß des Schadens begutachtet und b) gemäß §536c einschätzt inwiefern man dem Mieter die späte Meldung anlasten kann; beispielsweise auf Grund von eingedrungenem Wasser. Für alles Weitere werde ich schlussendlich als Vermieter gerade stehen.
     
  5. #4 sara, 01.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2020
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    genau! Ich sehe hier auch nur offene Fugen!
    Kein Wunder, dass das Wasser sich den Weg durch die Fugen in der Dusche unter die Duschwanne sucht.
    Der Fliesenleger der das verlegt hat war wohl kein Fachmann, oder sehr nachlässig, wie auch Andres, alles was im Argen liegt, schon beschrieben hat.

    Ich würde wohl einen Fliesenleger beauftragen. Hast du noch Fliesen für den Sockel?
    Diesen würde ich erneuern lassen und vor allem erstmal darunter trocknen. Die Fugen in der Dusche natürlich vorrangig schließen.
    Die Übergangschiene gegen eine die die Höhenunterschiede ausgleicht dann auch austauschen.
    (Den Gutachter würde ich mir dabei sparen)

    (Und ehrlich 750km wären mir auch zu weit um mich um ein Objekt in der Vermietung zu kümmern.)
     
  6. #5 Papabär, 01.10.2020
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    Der TE will vermutlich auf "bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser" hinaus. Allerdings kann auch ich anhand der Bilder nicht erkennen, welcher Schaden hier durch das Leitungswasser verursacht sein soll ... für die diletantische Verlegearbeit kann das Wasser schließlich nichts. Sollte jetzt im EG ein Schaden durch das Wasser auftreten, sieht das aber möglicherweise wieder anders aus.
     
  7. Jobo45

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    nach den Bildern zu urteilen, denke ich, dass aufgrund der fehlenden Silikonfuge in der Dusche das Wasser schon längere Zeit unter die Fliesen gelaufen ist und den Unterbau (Isolation, Trittschalldämmung und Estrich) bereits angegriffen hat, so dass dieser nachgegeben hat und sich die Fließen mit dem Estrich abgesenkt haben.
    Vorgehensweise würde ich mich meinen Vorrednern anschließen.
     
  8. #7 HermannM, 02.10.2020
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    Danke für weitere, sachkundige Tipps. Solange ich nichts konkretes weiß bzw den Schaden nicht in aller Gänze überblicken kann, bin grundsätzlich an einer gemeinsamen Lösung interessiert. Alles Weitere wird ein Gutachten zeigen; auch ob ein Wasserschaden im EG vorliegt. Fliesen für den Sockel habe ich keine mehr.
     
  9. sara

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    Ja, und vor allem auch die Wände von der anderen Seite der Dusche (Räume) aus anschauen.
    Denn auch da könnte sich eine feuchte Stelle vorhanden sein..
    Evtl. stehen da Möbel davor und ist noch nicht sichtbar geworden?
     
  10. #9 Newbie15, 02.10.2020
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    Ich würde auch dringend genau nachschauen an mehreren Stellen. Irgendwie sieht es aus, als wäre alles abgesackt? Ich kann mir kaum vorstellen, dass das bei der Renovierung so gemacht wurde? Mit diesen Spalten im Spritzwasserbereich?

    Ich will dir keine Angst machen, aber bei uns sah es so aus wie auf den Bildern. Das schwarze waren mal OSB-Platten, später nur noch Schimmel. Es gab leider unter den Fliesen keine Abdichtung, allerdings war das Bad aus Mitte der 80iger. Wir hatten leichte Panik um unsere Holzbalkendecke, aber der ist tatsächlich nichts passiert, keine Feuchtigkeit in den Balken. Die Mieter hatten auch immer versucht, das irgendwie zu reparieren.
     

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  11. #10 Newbie15, 02.10.2020
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    Von oben sah es so aus:
     

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  12. #11 HermannM, 02.10.2020
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    Update: Ein Gespräch mit dem Mieter ergab, dass sich der Schaden über eine längere Zeit hingezogen hat. Nachdem er die Fugen an der Dusche nicht mehr mit Silikon dicht bekommen hat, ist schlussendlich Wasser eingedrungen, weil sie die Dusche weiterhin benutzt haben. Daraufhin hat sich schlussendlich der Boden abgesenkt; wohl auf Grund des Wassers.
    Sie sind nun seit geraumer Zeit in das Badezimmer im EG drunter ausgewichen. Im EG drunter befindet sich die Küche, dort gäbe es anscheinend auch einen Wasserfleck an der Decke. Geruchsbildung bzw. Schimmel würden aber nicht auftreten. Ich habe meinen Mieter gebeten, mir auch ein Foto des Flecks zu schicken.
     
  13. Andres

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    Ok, dann stellt sich die Sache doch etwas anders dar. Erstens würde ich mich nun doch noch einmal mit der Versicherung in Verbindung setzen. Die kaputten Fugen mögen kein Fall für die Gebäudeversicherung sein - ein Wasserschaden schon eher. Große Erwartungen hätte ich nicht, aber einen Versuch ist es wert. Was die Versicherung zahlt, muss man schon nicht mehr beim Mieter einfordern.

    Im Umgang mit dem Mieter muss klar sein: Ihr werdet wahrscheinlich keine Freunde mehr, denn du wirst hier früher oder später Schadenersatzforderungen stellen. Der Mieter mag die Schäden an den Fugen nicht verursacht haben, aber für die Folgeschäden durch die unterlassene Meldung ist er verantwortlich. Es sollte jetzt darum gehen, den Schaden samt aller Folgeschäden zu dokumentieren und dann zu beseitigen, also Gutachter gefolgt von Handwerker. Ich persönlich würde zusehen, dass ich Forderungen an den Mieter erst stelle, wenn die Reparatur über die Bühne gegangen ist. Je später der Mieter merkt, dass er für den Besuch, den er neuerdings regelmäßig in seiner Wohnung hat, zur Kasse gebeten wird, desto eher ist mit Kooperation zu rechnen.

    Es wäre vielleicht auch eine gute Idee, sich einen Anwalt zu suchen, falls noch nicht geschehen. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass hier einer gebraucht wird ..
     
  14. sara

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    Aber die Dichtmasse der Fugen in der Dusche sind komplett, und so wie es aussieht, sauber rausgenommen worden. Da ist keinerlei Fugenmasse mehr zu sehen.
    Wie man da dann auch noch längere Zeit mit den offenen Fugen duscht, ist unverständlich.

    Insofern hat Jobo45 den Sachverhalt wohl richtig eingeschätzt.
    Und die Empfehlungen von Andres letztem Beitrag schließe ich mich an.
     
  15. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Für mich sieht das nach abgesacktem Estrich aus. Da muss unbedingt ein Gutachter ran um zu klären ob und was da noch zu Retten ist, sowie um die Ursache des Problems zu finden. auch sollte man versuchen herauszufinden ob da, wo normalerweise Silikon hingehört jemals welches gewesen ist. Evtl. gegeben die Fotos von der Vermietanzeige oder der Wohnungsübergabe etwas her.
    Nach meiner laienhaften Meinung muss der komplette Estrich raus und neu.
     
  16. Duncan

    Duncan
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    mindestens in den abgesackten Bereichen...
    Unterm Strich heißt die Baustelle einmal Bad neu machen...
    Schade nach nur 11 Jahren, aber bei dem 80er Schick auch nicht verkehrt.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 04.10.2020
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    Was aber fast garantiert der Mieter nicht als durch ihn verursacht betrachten wird, er hat ja versucht zu Retten.
    Spätestens bei der endgültigen Kostentragung (VM oder Mieter, vielleicht auch Handwerkerhaftung (arglistig verschwiegener Mangel (z.B. ungeeigneter Estrich), kann nur Gutachter feststellen) oder alle Beteilgten irgendwie anteilig) wird die Schuldfrage zu klären sein.

    Daher besser früher als später einen Fachanwalt und Gutachter einschalten. Versäumnisse können den VM wirklich teuer zu stehen kommen.
     
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