Mieter meldet Schäden nicht - Unwissenheit schützt vor Strafe nicht?

Diskutiere Mieter meldet Schäden nicht - Unwissenheit schützt vor Strafe nicht? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, Es geht um folgenden Sachverhalt: Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung. Wir (Vermieter) haben in...

  1. Arya

    Arya Neuer Benutzer

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    Hallo,
    Es geht um folgenden Sachverhalt: Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung. Wir (Vermieter) haben in unserem Keller einen leichten Schimmelbefall entdeckt - da die Wand angrenzend zu besagter Einliegerwohnung liegt, haben wir vorsichtshalber unseren Mieter gefragt ob in seiner Wohnung auch Schimmelbefall vorliegt. Antwort war " ich sehe mal nach " - nach 2 h schrieb er, er sei nun Zuhause und hätte mal nachgesehen er habe Schimmel. Wir baten um Fotos und er hat in zwei Räumen Schimmelbefall.Einen leichten in dem einen Raum und an der an uns angrenzenden Abstellkammer einen massiven Befall. Die komplette Wand ist verschimmelt und feucht.

    Wie sieht es nun mit dem Kündigungsrecht unsererseits aus? Der Mieter hat den Schaden ja nur auf unsere ! Nachfrage angezeigt. Das sieht ja nicht seit gestern so aus. Kann er sich damit rausreden das es sich um eine Abstellkammer handelt die er selten betritt? Der Schaden erstreckt sich über Minimum 3 m², Ursache noch unklar, sieht aber so aus als würde der Schimmel in unserem Kelleranteil von seiner Seite kommen.
    Abgemahnt wurde er von uns schon mit anderen Dingen die nicht mit der geschilderten Sachlage zusammenhängen - so langsam reicht sein Verhalten. Wie würdet ihr vorgehen?

    Grüße
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn er seine Abstellkammer nicht mit Licht besucht und das dadurch nicht sehen kann hat er es Euch umgehend mitgeteilt als er es gesehen hat. Vielleicht hätte er Angst dass es an ihm liegt und hat sich nicht getraut zu melden. Das ist wohl das Risiko eines Vermieters
     
  4. Andres

    Andres
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    Warum schlägt man sich hier mit Abmahnungen herum? In den Haus scheint es zwei Wohnungen zu geben, von denen der Vermieter eine bewohnt. Demnach hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB, und zwar ohne irgendwelche Begründungen. Wenn ihr den Mieter nicht mehr haben wollt, dann kündigt ihm eben.
     
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  5. Arya

    Arya Neuer Benutzer

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    Hallo,
    die Frage ist welche Art der Kündigung die sinnvollste ist. Es handelt sich bei dem Objekt um das Eigentum einer Erbengemeinschaft, wir als Bewohner sind Teil dieser Erbengemeinschaft. Soweit ich die Gesetzgebung verstanden habe, muss es sich bei einer Kündigung nach § 573a BGB um eine juristische Person handeln. Die Erbengemeinschaft selbst ist eine solche nicht - daher wäre es fraglich ob das durchgeht ? Oder verstehe ich das grundsätzlich falsch?
     
  6. Andres

    Andres
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    Eigentumsverhältnisse sind egal. Wer ist der Vermieter? Ist das auch die Erbengemeinschaft?
     
  7. Arya

    Arya Neuer Benutzer

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    Ja Vermieter ist laut Mietvertrag die Erbengemeinschaft.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... und Ihr wollt diesen Mieter unbedingt loswerden? Mit oder ohne Gründe?
     
  9. Arya

    Arya Neuer Benutzer

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    Es summieren sich einfach seine Verfehlungen. Von ständigem Zahlungsverzug ( nie ein ganzer Monat aber mal kommt die Miete pünktlich (selten) und mal erst am 25., man weiß nur zwischen dem 03. und dem 25. ist alles möglich) bis hin zu Lärmbelästigung durch nächtliches streiten auf der Straße, über die Weigerung oder das Unverständnis den Müll zu trennen, mehr oder weniger illegale Aktivitäten und nun der Gipfel mit dem Schimmel. Man mahnt ihn wegen irgendetwas, er behauptet das er nicht wusste das es so ist, ändert sein Verhalten ( bis auf den Zahlungsverzug) und "denkt" sich das nächste Ding aus. Meines Erachtens konnte er diesen Schimmel nicht übersehen. Es handelt sich um eine Zweizimmerwohnung mit dieser integrierten Abstellkammer. Um den Schimmel dort zu übersehen hätte er die Augen zu machen müssen oder die Kammer über Wochen nicht öffnen müssen. Und dann wäre immer noch Schimmel von zwei Fingern breite unter seinem Fenster.
    Anzeigen wegen seiner (mehr oder weniger) illegalen Aktivitäten möchten wir ihn definitiv nicht. Wir haben einen Anwalt damals hinzugezogen und ihn abgemahnt und dann hat er einen Teil seines Verhaltens eingestellt.

    Meine Befürchtung ist, dass wir ihn unsachgemäß kündigen, beispielsweise § 573a BGB als Erbengemeinschaft (juristische Person?) und sich die Kündigung dadurch unnötig verlängert was ihm Zeit gibt wer weiß was anzustellen. Dazu muss man sagen, das ist das erste mal dass wir Probleme mit einem Mieter haben, daher sind wir einfach verunsichert wie das sinnvollste Vorgehen ist. Selbstverständlich ist es für uns ein Problem, wenn die ganze Angelegenheit jetzt teuer wird, alles andere war nur "nervig".
     
  10. Andres

    Andres
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    Ok, dann mal ein paar Worte zu anderen denkbaren Kündigungsgründen:

    Hier sollte man abmahnen, denn auf diesem Weg dürfte eine erfolgreiche Kündigung am wahrscheinlichsten sein.


    Schwierige Nummer. Mit Lärm in der Wohnung, im Haus oder wenigstens auf dem Grundstück würde die Sache besser aussehen. Aber wenn man ohnehin schon Abmahnungen sammelt ...


    Ich wage mal eine mutige Prognose: Das wird niemals ein Kündigungsgrund werden. Die Mülltrennung kann man zwar sicher irgendwie als Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis sehen, aber deswegen wird kaum ein Richter einen Mieter auf die Straße setzen. Mülltrennung ist eine klassische Streitfrage, die man über's Geld regelt: Getrennte Tonnen.


    Nämlich?


    Ob das ein Kündigungsgrund wird, kann ich im Moment nicht absehen. Dazu müsste man gesicherte Erkenntnisse über Herkunft und Ausbreitung habe, die im Moment fehlen.


    Wenigstens ist Letzteres nicht grundsätzlich verboten.


    Nun, dieses Risiko besteht immer, selbst bei den 3 Monaten einer ordentlichen Kündigung und selbst in der Notfrist, die bei fristlosen Kündigungen einzuräumen ist. Wenn es mit dem Mieter aber ständig neue Probleme gibt, muss man sich doch irgendwann grundsätzliche Gedanken machen, wie man das Problem löst.


    Ach ja, den nächsten Vertrag schließt dann wohl besser nicht die Erbengemeinschaft ab ...
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 25.03.2018
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    Extra Müllbehälter für Glas, Kunstoff, Papier, Bio und Restmüll gibt es wohl in allen Gemeinden.
    Nach Nutzern getrennte Restmülltonnen leider nicht.

    Allerdings reagieren manche Gemeinden recht empfindlich auf falsche Mülltrennung, anderen geht das sonstwo vorbei.
    Ansprechpartner dafür wären Müllberater der Gemeinde, Ordnungsamt und Umweltamt. Meist schieben sie die Zuständigkeit aber weit von sich.
    Mülltrennung ist keine mietrechtliche Nebenpflicht, sondern im Abfallwirtschaftsgesetz geregelt und allgemeine Bürgerpflicht.
    Ganz gleich ob das in manchen Mietverträgen als Pflicht enthalten ist oder nicht.
     
  12. Andres

    Andres
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    Nein, aber das ist ein anderes Thema.


    Das ist zwar richtig, aber wenigstens die Möglichkeit sollte man prüfen. Zumindest an den Standorten meiner Objekte bekommt man für ein Gebäude mit nur zwei Wohneinheiten auf Wunsch getrennte Tonnen.


    Warum sollten sie sich darum auch groß kümmern? Die Abfallwirtschaftsbetriebe (oder wie auch immer die Müllabfuhr vor Ort geregelt ist) lassen die Tonnen mit einem entsprechenden Aufkleber stehen und/oder berechnen den Tarif für Restmüll. Das motiviert mehr als irgendwelche Ordnungswidrigkeitenverfahren, die am Ende ohnehin im Sande verlaufen.


    Das schließt sich nicht aus. Wenn man aus der fehlenden Mülltrennung einen Kündigungsgrund basteln will, ist die Sicht auf die vertraglichen Verpflichtungen die entscheidende. Wegen eines Verstoßes gegen das KrWG kann man eben keinen Mietvertrag kündigen.
     
  13. Duncan

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    mehrere Mülltonnen, insbesondere für Restmüll, auf eine Adresse sind aber regelmäßig unproblematisch. Dann wird einfach für jeden Nutzer eine extra Tonne, mit Chip & Nummer u.s.w., vorgehalten und abgerechnet. Ich hab im MFH auch für jede Mietpartei eine extra Mülltonne und im Gewerbeobjekt ebenso, hier ist wirklich das einfachste sich mit seinem lokalen Entsorger zusammen zu setzen. Aber das ist ein Nebenkriegsschauplatz.

    Für GbR ist es wohl durch, dass die Gesellschafter auch als Vermieter Eigenbedarf geltend machen können, in meinen Augen ist eine Erbengemeinschaft nur eine Sonderform der GbR. Hier sollte man sich doch nochmal mit dem Fachanwalt unterhalten, inwieweit diese Rechtsstellung auch auf § 573a BGB übertragbar ist. Das alle Gesellschaftler die Kündigung mittragen müssen ist wohl unstrittig. Die Ersteinschätzuing sollte nur wenige hundert € kosten und könnte ggf. erhebliche Kosten und entsprechendes Ungemach ersparen. Ich würde hier allein um es zu wissen investieren. Weiterer Punkt: die Erbengemeinschaft entsprechend aufzulösen und eine Erbauseinandersetzung anzustreben wäre ohnehin wohl langfristig vorteilhaft, spätestens wenn eine Erbengemeinschaft in eine Erbengemeinschaft hineinerbt wird es irgendwann unübersichtlich...
     
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  14. #13 immobiliensammler, 25.03.2018
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    Ich hatte auch sofort den Vergleich GbR zu Erbengemeinschaft im Hinterkopf gehabt, aber es geht ja nicht um Eigenbedarf, hier wäre zu überlegen, ob die Erbengemeinschaft die zweite Wohnung im Haus auch selbst bewohnt, um erleichtert nach 573a kündigen zu können, ich glaube eher, dass das nicht funktioniert! Aber Dein Rat, einen Anwalt einzuschalten ist natürlich goldrichtig!
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 25.03.2018
    ehrenwertes Haus

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    Wenn das in dieser Gemeinde möglich ist.

    Man muss Nachfragen, nicht in jeder Gemeinde geht das.

    Nicht mal in allen Großstädten...
    Wir haben nur Gemeinschaftsbehälter für alle Hausbewohner, egal ob 2Fam-Haus oder Wohnanlage und Behälter mit Chips oder Strichcode sind hier ein Fremdwort.
     
  16. Arya

    Arya Neuer Benutzer

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    Ja das mit dem Müll ist hier auch so, dass nur die Tonnengröße variiert, was dann entsprechend umgelegt werden muss. Ist aber eher ein nebensächliches Problem, eher Prinzipsache, in Deutschland gibt es nun mal Mülltrennung und die Tonnen sind im Normfall darauf ausgelegt dass man nicht vom Papier bis zum Plastik alles in die Tonne schmeißt - sicher kann man dafür zahlen, aber wieso sollte man.

    Mit mehr oder weniger illegal ist der Konsum von Hanf gemeint. Zwischendurch hat er tatsächlich versucht im ( nicht mitgemieteten Garten, den er aber zum Teil nutzen darf um beispielsweise auf seiner Terasse zu sitzen und zu grillen) Hanf anzubauen. Dies wurde dann - oh Wunder- von uns untersagt, wir hatten aber beschlossen dies nicht anzuzeigen. Mittlerweile konsumiert er "nur" noch - was mich nur insoweit stört dass der Geruch teilweise ins Haus zieht. Als Nicht-Drogenkonsument habe ich durchaus ein Problem damit wenn Leute ins Haus kommen und es fängt an nach Gras zu riechen oder die Klamotten riechen nach Gras. Wobei natürlich hier die Frage ist " Eigenkonsum in den 4 Wänden kann man, darf man, soll man"

    Haben nun seine Freundin getroffen die ganz unbedarft erzählt hat das der Schimmel schon seit mindesten 4 Wochen bekannt ist. Mittlerweile ist klar das die Holzdecke auch raus muss - zumindest in der Kammer. Wirklich toll.

    Überlege auch nicht mehr zu vermieten sondern die Wohnung selbst zu nutzen (Durchbruch lässt sich wieder öffnen, das Haus wurde von den Erbauern so angelegt dass man es ganz nutzen kann oder eben den Durchbruch schließen kann und vermieten kann) - stellt sich nur die Frage nach dem " tatsächlichen finanziellen Verlust" nach Abzug der Steuern.

    Leute gibts da kann man nur den Kopf schütteln.
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Nicht nur unter den Mietern...
     
  18. reesi

    reesi Neuer Benutzer

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    Aber leider ist ist es bei einem Sonderkündigungsrecht so geregelt das der Mieter 6 Monate Zeit hat um auszuziehen.
    Ich habe selbst schon erlebt das, das die schlimsten 6 Monate waren .Der Mieter kann rechtlich nicht gegen diese Kündigung vorgehen.
    Aber er kann dir das Leben zur Hölle machen in dieser Zeit.
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Aber alle anderen Kündigungsformen beinhalten die Gefahr nicht ohne weiteres vor Gericht angenommen zu werden. Einige Richter scheinen in Vermietern verkappte Masochisten zu sehen die sich entsprechendes Übel gern antun. Deshalb würde ich diese Kündigungsoption bei rechtlicher Zulässigkeit immer aussprechen. Wenn dazu noch weitere Kündigungsgründe bestehen, insbesondere welche zur fristlosen, werden diese natürlich auch genutzt. Auf ein Räumungsverfahren sollte man sich aber halt im Hinterkopf immer schon mal vorbereiten (und sich dann lieber freuen, wenn es einfacher geht).
     
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